不動産を相続する場合の特有のトラブル

相続財産の中に不動産がある場合、どのように評価額をきめるのでしょうか？遺産分割をするにしても、各財産を評価しなくてはいけません。

預貯金などは、通帳や残高証明書の金額をそのまま採用すればよいですが、不動産にはそのようなものはありません。いざ遺産分割などで財産評価をして、その価格相当額で相続人がどれを取得するのかは話し合う場面には困ってしまいます。

不動産の評価額で参考となるものには以下のものがあります。

①地価公示価格
②路線価（相続税評価額となるもの）
③固定資産税評価額（固定資産税の課税の基礎となるもの）
④実勢価格（市場で売買されている価格、一般的には不動産会社の査定額）
⑤不動産鑑定士による鑑定評価額

採用する価格により金額は異なります。目的に応じて使い分ける必要があります。トラブル防止のためには、専門家の説明を相続人全員が聞いたうえで、進めることをお勧めいたします。相続人同士では、当事者ですから自分に有利に言っているのではないかなどの疑いを持たれてしまう可能性もあります。些細なことからお互い疑心暗鬼になって、遺産分割できないのではもったいないので注意しましょう。

なお、遺産分割調停などの裁判上では、③の固定資産税評価額をベースに話をすることが多いようです。通常は①から⑤までのうち、③が一番評価額が低くなりますが、売買するときには諸経費（仲介手数料など）がかかるため、実質的な手取り評価としては妥当な面があります。

また、①②③は、公的な評価額ですので安心感があります。

ご相続が開始して、遺産分割協議をしていなければ、法定相続分で相続している状態になります。各財産につき相続人による共有状態となりますから、財産のうち不動産があれば、不動産も共有となります。

この共有状態で相続人のうち誰かが亡くなれば、その相続人たちとさらに共有となり、どんどん共有関係が複雑化していきます。相続人の数が増えれば、当然全員の合意をとることが難しくなります。

その間の固定資産税の支払いや物件管理もあります。しかし、複雑化し、相続人の数が増えすぎた場合、不動産を売却等の処分をするにも困難になるのです。売却するには共有者全員の同意が必要です。

反対の意思を示す相続人ばかりでなく、高齢で認知症になっていたり、消息不明な相続人がいたりと、合意に至らない理由はさまざまです。

これらの状態を自分の相続人となる配偶者や子供たちに引き継がせるのはかわいそうな話です。

仕方ない場合もありますが、これらのリスクはよく理解しておいた方がよいでしょう。

遺産分割協議で、相続財産を分ける場合、現物分割や代償分割という方法があります。

現物分割では、不動産を単独所有で相続させて、他の相続人には預貯金等ほかのものを相続してもらう方法です。

一方、代償分割は、ある相続人が不動産を単独で相続する代わりに、法定相続分を超える分を他の相続人に債務として負担するものです。具体的には、金銭を他の相続人に渡すという債務を負う形が多いでしょう。

いずれの方法も、特定の不動産を単独所有させるための方法です。可能な限り無意味な共同所有は避けるべきですので、まずこちらの方法を検討することが良いと思います。

または、換価分割という方法もあります。

こちらは、相続財産を換価処分（売ったりして現金化すること）して、その代金を相続人で分けるという方です。金銭で分けるためわかりやすく、不動産の評価お必要ありませんから、評価額でもめることもありません。この場合は、実務上、不動産は共有として相続登記をして売却による買主の方への証券移転登記をしまう。つまり、一時的に売却まで共有状態となりますが、目的を持ってする一定期間の共有ですから問題ありません。

相続した不動産を売却する場合、換価分割か代償分割を利用して行うことが多いと思います。最終的な手取り額や税金の面からすると、換価分割の方がわかりやすく相続人の間で不公平になりにくくなります。

相続予定の不動産を売却する場合、売却の前提となる相続手続きではどのようなことに気をつけるべきでしょうか？

誰か代表者１人が相続して、売主として売買すれば簡単そうです。しかし、問題点はないでしょうか？相続税や売った時の譲渡所得税は公平ですか？売却代金を渡すときには贈与税はかかりませんか？このような場合は、税金の面で特に注意が必要です。

また、売却する前に代表者の方が亡くなったらどうなるのでしょうか？不動産の名義は代表者の方です。形式的には代表者の相続財産になりそうです。相続人は売却代金を分ける話を了承してくれるでしょうか？その時の税金問題はどうなるのでしょうか？遺産分割協議の段階できちんと内容を詰めておかないと思わぬ落とし穴があるのです。

これらは相続の名義変更（相続登記）から、相続不動産の売買までを一連の流れで理解しておく必要があります。税金のことを考えないで遺産分割をすると予期せぬ税金が後から発生することに気がつくこともあります。十分注意しましょう。

あと、相続した不動産の売買をする際は、譲渡所得税の3000万円の特別控除が利用できるかを必ず確認しておきましょう。この控除が使えれば、譲渡所得税がかからない可能性があります。空き家の有効活用をして不動産を活性化させるために国が税金で誘導している政策です。現在全国にある空家の大半は、相続によって取得した不動産なのです。