ここがポイント！相続した不動産を売る時の税の話【名古屋のごとう司法書士事務所】

不動産を売却できるのは、その不動産の所有者のみです。
不動産を相続した場合、その所有権は自動的に相続人たちに移っているものの、公的には認知されていません。
そのため、不動産登記によって公的な書面上の所有者を相続人名義に変更する必要があります。

不動産登記のとき、共有名義にするのか単独名義にするのか、法定相続分か遺産分割協議をするかなど、細かいポイントがありますが、そのことは別の機会にお話しします。

この相続登記には時間がかかることがあるので注意しましょう。
戸籍集めだけでも案外時間がかかるのです。本籍地をいろいろと移転させている方ですと、都度変更先の本籍地を管轄する市区町村に除籍の請求をして行くのです。請求は郵送でも可能ですが、発送して返信されるまで1~2週間程度かかることが多いので、これを繰り返せば、2~3箇月はすぐに過ぎていきます。

相続に必要なもので、被相続人の方の最期の住所地を証明する住民票除票や戸籍附票が保存期間の経過により取得できない場合は、登記済証（権利証）、納税証明書や申述書等が必要になります。何が必要になるかはケースバイケースですし、管轄する法務局によっても異なります。都度、検討して必要書類を揃えます。

相続したものに限らず、不動産を売却した場合には譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税とは、不動産の売却で得られた利益に課される所得税や住民税（及び、期間限定で復興特別所得税）のことを指します。

譲渡所得税がどんなものかは、別の機会に詳しく説明いたしますが、これに関して知っているとお得なポイントが2つあります。

生前、相続した不動産に被相続人とともに住んでいた場合、その同居人が不動産を売却すると、譲渡所得税に対して3,000万円の特別控除が受けられます。

例えば、不動産の売却益が2,000万円の場合、通常406.3万円の譲渡所得税（復興特別所得税を含む）が課せられるところを、特別控除が受けられれば非課税になります。

これは、相続とは関係のない特例で、いわゆる居住用財産を譲渡した場合の3000万の特別控除です。
適用対象は、個人が譲渡した場合で、①実際に居住していること又は居住していた家屋でその居住の用に供されなくなった日から同日以後3年を経過する日の属する年の年末までの間に譲渡されるものです。 

相続後住む人がいなくなった空き家は、相続開始から3年後の日が属する年の12月31日までに売却すると、3,000万円の特別控除が受けられます。
これは、空き家問題を解消するために平成28年に出された方策の一つで、平成31年12月31日までの譲渡で有効です。

例えば、平成27年7月12日に相続が発生した不動産は、3年後の平成30年12月31日までに譲渡（＝売却）すれば特別控除の対象となります。

ただし、この控除を受けるためには大きく分けて5つの条件があります。

1．昭和56年5月31日以前に建築されている
2．マンションでない
3．被相続人が居住していた（老人ホームに移住していたり賃貸人がいたりする場合は適用外）
4．建物を耐震リフォームするか取り壊している
5．譲渡価額が1億円を超えない

 マンションではなく、戸建て土地建物についての特例ですので、注意して下さい。また居住用という要件についても詳細な条件を確認しておきましょう。通常は、亡くなる直前は、住民登録は自宅でも実際に生活をしている場所は、介護老人保健施設、特別養護老人ホーム、介護付き有料老人ホーム、グループホームや病院など様々だと思います。居住用か否かはこの特例の根本的な部分ですので、最初に確認をするようにしますよう。この特例は、不動産を流動化させて、空き家の有効活用等を推進するために国が税制で誘導している制度です。

以上、名古屋の司法書士が相続した不動産を売却する際のポイントをご紹介しました。

相続した不動産を売却するときには、相続登記と譲渡所得税に注意が必要です。
いずれも、制度・手続きがややこしく、個人で行うのは難しいものですので、司法書士などの専門家に相談することをおすすめいたします。

名古屋の不動産相続や売却、名義変更ならごとう相続手続き相談センター