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2019.02.26更新

不動産の瑕疵担保責任とは、万が一売却した不動産に欠陥が見つかった場合に売主が責任を負わなければならないという制度です。
実はこの制度は複雑で、責任を負わなければならないケースとそうでないケースに分かれます。
ここでは不動産の瑕疵担保責任について知らない人にもわかりやすく解説します。

 

□瑕疵担保責任って一体何?
瑕疵とは「傷や欠点」のことです。
不動産を買った人の立場から見れば、せっかく高額な費用を支払って購入した家に、自分がつけたものではない傷や欠陥があるのは納得がいきませんよね。
そこで、売却したら後は知らんぷりではなく、売却物の品質に責任を持たなければならないようになっています。
つまり瑕疵担保責任とは、「万が一売却した不動産に瑕疵が見つかったら、売主が責任を負いますよ」という約束をしているのです。

 

欠陥といったら具体的には雨漏りやシロアリですが、これ以外にもなんらかの欠陥が見つかったら責任を追及することができるのでしょうか。
どのような欠陥でも売主が責任を負わなければならないとすると、売主に対する責任が重すぎて物件を売ろうとする人が減ってしまいます。
責任を負わなければならないのは、買主が注意して確認しても見つからなかった隠れた瑕疵です。
買主は契約前に物件の状態を確認することができます。
状態を見た上で契約したのですから、基本的には後から「傷があるから修繕費を払ってほしい」などということはできません。
「あなたは傷があるのを確認した上で契約を結んだでしょう」となります。
あくまで普通程度の注意を払って確認をしてもわからなかったような隠れた瑕疵が責任の対象です。

 

責任を負う期間は2カ月から3カ月程度が一般的です。
民法の原則では瑕疵を知ってから1年ですが、あまりに長すぎるとそれが経年劣化によるものなのか、もともとあった瑕疵なのか判断が難しくなります。
なので契約によって2カ月から3カ月程度にするのがほとんどです。
ただし、売主が不動産会社の場合には宅地建物取引業法により2年以上としなければなりません。

 

契約自由の原則があるので、瑕疵担保責任を負わないとする契約を結ぶこともできます。
任意売却物件の場合には基本的に瑕疵担保責任はついていません。

 

*瑕疵と損害賠償について
雨漏りやシロアリといった欠陥が見つかった場合、まずは損害賠償を請求できます。
欠陥が大きすぎて修繕できない場合には、契約そのものを解除できます。
欠陥が見つかったからただちに契約を解除できるわけではないことには注意です。
例えば、シロアリが発生していたとしてもシロアリ業者に依頼することで解決できるなら損害賠償を請求できるのみです。
欠陥が大きすぎて売買の目的が達成できない場合にのみ、契約解除ができます。

 

□まとめ
今回は瑕疵担保責任についてお伝えしました。
不動産の売買を行う際にはこうした専門的な知識が欠かせないです。
専門的な知識を持っておくことで、大きなトラブルや思いも寄らない被害に遭うことを防ぐことができます。

 

名古屋の不動産相続や売却、名義変更ならごとう司法書士事務所
http://www.goto-office.biz/

投稿者: ごとう司法書士事務所

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