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2019.03.06更新

土地や建物などの不動産を売買するときには、売主としては抵当権などの担保権が設定されている場合は注意が必要です。
「抵当権って何?」
「売買するなら絶対にしなくちゃいけないの?」
と不安や疑問を抱えていらっしゃる方のために、今回は不動産を売買する際の抵当権についてご紹介します。
ぜひご一読ください。

 

□不動産の売買における抵当権
まず大前提に認識するべきなのは、担保権が設定されたままでは取引が成立することはほぼ不可能ということです。
法律上担保権がついたままでも売買することは可能です。
しかし担保権が設定されているのは住宅ローンなどが設定されているのが一般的です。
したがって担保権がついたままの物件を購入すると、住宅ローンの返済が滞るといつ金融機関から競売を申立てられるか分からないので、住んでいることができなくなります。
仮に現有資産で返済することができなくても、売買代金を充当したりすることでローンを完済できるめぼしを付ける必要があります。
抵当権を含む担保権が設定された不動産を売買するのは、事実上困難ということは肝に銘じておきましょう。

 

□抵当権を消す方法
それでは土地や建物などに設定登記されている抵当権などの消し方を紹介します。
まず担保権が設定されているのは、住宅ローンの返済を確保する為です。
万が一返済が滞れば裁判所に競売を申立てることができるので、ローンはしはらってください、という趣旨で金融機関は住宅ローンを組んでいます。
そこで売主と住宅ローンの関係性をローンを返済する前後で分けて考えてみることにします。

 

まず、すでにローン完済している場合です。
この場合はすでに借金はすべて返済しているので、不動産登記簿にのっている抵当権と言っても、実際の権利を有しているわけではありません。
いわば「権利の抜け殻」が残っているだけなので、金融機関に解除証書や資格証明書などを用意してもらえば、法務局で抹消登記を申請することができます。
抹消登記自体は本人でも申請できますが、面倒というときは専門職の司法書士に依頼するのが簡単です。

 

売買の話しが持ち上がった時点ではローンが残っている場合は、少し問題があります。
繰り上げ返済をすることができれば理想ですが、それも難しいというときには売買代金を残債に充当することでローンを完済させて、抵当権抹消登記も申請できるように手はずを整えておく必要があります。
不動産会社とは売買代金を綿密に打ち合わせて、金融機関とも抹消登記の可否の判断など密接なコンタクトを取る必要に迫られます。
注意が必要なのは、所有権等名義人が住所を変えている場合です。
このときは抹消する前提として住民票の住所に変更する住所変更登記を挟む必要があるからです。

 

□まとめ
今回は不動産の抵当権についてご紹介しました。
様々な注意点も含めてお伝えしたので、ぜひ不動産を売買する際に役立ててみてください。

 

名古屋の不動産相続や売却、名義変更ならごとう司法書士事務所
http://www.goto-office.biz/

投稿者: ごとう司法書士事務所

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