2017.09.21更新

不動産を売ったり、買ったりするとき不動産会社に依頼すると思います。

離婚して使わないので自宅を売りたい。

借金を返済するために売りたい。

相続したけど、自分は家を持っており、使わないので売りたい。

いろいろです。

 

そんな時、どうやって探しますか?

ネット検索ですか?

新聞の折り込みチラシに入っている不動産会社にしていますか?

ポスティングで郵便受けに入っているところに電話しますか?

 

不動産売買には、不動産会社(宅地建物取引士)と司法書士が登場します。

自分の経験上、その両方の視点から言えることは、担当者もしくはその専門家が信頼するに値する人か否かだと思います。

 

大手不動産会社だろうが町の不動産屋さんだろうが関係ありません。

依頼者にアドバイスや助言をするのは、結局担当者です。

大手であれば、ある程度はマニュアルがあり、とんちんかんなことを言う担当者は少ないでしょうが、誰を見て仕事をしているかはわかりません。依頼者ではなく、上司や会社の顔を見て仕事をしていることだって十分あり得ます。大手は売上を上げないと生きていけませんから。この点は大手に限りませんが。

 

例えば、不動産の査定。

不動産会社が出す査定を鵜呑みにしていませんか?

これって結構危険です。

 

結論から言うと、不動産査定価格は通常一定の幅(相場のようなもの)の範囲の中から査定されることがほとんどです。

つまり、都合の良い数字をある程度並べることができます。

一定の幅の範囲内なら、間違いではありませんから。

プロから見ると、あの査定高めの査定だなぁと思うだけです。

くれぐれも査定をした会社がその価格で買い取ってくれるわけではなく、必ずしも売れる価格というわけではありませんので、お間違えなく。

 

よくあるパターンは、こんな感じです。

査定額が一番高い不動産会社に売却の依頼をするが、なかなか売れないので値段を下げた方がよいとのアドバイスを受けて、値下げをする。結局、別の会社が出していた査定額ぐらいで売れた。又は、値下げのアドバイスを断ると、その後放置されているようでなかなか売れない状態が続いた。終わってみないとわからない。怖いですね。

査定額を高く出して依頼を誘導するパターンです。

残念ですが、私自身そういった相談を受けることがあります。

 

先ほど、一番大切なのは「信頼」と言いました。

まさしくこれです。査定額や不動産取引の本音や実務をきちんと言って、わかった上で高めの価格設定をしていれば問題ないですが、目の前の担当者が本音を言っているかなんて誰にもわかりません。過不足なく不動産売買に必要な情報提供をしてくれているかも、普通はわからないと思います。そういう場合、絶対に悟られないようにしますから。

こういうことが至る所にちりばめられていますが、不動産取引に不慣れな一般の人は、通常、その良し悪しがわかりません。

そういう意味で、担当が知識や経験、人間的に信用できそうな人かどうかが大切です。

個人的には、この人なら悪いようには絶対しないと思える人に依頼をすべきだと思います。

 

会社の名前やCM等の宣伝、親戚や知り合いだからというだけで安心して、判断するのやめた方がよいです。

検討の結果、そういった会社がいいと思えればそれでいいんです。

 

昔から不動産取引には、トラブルや不信感がつきものです。

最近の若い人はそれほど抵抗感がないかもしれませんが、年を重ねた人は警戒心があると思います。

高額な取引で大金が動きます。そういうところには人の欲も動きます。

そういったことが関係しているんだと思います。

 

信頼できる人という点は、司法書士選びにも共通している気がします。

専門家が説明する法律や手続きの細かいことはわからなくて当然です。必ずしも全部を理解する必要はないと思います。

ある程度大きな流れを理解して、あとは、この人なら大丈夫かなと思えるか否かではないかなと感じます。

信頼と安心でしょうか。

実際に自分が依頼をするときのことを考えると、きっとそうだと思うんです。

 

皆さんはいかがでしょうか。

ご参考までに。

 

平成29年9月21日

 

 

 

 

 

 

2017.06.27更新

不動産を買うとき、買主様は自己資金以外にも銀行の融資を受けることが多いと思います。

今は、金利が低いですしね。

 

そこで、実際融資の審査ってどうなっているのでしょうか。

昨今は、人工知能(AI)のニュースも多いですが、例えば、以前から某政府系の金融機関では、融資審査は機械審査らしいです。

形式上、問題点を効率よくあぶりだしますが、特に問題なければ、人の細かいチェックを介さずに承認が下ります。

 

融資を受けるときってただでさえ、ドキドキしません?

職業や収入は大丈夫と分かっている人でも、もしかして引っかかったらどうしよう?

ダメだったらなんだか恥ずかしいぁとか。

 

こういう仕組みを知っていると、融資の通し方がわかります。

銀行がお金を出しやすいように段取りしてあげればいいんです。

こういうものにはやり方が存在するんですね。

 

親族、友達、親子及びご近所さんの売買など、他人間ではない特殊な売買で、不安な方は是非ご相談下さい。

何かお力になれる部分があると思います。

 

平成29年6月27日

 

 

 

2015.04.23更新

暖かい日が続いていますね。
初夏を感じさせます。

さて、進めている案件で、住宅ローンがついているマンションを任意売却するものがあります。
任意売却とは、簡単に言うと、裁判所の競売によらずに、売主が協力をして不動産を売却することです。

今回は、住宅金融支援機構が担保権者ですが、任意売却をする場合、決まりがいろいろあります。
いつも同じ感じなので、慣れてしまえば、大丈夫なんですが、売却価格については一定の基準があり、なかなか首を縦に振ってもらえないことがあります。
泣く泣く、任意で売却できず、競売になってしまったケースも過去にはありました。

でも、今回は、他の号室が競売物件となっており、競売になった場合の落札価格が予想できます。
なので、最低ラインは決まった感じでしょうか。

後は、もうしばらく待って、現実に売れそうな価格になるのを待つばかり。
オーバーローンになると予想されるので、売却後の、債務整理も大切になります。

むしろ、そちらの方に神経を使います。
ご本人様の心配でしょうし。
売却代金で返済できなかった住宅ローン残金をいかに解決するか。

司法書士として頑張りどころです。

平成27年4月23日

2015.01.29更新

中古マンションの売買なんかをしていると、よく思います。
リスクを承知して買うべきだなって。

名古屋市内でも、1000万円以下で中古マンションがでることがあります。
当然築年数が経っているので、リフォームをして不動産業者が売るわけですが、建物の中身は変えられないんですよね。
いくら、表面上、最新の水回りやクロスにしても、壁の裏側までは直せません。

湿気が多い所は、当然カビだらけです。
売主さんはそんなところは強調しませんから、買主さんは気づかないこともあります。
こういった業界では常識かもしれませんが、一般の人はスルーしてしまうこともしばしば。。。

普通の健康な体の人なら大丈夫ですが、最近多いアトピーや喘息など空気に敏感な人だと、しばらくすると、何かしらの症状が出ることが懸念されます。

リーズナブルに家が買えるメリットはありますので、よく考えてそれぞれ事情に合った物件探しが必要ですね。
家族構成や将来の生活など、先を見越して考えたいですね。

ご参考までに。

平成27年1月29日

2015.01.14更新

兄弟、親戚、お隣さん、知人同士などで土地や建物の売買をする場合って、よくあります。

買う人が銀行から融資を受ける場合、仲介業者がいるかどうかって必ず聞かれます。

売買がきちんと成立することが前提で、銀行は融資をします。
物件評価のための資料等もほしいので、仲介がいないと嫌がられる傾向にあります。

でも、仲介手数料をまともに払うのはバカらしい。。。
買主も決まっているのに。。。

当然です。

でも、重要事項説明、売買契約、固定資産税の清算や物件引渡など実務的に難しい作業もあります。
買主さんにとっては、ここを軽視すると、法律トラブルに巻き込まれてしまいます。
買った後の、危険負担の問題だってありますし。
例えば、買った後、実は家がシロアリに食われていましたとか。

当事務所では、その点を考慮して、最低限抑えるべきポイントを抑えつつ、費用の負担が少ない料金体系をご提案していますので、お気軽に見積もり等のご相談下さい。

結構多いんですよね。
こういったケース。
借りている土地や建物をあるきっかけで買い取るとか。

ただし、こういった問題はケースバイケースなので、一度は専門家へ相談をした方がいいと思います。
その後依頼をするかどうかは別として。
自分でこういった仕事をするようになって、つくづくそう思います。
いろんな意味で不動産って怖いなって。

数万円損するぐらいならいいんですけどね。
不動産の売買って、一生のうちにそれほどない大きな買い物でしょうから。
安全を買うつもりの方がいいかも・・・って思ったりもします。
自己責任の時代ですね。

ご参考までに。

平成27年1月14日

2014.02.24更新

今日は、ある相続相談で土地建物のいわゆる中古物件の売却を検討している事案を考えていました。

物件の場所は、名古屋市瑞穂区。
実は、私の地元です。
土地勘があるので、すごくイメージしやすく、どんな人が買いそうかなとか想像していました。

名古屋市内は土地の値段が高く、エリアによっては、なかなか手が届きません。
ちなみに、今回の物件もそんなエリアの一つです。

最近、このような相談も増えています。
高齢社会となり、相続が増えることが予想されますが、利用できない不動産は売却して処分します。
固定資産税の負担や空き家の心配もありますから。

今回もうまく遺産相続がまとまるといいんですけどね。

平成26年2月24日

2013.12.12更新

通常、土地の売買をするとき、売主側ですることと言えば、土地の測量や建物解体があります。

土地の杭がない等で隣地との境界線がはっきりしない場合、買主さんは不安ですから、きっちりと売れる状態でないと買いません。
何千万もする買い物ですから当然です。

但し、境界画定の測量は2~3か月はかかるので、契約から引き渡しまで時間がかかることだってあります。
また、中古の建物付きで土地を売る場合、建物価値がゼロのことも多く、その場合、売主サイドで不要な建物を解体して更地渡しを行うことがあります。

上記測量費用も30~50万円、解体費用も100~200万円と結構かかります。

これら売買の諸費用って結構重要です。
ご注意下さい。

平成25年12月12日

2013.10.23更新

先日、ある打合せに行きました。

相続した土地を売却する話です。

私の方で、売るための相続による名義変更は手続き中でした。
しかし、地目が「田」なので、まず現況に合った雑種地に地目変更をします。それに先立って、農地法5条の届出も必要です。
名古屋市内で市街化区域だったので届出で済むのでまだよかったです。

しかし、土地の境界もはっきりしていないところもあり、売主の方で測量も必要でした。
早く売却をしたい意向だったんですが、特に測量が2か月はかかりそうです。。。
名古屋市内は意外に区画整理も少なく、測量結果も大昔のものを今でも使っていたりして、精度が低いことが結構あります。
売主の方の費用も結構膨らみます。

最初から、私が関与していたら、もう少し先のタイムスケジュールまでお伝えできたんですが、相続登記の段階で関与しており、そこでの指摘で今回の地目変更やら測量やらが必要なことが判明しました。

もともとこの売買には買主希望の方がすぐにいたこともあり、仲介業者さんがいません。
そこがすべての原因でしょうが。。。

つまり、不動産取引の実務に慣れた人がいなかったので、このような事態になったと推測できます。
仕方ないですよね。
仲介業者を入れないということは、何があっても売買当事者の自己責任ですから。

買主は決まっているから、仲介業者は不要。
でも売買は不安。
そんな時は、ぜひ当事務所をご利用下さい。
私が責任を持って、売買仲介から名義変更まで不動産売買を行います。

平成25年10月23日

2013.09.13更新

家を相続して売るとなると、結構諸費用がかかることに驚かれるケースがあります。

土地であれば、測量費用がいるかもしれませんし、中古の家なら建物を解体した更地渡しで売買をする必要があるかもしれません。
そうなれば、建物解体費用もかかります。あとは、不動産会社に払う仲介手数料。

上記以外にもこまごましたものが発生します。

それらを合わせると、200~300万円ぐらいはかかってしまうことだって珍しくありません。

最終的に手元に残る金額が・・・・これならやめようかな。。。
このパターンは、結構あります。

もっと後の方が高く売れるんじゃないかとか(笑)
ただし、バブルの時のようなことは起こらないでしょうから、程よいタイミングで売るのがいい気がします。

不動産は多いなお金が動きます。
売主さんや買主さん以外の人も同じです。
そうなると、欲を出してズルをしようとする人がいるかもしれません。
昔から、不動産は、ダーティーなイメージがつきまといます。

法律武装をして、自衛しましょう。
不動産の売買なんて、一生にそれほどありません。
安心して取引をしたいものですよね。

平成25年9月13日

2013.07.25更新

ある相続と成年後見に絡む不動産の売却のお話です。

ある不動産の所有者の方が亡くなられて相続人の方3名がいました。
そのうち、1名は成年後見制度を利用しています。

ですが、ほかの相続人の1名の方が先走ってしまい、不動産業者に売却の仲介契約をして売り出しをしてしまいました。
基本的には、成年後見制度を利用している方以外のこの2名の方は売却に同意しているので問題ありませんが、成年後見制度を利用している方は後見人の同意でもなければ、売るという意思表示はあり得ません。

なのに、ある不動産業者さんは実際に広告活動などをやってしまっていました。

これって、法的にというより普通に考えてもおかしい気がするんですが、どうでしょう。
共有者の1人の同意がないんだから、売却の話を進めてはまずいでしょう。

成年後見制度は、普及はしていますが、まだまだ理解されていないことも多いと思います。
ましては、不動産業者さんは法律の専門家ではありません。
通常、私たちであれば、少なくとも媒介契約時に他の共有者の方もしくは相続人の方の委任状等を書面でもらいます。
出なければ、怖くて営業活動ができません。

上記のケースで、後から、結果的に共有者の1人が反対して売れなければ、虚偽広告を載せていたということで宅建業法違反になります。売れない物件を広告に出していたんですから、当然です。

そうなると、売却する際には、ある程度相続に対する法的知識が必要です。
相続に絡む売却、成年後見に絡む売却及び債務整理に絡む売却など、不動産の売却の際には法律問題がついて回ります。
気軽に進めてしまって、後から損害賠償請求を受ける。そんなことにならないように注意しましょう。

平成25年7月25日
前へ