ごとう先生のつぶやき

2018.02.23更新

皆さんは、相続した不動産の名義を変更していますか?

ご両親や配偶者から相続した不動産は、何も手続きをしていない場合、元の所有者である故人の名義のままになっています。
所有者が亡くなり、子や配偶者が相続するとき、登記上の名義を変更する期限はありません。

 

しかし、相続登記の手続きをせずに放置することには 3つの注意点があります。

そのため、早いうちに不動産の相続登記手続きを済ませるのがおすすめです。
ここでは、不動産の名義を変更せずそのままにしておくことの3つの注意点をご紹介します。

 

注意点1: 不動産を売却できない。

不動産は、所有者と売却者の名義が一致していない場合売却できません。
不動産の所有権は、不動産の相続と同時に相続人へと自動的に引き継がれます。
しかしながら、不動産を売却するときには所有権があるだけでなく、正当な所有権があることを証明する必要があります。

 

そのため、相続不動産を現在の所有者である相続人に名義変更する必要があるのです。

ちなみに、売却だけでなく、不動産を担保に融資を受ける場合や他人に貸す場合にも名義が一致している必要があります。

 

注意点2: 賃料を請求する正当な権限を証明できない。

これは、相続した不動産を賃貸経営していて、誰かがそこに住んでいるケースです。
マンションやアパートを相続した場合、相続人はそこに住む人たちに賃料を支払ってもらう必要があります。
しかし、名義変更をしていないと、売却のときと同様、マンションやアパートの正当な所有者であることを公的に証明できません。

最悪の場合、賃料を支払ってもらえない可能性もあります。

 

注意点3: 不動産トラブルが長引くかもしれない。

万が一、相続した不動産でトラブルが生じた場合、話し合いが進みません。
例えば、土地の境界線を巡って近隣住民とトラブルになったとします。
相続人が所有者であることが公的に証明されていれば、トラブルになっている住民とすぐに話し合えるので、迅速に解決しやすくなります。

しかし、名義変更をしていないと所有権を証明できないため、近隣住民との話し合いができず、問題が長期化・複雑化しやすくなります。

 

このように、相続不動産の登記手続きを放置していると、不動産の所有権を証明できないことによるデメリットがあります。

ただ、不動産の相続登記は個人でするのは難しい部分もありますので、専門家である司法書士にご相談ください。

名古屋市で登記手続きをお考えの方は、お客様ひとりひとりに丁寧に対応する「ごとう司法書士事務所」をぜひご一考ください。

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.02.21更新

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相続した不動産を所有していても、「使い道がないから売ってしまおうか…」とお考えの方はいらっしゃいませんか?
例えば、親から譲り受けた古家は、自分が住むにも住みにくく、他人に貸すにはリフォームしなければならないので、いっそ売ってしまう方が良いとお考えになることもあるでしょう。

確かに、相続した不動産が空き家になってしまっている場合、売却してしまうというのは有効な活用法です。しかし、相続不動産の売却の際は、いくつかの注意点があります。
そこで今回は、相続した不動産を売却するときに気を付けたい2つの注意点をご紹介します。

 

■注意点1:元の所有者の名義のままでは売却できない

相続した不動産の名義が元の所有者のままでは売却できません。
不動産を譲り受けるときには、主に死後相続と贈与の2つの場合があります。
まず、不動産の所有者が死亡した場合、その不動産の所有権は自動的に相続人に引き継がれます。

 

しかしながら、不動産を売却するときには、その相続人に所有権があることを公的に証明しなければなりません。

権利は自動的に移譲されても、公的に管理されている不動産の名義は変わらないため、名義変更のために登記手続きをする必要があります。

生前に不動産を譲り受けていても、正式な手続きを行っていない場合の売却には注意が必要です。

 

もし元の所有者が認知症を患っている場合、認知症を患う以前に「不動産を譲る」という口約束をしていたとしても、名義変更を行っていなかった場合は贈与できず、売却もできません。

また、認知症を患っている場合は、元の所有者自身であっても、判断能力不足から取引能力がないとみなされ、売却が成立しません。
このように、不動産の名義を相続人に変更しなければ売却するのに不都合な場合が多いのです。

 

■注意点2:相続した居住用財産の特例

相続した空き家を売却した時の所得を「譲渡所得」といいます。
この被相続人の居住用財産で得た譲渡所得は、3000万円まで非課税になるという特例があります。

 

被相続人居住用財産とは、以下の要件を満たしているものです。

・昭和56年5月31日以前に建設された家屋であること
・区分所有建物登記がされていない建物であること
・相続開始の直前に、被相続人以外に居住者がいなかったこと

 

また、この特例を受けるための条件として、

・相続開始日以後、3年目の年内であること
・譲渡金額が1億円以下であること
・譲渡所得に関して他の特例の適用を受けていないこと
・親子や夫婦などの特別な関係にある人に対して売ったものではないこと

 

以上の条件が挙げられます。以上の条件に当てはまっている場合は、譲渡所得から最高3000万円が非課税になります。

売却による利益が、3000万円以下の場合は、譲渡所得に対して課税されません。

今回は、相続した不動産を売却する際の注意点を2つご紹介しました。
相続不動産の売却は、いくつかの注意点を意識すればコストの削減や、節税が可能です。

「最適な方法で売却したい」とお考えの方は、是非司法書士にご相談ください。

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.02.19更新

相続についての書類

 

登記手続きをしなければならない相続不動産はありませんか?
不動産の登記手続きは、法で決められた期限がなく、やらなくても罰則はありません。
しかし、売却や不動産管理の都合から登記手続きをしてしまう方が良いのが現実です。

 

実は、その登記手続きは非常にややこしいため、個人で行うことはおすすめできません。

登記手続きの難しさの一つに書類の収集があります。不動産相続には3つの種類があり、それぞれに必要な書類が変わってくるのです。
ここでは、その3つの相続のパターンと必要書類が変化する一例をご紹介します。

 

■3種類の相続

遺産の相続には、「遺言相続」、「遺産分割協議相続」、「法定相続」の3つがあります。

遺言相続とは、その名の通り故人が生前に記した遺言書の記載内容にしたがって遺産を相続することです。

 

一般的な遺言書(普通方式遺言書)には、個人が自由に記す自筆証書遺言と公正証書遺言、秘密証書遺言があります。

自筆証書遺言と秘密証書遺言は、家庭裁判所の検認が必要ですが、法的要件の不備がなければいずれも有効になります。

 

遺産分割協議とは、簡単に言えば相続人同士で話し合って、相続財産の取り分・内容を決めることです。

相続人同士で話し合いがまとまらなければ、調停・審判をすることもあります。
これを行うときは、有効な遺言書が無い場合や、遺言書があってもその内容に相続人全員が不服を申し立てているとき、遺言書の記載に漏れている財産があるときなどです。

 

法定相続とは、法律の定めるところに財産が分割される相続です。

有効な遺言書がなく、遺産分割協議もしない場合に適用されます。

 

■相続の種類によって変化する「登記原因証明書」

不動産を登記する際には、登記が必要となった原因を証明しなければなりません。
「登記原因証明書」という書類があるわけではなく、上で示した3種類の相続それぞれに異なる書類が求められるということです。

 

ただし、戸籍謄本は共通して必要となり、相続放棄される方がいる場合は、家庭裁判所発行の相続放棄申述受理証明書も必要です。

また、相続関係説明図もあると便利でしょう。

 

遺言書に基づいて相続した場合、その遺言書が提出書類として必要です。

方式は、普通方式遺言書と特別方式遺言書のいずれかを問いません。
遺産分割協議に基づいて相続した場合、遺産分割協議書が必要になります。

遺産分割協議書には特定の形式はありませんが、作成時にはいくつかの注意点があります。

 

まずは、「誰」が「どの遺産」を取得するのかを明確に記載することです。

遺産の記載法は、不動産の場合、住所ではなく登記事項証明書に書いてある情報を記載します。

さらに、今後新たに相続できる遺産が発見された場合は、どのように対処するかを記載しておくと良いでしょう。

 

また、複数の相続人が各自保管すること、登記の際に提出することを考慮して、複数枚用意する方が望ましいです。

遺産分割協議書の不備がないか不安に思われる方は、司法書士に相談することをおすすめします。

法定相続の場合には、特別な書類はありません。
共通書類のみが登記原因証明書類となります。

 

今回は、相続不動産の登記の際の必要書類の違いについてお話ししました。

一口に「相続不動産の登記」といっても、いくつかのパターンがあり、それ次第で必要書類が変化するのです。
その他、不動産登記の手続きには煩雑な点がいくつかあります。
そのため、相続不動産の登記をお考えの方で、お悩みの際はぜひ一度専門家である司法書士にご相談ください。

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.02.17更新

近年、遺言書の作成が増えているようですが、実際は作らないといけないのでしょうか。

 

ケースバイケースですが、遺言の一つメリットとして遺言執行者を定めることができる点があります。

遺言執行者とは、遺言の内容を実行する人です。

どのような権限を与えるかは、遺言で定めることもできますが、一般的には、例えば、預金の解約払い戻し、相続不動産を売却して代金を相続人に分けるなどです。

 

この遺言執行者は、定めても定めなくでも構いません。

しかし、定めることであるメリットが生まれます。

それは、遺言の内容を確実に実行してくれる点です。

どういうことかと言いますと、遺言を書いたとしても、相続人全員の合意で遺産分割協議を行い、遺産の分け方を相続人で決めてしまうことも実務上行われているのです。

そうなると、亡くなった遺言者の想いとは違った遺産相続も起こりえるのです。

しかし、遺言執行者がいる場合は、遺言執行者の同意がなければ、そのようなことはできません。

 

相続問題は、相続税も含めて、多面的に解決を図る必要があります。

もしかすると、遺言書の作成がベストではないこともあり得ます。

生前に贈与する方法、生命保険の活用、一般社団法人の活用、遺留分の考慮、家族信託の活用など、まさに知識や情報を結集してベストの解決策を見つけることが必要です。

 

とはいっても、何をするにも根底にあるのは、法律問題です。

どんなに優れた相続税対策をしても、相続人が一枚岩になっていなければ、すべての計画は白紙になることだって十分あります。

法定相続分や遺留分は相続人に認めれたものなので、そこを忘れないようにしなくてはいけません。

人の考え方は、年齢を重ね、生活環境が変われば変化するものです。

残念な結果に終わる場面を、亡くなった後に目にするのは切ないものです。

 

遺言書と言っても、結構奥が深く、解決方法にいろいろな広がりがあるかもしれません。

 

平成29年12月30日

 

 

 

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.02.17更新

現在、土地を借りて利用しているけど、そのまま買ってしまうとき何をすればよいか?

売主と買主は決まっているので、わざわざ不動産仲介会社を入れる必要はないのではないか?

でも何が必要かわからない。。。。

 

よくあるケースです。

 

どこまでリスクやトラブル回避を考えるかですが、私なら最低限の取引安全を考えます。

不動産は高額な買い物です。売る方も買う方も間違いが許されません。

一生のうち、1,2度のことでしょうか。

しかし、トラブルがつきものなのが不動産なのです。

 

不動産取引には、たくさんの情報が必要です。

法律、税金、登記手続き、不動産、融資などなど。

落とし穴がたくさんあります。

 

これら全体を誰かがうまくコーディネイトしないと、どこかの部分でトラブルになります。

例えば、あとから知らなかった税金の納付書が届いたり。。。

急に住民税が上がってビックリしたり。。。

実は、登記名義を変更していなくて、他人に自分の所有権を主張できなかったり。。。

きちんとした売買契約書等がないと、銀行融資が受けられなかったり。。。

 

契約書等の書面を整えること、不動産実務に即して売買すること、名義変更とお金の支払いを同時にすることなど抑えるべきポイントをきちんとケアすれば、怖いことはありません。

必ずしも仲介業者は必要ありませんが、司法書士などの専門家はいた方が安心できるので良いと思います。

 

もし心当たりがあれば、迷わずご相談下さい。

ご説明しますし、よろしければすべてお任せもいただけます。

 

どこに相談をしてよいかわからなくて、皆さんからよくお問い合わせを頂く内容です。

安心して、些細なことでもお気軽にご連絡下さい。

 

平成29年5月25日

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.02.17更新

不動産を買うとき、買主様は自己資金以外にも銀行の融資を受けることが多いと思います。

今は、金利が低いですしね。

 

そこで、実際融資の審査ってどうなっているのでしょうか。

昨今は、人工知能(AI)のニュースも多いですが、例えば、以前から某政府系の金融機関では、融資審査は機械審査らしいです。

形式上、問題点を効率よくあぶりだしますが、特に問題なければ、人の細かいチェックを介さずに承認が下ります。

 

融資を受けるときってただでさえ、ドキドキしません?

職業や収入は大丈夫と分かっている人でも、もしかして引っかかったらどうしよう?

ダメだったらなんだか恥ずかしいぁとか。

 

こういう仕組みを知っていると、融資の通し方がわかります。

銀行がお金を出しやすいように段取りしてあげればいいんです。

こういうものにはやり方が存在するんですね。

 

親族、友達、親子及びご近所さんの売買など、他人間ではない特殊な売買で、不安な方は是非ご相談下さい。

何かお力になれる部分があると思います。

 

平成29年6月27日

 

 

 

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.02.17更新

不動産を売ったり、買ったりするとき不動産会社に依頼すると思います。

離婚して使わないので自宅を売りたい。

借金を返済するために売りたい。

相続したけど、自分は家を持っており、使わないので売りたい。

いろいろです。

 

そんな時、どうやって探しますか?

ネット検索ですか?

新聞の折り込みチラシに入っている不動産会社にしていますか?

ポスティングで郵便受けに入っているところに電話しますか?

 

不動産売買には、不動産会社(宅地建物取引士)と司法書士が登場します。

自分の経験上、その両方の視点から言えることは、担当者もしくはその専門家が信頼するに値する人か否かだと思います。

 

大手不動産会社だろうが町の不動産屋さんだろうが関係ありません。

依頼者にアドバイスや助言をするのは、結局担当者です。

大手であれば、ある程度はマニュアルがあり、とんちんかんなことを言う担当者は少ないでしょうが、誰を見て仕事をしているかはわかりません。依頼者ではなく、上司や会社の顔を見て仕事をしていることだって十分あり得ます。大手は売上を上げないと生きていけませんから。この点は大手に限りませんが。

 

例えば、不動産の査定。

不動産会社が出す査定を鵜呑みにしていませんか?

これって結構危険です。

 

結論から言うと、不動産査定価格は通常一定の幅(相場のようなもの)の範囲の中から査定されることがほとんどです。

つまり、都合の良い数字をある程度並べることができます。

一定の幅の範囲内なら、間違いではありませんから。

プロから見ると、あの査定高めの査定だなぁと思うだけです。

くれぐれも査定をした会社がその価格で買い取ってくれるわけではなく、必ずしも売れる価格というわけではありませんので、お間違えなく。

 

よくあるパターンは、こんな感じです。

査定額が一番高い不動産会社に売却の依頼をするが、なかなか売れないので値段を下げた方がよいとのアドバイスを受けて、値下げをする。結局、別の会社が出していた査定額ぐらいで売れた。又は、値下げのアドバイスを断ると、その後放置されているようでなかなか売れない状態が続いた。終わってみないとわからない。怖いですね。

査定額を高く出して依頼を誘導するパターンです。

残念ですが、私自身そういった相談を受けることがあります。

 

先ほど、一番大切なのは「信頼」と言いました。

まさしくこれです。査定額や不動産取引の本音や実務をきちんと言って、わかった上で高めの価格設定をしていれば問題ないですが、目の前の担当者が本音を言っているかなんて誰にもわかりません。過不足なく不動産売買に必要な情報提供をしてくれているかも、普通はわからないと思います。そういう場合、絶対に悟られないようにしますから。

こういうことが至る所にちりばめられていますが、不動産取引に不慣れな一般の人は、通常、その良し悪しがわかりません。

そういう意味で、担当が知識や経験、人間的に信用できそうな人かどうかが大切です。

個人的には、この人なら悪いようには絶対しないと思える人に依頼をすべきだと思います。

 

会社の名前やCM等の宣伝、親戚や知り合いだからというだけで安心して、判断するのやめた方がよいです。

検討の結果、そういった会社がいいと思えればそれでいいんです。

 

昔から不動産取引には、トラブルや不信感がつきものです。

最近の若い人はそれほど抵抗感がないかもしれませんが、年を重ねた人は警戒心があると思います。

高額な取引で大金が動きます。そういうところには人の欲も動きます。

そういったことが関係しているんだと思います。

 

信頼できる人という点は、司法書士選びにも共通している気がします。

専門家が説明する法律や手続きの細かいことはわからなくて当然です。必ずしも全部を理解する必要はないと思います。

ある程度大きな流れを理解して、あとは、この人なら大丈夫かなと思えるか否かではないかなと感じます。

信頼と安心でしょうか。

実際に自分が依頼をするときのことを考えると、きっとそうだと思うんです。

 

皆さんはいかがでしょうか。

ご参考までに。

 

平成29年9月21日

 

 

 

 

 

 

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.02.16更新

不動産

 

「亡くなった親の遺産である不動産が不便な場所なので、住むのも貸すのも売るのも難しいため、相続したくない」と、お悩みではありませんか?
ご両親が亡くなった後、不動産の相続にお悩みの方はたくさんいらっしゃいます。
役に立たない不動産であっても固定資産税が発生したり、管理をする手間がかかったりするため、相続を放棄してしまいたいと思われる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、「不動産を相続したくない」という方へ、「相続放棄」についてお話しします。

 

■相続放棄とは

亡くなった親の遺産である不動産を相続しない方法の一つに、「相続放棄」があります。
相続放棄とは、亡くなられた方の遺産をすべて引き継がないことを示すための手続きです。

 

相続放棄をすると、その相続において、初めから相続人ではなかったという扱いになります。
そのため相続放棄をすると、債務などをはじめとするマイナスの遺産を相続しなくて済むのです。

マイナスの遺産があり、さらに相続予定の不動産を相続した場合にかかる税などのコストを考慮して、あまり価値のない資産だと判断した場合、相続放棄を検討される方もいらっしゃいます。

 

相続放棄を行う際は、家庭裁判所での手続きが必要です。

まずは、そのための必要書類を集めます。必要書類は被相続人との関係などによって異なりますので、何が必要か不明の際は司法書士にご相談ください。

 

次に、相続放棄の申述受理申立を被相続人の最後に住んでいた場所の家庭裁判所へ行います。
申し立てをしてしばらくすると、家庭裁判所から「本当に自分の意志で相続放棄をしようとするのか」という確認のための問い合わせがあります。
問題なく相続放棄の申述が受理された場合、相続放棄申述受理通知書が届きます。そこでようやくすべての相続が放棄したことになります。

 

■相続放棄の注意点

相続放棄を検討されている方に、最も注意していただきたいのは、「相続放棄はマイナスの財産だけでなく、プラスの財産もすべて相続できなくなる」ということです。
残された現金などの遺産は相続するけれども、不要な不動産だけ相続を放棄する、という相続放棄はできないのです。

 

また、相続放棄は原則、亡くなった方の死を知ってから3ヵ月以内に行わなければなりません。

さらに、相続放棄の申述期間である3ヵ月以内に、遺産の売却や預貯金の引き出しなど、相続人の利益を得るための行為があった場合、相続放棄が認められない、取り消されるといった可能性があります。

 

今回は、相続放棄についてご紹介しました。今回ご紹介できなかった手続きや注意点もございます。相続放棄が本当に必要なのか判断することや、実際に相続放棄をする手続きを、短期間でお一人でされるのは難しいことも多いでしょう。
ごとう司法書士事務所では、お客様とのコミュニケーションを大切にしています。そのため、お客様のお悩みをしっかりと聞き、最適な解決案をご提案します。無料で相談を承っておりますので、相続放棄についてのお悩みがございましたら、お気軽にご連絡ください。

投稿者: ごとう司法書士事務所

2017.08.11更新

事務所のお盆休みは、次のとおりです。

なお、ご相談の予約は、お盆休みに限らず、いつでも当ホームページから24時間申し込むことが可能です。

よろしくお願い致します。

【お盆休み】

8月11日(金)~8月15日(火)

 

 

投稿者: ごとう司法書士事務所

2017.05.25更新

現在、土地を借りて利用しているけど、そのまま買ってしまうとき何をすればよいか?

売主と買主は決まっているので、わざわざ不動産仲介会社を入れる必要はないのではないか?

でも何が必要かわからない。。。。

 

よくあるケースです。

 

どこまでリスクやトラブル回避を考えるかですが、私なら最低限の取引安全を考えます。

不動産は高額な買い物です。売る方も買う方も間違いが許されません。

一生のうち、1,2度のことでしょうか。

しかし、トラブルがつきものなのが不動産なのです。

 

不動産取引には、たくさんの情報が必要です。

法律、税金、登記手続き、不動産、融資などなど。

落とし穴がたくさんあります。

 

これら全体を誰かがうまくコーディネイトしないと、どこかの部分でトラブルになります。

例えば、あとから知らなかった税金の納付書が届いたり。。。

急に住民税が上がってビックリしたり。。。

実は、登記名義を変更していなくて、他人に自分の所有権を主張できなかったり。。。

きちんとした売買契約書等がないと、銀行融資が受けられなかったり。。。

 

契約書等の書面を整えること、不動産実務に即して売買すること、名義変更とお金の支払いを同時にすることなど抑えるべきポイントをきちんとケアすれば、怖いことはありません。

必ずしも仲介業者は必要ありませんが、司法書士などの専門家はいた方が安心できるので良いと思います。

 

もし心当たりがあれば、迷わずご相談下さい。

ご説明しますし、よろしければすべてお任せもいただけます。

 

どこに相談をしてよいかわからなくて、皆さんからよくお問い合わせを頂く内容です。

安心して、些細なことでもお気軽にご連絡下さい。

 

平成29年5月25日

投稿者: ごとう司法書士事務所

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