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2018.03.29更新

不動産

 

不動産売却を検討中の方の中には、不動産売却に関して詳しくは知らないが、仲介業者などに依頼せず不動産の売買を成功させたいと考えている方もいらっしゃると思います。
不動産売却に関しての知識は難しく専門的なものなので、一般の方が対処するのは困難です。
特に、個人売買の場合は注意すべき点がたくさんあります。
そこで今回は、不動産の個人売買の注意点に関してお話しします。

 

【個人売買の場合は注意点も増える】

個人売買の場合は、仲介業者がいない分仲介手数料はかかりませんが、様々なポイントを自分で対処する必要がある上に、トラブルが起きた際に頼れる人もいません。

 

▶問題になりやすいポイント

・売買契約書
売買契約書の主な目的は、後日の証拠として契約内容を残すこと、互いの合意内容を確認すること、民法の適用を除外することなどがあります。

自分たちで作成することもできますが、他者に任せることもできます。互いに取り決めておくべき事柄が抜けてしまうと、後々のトラブルのもとになってしまいます。

個人がこれらのすべてを行うには、たくさんの時間や労力がかかってしまうこともあり、完璧に抜け目なく作成するということはなかなか難しいと言われています。

 

・瑕疵担保責任

瑕疵担保責任とは、簡単に言えば購入時には気づかなかった欠陥があった場合、売り主が買い主に対して負わねばならない責任のことです。
売り主にとっては、もちろん瑕疵担保責任はない方が良いですが、買い主は必要とするものです。

そこで瑕疵担保責任の適用期間などを決める必要があります。この話し合いが長引くと不動産の売買を完了するまでに時間がかかってしまいますし、双方が納得するまで瑕疵担保責任の内容を決定することはできません。

 

【専門家に頼るのが得策】

個人売買において、上でお話したような正確な処理をしておかないと、後々トラブルになる可能性も高くなります。
そこでおすすめするのが専門家に相談するということです。

 

・ごとう司法書士事務所に依頼するメリット

不動産を売却する際には、相続や債務整理などの関係で司法書士に依頼し、不動産の売却については不動産会社に相談する方がいらっしゃいますが、司法書士と不動産会社との両方に依頼するとなれば、二度手間になってしまいます。

 

しかし、ごとう司法書士事務所では、不動産売買を行う事業会社の経営も行っているため、これらの業務を一貫して行うことができます。

そのため、名古屋で多くの方の不動産のご相談を承っているという実績もあります。

個人での不動産の売却をお考えの方は、一度注意点への対処法があるかを考えてみてください。個人で売買を行うことに不安を感じたら、ごとう司法書士事務所にお気軽にご相談ください。

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.03.25更新

相続不動産

 

「親から相続した不動産を放置してしまっているけど、このまま放置していていいのかな」
このようにお悩みの方もたくさんいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産を相続しても、その不動産をすぐに使わない場合は、そのまま放置してしまうこともあると思います。

 

しかし、気をつけなければならないのは、相続した不動産を何もせず放置しておくと損をする可能性があるという事です。
今回は、知らないと損をする相続不動産の管理方法に関してお話しします。

 

【登記は早めに済ませておく】
不動産は被相続人が亡くなった瞬間から相続人のものになります。
しかし、登記をしておかないと、いざという時にその不動産が自分のものであると証明することができません。
基本的には相続登記に期限はありませんが、相続登記に必要な書類を揃えることができなくなる可能性もありますので、登記は早めに済ませた方が良いでしょう。

 

【放置しておくと税金がかかる】
相続した不動産は、登記を済ませて名義を変更させても、自分自身で使用したり、売却したり、賃貸借契約をしなければ、ただ単に毎年税金がかかってしまうだけのものになります。
具体的には、固定資産税として、毎年課税評価額×税率の金額を支払わなければなりません。
そのため、今後使用する予定がない場合は早期に売却するか、誰かに貸した方がよいでしょう。

 

【相続した不動産を売却する際には税金がかかる?】
通常、不動産を売却すると、所得税や住民税がかかります。
保有期間が5年を超えた「長期譲渡所得」の場合、課税譲渡所得金額の15%の所得税と5%の住民税がかかり、保有期間が5年以下の「短期譲渡所得」の場合、課税譲渡所得金額の30%の所得税と9%の住民税がかかります。

 

ただし、相続した不動産を売却した場合は、3000万円の特別控除が受けられます。
つまり、譲渡所得が3000万円までなら譲渡所得課税はかからないということになります。
3000万円の控除を受ける場合は、以下のような条件を満たしている必要があります。
・一戸建てである
・旧耐震基準で建築されている
・相続直前まで親本人が居住していた
・相続後、売却まで空き家にあっている
・相続開始から3年以内の売却である
・譲渡価格が1億円以下である
また、この3000万円の特別控除は2019年末までとなっているので、注意しましょう。

 

相続した不動産には、知らないと損をしてしまうような税金のシステムがたくさんあります。
相続した不動産の扱いにお困りの方は、是非、名古屋市のごとう司法書士事務所へご相談ください。

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.03.21更新

不動産

 

不動産相続で多いのは、不動産の持ち主の方が亡くなったことによって遺産として相続することになったというケースではないでしょうか。

 

前もって相続のことを考えていれば、亡くなってから相続の問題になってもスムーズに対応できるかもしれません。
しかし、そうではなく突然不動産の相続をすることになったような場合は、気をつけなければいけないこともたくさんあり、わからないことも多いでしょう。
そこで今回は、相続した不動産を売却することを決めたときの注意点についてお話しします。

 

【名義を変更しないと売却できない】
不動産の相続は不動産の持ち主が亡くなったその瞬間から開始されます。
そのため、不動産の所有権は、法定相続人の方に移ります。

 

しかし、ここで注意すべきなのは、不動産の名義を変更していなければ、所有権のある法定相続人の方であっても、その不動産を売却することはできません。
そのため、不動産名義を相続する人の名義に変更する必要があるのです。

 

では、具体的に何をすればいいのでしょうか?
それは法務局にある登記簿のデータを変更する「相続登記手続き」をすることによって不動産の名義を変更することです。

 

【登記って何?】
「登記」と聞いても、不動産に詳しくない方はよくわからないと不安に思われるのではないでしょうか。
登記とは、不動産の権利関係を、社会に公示するための制度です。この登記は先ほどもお伝えした法務局(登記所)が事務を取り扱っています。

 

今回のような相続によって不動産の所有権を得た場合であれば、相続登記といって「相続によって取得した不動産の権利を公にするために法務局を通じて登録する」ということです。
相続登記に期限はないので、相続が始まったからといってすぐに登記の手続きを行わなければいけないというものではありません。

 

しかし、その相続した不動産を売却したり、担保にして融資を受けたり、他人に貸すといった場合には相続登記を済ませておく必要があります。
また、売却する際には購入相手に対して所有権移転登記をする必要があります。

 

登記とは個人でも行うことができるので、相続登記を自分で行ってその後売却するということも可能です。
しかし、個人で登記を行うとなれば、それなりの知識や労力が必要になってきます。「それほどの時間はない」、「正しく手続きをする自信がない」という方は、相続に関する法的な取りまとめや書類作成を行っている専門家に依頼することをおすすめします。専門家がスムーズかつ完璧に登記の手続きを完了してくれます。

 


今回は、相続した不動産を売却する際に注意しなければならない「相続登記」についてお話ししました。
相続した不動産も売却しようと考えている方は、登記のことも含めてお気軽に司法書士にご相談ください。
名古屋市のごとう司法書士事務所では、依頼者様を第一に考え、アドバイスなどサポートさせていただきます。

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.03.17更新

不動産

 

「親が先月亡くなって不動産を相続したけど、どうやって活用したらいいのか分からない」といった思いを抱えている方もたくさんいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、相続することになったけれど使用する予定のない不動産の有効的な活用方法についてご紹介します。

 

【まずは相続登記を完了する】

不動産などの相続は被相続人が亡くなった瞬間から始まります。
しかし、相続した不動産を売却したり、人に貸したり、担保にしてお金も借りたりするためには不動産の相続登記を完了させる必要があります。

名義を被相続人から相続人に変更することで、不動産の活用が行えるようになるのです。

 

【不動産の活用方法とは】

不動産は相続しても放置しておくと税金がかかるばかりで、損をするだけになってしまいます。
なので、相続した不動産は放置せずに、上手く活用していきましょう。
相続した不動産の活用方法は大きく3つのパターンがあります。

 

1つ目は、不動産を売却して利益を上げるという方法です。

売却すると不動産を手放す必要がありますが、そのまま放っておいても税金がかかるだけですので、売却して現金化することも1つの手段です。

 

2つ目は、土地を貸して賃料を取るということです。

一般的に、土地に関して賃貸借契約を結ぶとき、相続した土地に建物が建っている場合は、まず取り壊しといった作業が必要なため費用は掛かってしまいます。
ですが、土地だけであればそのまま人に貸して賃料で利益を上げることができます。売却するわけではないので不動産を手放す必要はありません。

 

3つ目は、土地に建物を建設して使用もしくは賃貸として貸し出すことです。

もともと建物が建っていればその建物をリフォームするといったこともできますが、土地に建物を建ててそこを私有地として使う、賃貸として貸し出すことで、有効的に不動産を活用することができます。

 

【不動産の利用目的を考える】

上では不動産の活用方法に関してお伝えしてきましたが、不動産の活用を始める前に、相続した不動産をどのような目的で利用していくかを検討する必要があります。
そうすることで、売って手放すのか、貸して土地は自分の土地のままにしておくのかなどを、考えることができます。

 

どのように不動産を活用するのが最善なのか、判断するのは難しいことです。
不安が残る場合は、専門家に相談することがおすすめです。専門家に依頼することで、不備なく安心して進めることができます。
ごとう司法書士事務所は、不動産売買を行う事業会社の経営を行っているため、安心して不動産のご相談をしていただけます。
相続した不動産をぜひ有効的に活用するためにも、名古屋市近辺にお住まいの方はお気軽にご相談くださいね。

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.03.13更新

不動産手続き

 

「亡くなった親から不動産を相続したけど、手続きはいつまでに済ませればいいのかわからない」
このようなお悩みを抱えている方もたくさんいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、多くの方が詳しく知らない不動産相続に関してお話しします。

 

【相続とは】

相続とは、簡単に言えば「人が亡くなったことにより、その人が所有していた財産のすべてを、民法の定める方法と順位に従って遺族が引き継ぐ」ことを意味します。
また、「法定相続」といって民法では一定の親族に相続人を限定し、その相続の割合(相続分)があらかじめ定められています。
そして、法で定められている相続人のことを法定相続人と言います。

 

【相続の開始時期と登記の期限はいつ?】

相続の開始期間はいつからかというと、それは遺産を所有している本人が亡くなったときです。
つまり、相続の開始は相続人が何らかの手続きをすることによって始まるのではなく、被相続人が亡くなった瞬間に自動的に相続が開始されるのです。

 

一方で、相続の登記を完了するためには手続きが必要になります。

ではその期間はいつまでなのでしょうか。
不動産を相続するということは、相続登記(不動産の登記名義を亡くなった方から、相続する方へと変更する手続き)を行う必要がありますが、法律上その期限は定められていません。
そのため、ほったらかしにしていたからといって、何か法律上、問題があるわけではありません。

 

【相続は早めにしたほうがいい】

上記では法律上は問題がないとお伝えしましたが、問題は他にあります。
相続が発生して、そのまま放置している間に相続人の誰かが亡くなってしまった場合、その亡くなった人の相続人が現れて相続問題がかなり複雑になった末にトラブルになったというケースも少なくありません。

 

また、他にも相続をしないで放置していたときに発生する可能性のあるデメリットはたくさんあります。

例として、不動産を売却や担保にすることができない、他の相続人の方が了解を得ずに勝手に処分する可能性がある、相続登記をしようとしてもできなくなっている、費用が高くなることがある、といったことが挙げられます。

 

早く相続を完了させることで、これらのデメリットが発生する可能性を減らすことができます。

「自分は相続のことに関してよくわからない」という方でも、後回しにしてトラブルに発展する可能性を低くするために、一度専門家である司法書士に相談してみてはいかかでしょうか。

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.03.09更新

不動産

 

土地や家などの不動産を、いつかは相続することになると思っていても、いざ実際に相続するとなった時に「何をしたらいいのかわからない」という声が多く挙がっています。
親から不動産を相続する方、その不動産を個人で売却しようとしている方も多いのではないでしょうか。

その場合、相続不動産は名義変更を済ませなければいけません。
そこで今回は名義変更と個人の不動産売買に関してお話しします。

 

【名義変更とは?】
被相続人がなくなった瞬間から不動産の相続は始まりますが、名義変更が完了していなければその不動産が自分の所有物であると明確に示すことができません。

また、名義変更に期限は特にありません。
法律上で期間が定められていることはなく、いつでも相続した不動産の名義を被相続人から相続人の方へ変更することができるようになっています。

 

しかし、名義変更をしないで長い間放っておくと様々なデメリットが発生する危険性があるのです。
例えば、不動産を売却するときや、担保にしてお金を借りるとき、土地や建物を人に貸し出して賃料を払ってもらうときに、しっかりと自分がその土地の所有者であることが証明できないと、トラブルに発展する可能性があるのです。

 

では、どうやって名義変更をするのでしょうか?
「名義変更」とは一般的にわかりやすい言い方として使われている言葉であり、本来は「所有権移転登記」と言います。
つまり、名義変更のためには「登記」を行う必要があるのです。

ただ、登記を行うには手間と費用がかかります。
個人でも登記はできますが、司法書士など専門家に依頼することで、難しい登記を不備なくスムーズに行うことができるのです。

 

【不動産の個人売買は難しい?】
相続した不動産を個人的に売却しようと考えていても、自分自身で買い手を探し出すことは物凄く大変なことです。
個人間であれば不動産会社を介さなくてもよいため、その場合仲介手数料はかかりませんが、必要書類を全て自分で揃える必要もあり、かなりの時間と労力を注がなければいけません。
また、個人で行って不備があった場合は、買主の方とトラブルになることもあるのです。

 

そこで、司法書士に相続登記から売買の段階まで依頼することをおすすめします。
そうすることで、負担が軽くなり、安心して不動産を扱うことができます。
また、司法書士事務所も事務所によって主に取り扱っている業務が異なるので、不動産関係に長けている、不動産と繋がりがある司法書士事務所に依頼するのが最適です。

 

名古屋市のごとう司法書士事務所は不動産売買を行う事業会社の経営も行っているため、不動産業界のことを知り尽くした司法書士が、みなさんの不動産についてのアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.03.05更新

不動産

 

「親から相続した不動産が空き家のままになっているけど何とか活用したい!」とお悩みではありませんか?
空き家を放置していると、建物がどんどん傷み、放火やごみの不法投棄の被害に遭う可能性もあるので危険です。

空き家の活用法として、そこに移り住む・賃貸化する・売却するの3つが主に考えられます。

その中でも多くの方にとって、売却することが最も効率的だといえるでしょう。
今回は、相続した不動産が空き家のままの方へ、空き家を売却するメリットをご紹介します。

 

■空き家は売れるのか

そもそも、空き家は売れるのかと疑問に思っていませんか?
空き家は、築年数が浅い場合や、大手メーカーが建築したものでない限り、一般的に建物自体の価値はないといわれています。
そのため、多くの場合空き家売却は、建物を解体し、更地で土地のみを売買するといった方法がとられます。

 

土地の人気によって空き家売却の利益が左右されるでしょう。

建物の解体などの売却のためにかかるコストを考えると、利益がないのでは?と感じられる方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、空き家の売却には、以下にご紹介するメリットが存在します。

 

■空き家を売却するメリット

◇メリット1:固定資産税がかからなくなる
不動産には税金がかかります。

どんなにボロボロの家でも、取り壊さずに残している方の中には、空き地にするより建物がある方が固定資産税を抑えられるから、と考えている方がいらっしゃるでしょう。

しかし、売却して手放してしまえば、全く固定資産税がかかりません。

売却益が少なくても、固定費を払わずに済むと考えたら長期的には得になるでしょう。

 

◇メリット2:相続税の納税資金になる

親から相続した資産が不動産しかないという事例は少なくありません。

不動産も相続税の課税対象となりますが、その相続税を支払うために、不動産を売却するという手段があります。

売却以外の方法として、不動産を物納するという手段もあります。

不動産を相続した方のおかれている状況によってどちらが良いかは変わりますので、売却も相続税の納税資金を作るための一つの手段として念頭に置いておくと良いでしょう。

 

◇メリット3:相続資産を均等に分割できる

相続人が複数いるとき、親から相続した財産が不動産のみ、または現金やすぐに現金化できるものがわずかであると、均等に相続するのが難しいでしょう。
不動産を分けられないことが、遺産トラブルの原因のひとつでもあります。

そうであれば、現金化してしまってみんなで平等に分配できるようにするのが平和的かもしれません。

 

■相続した不動産を売却するときの注意点

このように売却という方法にはメリットがありますが、注意しなければならない点もあります。
不動産の売却には長い時間がかかります。不動産の価値を正確に見極めたり、手続きを進めたりしていると1年ほどかかってしまうことも珍しくありません。

 

また、親が存命しているが、介護施設などに入ったことで譲り受けた場合、売却自体できない可能性があります。

不動産の公式な所有者が親である場合、売却には親の判断が必要ですが、認知症を患っている場合や、売却後に認知症が発覚した場合、正当な取引として認めてもらえません。

不動産を売却するというのは、放置してただ劣化するのに任せることよりずっと良いでしょう。

 

今回ご紹介した以外にもいくつかのメリットがあります。

相続した空き家の扱いにお困りの方は、一度売却をご検討してみてはいかがでしょうか。

相続についてのお悩みがございましたら、お気軽に司法書士にご相談ください。

そのため、最適な方法で売却するためには、司法書士や不動産屋のような専門家に相談することをおすすめします。

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.03.02更新

相続

 

不動産を相続した場合、「登記」という手続きが必要です。
登記とは、簡単に言えば不動産の所有者の名義を変更することです。

不動産の所有権は、相続した時点で故人から相続人に自動的に移りますが、公的に所有権を証明するためには不動産の名義を故人から相続人に変更しなければならないのです。

 

この不動産投機の手続きは、司法書士に依頼することが多いですが、個人でやれないわけではありません。

個人でやることで、専門家に依頼する費用が抑えられます。

しかしながら、登記はかなりややこしく面倒な手続きのため注意が必要です。
そこで、ここでは個人でやらずに専門家専門家である司法書士に依頼する3つの理由をご説明します。

 

理由1:複雑な手続きの内容や各種書類についての知識を学ばなければならない

不動産登記を素人が自分でやる場合に真っ先に障壁となるのが知識の問題です。不動産登記には専門的な知識が必要です。
最近では、Amazonなどで不動産登記を自分でやるためのマニュアルが販売されているため、知識を身に着けられないわけではありません。

 

しかし、知識を身に着けても、自分のケースではどんな書類が必要になるのか正確に分からないこともあります。

登記に必要な書類は状況によって異なります。

例えば、法定相続の通りに相続するのと、遺書に従って相続するのでは違う書類が必要となるのです。専門家に依頼すれば、個々のケースに応じて必要書類を適切に見極めます。

 

理由2:書類を収集するために平日の昼間に休まなければならない

仮に、自分で登記の手続きを学んで必要書類が正確に分かったとしても、次に障壁になるのは書類集めです。

 

公的書類を取得するには、平日の昼間に市役所や法務局に行かなければなりません。

昼休みに行ったり、営業の外回りのような比較的自由に外出できる職業であったりすればまだしも、多くの社会人にとって休みを取らずに役所へ出向くのは難しいのではないでしょうか。
専門家に依頼した場合、物にもよりますが、代わりに取得してもらうことができます。

 

理由3:相続人が複数いる場合、相続人全員と連絡しなければならない

相続人が、あなた一人だけでなく複数人いる場合、全ての相続人に連絡しなければなりません。

不動産の名義は、単一名義にすることも複数人名義にすることもできますが、後々不要なトラブルを生じさせないためには、いずれの場合にも相続人全員の承認が必要となります。

 

このように、自分で登記手続きをするには多くの障壁があります。

貴重な時間を無駄にしないためには、司法書士に委任するのがおすすめですよ!

投稿者: ごとう司法書士事務所

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