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2018.04.28更新

土地の境界のお話です。

 

境界線がどこだとか、境界の杭がどこにあるかとか、そういった話を耳にしたことはあるでしょうか。

土地の売買をする場合、必ず確認するポイントです。

自分が買う土地が一体どこからどこまでなのか。知っておくのは大切なことです。

 

でも昔の土地は境界線を引く際のポイントである杭がないことは多いです。

そうなると、境界杭を打つために確定測量をする必要があります。

ところで、この境界どうやってきまるのでしょうか。

 

お隣さん同士でここが境界だと言えば、問題ない気がします。

だって、土地の所有者ですから。

でも違うんです。

この境界線、国が決めるものであって、私人の間で決めることはできません。

いくらお隣さん同士でも境界線を勝手に決めることはできないのです。

土地には、固定資産税等の税金がかかりますよね。

匡は、勝手に狭くして税金を減らされては困りますから。

昔は、土地を実際とは狭くさせる工夫をしたという話を聞いたことがあります。

 

ですから、お隣さん同士で境界線とは違う境界を決めたのであれば、どちらかの土地を分筆して譲渡するしかないのです。

境界確定の裁判になっても、一般の裁判のように当事者の主張だけに判決が左右されるものではなく、原則は本当の境界線がどこなのか過去の資料などを参考に裁判官が結論を出す形になっています。

境界トラブルは、時間と費用がかかることが多く、またその結論によって得られる経済的利益が少ないことも多く、本格的にやるのは決断がいると思います。

先祖のお土地とか、感情の問題で納得できないなど、経済的利益とは別の理由で行われることもあります。

実際は、境界確定の裁判をするより、法務局の筆界特定制度を利用する方がよいこともあります。

ご参考までに

 

平成30年4月28日

 

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.04.27更新

不動産の相続について不動産管理会社を活用する方法!|名古屋市の司法書士がお教えします!

 

賃貸用として建物や土地を数多く所有している方は相続についてお困りではありませんか?
不動産オーナーの方は、日ごろから物件の管理や入居者への対応業務に追われているため、なかなか相続について考える時間がないかもしれません。
そういった方に提案したいのが、相続税対策としての不動産管理会社の設立です。
今回は、不動産の相続に関して、不動産管理会社を活用する方法をご紹介します。

 

○不動産管理会社設立のメリット
・所得税対策になる!
日本では、所得税の税率は超累進課税率となっています。
そのため、所得が多い人ほど税率が上がって、負担する必要のある税金が高額となってしまうのです。
こういった場合に、オーナーの親族を役員とした不動産管理会社設立が効果を発揮します。

 

オーナーから不動産管理会社に向けて管理料を払い、役員である親族に給与を支払うと、不動産収入を親族に分散することができるのです。
所得が分散されるということは、親族全体の税負担を引き下げることに繋がります。

 

・相続財産の肥大化を防止することができる!
オーナーが得る不動産所得は新たな資産として蓄積されていきます。
そのため、相続財産がどんどん増えていくということになります。
そこで、オーナーが受け取る家賃や地代を部分的に不動産管理会社の収入に転嫁するという方法があります。
こうすることで、資産の蓄積を抑え、相続財産の肥大化を防ぐことが可能になるのです。

 

・納税資金の準備をすることができる!
将来の相続税の納税資金を準備するために、不動産管理会社に収益不動産を移転させて、収入の一部を給与として相続人である親族に配分するという方法があります。
給与に関しては、受給者に対して住民税と所得税が課せられます。
しかし、給与所得には概算経費が認められているので、地代家賃収入と比較して、課税される金額が小さくなるという効果があると言われています。

 

○不動産管理会社設立のデメリット
もちろんメリットがあればデメリットも存在します。
まず、会社設立には一般的に30万円程度の設立コストがかかるという点です。
また、不動産管理会社が赤字の場合であっても、法人住民税均等割という税を負担する必要があります。
他にも、不動産管理会社の社会保険の加入の必要があったり、収入や経費の計算が煩雑で面倒であったりといったデメリットもあります。


今回は、不動産の相続について不動産管理会社を活用する方法についてご紹介しました。
面倒だと思われるかもしれませんが、これらの対策を行うことで相続税の金額はかなり変わってきます。
相続について心配がある方は、この機会に一度考えてみてはいかがでしょうか。

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.04.23更新

不動産の相続登記における注意点とは!|名古屋市の司法書士がお教えします!

 

「不動産の相続をすることになったけど、何に気をつければいいのか分からない!」
このような方はいらっしゃいませんか?
不動産の相続登記には、あらかじめ知っておくと良いことがいくつかあります。
今回は、不動産の相続登記における注意点についてご紹介します。

 


・相続した不動産は相続登記を行う必要がある!
相続した不動産を売却したり、担保する場合には相続登記が必須となります。
相続登記をせずに売却や担保に入れることは、不可能なのです。
そのため、相続登記は早めに済ませてしまいましょう。

 

・相続登記を申請するのは、不動産を取得した相続人だけ!
相続登記を申請するのは、不動産を取得した相続人だけとなります。
そのため、複数の相続人が存在していても、不動産を取得した相続人でなければ相続登記の申請に関与することはできません。
一般的には、遺言や遺産分割協議、相続分譲渡などによって不動産を取得する相続人を決定します。

 

・相続登記の申請者になる際には注意が必要!
相続登記の申請者になるということを、ただ雑用を引き受けたと勘違いする方がおられます。
これは誤った認識であり、非常に気を付けておきたいポイントです。
相続登記の申請者になるということは、相続登記の申請書に記名、押印することであり、登記完了時に返却資料及び登記識別情報の受取人になるということです。

 

注意が必要となるのは、不動産を取得した相続人が複数いる場合です。
この場合、取得した全員が相続登記の申請者となります。
そのため、申請書に誤りがあり、訂正する際には全員に訂正印を押してもらう必要があるのです。
大したことではないと思われるかもしれませんが、実際に訂正するとなると意外と大変です。

 

訂正は負担が大きくなるため、複数人で不動産を取得する場合は委任状を発行することをおすすめします。
委任状を発行すると、相続人の誰か一人だけに相続登記を委任することができるのです。

 

・相続登記にかかる日数は、事案による!
相続登記にかかる日数は、相続人の数や財産状況、書類の揃い具合などによって変わってきます。
そのため、一概に何日間かかるとは言えないのです。
一例ですが、遺産が自宅の建物、土地しかない場合で、特に相続人は配偶者のみ、戸籍もすでに揃っているという事案の場合、一週間以内に登記が終わるということもあります。

 


今回は、不動産の相続登記における注意点についてご紹介しました。
あらかじめ注意点を把握しておき、スムーズに不動産の相続登記を行いましょう。

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.04.19更新

相続した不動産の売却時における注意点とは!|名古屋市の司法書士がお教えします!

 

「相続した不動産を売却したいが、何に気を付ければいいか分からない。」
そんなお悩みをお持ちの方はいらっしゃいませんか?
不動産を売却する際には、注意すべき点がいくつかあります。
今回は、相続した不動産の売却時における注意点についてご紹介します。

 

・他人の権利がある場合、代金決済時までに抹消することができるかどうか調べる!
他人の権利とは、抵当権や賃借権のことです。
よく起こる問題は、相続した不動産の住宅ローンが残っていて、銀行に抵当権があるケースです。
こうした場合、その不動産は銀行のものという認識になります。
そのため、不動産売却前に住宅ローンの残債をすべて支払い、抵当権を抹消する必要があります。

 

・売却する不動産の接道に私道が存在するか調べる!
売却する不動産の接道に私道が存在する場合、よく起こるトラブルがあります。
それは、売却後に住み始めた方とのトラブルです。
私道を所有している方の中には、通行料の支払いを要求される方もおられます。
こういった私道の所有者と売却後に住み始めた方とのトラブルが発生することを注意してください。

 

また、こういったトラブルが発生すると、売却後に住み始めた方からのクレームが来る場合があります。
こういったトラブルやクレームを避けるためにも、あらかじめ売却する不動産の接道に私道が存在するかを調べるようにしましょう。

 

・名義人が複数の場合、売却予定額や分配方法は決まっているか!
名義人が複数の場合、売却予定額の設定や分配方法をあらかじめ決めておく方が良いと言われています。
その理由は、何も決めないまま売却を進めると、後からトラブルになることがあるためです。

 

特に売却予定額の設定は重要です。
名義人が複数の場合、代表した一人がすべての手続きを委任されることがありますが、そういった場合でも必ず売却前に名義人全員に確認を取りましょう。
そこでトラブルが発生した場合、相続人同士で争うことになります。

 

・建物の引越しが速やかにできるかどうかを調べる!
相続した不動産に誰かが住んでいる場合、その物件を引き渡すまでに立ち退く必要があります。
不動産の売却活動を行って買い手が見つかり、売買金額が決定すると、売買契約書を取り交わし、売買が成立となります。
一般的には、売買成立から一か月~三か月程度の猶予期間中に資金の準備や引っ越しの手配などを行います。
そのため、この猶予期間中にその不動産から引っ越す必要がありますので、注意しましょう。

 


今回は、相続した不動産の売却時における注意点についてご紹介しました。
これらはあくまでも一例であり、注意することは他にも色々あります。
事前にしっかりと把握し、円滑な不動産売却を行いましょう。

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.04.15更新

相続した不動産を活用する方法について!|名古屋市の司法書士がお教えします!

 

相続によって取得した不動産の使い道は、なかなか難しいものですよね。

中には、「空き家のまま放置している」といった方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、不動産には活用する方法がたくさんあるのです。
今回は、相続した不動産を活用する方法についてご紹介します。

 

・まずは様々な活用方法を知る
最近では様々なニーズがあるため、土地活用の方法も多くなりました。
そのため、まずはどのような活用の種類があるのかを知っておきましょう。

 

売却や自己使用は、相続した不動産の活用で聞くことが多いかと思います。
しかし、中にはアパート経営やマンション経営、戸建賃貸経営、賃貸併用住宅、サービス付き高齢者住宅経営といった活用をする方もいらっしゃいます。
高齢者用住宅経営は、高齢化する日本の現状をよく表していますね。
他にも、事業用賃貸や店舗併用住宅、駐車場経営、トランクルーム、太陽光発電と言った活用方法もあります。

 

・費用や予算から選ぶ
建物を建てる土地活用を選択する場合、どうしても費用が高くなってしまいます。
しかし、土地や建物には担保価値があるため、借入金を利用すれば現金の支出は大幅に抑えられ、自己資金は少なくても可能です。
建物を建てるのではなく、土地活用の手段として貸地を選択する場合、土地だけを貸し出すため、費用の負担はほとんどありません。ただし、貸地として活用するためには、借主を探す手間は必要です。

 


初期投資が少なくて済むものとしては、未舗装の青空駐車場が挙げられます。
駐車場の場合、コインパーキングや有人の時間貸駐車場もありますが、これらは初期投資が必要な場合があります。

太陽光発電やトランクルームも同様に、広さや設備に応じて必要となる資金は変わってきますが、個人が行うレベルならそこまで高額になることもあまりありません。
当たり前のことですが、これらは費用負担が小さければ小さいほど、収益性も小さくなります。

 

・転用性や資金回収期間で選ぶ
自宅併用を除く賃貸経営では、利回り10%ほどを基本的な目安として運用することが多いです。
利回りが10%ということは、資金回収期間が10年程度という計算となります。

 

テナントに依存する事業用賃貸は、住宅よりも家賃を高く設定することができるため、回収期間が短いというメリットがあります。
しかし、その反面、テナントが埋まらなければ資金を回収できませんので、テナントを埋めるための施策が必要です。
こういったデメリットを解消するために、店舗併用住宅とする方法などもあります。
ご自身の希望に合った土地活用をご検討ください。

 

今回は、相続した不動産を活用する方法についてご紹介しました。
冒頭でも述べましたが、現代の日本において土地活用の方法は様々です。
また、土地活用の方法を選ぶ軸も色々ありますので、自分の軸とするものをまずは考えてみましょう。

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.04.11更新

個人で不動産を売買する際の注意点とは!|名古屋市の司法書士がお教えします!

 

多くの人にとって不動産の売買は人生の中で重大な決断だと言っても過言ではないでしょう。
ほとんどの人が不動産に関して初心者ですが、不動産を売買する際には、複雑な書類や手続きを行う必要があります。
また、扱う金額が大きくなっていくと、手続きを行うプレッシャーも大きいですよね。
しかし、これらはあらかじめ気を付けるべきことを知っておくだけで、ある程度解消されるのです。
今回は、個人で不動産を売買する際の注意点についてご紹介します。

 

・不動産の個人売買でよく起こるトラブル

皆さんは不動産の個人売買で起こるトラブルに何があるかご存知でしょうか?
様々なトラブルが起こりますが、それらは大きく分けると3つのトラブルに分類することができます。
それは、「当事者に関するトラブル」、「目的物に関するトラブル」、「契約内容に関するトラブル」です。

それぞれ例を挙げて説明していきます。

 

まずは、当事者に関するトラブルについてです。
不動産の売買を行うには、不動産の所有者の意思が必要となります。
しかし、高齢化の進んでいる現代日本では、不動産の所有者が寝たきり状態で意思表示できない場合もあるのです。
先ほども述べたように高齢化社会である日本では、こういった問題が増加傾向にあります。

 

続いて、目的物に関するトラブルについてです。
これは建築中のマンションを購入した場合などに起こります。
竣工後に実際見てみるとイメージとかけ離れているという、購入者と販売者との間で起こるトラブルです。

 

最後に、契約内容に関するトラブルについてです。

契約内容に関するトラブルは、契約書に明記された期日までに代金を支払わないといったトラブルが挙げられます。

これら3つのトラブルについては、あらかじめしっかりとチェックするようにしましょう。

 

・不動産の売り主には瑕疵担保責任がある!
皆さんは、瑕疵担保責任制度という言葉をご存知でしょうか?
先ほどご紹介した中の、目的物に関するトラブルに関係してきます。

 

瑕疵担保責任制度とは、不動産の引渡し後に、売り主も気が付かなかった隠れた瑕疵が見つかった場合の制度です。

この制度では、買主が売主に補修請求したり、損害賠償請求したりすることができるというものです。

瑕疵の程度が著しい場合には、売買契約そのものを解除できることもあります。

 


今回は、個人で不動産を売買する際の注意点についてご紹介しました。
個人で不動産を売買することで、仲介手数料を節約できるというメリットがあります。
しかし、後々トラブルとなって、より高額の費用が必要となることもあります。
どちらがいいとは一概に言い切れない問題ですので、ご自身に合うのはどちらなのかをぜひ一度お考えください。

 

 

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.04.06更新

空き家相続

 

親や近しい人が亡くなったことにより不動産を相続することになった、という方はたくさんいらっしゃるでしょう。
不動産の相続は、所有者の方が亡くなった瞬間から始まります。相続した不動産を使わずに空き家にしておくのももったいないと考え、売却を検討中ではありませんか?
今回は、空き家を売却する際に知っておきたい、「相続登記」と、譲渡所得税の額を決める「譲渡所得」についてお話しします。

 


【まずは相続登記の確認を】
相続した不動産の売却をしようとお考えの方の中には、まだ、相続登記を済ませていないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
相続した不動産の名義が、被相続人のままであった場合はその不動産を売却することはできません。
そのため、不動産の名義を先に相続人の名義に変更してから売却の手続きを始める必要があります。

 

このように、不動産の名義を被相続人から相続人の方に変更することを相続登記と言います。
相続した不動産を売却しようとお考えの方は、まず相続登記が完了しているかを確認してください。

 

【譲渡所得税とは】
相続登記が完了し、不動産を売却する準備ができれば、売却の手続きを開始することができます。
売却する際に考えておかなければならないのが「譲渡所得税」です。

 

譲渡所得とは、不動産を売却したことによる所得を指します。譲渡というのは、無償の場合だけでなく有償の場合も含みます。
この譲渡所得税が課せられる場合というのは、購入した時よりも不動産の売却額が高額になり利益が出た場合です。

 

譲渡所得は以下の計算式で表されます。
・譲渡所得の計算式
{譲渡価格 -(取得費 + 譲渡費用)}- 特別控除額 = 譲渡所得
このような計算をすることで、譲渡所得をおおまかに計算することができます。
計算式内の、「取得費」は不動産の購入費用をはじめ、土地や建物を所有するために要した費用を指します。

 

一例として、不動産の登録免許税や不動産取得税などが挙げられます。
相続した不動産の場合、取得費がわからないケースが多いのです。

 

そのような場合、一般的に、みなし取得費として「取得費は譲渡価格の5%」と設定することになります。
計算式内の、「譲渡費用」は不動産を売却する際にかかった費用を指します。例としては、印紙税や不動産会社への仲介手数料などが挙げられます。
ただし、建物の修繕費や売却までに不動産の管理にかかった費用は含まれません。

 

実際の譲渡価格、取得費と譲渡費用、一定の要件を満たした場合に受けられる特別控除の種類と額が決まることによって、譲渡所得を計算することができます。
譲渡所得税は、上記の式によって導き出された譲渡所得に一定の税率をかけた金額になります。

 

今回は、相続した不動産の売却をお考えの方へ、知っておきたい「相続登記」と「譲渡所得」についてお話ししました。
譲渡所得税を決める「譲渡所得」の計算には様々な基準があり、ご自身で計算されることは難しいかもしれません。
ごとう司法書士事務所では、登録免許税の相談を受け付けておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.04.02更新

手続き

 

「不動産相続をすることになったが不動産相続や登記にあまり知識がない」と、相続した不動産の扱い方について頭を悩ませている方も多いのではないでしょうか。
不動産の相続は一生のうちでたくさん起きることでもありませんし、被相続人の方が突然亡くなられた場合であれば、何も準備や心構えをしていないうちに、このような大変な問題を抱えることになってしまいます。
そこで今回は、不動産の相続に関しての3つの注意点に関してお話しします。

 

【不動産相続の注意点】
不動産の相続にはたくさんのルールや基本要項があるので、一般の方が専門的な知識を持っていない状態で対処することは大変困難です。
そのため、後悔する失敗をしてしまい、トラブルになってしまうこともあります。
不動産相続における失敗やトラブルを避けるために、ここでは3つの注意点を紹介します。

 

1.不動産の遺産分割方法を不公平にならないように決める
不動産を相続する際の遺産分割方法は、相続人の1人が単独で不動産を取得する「現物分割」(複数の相続人が分割した不動産を単独相続することもある)、相続人の1人が単独相続する代わりに、不動産価値に応じた金額を残りの相続人に分配する「代償分割」、不動産を売却してその売却代金を相続人で分割する「換価分割」、相続した不動産を複数の相続人で相続する「共有分割」の4つがあります。

 

このどれかに当てはめて不動産を分割するかを決めなければいけません。

不公平な結果をもたらさないためにも被相続人がご存命のうちに、この方法を決めておくことが大切です。

 

2.相続登記をせずに放置しておくと発生するデメリットを知っておく
不動産の相続が始まるのは、被相続人の方が亡くなった瞬間からで、この相続をずっと放置しておくと様々なデメリットが発生する可能性があります。

例としては、相続登記をしていないと不動産の売却や賃貸借契約ができないこと、相続人の心がわりや病気によって、新たな相続の争いが起きる可能性があることが挙げられます。期限が決まっていないからといって放置しておくのではなく、できるだけ早めに相続を完了させましょう。

 

3.相続税控除を受けられるか確認する
不動産相続をするにも税金がかかってしまいます。
ただし、配偶者控除や小規模宅地等の特例で相続税控除を受けられる場合があります。

 


不動産相続は個人で手続きや書類作成を行うとなるととても大変です。
不動産相続や登記で失敗したくないとお考えの方は、ぜひ一度専門家の話を聞きに行ってみてください。
名古屋市のごとう司法書士事務所は、みなさまの相続に関する様々なお悩み相談を承っております。
大変な相続を安心して行えるようなお手伝いをいたしますのでお気軽にご連絡くださいね。

投稿者: ごとう司法書士事務所

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