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2018.06.28更新

相続した不動産売却

 

相続した不動産を売却したいとお考えですか?
「自分で住むのは嫌だ。」
「賃貸経営は面倒くさそう…」
「不動産を売ってしまわないと、分割できる相続財産がない。」
こんなふうにお考えのあなたには、売却が無難な選択肢かもしれません。

しかし、相続した不動産の売却時には注意点があります。
そこで、今回は名古屋市の司法書士事務所が、相続した不動産の売却時における注意点をご紹介します。

 

■注意点1:まずは相続登記を済ませる

不動産を売却できるのは、その不動産の所有者のみです。
不動産を相続した場合、その所有権は自動的に相続人たちに移っているものの、公的には認知されていません。
そのため、不動産登記によって公的な書面上の所有者を相続人名義に変更する必要があります。

不動産登記のとき、共有名義にするのか単独名義にするのか、法定相続分か遺産分割協議をするかなど、細かいポイントがありますが、そのことは別の機会にお話しします。

 

■注意点2:売却すると譲渡所得税が発生する

相続したものに限らず、不動産を売却した場合には譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税とは、不動産の売却で得られた利益に課される所得税や住民税(及び、期間限定で復興特別所得税)のことを指します。

譲渡所得税がどんなものかは、別の機会に詳しく説明いたしますが、これに関して知っているとお得なポイントが2つあります。

 

◇ポイント1:同居家族が自宅を売却する場合は特別控除がある

生前、相続した不動産に被相続人とともに住んでいた場合、その同居人が不動産を売却すると、譲渡所得税に対して3,000万円の特別控除が受けられます。

例えば、不動産の売却益が2,000万円の場合、通常406.3万円の譲渡所得税(復興特別所得税を含む)が課せられるところを、特別控除が受けられれば非課税になります。

 

◇ポイント2:空き家になった戸建て住宅は相続開始から3年以内の売却が良い

相続後住む人がいなくなった空き家は、相続開始から3年後の日が属する年の12月31日までに売却すると、3,000万円の特別控除が受けられます。
これは、空き家問題を解消するために平成28年に出された方策の一つで、平成31年12月31日までの譲渡で有効です。

例えば、平成27年7月12日に相続が発生した不動産は、3年後の平成30年12月31日までに譲渡(=売却)すれば特別控除の対象となります。

 

ただし、この控除を受けるためには大きく分けて5つの条件があります。

1.昭和56年5月31日以前に建築されている
2.マンションでない
3.被相続人が居住していた(老人ホームに移住していたり賃貸人がいたりする場合は適用外)
4.建物を耐震リフォームするか取り壊している
5.譲渡価額が1億円を超えない

 

■まとめ

相続した不動産を売却するときには、相続登記と譲渡所得税に注意が必要です。
いずれも、制度・手続きがややこしく、個人で行うのは難しいものですので、司法書士などの専門家に相談することをおすすめいたします。

 

名古屋の不動産相続や売却、名義変更ならごとう司法書士事務所
http://www.goto-office.biz/

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.06.24更新

不動産個人売買必要書類

 

名古屋市にお住まいのあなたは、お持ちの不動産物件を、不動産会社を通さず個人で売買したいとお考えかもしれません。
不動産の個人売買においては、様々なことが必要ですが、その一つが不動産の名義を売主から買主に変更することです。

不動産の名義変更には、売主・買主双方に複数の書類が必要となります。
そこで、名古屋市の司法書士事務所が、不動産の個人売買で名義変更するときに必要なものをご紹介します。

 

■名義変更とは「登記」のこと

一般に言われる名義変更のことを、正式には「所有権移転登記」と言います。
不動産売買に関わることなので、不動産売買登記とも称します。
登記とは、不動産の権利関係を公的に認めてもらう手続きで、売買に限らず財産相続などでも必要となります。

 

■所有権移転登記にはどんな書類が必要なのか

所有権移転登記に必要な書類は、売主・買主の判断能力によって、あるいは登記名義人の状態によって必要書類が変わる場合があります。

どういうことかというと、未成年者や認知症の方のように、一般的に十分な判断能力がないとされている方の場合、親権者や成年後見人に関する書類が必要であるということです。
また、登記名義人が死亡していたり破産していたりする場合には、その旨を示す書類が必要となります。ちなみに、破産者の不動産売却に必要な書類は、破産者自身での取得ができないため、司法書士などの専門家を通して取得してください。

とはいえ、上に挙げた事例は例外的なので、ここでは十分な判断能力を持った、破産していない存命の成人同士での取引を想定して考えます。

 

◇売主に必要なもの

通常の個人売買では、売主に必要な書類・ものが大きく分けて7つあります。

1.不動産の権利証
2.印鑑証明書
3.住民票1通
(住所変更し、登記簿の住所が変わっている場合)
4.評価証明書
不動産の評価価格が記載された書類で、登録免許税の計算に必要となります。
公課証明書も、評価価格が記載されているので代用できます。
5.写真付き身分証明書1点
(司法書士が代理でする場合の本人確認用として必要です。)
6.実印
7.抹消すべき権利の抹消登記書類

 

◇買主に必要なもの

一方、通常の個人売買で買主に必要なものは4つあります。
1.住民票1通
2.印鑑証明書1通(住宅ローンがある場合)
3.写真付き身分証明書1点
(司法書士が代理でする場合の本人確認用として必要です。)
4.印鑑
住宅ローンがある場合は実印が必要です。なければ、認印でも構いません。

 

■まとめ

以上、不動産の個人売買で名義変更するときに必要なものをご紹介しました。
たくさんの書類が必要なので抜け漏れが無いようにお気をつけください。
万一、特殊な事例に自分が当てはまるかもしれない…と思った方は、司法書士などの専門家に相談されることをおすすめします。

 

名古屋の不動産相続や売却、名義変更ならごとう司法書士事務所
http://www.goto-office.biz/

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.06.20更新

不動産の個人売買

 

名古屋市にお住まいで、不動産を所有している方の中には、不動産会社を仲介せずに個人で売買したいという方もいらっしゃるでしょう。
確かに、不動産会社を仲介すると一定の仲介手数料が発生するため、金銭的には個人売買は得だと言えます。

ただ、個人売買の場合、不動産売買のプロではない分、分からないことがたくさんあって困惑してしまうかもしれません。
そこで、今回は不動産の個人売買に必要な手順を、売主様の視点で5つに分けてご説明します。

 

■手順1:不動産の権利関係を調査する

まずは、不動産の権利関係を確認しなければなりません。
登記上の所有者は誰なのか、差し押さえはないか、銀行ローンの抵当権はないかなどを確認してください。

抵当権がある場合でも売却は可能ですが、抹消できる(=完済できる)ことが条件となるのでご注意ください。

 

■手順2:現地確認する

次に現地で境界線の確認をする必要があります。土地の場合は地積測量図など、建物の場合は設計図面や建物図面などを参考に確認してください。
このとき、お買い上げ希望の方に同席してもらって、思い違いのないようきっちり共通認識を図ってください。

 

■手順3:交渉する

不動産の売買が決まったら、売買契約の交渉が必要です。
交渉するポイントとしては、
・売買価格
・引き渡しの条件
・瑕疵(かし)担保責任の期限
(買主が確認できなかった欠陥を売主が補償する責任を「瑕疵担保責任」という。)
・固定資産税や都市計画税などの精算方法や金額
(年度の途中で引き渡す場合、どの時点から日割り計算するかを話し合う必要があります。)
など多岐に渡ります。

この交渉のときに、説明が曖昧だったり、自信のない言い方をしたりすると、売主様にとって不利な契約になる、あるいは後々トラブルに繋がる恐れがあるので注意してください。

 

■手順4:売買契約書を作成する

トラブル回避のために、売買契約書の作成は重要です。
定型の売買契約書を使うことが多いとは思いますが、最低限入れておいてほしい条項を以下に挙げておきます。

1.不動産の引き渡し時期
2.銀行等のローンを予定している場合の特約
買主がローンを組んで不動産を購入しようとしている場合、万一ローンが通らなかったときに契約を白紙撤回する条項があると、後からトラブルにならなくて済みます。
3.瑕疵(かし)担保責任(上述の通り)
4.固定資産税や都市計画税の負担(上述の通り)

 

■手順5:売買契約を締結する

売主・買主の双方が契約内容を再確認し、署名・押印すると契約が締結されます。
その後、決済・不動産の引き渡しが済めば、晴れて売買契約が完了するのです。

 

■まとめ

不動産の個人売買で必要な手順をご紹介しました。
どうしても不動産会社に仲介してほしくない方は、上記の内容を十分チェックして売却活動を行ってください。

 

名古屋の不動産相続や売却、名義変更ならごとう司法書士事務所

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.06.16更新

相続した不動産

 

相続した不動産の登記に悩んでいませんか?
親や祖父母が亡くなったことで不動産(土地・建物)を相続した方は、登記をします。
登記(正式には所有権移転登記)とは、一般的に、不動産の名義変更と認知されているものです。
法令上の義務ではなく権利にすぎないものの、実務上やったほうが良いと言えます。

 

ただ、初めて登記をする多くの方は、失敗しないよう何に注意すべきか知っておきたいのではないでしょうか。

そこで今回は、名古屋市の司法書士事務所が、登記の注意点を2つご紹介します。

 

■注意点1:できるだけ早く済ませる

登記は、法令上の期限がないものの、できるだけ早く済ませるのが得策です。
ここでは、早く済ませるべき5つの理由をご紹介します。

 

理由1:権利関係がややこしくなる

高齢の方が相続人の場合、その方が亡くなってその配偶者や子供へ相続が発生すると、そもそも相続した不動産の相続人が増えて登記が面倒になります。

 

理由2:相続人には健全な判断能力が必要

相続人が、認知症などにより健全な判断能力を失った場合、成年後見人を立てなければ、遺産分割協議ができません。

 

理由3:必要書類には有効期限がある

住民票の除票や戸籍の附票は、除票・除籍となった年度の翌年から5年間しか保管されませんのでご注意ください。

 

理由4:別の相続人の債権者に不動産を差し押さえられる恐れがある

次の状況を想定してください。

1.2人の相続人AとBがいる。
2.Aがすべての財産を相続する予定だが、まだ不動産登記はしていない(=不動産はAとBの共同所有)。
3.Bは借金返済に困っている。

 

このとき、Bの債権者は、借金のカタとして、Bの法定相続分の財産を差し押さえたとすると、Aのものになる予定だった財産が差し押さえられたも同然なのです。

ちなみに、Bがすべての財産を相続する場合、登記を早くしようとしまいと、差し押さえの恐れがあることに変わりはありません。

 

理由5:他の相続人に不動産を勝手に売却される可能性がある

法定相続分であれば、法定相続人は他の法定相続人の許可なく登記手続きをすることができ、
人数も自由です。そのため、勝手に一人で登記して、自分の持ち分だけ売却してしまうことがあり得るのです。

このような様々な理由があるため、登記は早く済ませましょう。

 

■注意点2:状況によって登記に必要な書類が異なる

相続した財産の分割方法は3種類あり、それぞれ登記に必要な書類が異なります。

そもそも、共通書類として以下があります。
*被相続人に関する書類
・住民票の除票または戸籍の附票

 

*相続人に関する書類

・相続人全員の戸籍謄本(遺言書による場合、遺言で指示のある相続人のみ)
・実際に相続する者全員の住民票

 

*その他

・固定資産評価証明書
・委任状

分割方法の1つ目は法定相続分に従う場合です。これは、不動産の場合、現金化しない限り共有名義となって面倒なのでおすすめしませんが、最も書類の少ない登記です。
上の書類に被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍(戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍)を加えるだけで済みます。

 

2つ目は遺産分割協議に基づくものです。これは、法定相続人同士の話し合いで財産の配分を決める方法で、以下の書類を追加する必要があります。

・被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍(戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍)
・遺産分割協議書
・相続人全員の印鑑証明

 

3つ目は遺言書によるものです。被相続人の残した遺言が有効である場合、その記述に従って財産分割します。このとき、

・死亡記載のある除籍謄本
・遺言書
が追加で必要になります。

 

■まとめ

相続登記にあたっては、なるべく早く済ませることと、状況次第で必要書類が変わるということに注意が必要です。
分からないことや不安なことがありましたら、司法書士や弁護士などの専門家に相談するのが良いかと思います。ぜひお気軽にお問い合わせください。

 

名古屋の不動産相続や売却、名義変更ならごとう司法書士事務所

http://www.goto-office.biz/

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.06.12更新

相続登記

 

遺産相続の手続きに関してお悩みをお持ちではありませんか?
遺産を相続した場合、相続効果の確定や、準確定申告、相続税申告など、期限がある手続きがいくつもあります。

これらの手続きにおいて期限を過ぎてしまうと、大きな不利益を被ることになります。

 

そのため、相続の手続きに関してお悩みがある方は、放っておくのではなく、専門家に相談してなるべく早く手続きを完了することが大切です。
さまざまな遺産相続の手続きに関するお悩みの中でも、多く存在するのが不動産の相続手続きに関するものです。

 

不動産は相続する遺産の中で、最も高額であることが多いでしょう。そのため「不動産の相続手続きの期限が知らない間に過ぎていたら、大きな損をしてしまいそう」と、不安に感じられている方も少なくありません。

そこで今回は、不動産の相続手続きをいつまでにするべきか、という疑問にお答えします。

 

●不動産の相続手続きとは?

不動産を持っていた方が亡くなると、その所有権は相続人に移転します。その際に、その不動産の名義変更手続きが必要になります。この不動産の名義変更手続きは一般的に「相続登記」といいます。
相続登記を行うことによって、相続した不動産を売却したり、賃貸として活用したりすることができるようになります。

 

●不動産の相続登記の手続きはいつまでにする?

「相続登記っていつまでに完了しないといけないの?」という疑問は多くの方がお持ちではないでしょうか。
実は、相続登記の手続きはいつまでに完了させなければならない、という期限はありません。
そのため、相続してから何年後であっても相続登記を行うことができます。

 

「期限がないなら、相続登記を行わなくてもよいのではないか?」と思われるかもしれません。しかし、相続登記は、みなさんの権利を守り、相続した不動産に関するトラブルを防ぐためにも大切な手続きです。不動産を相続したら、なるべく早く相続登記の手続きを進めてください。

 

 

今回は、不動産の相続手続きをいつまでにするべきか、という疑問にお答えしました。
相続登記には期限がなく、日々忙しく過ごされている方にとってはついつい後回しにしてしまう手続きです。しかし、相続した大切な不動産を活用するためにも、みなさんの権利を守るためにも、不動産の相続登記は行うべき手続きだと言えるでしょう。
ご自身で手続きを行うのは、とても手間と時間がかかります。不動産を相続された場合は、信頼のできる司法書士にご相談ください。相続登記以外にも、相続に関するご相談を承ります。

 

名古屋の不動産相続や売却、名義変更ならごとう司法書士事務所
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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.06.08更新

不動産売却

 

「親が所有していた不動産を相続することになったが、その不動産は遠方にあり、住むあてもないので売却したい。」
こうしたことを考えている方も多いのではないでしょうか。親と離れて暮らしてきたが、職場や子どもの学校のことを考えれば、引っ越しは難しい。そんなとき、相続した不動産の売却は有力な選択肢になりますよね。

 

しかし、相続した不動産を売却するためには、相続登記が必要です。このように、相続した不動産の売却には注意点がいくつかあります。今回は、相続した不動産を売却する際の2つの注意点をご紹介致します。

 

■相続した不動産を売却する際の注意点

⒈ 相続登記が必要になります

・相続登記とは

相続を原因とする所有権移転登記のことです。そもそも、不動産の所有者を明らかにするのが不動産登記の制度です。高額になる不動産取引の安全を担保するために設けられています。そのため、不動産の所有者が変わる場合にはその旨の登記が必要です。
相続によっても、不動産の所有者が変わるので、所有権移転登記が必要になります。それを相続登記といいます。

 

・相続登記に期限・義務はあるのか。

相続登記には期限もなければ、法律上の義務もありません。そのため、相続登記がなされておらず、所有者不明となっている土地が数多く存在します。その土地の総面積は九州を超えるほどである、という推計もあり、社会問題化しています。

 

・では相続登記は「なぜ」しなければならないのか。

不動産を処分するためには、自分名義の登記にしておく必要があるからです。登記をしなければ不動産に対する自らの権利を第三者に主張することができません。ここで言う処分とは、不動産の売却や、不動産を担保にする場合を指します。
ゆえに、相続した不動産を売却したいなら、まず相続登記が必要です。

 

⒉ 相続した不動産の売却は3年10ヶ月以内がおすすめ。

不動産を売却したとき、不動産の売却代金から不動産売却にかかった費用(取得費・譲渡費)を差し引いた額が譲渡所得になります。そして、その譲渡所得には、譲渡所得税がかかります。

相続税がかかる場合、相続税の期限(相続開始後10ヶ月)から3年以内に売却すれば、相続税の一部が取得費に加算されるため、譲渡所得税を抑えることができます。相続税の支払いが必要な場合には、この点にも注意することがおすすめです。

 

■まとめ

相続した不動産を売却するなら、相続登記が必要条件です。そして相続登記は時間が経てば経つほど手続きが煩雑になります。お早めに、相続登記のプロである当事務所までご相談ください。

 

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.06.04更新

不動産相続

 

近年、なにかと問題になっているのが空き家問題です。国立社会保障・人口問題研究所が発表した2045年の人口推計によれば、東京以外の全ての都道府県で人口は減少すると予想されています。実際に予想通りになってしまうと、「住む人間がいなくなるのだから、空き家が増えるのも仕方ない」と他人事のように感じてしまうかもしれません。

しかし、遠方に住む両親が所有する不動産を相続する場合など、空き家をつくってしまう可能性は誰にでもあります。

そして、こうした場合、空き家対策を講じないと、不利益を被る恐れがあります。今回は、相続した不動産を空き家にするリスクと、空き家を活用する方法をご紹介します。

 

■相続した不動産を空き家にするリスク

⒈ 工作物責任(民法717条)

空き家の所有者は工作物責任を問われる場合があります。工作物とは、土地に接着して設置された加工物、すなわち家屋です。例えば、家屋の瓦が剥がれて、通行人に当たり、通行人が怪我をしたような場合、まず家屋に住んでいる人が責任を負い、その人が損害防止発生に必要な注意を尽くしていた場合、所有者が責任を負います。

 

しかし、空き家では、住んでいる人がいないため、たとえ遠方に住んでいても所有者が責任を負うことになります。そしてこの責任は、無過失責任なため、落ち度がなくても原則、責任を負わなければなりません。非常に重い責任です。

 

⒉ 火災…近隣への被害

空き家は、人目がないため、放火されやすくなってしまいます。空き家の火事は、近隣住民の命を奪う恐れがあります。それに加え、近隣に延焼した場合、故意・重過失がなければ、所有者は賠償責任こそ負いませんが、見舞金の支払いは必要です。「自分のせいではない」と思っても火事は火事です。
他にも、伸び放題になった庭の木々や、放置されたゴミによる悪臭など、近隣住民に様々な被害を与える可能性があります。

 

⒊ 不動産価値が下がる

空き家が荒れてしまった結果、不動産の価格が下がる恐れがあります。

 

■空き家を活用する方法

⒈ 空き家管理業者を利用する
上述のリスクを踏まえ、政府も空き家対策に乗り出しています。それを受けて、空き家管理業者も近年増加しています。業者もプランも様々ですので、比較検討するのがおすすめです。

 

⒉ 空き家を賃貸する

空き家に住んでもらうことによって、放火などの可能性を大きく下げることができます。
もっとも、賃貸人としての責任が発生する点には注意が必要です。

 

■まとめ

空き家を活用するには、まず相続した不動産を自分名義にする必要があります。その手続きを相続登記といいます。そして、司法書士は相続登記のプロフェッショナルです。空き家の活用にお悩みの方は、ぜひ当事務所にご相談ください。

 

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投稿者: ごとう司法書士事務所

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