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2018.08.16更新

 

「不動産の相続登記には期限はあるのだろうか」
「不動産の相続登記を放置しておくと、どうなるのだろう」
そんな思いをお持ちではないでしょうか?

 

相続は突然発生するものです。
いままでに聞いたこともなかったような手続きが必要になり、お悩みの方も多くいらっしゃることと思います。

 

そこで今回は、不動産の相続登記の手続きについて解説します。


◇相続登記の手続きはいつまでにやるべき?
結論から申し上げますと、不動産の相続登記の手続きをいつまでにやらなければいけないという法定の期限はありません。
とはいっても、相続登記の手続きをしないで長期間にわたり放置しておくと、相続人間での揉め事につながったり、登記に必要な書類の入手が困難になったりと、後々余計な時間と費用が必要になる可能性があります。

 

そのため、できるだけ早く遺産分割協議をおこない、ご自身の相続分が決まり次第、相続登記を済ませられると安心ですね。

では、相続登記の手続きに必要になる書類には、いったいどのようなものがあるのでしょうか。


◇相続登記の手続きに必要なものとは?
相続登記の手続きでは、除籍謄本(原戸籍)や住民票などの書類が多く必要になってきます。
相続登記の手続きをスムーズに進めるためには次のような書類を事前に準備しておくと良いでしょう。

 

1.遺言書がある場合

 

・被相続人に関するもの
死亡の記載のある除籍謄本、住民票の除票

 

・相続人に関するもの
戸籍謄本、住民票

 

・相続財産に関するもの
登記識別情報通知書(権利証)、登記簿謄本

 

・その他
遺言書

 

2.遺言書がない場合

 

・被相続人に関するもの
死亡の記載のある除籍謄本、出生から死亡に至るまでの除籍謄本、住民票の除票

 

・相続人に関するもの
戸籍謄本、住民票、印鑑証明書

 

・相続財産に関するもの
登記識別情報通知書(権利証)、登記簿謄本、固定資産評価証明書

 

・その他
遺産分割協議書

 

◇最後に
今回は、不動産の相続登記の手続きについて解説しました。
法定の期限はありませんが、トラブルを生まないためにも、早めに相続登記をする方が良いと言えます。

 

しかし、あまりに必要な書類が多く、なかなか手が付けにくいと感じた方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そんな方は、司法書士などの専門家に一任することをおすすめいたします。

 

ごとう司法書士事務所では、お客様お一人お一人に真摯に向き合い、お悩みをしっかりと伺うことにより最適な解決策を導きます。
重荷になりやすい相続登記や法律関係のことは、ぜひ私たちにお任せください。

 

名古屋の不動産相続や売却、名義変更ならごとう司法書士事務所
http://www.goto-office.biz/

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.08.15更新

 

 

相続した不動産の活用方法は悩ましいですよね。
資産価値が低くて所有し続けるメリットのあまりない不動産でも、あなたにとってみれば捨てがたい実家ではないでしょうか。

 

近年、不動産を相続したけれども活用方法に困り、結果空き家になっている住宅が増えています。

それに対処すべく、いわゆる「空き家対策法」が施行されたことをご存知かもしれません。

 

「相続した不動産を何とか活用したい。」
「売却以外に不動産は活用できないのか。」
と悩む方に向けて、今回は『相続した不動産の活用方法』について解説していきます。

 

■不動産の使用用途と相続税
資産を相続する際、その資産の評価額から相続税が計算されます。
不動産の資産価値を法律に基づいて評価する場合、通常は時価よりも安くなります。
そのため、もし仮に現金1億円を相続するのなら、1億円で売れる不動産を相続するほうが相続税を抑えられるのです。

 

また、空き家よりも賃貸アパートとして使用した場合の方が、相続税が安くなるなど、同じ土地でも利用形態によって相続税率が異なります。
つまり、相続した不動産を活用していくことで節税が可能になります。

 

■活用方法1.「自分で使用する」
相続した不動産の一つ目の活用法は、家族で住むなど自分で使用することです。

 

■活用方法2.「賃貸物件として貸し出す」
一般的に建物は築年数が経つほど価値が落ちるため、相続したらなるべく早く借り手を探すべきです。

不動産が古く耐久性が低下している場合は、改築を行い、不動産によってテナント・賃貸マンション・賃貸戸建て住宅など用途を絞ってあげましょう。
立地のいい不動産であれば需要が大きいので収益を上げられる可能性が高いと言えます。

 

■不動産をどうしても活用できない場合
立地が良くない、もしくはあまりにも古い不動産の場合は自宅用・賃貸用どちらにも使えないかもしれません。
この場合は、

 

・相続放棄によってそもそも相続しない
・不動産を売却する
・不動産を解体し更地にして土地を売る
・更地にして貸倉庫やソーラーパネルを設置して活用する

 

などの方法があります。
ご自身の状況に合わせて対処方法を選ぶことをおすすめします。


以上、『相続した不動産の活用方法』について解説いたしました。
ごとう司法書士事務所では不動産売買業務の経験のある司法書士が不動産の相続登記・所有権移転登記・不動産仲介業を一度に引き受けます。
相続した不動産管理にお悩みの方はお気軽にご連絡ください。

 

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.08.11更新

 

 

「相続した不動産を売却する時の流れを知りたい。」
「不動産売却時の注意点があるならば事前に知っておきたい。」

 

不動産を相続したとき、その不動産を売却して、相続人で売却益を分けることがあります。
そのためには、どんな流れで不動産を売却するのか、何に注意すればいいのかを事前に知っておく必要があります。

 

今回は『相続した不動産売却の流れと注意点』について解説していきます。

 

■相続した不動産売却の流れ

 

1.相続登記(所有権移転登記)
不動産の登記簿上の名義が被相続人のままでは、不動産仲介業者に売却を依頼できません。
まず相続登記(所有権移転登記)を行いましょう。

 

2.不動産仲介業者への依頼
不動産仲介業者に、相続した不動産がいくらで売れるか査定してもらうよう依頼し、問題なければ不動産仲介業者に売却を依頼します。

 

3.売買契約
買い手が見つかると、売買契約を交わします。

 

4.決済と所有権移転登記
売買契約後、売却価格の決済と所有権移転登記を行います。

 

5.確定申告
不動産の売却は、譲渡所得税の対象になるので確定申告を行います。


■不動産売却時の注意点

 

・注意点1:売却時の名義を誰にするか
不動産に複数の相続人がいる場合、誰の名義で売却手続きを行うかに注意が必要です。

相続した不動産の売却時には、不動産の名義を一時的に1人の相続人に変更することがほとんどです。

共同所有状態で売却するのが制度上まったく不可能なわけではありませんが、全員で意見を一致させ全員で手続きするのは現実的とは言い難いでしょう。

 

代表相続人の名義で売却する場合は、全員でする手間が省ける代わりに、他の相続人が完全に不動産の所有者でなくなるので、相続人の間のトラブルが起こる可能性を否定しきれません。

信用できる代表相続人を選ぶことが重要になります。

 

・注意点2:譲渡所得税の特例と控除
譲渡所得税とは、不動産売却により利益(不動産の売却金額から取得費・譲渡費用を引いた金額)が生じたときに課される税です。
特別控除があるときには、不動産売却益から特別控除も差し引いた額で譲渡所得税が計算されます。

 

相続した不動産を相続税の申告期限から3年以内に売却した場合は、不動産の相続税額の一部をその取得費に加算できる特例措置の対象になります。

また、相続した不動産の売却時に譲渡所得から3000万円を控除できる控除制度もあるため、不動産の売却には時期を見計らう必要があります。

 

以上が『相続した不動産売却時の流れと注意点』についての解説でした。

 

ごとう司法書士事務所では不動産事業会社を運営し実際に売買業務を行う司法書士が在籍する司法書士事務所です。
そのため、不動産の相続登記・所有権移転登記・不動産仲介業を一度に引き受けることができます。
相続した不動産の管理にお困りの方はぜひご相談ください。

 

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.08.07更新

 

 

知人や親族間で不動産を売買する際には、不動産仲介業者を通さずに個人売買を行ったほうが、売り手買い手両方の費用をおさえられます。

しかし、法律に関する手続きが多いために不動産の名義、契約書に関するトラブルが起こりやすいのが実情です。

 

今回は、トラブルを未然に防ぐために、『不動産個人売買に必要な手続きと注意点』について解説していきます。

 

■不動産仲介業者にかかる費用
不動産を売買するときに不動産仲介業者を利用すると、物件調査や売買契約書作成を自分で行う必要がなくなる代わりに、仲介手数料が費用としてかかります。

仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限割合が次の通り定められています。

 

取引額200万円以下…5%
取引額200万円を越え400万円まで…4%
取引額400万円を超える部分…3%

 

物件価格が1000万円のときには、
200万円×5%+200万円×4%+600万円×3%=36万円
となります。

 

ここに消費税も加味されるので、けっこうな出費ですよね。

そのため、費用を抑えたい、あるいは買い手が見つかっているときには、不動産仲介業者を通さず個人売買を行うことがあります。


■不動産の個人売買に必要な手続き

 

1.物件調査と売買金額設定
不動産仲介業者を利用しない場合は、買い手は自身で物件調査をしましょう。
不動産を買ったものの再建築ができない土地の物件かどうか、接道(建物に面している道路。2mないし3m以上接している必要がある。)があるのか、隣地との境界がどこまでかなど確認しましょう。

 

また、売買金額を売り手買い手で話し合って決める必要があります。

 

2.売買契約書
次に、売買契約書を結んで、どの不動産をいくらで売るか(買うか)などを書面で取り決めます。

売買契約書は、売買契約の後に行う登記申請のときにも必要になります。

 

時に、「名義変更の前に決済を行ったが、名義変更の必要書類を売り手が用意してくれない」あるいは、「ローンの融資が受けられないけど売買契約の解約もできない」などのトラブルが起こることがあります。
売買契約書作成時には、このようなトラブルを見込んだ条項を入れておくのが効果的かもしれません。

売り手買い手がしっかりと話し合って売買契約書を作成してください。

 

3登記申請書類

不動産の所有者が買い手になったことを第三者に証明できるよう、所有権移転登記を法務局で行う必要があります。

 

4.融資の依頼
買い手が購入額を自己資金で全て賄えない場合は、銀行にローン融資を依頼することが多いでしょう。

このとき、抵当権の設定等の手続きに間違いがないよう、専門家が必要になることがほとんどです。

 

5.確定申告・納税申告
不動産の売買時、売り手は譲渡所得税を納めるために確定申告する必要があります。

不動産譲渡による所得は他の所得と別に計算します(分離課税)が、確定申告手続きは一緒に行います。

 

一方、買い手は不動産取得税を納める必要があります。不動産の取得から60日以内に納税を申告してください。

愛知県の場合、県内10か所の県税事務所で賦課徴収しています。

 

以上が『不動産の個人売買に必要な手続きと注意点』についての解説でした。
ごとう司法書士事務所では、宅地建物取引士の資格を持つ司法書士が不動産の個人売買に必要な手続きの支援や相談受付を行っています。

 

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.08.03更新

 

 

「不動産を相続したが活用できないので、知人に売却したい。」
「不動産の親族への売却時に、専門家に必要な費用を安くしたい。」
このような場合には、不動産の個人間売買を考えるのも一つの案かもしれません。

 

不動産を買ってくれる人を自分で見つけられない場合は、不動産仲介業者と媒介契約を結び、業者に買い手を探してもらうこともできますが、高額な仲介手数料がかかってしまいます。
今回は『不動産個人売買時の名義変更(所有権移転登記)』について解説していきます。

 

■不動産の個人間売買
不動産を個人間売買する利点の一つは、不動産仲介業者にかかる費用が不要であることです。
その代わりに、物件調査・売買契約書の作成・登記申請を売り手と買い手の二者で行っていきます。

 

不動産仲介業者や法律の専門家の手を借りなくても不動産売買自体は行えますが、買い手が銀行からローンを借りる場合には抵当権設定登記が必要になります。

抵当権設定登記をするときには、融資する銀行としては書類の間違いがあってほしくないので、書類作成や登記手続きを司法書士のような専門家に依頼する必要があります。

 

■不動産の登記とは
不動産売買で言う「登記」とは、所有権移転登記(名義変更)のことで、購入した不動産の所有権を第三者に証明する役割があります。

登記は法律上の義務ではありませんが、購入したのに他の人が先に登記を行ってしまった場合に大きなトラブルに発展するため、可能な限り早めに行うことが良いとされています。

 

登記手続きは、不動産を管轄する法務局で行い、完了までに10日程度かかるとみられます。

 

■所有権移転登記に必要な書類
中古の一戸建てまたはマンションを土地付きで購入した場合には、以下のような書類の提出が必要になります。

 

・登記申請書
・登記識別情報もしくは登記済権利証
・登記原因証明情報
・代理権限証明情報(司法書士に依頼する場合)
・売り手の印鑑証明書(発行3か月以内)
・買い手の住所証明情報(住民票など)

 

不動産売買時の登記手続きに関するトラブルは少なくないため、売買契約の前に必要となる書類が確実に入手できるかよく検討することをおすすめします。

不動産個人間売買の銀行へのローン融資依頼時に司法書士が必要な場合、不動産の所有権移転登記の相談もまとめて依頼すると個人売買のトラブルを防止できるかと思います。


以上が『不動産個人売買時の名義変更(所有権移転登記)』についての解説でした。
ごとう司法書士事務所では相続した不動産の名義変更手続き・不動産売却手続きを、司法書士であり不動産仲介会社を運営する代表が中心に行っています。

売却したい不動産をお持ちの方はお気軽にごとう司法書士事務所にご連絡ください。

 

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投稿者: ごとう司法書士事務所

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