お役立ち情報ブログ

2018.11.29更新

「不動産の相続をしたいけど、権利証を紛失してしまった…権利証って必要なのかな…」
このようなことでお困りの方はいらっしゃいませんか?
権利証とは登記識別情報といい、売買や贈与、相続などにより不動産を取得し、登記をした際に法務局から発行される書類です。
そんな重要な書類をなくしてしまったら、相続ができないのではないかと心配ですよね。
今回の記事では、相続の際の権利証の必要性と、権利証を紛失した際の対処法について説明いたします。

□相続の際に権利証は必要か
相続の際、権利証はある例外を除いては必要としません。
なぜなら、相続とは被相続人が亡くなったことが原因で起こるからです。
売買の際には「売却する意思」を証明するために権利証の添付が必要となりますが、相続の際は当事者の意思が原因でないため、権利証が必要ありません。
相続の際には戸籍や遺産分割協議書で誰が相続するのかを決めます。
こうした理由から、相続の際には権利証は必要ありません。

そして、例外的に権利証が必要となる相続は「被相続人の住所が登記簿上の住所から現在の住所まで繋がらない場合」です。
長年の間住所変更登記をすることなく亡くなってしまい、現在の住所と過去登記した住所が違うと、法務局からは登記上の人物と、実際の故人を同一人物と判断する材料がなくなってしまうのです。
この際、役所の証明書の中に昔の住所と故人を結び付ける書類がなかった場合、最終的には権利証が必要となります。
もし権利証を紛失し、上記の例外にあたる場合には、「上申書」を作成して法務局に受理してもらいましょう。
上申書は個人で作るには難しい点があるので、司法書士に作成してもらうことをお勧めいたします。

□権利証を紛失してしまった場合の対処法
上記の通り、基本的に相続の際、権利証は必要となりません。
しかし紛失してしまった場合の対処法を知っておくことをおすすめします。
一般的に以下の2つの対処方法があります。

*本人確認情報
本人確認情報とは、権利証に代わるものです。
これは、司法書士によって対象の不動産の真正な所有者であることを証明するものです。
こちらは即発行でき、確実に登記申請を行うことができます。

*事前通知制度
登記申請書に権利証を提出できない内容を記載して、登記申請を行うと、法務局から本人限定受け取り郵便で通知が届きます。
これに実印を押して返送すると、法務局では本人の意思確認が取れたと判断します。

□まとめ
今回は権利証の相続時の必要性と紛失した際の対処法について説明いたしました。
権利証は、相続の際には例外を除いて必要となりません。
また、紛失した場合でも上記のような方法での対処法があります。
相続の際に権利証を紛失してしまい、上記のような例外にあたる方や本人確認情報の作成をお考えの方は是非ご相談ください。

名古屋の不動産相続や売却、名義変更ならごとう司法書士事務所
http://www.goto-office.biz/

 

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.11.16更新

「自分が今持っている不動産には、もう買い手が見つかっているから個人間で売買したい。」
「不動産を個人間で売買したいけれど、どうすればよいか分からない。」
このように不動産の個人間での売買について悩んでいる方はいらっしゃいませんか?
専門家を介さずに個人間で売買を行う場合、自己責任で契約を進めていく必要がありますので、不安に思いますよね。
不動産売買は不動産の知識だけでなく、法律や登記、税金など様々な情報が必要です。
そこで今回は、業者なしで家を売買する上での注意点をご紹介します。

□ネット上の情報を鵜呑みにしない

近年インターネットは急速に発達し、様々な情報が飛び交う時代になりました。
スマートフォンの普及によって、簡単にすぐ調べることができるようになりましたが、ネット上の情報は情報元と情報鮮度の点で問題があることが多いのです。
さらに、一般的な記載内容が多いので、そのまま鵜呑みにして自分のケースに当てはめようとしても、条件が合わずトラブルを招くこともあります。
不動産の取引は個人によってバラバラで、各不動産の特徴に基づく二つとない取引とも言えます。
トラブルになる前に、正確な情報を得るためにも一度仲介業務を頼んでみてはいかがでしょうか。

□契約書の内容を慎重に決める

不動産売買で何か問題が起きるのは、契約書の内容を決める時が多いかと思います。
私的自治の原則に基づき、当事者間で自由に契約内容を決めることができますので、どんな内容の契約にするのかを決めることが一番大切です。
一般的な契約の内容にしてしまうと、売買が終わった後に問題が起きた場合、対処しきれません。
契約書はもしもの時の拠り所となるものですので、一つ一つを吟味しながら契約書の内容を決定していきましょう。

□書類不備に気をつける

買主が代金を支払い、所有権移転登記に必要な書類を売主から受け取ったが、書類不備がある場合、登記申請をすることができません。
売主が書類の提供に協力してくれれば問題ないのですが、すでに代金を受け取っているため、協力してくれないこともあります。
そうなると、代金は支払ったのにもかかわらず、不動産の名義は売主のままになる可能性もあります。 書類の書き間違えなど、よく確認して登記申請を行うようにしましょう。
以上、業者なしで家を売買する上での注意点をご紹介しました。
専門的な知識がない方同士での不動産の売買は、予測不可能な問題が起きてしまった場合、対処しきれないときがあります。
不安な方は、ぜひ一度お近くの司法書士事務所まで相談されてみてはいかがでしょうか。

名古屋の不動産相続や売却、名義変更ならごとう司法書士事務所
http://www.goto-office.biz/

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.11.14更新

「今所有している土地を友人に売却したいけれど、不動産業者を介して売買するか個人売買するか迷っている。」
このように、不動産の売買について迷っている方はいらっしゃいませんか?
不動産はとても大きな買い物になりますので、失敗なくスムーズに売買取引を終わらせたいですよね。
不動産会社の仲介を受けて売買を行う場合と、当事者間だけで売買契約を結ぶ個人間売買を行う場合ではそれぞれメリットとデメリットがあります。
そこで今回は、当事者間だけで友人へ売却する場合のメリットとデメリットをご紹介します。

□友人への売買のメリット

個人間売買の最大のメリットは、仲介手数料がかからないことです。
不動産を売買する場合は、一般的に不動産会社の仲介を入れますが、個人間売買の場合はすでに売主と買主が決まっていますので、仲介を入れる必要がありません。
不動産の売買には、不動産の仲介料の他に、売買契約書に貼付する印紙費用や登記申請の際に必要な登記免許税など、仲介手数料以外にも様々な費用がかかってきます。
できるだけ安く売買取引を終わらせたいのならば、仲介の依頼をせずに個人間売買することをおすすめします。

□友人への売買のデメリット

個人間売買のデメリットは、専門家でない個人が契約書などの書類作成を自分で行ったり、登記の申請及び登記申請書類を自分で作成したりする必要があることです。
これによって売主と買主との間の些細な認識の違いが生まれ、トラブルが発生することもあります。
また、売買契約の内容が曖昧なまま契約を締結してしまうと、重要な部分をも見落としてしまいます。
一つ一つをよく吟味して契約書を作成するようにしなければいけません。
さらに大きなデメリットとして、上記のように売買に不安定さが残るため、融資を受けるには難しい場合があります。
銀行で融資を受ける際には、仲介業者が間に入って、売買契約書や重要事項説明書を作成し、求められた際には提出することもあります。
この重要事項説明書は不動産会社しか作成することができないため、融資を受けたい方は仲介が必要になります。
不動産は大変高額な買い物ですので、融資を受ける必要性は高いかと思われます。
個人間売買のリスクや危険性を回避するためには、不動産会社に依頼するか司法書士事務所へ依頼することをおすすめします。

以上、当事者間だけで友人へ売却する場合のメリットとデメリットをご紹介しました。
個人間売買でトラブルが起きて揉めてしまう前に、一度司法書士事務所へ相談されてみてはいかがでしょうか。
ごとう司法書士事務所では無料でご相談を承っています。

名古屋の不動産相続や売却、名義変更ならごとう司法書士事務所
http://www.goto-office.biz/

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.11.12更新

今お持ちである不動産を売却する際には「権利証」が必要です。
権利証は所有権を他の人へ移したりするときなどに使用されたり本人確認をする際に必要なため、かなり重要な書類の一つです。
しかし中には、「権利証っていつ発行されるものなの?」「権利証ってなに?」と権利証やその書類の重要性についてよく分からない方も多くいらっしゃるかと思います。
そこで今回は、権利証についてお伝えします。

□権利証とは

権利証とは、不動産登記をして所有権を取得したことを証明するための書類のことです。
平成18年まで法務局が「登記済権利証」として発行していました。
この登記済権利証は、不動産の名義変更を申請する際や、住宅ローンの借り換えをする場合に新たに不動産に抵当権を設定する際には、法務局へ提出しなければいけません。
登記済権利証は、法務局では不動産所有者である本人確認を行うために必要な書類として位置付けており、大変重要な書類の一つになっています。
平成18年以降は、「登記識別情報」が発行されるようになりました。
名前は変わりましたが、この書類の役割は、登記済権利証と変わりません。

□権利証を無くしてしまった場合

登記済権利証や登記識別情報は再発行することができません。
もしも無くしてしまった場合には以下3つのうちのいずれかの手続きが必要です。

*登記官による事前通知
本人確認の必要な不動産所有者へ、登記申請を本当にして良いのかという意思確認の書面が登記官から送られてきます。
この書類を受け取ったら、登記申請の内容が本当であり登記を実行して良いことを記載して、2週間以内に返送することで、本人の確認をします。

*司法書士による本人確認情報の提供
司法書士が本人と面談して確認したら、本人確認情報を作成して登記申請時に提出します。

*公証人による登記義務者であることの認証の提供
公証人が本人と面談して確認したら、本人確認情報を作成して登記申請時に提出します。

□権利証が盗まれてしまった場合

権利証が盗まれてしまったり紛失してしまったりした場合は、権利証の効力を失効させる手続きをすることができます。
この手続きを行いたい場合は、法務局や司法書士事務所まで相談しましょう。
今回は、権利証の概要や重要性についてお話ししました。
権利証は、不動産を所有しているという本人確認の証でもありますので、盗まれたり紛失しまったりしないように、厳重に保存しておくようにしましょう。

名古屋の不動産相続や売却、名義変更ならごとう司法書士事務所
http://www.goto-office.biz/

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.11.10更新

「相続した不動産を有効活用したい。」 このように、相続した不動産や土地について困っている方はいらっしゃいませんか?
現在住んでいる土地からあまりにも遠い場所にある土地を相続してお手入れができない場合や、仕事が忙しくて相続した不動産を売却する時間がない場合など、不動産をそのままにしてしまっている方は多いかと思います。
空き家にしてしまうと異臭などによって周囲の方々にも迷惑をかけてしまいます。
できることなら、せっかく相続した不動産を有効活用したいですよね。
そこで、今回は相続した不動産や土地の活用方法についてご紹介します。

□相続した不動産を活用する方法とは

相続した土地や一軒家、マンションなどの不動産をうまく活用する方法についてご紹介します。

*売却する
上述した通り、不動産の管理には手間がかかりますから、いっそ不動産を売却してしまい、現金化することも選択肢の一つです。
ただし、不動産を複数の相続人で共有している場合は、売却の際に全相続人の承諾が必要となるので注意しておきましょう。

*トランクルーム経営を行う
コンテナを土地に設置し、収納施設として一般の利用者向けに貸し出しを行う方法です。
トランクルーム業者に経営を任せて土地の所有者は賃料のみを得る方式や、自分でコンテナを設置して一部の業務をトランクルーム業者に任せる方式があります。

*駐車場経営をする
土地を相続した方は、その土地に新たな家を建てることになると費用がかかってしまいますよね。
駐車場経営ですと、新たに建物を建てる必要はなく、簡単に始めることができます。
しかし、車の多い商業地や住宅地の近くでないと、駐車場を利用してくれる人はいません。
土地の周辺を調査してから駐車場経営を行うか考えるようにしましょう。

*太陽光発電を建設する
太陽光設備を土地に設置し、電力を売却して収入源を得ることもできます。
決まった価格での買取が行われるため、収入の安定を測ることができます。
太陽光設備の初期投資には少しコストがかかりますが、電力を売却し続けることによって元を取ることができます。

以上、相続した不動産や土地の活用方法についてご紹介しました。
相続した不動産をそのままにして空き家にしてしまうと、腐敗が進むだけでなく、雑草が生えたり、倒壊による損害賠償の危険が発生したりするなど、思いもよらぬトラブルが発生する原因にもなります。
相続した不動産を空き家にせず有効活用して収入を得ることができれば、そういったリスクを回避して収入を得ることにもつながるため一石二鳥といえるのではないでしょうか。
名古屋の不動産相続や売却、名義変更ならごとう司法書士事務所
http://www.goto-office.biz/

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.11.08更新

「不動産を個人間で売買したいけれど、名義変更の仕方がよくわからない。」
「不動産を個人間で売買したから不動産業者を介していないけれど、名義変更は不安だから誰かに依頼したい。」
このように、名義変更について悩んでいる方はいらっしゃいませんか?
不動産は大変重要な財産ですので、失敗なくスムーズに売買取引を終わらせるためにも、名義変更を不動産の専門家に依頼したいという方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産を個人売買した時の名義変更についてお話しします。

□名義変更の種類

実は不動産の名義変更には様々な種類があります。
名義変更をする理由によって手続きする方法も変わってくるのです。

*土地や建物を売買した時は売買の所有権移転
*土地や建物を生前贈与した時は贈与の所有権移転
*離婚の際に財産分与で土地や建物を受け取った時は財産分与の所有権移転
*土地や建物を所有する人が亡くなった時は相続の所有権移転
*住所を移転したり氏名が変わったりした時は所有権登記名義人表示変更

他にもより多くの種類があります。
名義変更の手続きをする時は、名義変更が必要になっている理由をよく検討して、その理由にあった手続きをしなければ二度手間になってしまうこともあります。

□名義変更の手続きの準備はお早めに

名義変更を完了させておかないと、その土地や建物の所有者が曖昧になり、時間が経つに従ってトラブルが起きやすくなってしまいます。
買主が売買の名義変更を済ませないまま亡くなってしまい、相続財産として相続の名義変更をする場合などといったケースもありますので、十分注意して早いうちから名義変更を済ませておくと良いでしょう。
さらに、買主が代金を支払った後、所有権移転登記に必要な書類を売主から受け取ったが書類に不備がある場合、登記申請を行うことができません。
売主が書類提供に協力せず、書類を準備してくれないということもありますので、決済が行われる前から名義変更の準備は進めておくことをおすすめします。
お金を払ったにも関わらず、不動産の名義は売主のままなどという自体が起こる可能性もあります。

以上、不動産を個人売買した時の名義変更についてお話ししました。
不動産の引き渡しの後、名義変更をし終わって初めて不動産売買の取引は完結します。
契約書の作成や名義変更の書類集めが不安な方はぜひ一度司法書士事務所へ相談されると良いでしょう。
ごとう司法書士事務所では、無料相談を承っております。

名古屋の不動産相続や売却、名義変更ならごとう司法書士事務所
http://www.goto-office.biz/

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.11.06更新

名古屋市にお住まいの方で、マンションを相続された方はいらっしゃいませんか?
被相続人が土地や建物などの不動産を遺産として残していた場合、相続登記をしなければいけません。
しかし不動産の相続は人生ではそう何度も経験することではありません。
相続登記では何をするのか、どんな書類を揃える必要があるのか、などと不安ですよね。
そこで今回は相続登記の注意点についてご紹介します。

□そもそも相続登記とは

相続登記とは法務局に不動産の名義変更を申請する手続きのことです。
登記申請書を作成し、添付資料と一緒に法務局の窓口に提出します。
相続した不動産は、遺産分割協議によって不動産の相続人を決められます。
相続登記は遺産分割協議が終わった後に行います。
遺産分割協議が終わる前でも、法律で定められた割合(=法定相続分)で相続登記をすることはできます。
しかしもし別の人が遺産相続をすることになった場合、後日に登記し直さなければなりません。

□必要な書類を揃えるために

添付資料の中には、相続人全員の印鑑証明書が必要となります。
遠方に住んでいる親族の方がいらっしゃる場合は、早いうちから資料を作成しておくと良いでしょう。
さらに、被相続人の住民票または戸籍の附票も必要となります。
亡くなった方の住民票の保存期間は5年と定められています。
また、戸籍が除籍や原戸籍になっている場合でも附票の保存期間は5年と定められています。
5年以上経ってから相続登記をする場合、亡くなった人の最後の住所が登記簿上の住所と同じであることを証明する書類を入手できないので注意しましょう。

□必ず相続登記をしないといけないわけではない

相続登記は必ずしもする必要のあることではありません。
しかし、相続登記をしていなければ不動産を売却することができず、他の相続人に勝手に不動産を処分されてしまうこともあります。
また、時間が経過してから相続登記を行う場合は、当時より相続人数が増えてしまい、相続人全員の意思統一が難しくなり、相続登記ができなくなってしまうことがあります。
資料を集めたりすることが面倒だと思われる方もいらっしゃるかと思いますが、相続登記は早いうちからしておくことをおすすめします。

以上、相続登記の注意点についてご紹介しました。 できることならば一度でスムーズに相続登記を終わらせたいですよね。
相続登記に関して何かお困りの際は、ごとう司法書士事務所までご相談ください。

名古屋の不動産相続や売却、名義変更ならごとう司法書士事務所
http://www.goto-office.biz/

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.11.04更新

一戸建ての家を友人に売却することが決まっているけれど、不動産会社や専門家の仲介を依頼すると手数料がかかってしまうため、個人間売買で済ませたいと考えている方はいらっしゃいませんか。
一般的に個人間で売買を行う場合、自己責任で契約を進めていく必要があります。
お互い納得のいく形で契約を締結するためには、かなりの時間が必要になりますし、トラブルが発生する可能性もあります。
不動産の売買では、不動産の知識だけでなく、法律や登記、税金など様々な情報に基づいて契約書を作成します。
そこで今回は一戸建ての家を売却する時の契約書作成における注意点をご紹介します。

□契約書の内容がなぜ重要であるのか

皆さんは契約書を作成する時、情報収集のためにまずはインターネットを使われる方が多いのではないでしょうか。
しかしインターネット上の情報は、情報元と情報鮮度の点で問題があることが多く、さらに一般的な内容が多いので、そのまま鵜呑みにして契約書を作成してしまうとかなり危険です。
不動産売買で何か問題が起きた時の拠り所になるのが契約書の内容です。
もしもの時のために一つ一つ吟味して契約書の内容を決めていくことをおすすめします。

□契約書に書いておく方が良い最低限の項目とは

*不動産の引き渡しの時期について
個人取引の場合は、売買契約、代金決済、不動産の引き渡し、所有権の移転登記は全て同日にしておくとスムーズに引き渡すことができるでしょう。

*銀行等の融資を予定している場合の特約
買主が購入資金で融資の利用を予定している場合、万が一融資の審査が通らなかった場合のことを考慮しておきましょう。
銀行等の融資がある場合は、不動産の引き渡しの際に司法書士の同席が金融機関から必ず求められます。
融資がない場合は司法書士の同席は必須ではありませんが、登記の依頼や決済の現場に同席させておくと、のちにトラブルが起きた時でもすぐに対応することができます。

*公租公課の負担について
固定資産税等は年度の途中で引き渡しをする場合、どの時点から日割り計算するのかを決めておきましょう。

*瑕疵担保責任について
念入りに物件調査をしても、外見ではわからないような瑕疵が出てくる場合があります。
引き渡しを受けた後に瑕疵が見つかった場合、その補償や修理はいつまで売主が責任を持つのかを決めておきましょう。

以上、一戸建ての家を売却する時の契約書作成における注意点をご紹介しました。
契約書を作成するときは、もしもの場合を考えて念入りに作成するようにしましょう。

名古屋の不動産相続や売却、名義変更ならごとう司法書士事務所
http://www.goto-office.biz/

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.11.02更新

「自分が今持っているマンションに、もう買い手が見つかっている。」
「マンションを個人間で売買したいけれど、手続きの方法がいまいちよく分からない。」
このようにマンションの個人間での売買について悩んでいる方はいらっしゃいませんか?
一般の方同士でのマンションの売買を行う場合、自己責任で契約を勧めていく必要がありますので、不安に思われる方も多いのではないでしょうか。
マンションの不動産売買は不動産の知識だけでなく、法律や登記、税金など様々な情報が必要で、かなり複雑です。
そこで今回は、マンションの個人売買をする時の手続き方法をご紹介します。

□マンションの権利関係を調査する

まず、所有しているマンションの登記簿謄本を取得して、そのマンションの権利関係の確認をしましょう。
マンションの名義人や銀行ローンの抵当権はあるのか、仮登記や差し押さえ等がないか念入りにチェックしておきましょう。

□現地確認する

マンションの現物確認を、所有者に立ち会ってもらい、念入りに確認しましょう。
資料でわからないところは所有者に逐一質問し、疑問点がない状態で確認を終わらせるようにしましょう。
自分で勝手に判断してしまうと、当事者間の思い違いや勘違い等で、後々取り返しのつかないことになるかもしれません。
不動産の個人取引は全て自己責任で行われるので、慎重に物件調査を行いましょう。

□交渉する

マンションの購入を決めたら、売買価格や引き渡しの条件など詳細を決めていきます。

□売買契約書を作成する

通常は売主がと買主の双方で売買契約書を作成します。
契約の内容は個人で自由に決めることができますが、のちに問題が起きた時の拠り所になるのが契約書です。
以下の条項は最低限入れておくようにしましょう。

*不動産の引き渡しの時期
*銀行等の融資を予約している場合の特約
*公租公課の負担について

□売買契約を締結する

売買契約書の内容をお互い確認した後、契約書に署名押印して売買契約を締結します。

□決済して不動産の引き渡しをする

決済するときに銀行等の融資がある場合は、司法書士の同席は必ず金融機関から求められます。
銀行等の融資がない場合は特に司法書士の同席は必須ではありませんが、登記申請の依頼などで問題が起きた時のために同席させておくと良いでしょう。

以上、マンションの個人売買をする時の手続き方法をご紹介しました。
個人間での手続き方法はかなりややこしいので、司法書士事務所などの専門家に一度ご相談することをおすすめします。

名古屋の不動産相続や売却、名義変更ならごとう司法書士事務所
http://www.goto-office.biz/

投稿者: ごとう司法書士事務所

SEARCH

ARCHIVE