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2019.02.20更新

夫婦で持っている土地や建物の不動産がある場合、何らかの理由で名義変更が必要になることがあります。
どのような原因による変更かによって、方法や注意点も異なってきます。
「名義変更をしたいけどどうすればいいかわからない」
とお困りの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、夫婦の間で土地や建物の名義を変更する方法について、注意点を交えながらご紹介します。

□生前贈与で名義変更
まず共有名義になっている土地や建物を、一方の単独名義にする場合を考えてみましょう。
典型的なのは生前贈与するというものです。
子供がいるものの、同居する予定もなく一方の配偶者が死亡した場合でも、他方の配偶者がそのまま居住を継続することがあるかもしれません。
その場合には不動産を生前贈与しておくことで、子供を含めた法定相続人との遺産分割協議をするまでもなく、そのまま安定した生活を継続することができるメリットがあります。

贈与の名義変更はそれほど難しくなく、名義を移す配偶者の「権利書」(平成17年ごろ以降は登記識別情報)と実印と印鑑証明書、単独名義になる配偶者の住民票をそろえて、依頼するだけです。
ただしここで注意が必要なのは贈与税の問題です。
夫婦間での贈与については控除の特例が用意されていますが、その特例の適用を受けることができるのかは、税務署で事前に確認する必要があります。
簡単に名義を変えることができるからと、気軽に手続きをすませてしまうと、翌年高額な贈与税の支払いを求められることがあるのでご注意ください。

□夫婦間の相続で名義変更
次は配偶者のいずれかが亡くなって相続が発生した場合です。
相続の場合には亡くなった配偶者の持分について、名義人を誰にするのか遺産分割協議が必要になります。
これは法定相続人の間の話し合いです。
異議をさしはさむことがなく生存配偶者の単独名義にすることができれば理想的ですが、異議を唱える人がいると話は別です。
遺産をめぐってトラブルになりそうなら、公正証書遺言を作成しておくのも対策になります。
特に子供がなく、死亡配偶者に兄弟または姉妹がいる場合には、彼らとの間で話し合いを持つ必要があります。
話し合いをするのも難しいと事前に判断できれば、遺言を残しておくと、残されることになる一方の配偶者への心遣いになるでしょう。

□離婚による名義変更
夫婦関係が破綻して離婚するときも、不動産の処分を検討する必要があります。
この場合は住宅ローンが設定されていることも多いので、名義変更をするにあたっては借入先金融機関の了承を得ておくのがベターです。
また、離婚後2年経過すると「財産分与」を請求することができなくなり、「贈与」にせざるを得なくなるので贈与税のリスクも考える必要があります。

□まとめ
今回は夫婦間における不動産の名義変更についてご紹介しました。
名義変更を行う際は、贈与として変更が可能であるとお伝えしました。
この際には所有権移転登記も忘れずに行うことが大切です。

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2019.02.18更新

不動産登記は自分にとって関係のないことだと思っている方も多いのではないでしょうか。
しかし、何らかの原因で土地や建物などを手に入れたり、手放したりすることがあります。
今家や土地を持っている方はそれを手放す可能性もあるでしょうし、特に持っていない方もこれから購入したり、相続したりといった形で手に入れることも考えられるのです。
そのため不動産登記とは、多くの人にとって無関係とは言えない問題です。

□不動産登記って何?
*不動産登記の役割
不動産登記についてわかりやすく言うのであれば、所有物に名前を書くようなイメージです。
学校で持ち物に名前を書くよう指導された経験がある方も多いのではないでしょうか。
誰の持ち物かをきちんと示しておくことで、例えば紛失や盗難のトラブルを防ぐことが出来るというメリットがあります。
不動産登記はそれと同じような働きをするものなのです。
登記記録に現在の持ち主を記録しておくことによって、誰に権利があるのかを多くの人に知らせることができます。
そのためトラブルを減らすことが出来るようになります。

土地や建物といった不動産は価値の高いものが多いです。
そのため、巻き込まれるトラブルも大きなものとなってきます。
持ち主をきちんと確認しておかないと、大金を払って購入したはずなのに自分のものにならないことも起こりうるのです。
持ち主は権利書と言われるものや、それが数字の羅列になった識別情報を持っています。
それを売却の際の登記で申請書に添付することによって、売る意思があることと本人であることを確認することが出来るのです。

*手続きの仕方
手続きの仕方としては、申請書を作成して、必要書類を添付して、印紙の料金を払った上で申請します。
最近は電子で申請をする方法もあります。
どのような書類が必要になるのかはその事例によって異なります。
相続の場合と売買の場合でも違いが出てきます。
不動産の所有権が移動する際には必要な手続きで、こうした細かい手続きに必要なことをその都度調べていくことは大変なことでもあります。
間違えば大きな損失につながるかもしれないので、手続きは慎重に行いましょう。

*不安な場合は司法書士に相談を
不動産の登記を行う際は、その専門性の高さから登記の専門家である司法書士に依頼する方が多いです。
大きな価値のあるものだからこそ確実に行っていきたい手続きです。
より確実に手続きを済ませるためには、専門家へ依頼することは重要なポイントかもしれません。
手続きは難しいことが多く、不安になることも多いです。
その点でいうと、司法書士の手助けを借りれば分かりやすく説明してくれるのでより安心して手続きを進められます。

□まとめ
今回は不動産の登記についてわかりやすく説明をしました。
「少しでも登記について知ることができた」と思っていただければ幸いです。

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2019.02.16更新

不動産は土地も建物も高額の金銭が動くことになるので、それぞれの段階に応じて注意するべき事項があります。
不動産会社を選ぶときの注意点、売り出しの時の留意点や、契約時そして引渡し時の注意点を踏まえる必要があります。
そこでそれぞれの段階において自分で不動産を売却するときの注意点をご紹介します。

□自分で売却する際の注意点
買主を探すのは困難なので、個人で不動産を売却したいとお考えの場合であっても不動産会社を利用することをおすすめします。
しかしどの会社を利用しても高額で売買にいたるとは限りません。
高額で売れてトラブルもない優良な顧客を紹介してくれるのか、手っ取り早く売買に持ち込んで手数料収入を見込んでいるのかは判断が難しいからです。
そこで複数の会社に相見積もりをとることが必須です。
そして相見積もりをとるときには、査定書を出してもらうように注意してください。
書面で出すことに難色を示すような対応なら、いっそのこと選択肢から排除するべきです。
そして実際に売りに出すときには、不動産会社との媒介契約を締結することになりますが、どこまでの範囲で仕事を依頼するのかも明確にしておきます。
その会社に信頼が置けるのであれば専任専属の媒介契約を締結すればいいですが、それほどの広告力も期待できないようなら一般媒介契約を選択して、自分でも買主を探し出せるようにしておくのも選択肢の一つです。

いずれにせよ売買物件は売りに出す以上は、購入意欲を喚起できるように綺麗に掃除しておくことは必須です。
敷地内の残置物などは事前に処分しておくのがお勧めです。

購入希望者が現れれば売買契約を締結することになります。
一度署名押印してしまうと、原則として解除することはできません。
売主も買主も契約内容を成就できるように法律上の義務を負うことになります。
仮に建物に雨漏りやシロアリ被害が発覚すれば、売主は瑕疵担保責任を負うことになります。
損害賠償の支払いや最悪の場合契約解除にいたる可能性があります。
中古住宅の売買では家の状態もしっかり確認しておくべきです。

売買契約が締結されれば、最後は決済と引渡しで全ての手続きが完了することになります。
ここで注意するべきなのは、住宅ローンに基づく抵当権の処遇です。
すでに住宅ローンを完了していれば、金融機関などに解除証書を発行してもらえば問題なく抹消できます。
しかし残債があるときは売買代金で完済して売買と同時抹消できるように事前に準備することが必須になります。

□まとめ
今回は自分で不動産の売却をしたいとお考えの方へ向けて、様々な注意点をご紹介しました。
個人で売買を行う際は、くれぐれも大きなトラブルに巻き込まれないように慎重に手続きや交渉を進めてください。

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2019.02.14更新

日本では不動産の空き家問題が深刻化しています。
放置されたままの家はどんどん朽ちてくものです。
ボロボロになると、近隣住民にとってはあまりいい環境ではありません。
なぜならそれは大変な危険を伴うからです。
空き家の劣化による危険性をなくすためには、うまく空き家を活用する必要があります。
そこで今回は、空き不動産をお持ちの方へ向けて活用法をお伝えします。

□そもそも空き家を放置すると何が危険なのか
もし劣化した空き家が木造の家屋であった場合、木の破片が住民や通りがかりの人に当たることも考えられます。
とくに台風などの強い風が吹いて、その破片が人に直撃したら大変なことになります。
それだけではありません。
人の住んでいない家には自然とゴミが投げ込まれたりするものなのです。
そしてゴミが溜まってくると今度はその家に石を投げ込んだり、最悪の場合にはホームレスなどが不法侵入してくる可能性もあります。
一番怖いのはたばこの吸い殻の投げ入れです。
少しの火でも空き家が全焼する可能性があります。
ですから火のついたたばこの吸い殻などを空き家に投げ込まれた場合、最悪の事態になる可能性もあるのです。
このように家を放置したままにしておくことは、実は大変なリスクを伴います。
その家が原因で発生した事故や事件の責任が、家主に降りかかってくる可能性もあります。
つまり空き家を放置しておくことは、持ち主にとっても近隣の人たちにとってもあまりいいこととは言えないのです。

□空き家を活用する方法は?
空き家の放置に潜む危険を回避する方法はないのでしょうか。
実は空いた家を有効活用する方法はいくつかあります。
一つ目はその家を修繕して借家にする方法です。
この方法はまず第1にその家をリフォームしなくてはなりません。
もしもきれいなままの状態ならばその必要もありませんが、人に貸すので出来れば修繕を施して美しい戸建にした方が、入居者もつきやすくなります。
ただしそれを人に貸す場合には、いくつか条件があります。
まずその家の立地が問題です。
駅から近いなどの利便性の良い場所であれば、すぐに入居者は見つかるでしょう。
しかし坂の上であったり、駅から遠い場合や、商業施設が近隣に全くない場合は、入居者がつきにくいことも考えられます。
その場合には家賃も値下げするなど対策を考えてから貸すようにした方が良いでしょう。
もしも駅から遠い場合には、駐車場スペースを設けることも検討するべきです。

その他にも、民泊施設として貸す方法もあります。
日本を訪れた外国人に数泊家をホテルや旅館変わりに貸す方法です。
この方法はまだ最近誕生したばかりで、色々なトラブルや問題も報告されていますので、もし民泊として貸すときは、きちんとリスクを考えてから実行した方が良いでしょう。

□まとめ
不動産の空き家をお持ちの方へ向けて、その活用方法をご紹介しました。
遠方にある不動産を相続した場合には、その不動産を放置してしまいがちです。
しかしそこに潜む危険性に注意を払って、少しでも空き家を活用できるように様々な手段を検討してみてはいかがでしょうか。

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2019.02.12更新

土地や建物の不動産を相続したときには、名義変更が必要になります。
関係者の同意が得られれば特に問題はありません。
遺産分割協議書を作成して法務局に戸籍謄本に必要書類を添付すれば、円満に手続きは完了します。
しかしすべての場合において円滑に進むとは限りません。
そこで不動産を相続するときに知っておくべき、4つのポイントを御紹介します。

□不動産の相続で知っておくべきこと4選
*誰が何の名義人になるのか
まず関係者の誰がどの物件の名義人になるのかを明確にする点です。
当初は何もいらないと話していたにもかかわらず、後日態度を翻意させて異議を唱えてくる場合があるからです。
これが「争族」の端緒になるわけですが、関係当事者の真意はどこにあるのか、率直に話し合うことが必要です。
名義はいらないけれど、金銭は欲しいというなら代償金をいくらか取得するなどのケアをすることが円満な話し合いには必要です。

*遺言があるかどうか
次に注意するべきなのは、遺言書の存在です。
遺言には幾つかの種類がありますが、特に揉め事に繋がりやすいのは「自筆証書遺言」です。
手軽に作成できるので故人が後の世代のことを思って作成することが多いわけですが、様式が厳格に定められているので、しばしば有効性が問題になります。
またその前段階として裁判所で検認と言う、証拠保全手続きを踏む必要があります。
遺品整理の際に発見されることもしばしばありますが、内容に不満があるからと隠匿したり破棄したりすると、相続権を喪失することになるので取扱にはくれぐれも注意を払う必要があります。

*把握していない相続人の存在の有無
そして故人が離婚した経験があったり、結婚前に婚外子を設けていた場合です。
このような経緯は除籍類などを参照することで初めて発覚する場合もあり、まったく面識のない人間も交えて遺産分割協議を行なう必要に迫られる事態もあります。
デリケートな側面があるので、交渉には細心の注意を払うべきです。
故人が資産家だった場合には、それなりの金銭などを渡すことも覚悟する可能性もあります。

*把握していない遺産があるかどうか
そして最後に留意するべきなのは、故人の遺産の全容を把握しておくことです。
例えば、全く知らない土地に相続できる不動産があったり、知らない間にどこかの土地を故人が購入していたりすると、遺産がどれだけあるのか把握するのが大変です。
また、預貯金や有価証券になると、必ずしも把握するのが簡単にはいかない場合があります。
最近特に問題になっているのは、いわゆる「デジタル遺産」です。
故人が生前株取引やFXなどを行なっていた場合、ネット銀行などにポジションを保有したままになっている場合もあるからです。
ログインパスワードなどを秘密にしたまま物故すると、事後の処理に難渋することになります。
生前からパスワードや口座番号が把握できるように、きちんと書類にまとめておくなど配慮することも必要です。

□まとめ
今回は不動産の相続で知っておくべきことについてご紹介しました。
お伝えした内容を事前に少しでも目にしておくと、いざ相続をする時に少しでも「ああ、そう言えばこんなことが書いてあったな」と参考になるのではないでしょうか。
少しでもそのように役立つような情報をお伝えできたなら幸いです。

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2019.02.10更新

不動産の売買をお考えの方の中には、登記識別情報が一体何を指すのかわからずに頭を抱えている方がいるかもしれません。
不動産において登記に関することは何かと問題になりがちですが、あらかじめ知識を身につけておくといざという時に安心です。
そこで今回は、不動産にとって切っても切れない関係がある登記識別情報について詳しくご紹介します。

□権利書って?
登記識別情報についてご紹介する前に、より説明しやすくするために権利書についてご紹介します。
土地や建物の不動産を売却するなり、担保権を設定するなりする時には、かつては「登記済権利証」という書類が必要でした。
押入れや金庫の中に、ぺらぺらの美濃紙でできた、黄ばみが目立つような書類を目にした経験をお持ちの人も多いでしょう。
俗に「権利書」などとも呼ばれていました。
土地や建物などを何らかの処分をする際には、法務局で所定の手続きを踏む必要がありますが、その時にそういった書類が必要とされていたわけです。
登記識別情報とは、その役割を担うものです。

□なぜ登記識別情報が必要なのか?
登記識別情報が要求される主な理由は、真の権利者が真意に基づいて処分することを形式的に確認するには、権利書などの書類の提出を求めることが合理的と判断されていたからです。
少なくとも権利書をもって、実印まで押印していればよほどの異常事態が無い限り、真の権利者が処分を行なっているものと考えて間違いないと判断できます。
ところが時代がかわり、めまぐるしく権利関係が変動する可能性のある土地や建物について、膨大な不動産登記簿の管理を長期的に紙ベースで保管・維持することが困難になってきました。
そこで権利関係を法務局のサーバー内に純粋な情報として集中管理すれば、紙ベースで管理するための人的コストや物理的スペースを省略することがかないます。
しかし何らかの登記をするときには、権利者であることを客観的に証明するものが必須です。
そこで登場したのが登記識別情報です。

登記識別情報とは、一つの土地や建物について、所有権や抵当権などの権利を取得していることを証明しているA4サイズの書面のことで、書類の下端にはミシン目が入っているのが特徴です。
ミシン目にそって切り離すと、紙がめくれる仕様になっています。
そこには13桁のアルファベットとアラビア数字で構成された暗号のような文字列が記載されていますが、この文字列を法務局のサーバーに保管されている情報と照合することで真の権利者である確認を取ることが出来ます。
名義を移転するなど、不動産登記簿の内容変更が可能となるわけです。
つまり登記識別情報では暗号のような文字列が従来の権利書に代替することになるので、書類が盗まれなくても文字列をメモされたりコピーされたりすると権利書が盗まれたのと同じことになってしまいます。
もちろん名義を移すには実印押印や印鑑証明書添付などが必須になるので、勝手に名義をかえることは困難です。
しかし登記識別情報を紛失することは、従来の権利書を紛失するのと同様のリスクがあります。

□まとめ
今回は不動産においてとても重要な登記識別情報をご紹介しました。
不動産の相続や名義変更、売買ではとても重要な書類の一つであるので、ぜひ正しい知識を備えておくことをおすすめします。

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2019.02.08更新

将来マンションを相続する可能性のある方はいらっしゃいますか?
マンションはとても価値の高い遺産なので、相続の際に慎重になる方は多いかと思います。
マンションを相続した後は登記や税金の申告が必要です。
相続後に手続きをしっかり行わないと、トラブルにつながってしまう可能性があります。
そこで今回は、マンションを相続する際の注意点を相続登記の前後に分けて解説します。

□マンションの相続登記する前の注意点
まずは最初に相続人を決めます。
もし故人が遺書を残していたら、それに従って相続します。
しかし、遺書がなかった場合は親族で話し合って決めます。
相続人を決める話し合いを遺産分割協議と呼びます。
この時におすすめなのは、1つのマンションは1人で相続することです。
複数人で相続すると、例えば「1人はそこに住みたいけれど、もう1人は誰かに貸し出したいと考えている」というように、運用の方法でトラブルに陥るかもしれないからです。
そのため相続人を決めたら、そのマンションを今後どうするかまで決めておくことをおすすめします。
どのように運用していくのか、または売却するのかなど、相続後にはさまざまな選択肢があります。
もし売却するなら換価分割をすると良いかもしれません。
換価分割とは、不動産のような現物の遺産をお金に換金し、相続分に応じて法定相続人の間で分割する方法です。
マンションなどの不動産それ自体は分割して相続することが難しいものの、お金に換価すれば相続人の間で均等に分割しやすくなります。

□マンションを相続登記する際
マンションを相続登記する際は、相続登記に期限はありませんが、できる限り早めに行うことをおすすめします。
マンションの相続登記は一戸建てとほぼ同じで、手続きや準備する書類にほとんど変わりません。
相続登記は手続きや書類が多いので、より確実かつ迅速に終えるためには司法書士に依頼すると良いかもしれません。

□マンションを相続登記した後の注意点
相続登記した後にも、実はまだ行うべきことがあります。
それは、相続税の納税です。
相続税には「3000万円+600万円×法定相続人の数」円分の控除があります。
全ての相続財産を合わせて、この金額以内に収まる場合は、相続税はかかりません。
また、配偶者であれば、1億6000万円まで控除があります。
税金がかかる場合は、前に所有していた方が亡くなられてから10か月以内に納税する必要があります。
もし期限までに納めることができなかった場合は、延滞税がかかるので注意してください。

□まとめ
マンションを相続する際の注意点を相続登記の前後に分けて解説しました。
マンションを相続する方法が分からない方にとって、今回ご紹介した内容が参考になれば幸いに存じます。
どの手続きも無理に1人で進めようとせず、何か困ったことや心配なことがある際には、司法書士などの専門家の助けを借りながら慎重に行うことをおすすめします。
そうすれば、より問題なくスムーズに相続での手続きを終えることができるのではないでしょうか。

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2019.02.06更新

皆さんは、不動産の権利証についてご存知でしょうか?
「権利証は一体どのようなことに使うのだろうか。」
「権利証を持っているけど、その仕組みが良く分からない。」
一般的に権利証を実際に使用する機会は少ないです。
そのため、権利証に関して詳しく知らない方もいらっしゃるかと思います。
そこで今回は、建物や土地の権利証について解説します。

□権利証について
*登記済証について
平成17年に不動産に関する法律が改正されました。
法律の改正以前は、不動産の登記を完了すると登記済証が法務局から発行されていました。
この登記済証が、法律改正前には登記をした事実を証明するものと知られていました。

*登記識別情報
法律が改正され、上記の登記済証に代わって発行されるようになったものが登記識別情報です。
登記申請が完了されると12桁の暗証番号が発行されます。
この番号を持っていることが、登記をしたことの証明になります。
つまり、権利証は所有権取得の登記を行う際に発行される一般的な書類のことを指します。
かつては登記済証として、現在では登記識別情報として法務局が発行しています。

*どのような時に使用するのか
建物や土地の購入や相続、贈与をする際に本人確認のために使用します。
また、本人確認の際は実印や印鑑証明書も必要となります。

□権利証の注意点
権利証は大切に保管するべきです。
権利証、特に登記識別情報の通知書に記載されている番号は、所有者の所有権を証明するための重要なものです。
誤って紛失してしまったり、自分以外の人に番号を見られたり、盗まれてしまうことのないように注意しましょう。
重要な書類をまとめて保管しておいたり、特別な場所に保管しておいたりすると良いかもしれません。

□平成17年の法律改正後も登記済証は有効なのか
既に登記の名義人に対して交付されている登記済証は現在も有効です。
中には、法務局から新しく登記識別情報を発行してもらう必要があるのか心配な方がいらっしゃるかもしれません。
登記済証をお持ちの方は新しく登記識別情報通知書の申請をする必要はありませんので、ご安心ください。

□まとめ
今回は、建物や土地の所有権を証明する重要な書類である権利証について詳しく解説しました。
平成17年における法律の改正前に交付された登記済証は今でもとても重要なものです。
紛失しないように大切に保管することをおすすめします。

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2019.02.04更新

「不動産の売買にお金をかけたくない。」
こんな思いをお持ちの方は、もしかしたら「家を売買する際に業者なしでも大丈夫だろう」と思っていらっしゃるかもしれません。
実際、不動産の売買は業者なしでも行うことが可能です。
しかし、専門的な知識を持たずに不動産の売買を行なってしまうと、のちにトラブルが起きてしまう可能性があります。
そこで今回は、住宅を専門業者なしで売買する際の注意点についてご説明いたします。

□不動産売買とは
不動産売買とは、不動産の所有権を売り買いすることです。
売買には法律上で様々な決まり事があるので、分からない点はあやふやにしないようにしましょう。
ご自分で不動産の売買を行う場合は、ご自分で不動産売買に関する法律を調べなければなりません。
しかし、専門的な知識なしで法律を調べ、内容を解釈し、きちんと従うことは簡単なことではないかと思います。
そのため、不動産売買を代理で行なってもらおうと業者に依頼する方がいらっしゃるかもしれませんが、その際には業者が取り扱う内容に注意をする必要があります。
代理で手続きを行ったり相談相手となってくれたりするのが不動産仲介業者です。
また、不動産売買の後には登記手続きがあり、その手続きのお手伝いをするのが司法書士ですのでご注意ください。

□業者なしの家の売買は可能?
一般的に、仲介業者に依頼をすることが多いですが、専門業者なしで自分の家の売買を検討することがあるかと思います。
例えば、家族、友人、親戚同士で売買を行う場合です。
確かに、個人間での売買ですと手数料が発生しないためにその分費用を抑えることができます。
しかし、たとえ当事者が契約に満足していたとしても、法律、登記、税金などの処理をきちんとしておかないと、後で第三者とトラブルになることがあります。
売買での手続きや内容を疎かにしてしまうと、その何十倍のお金を失うことにもなりかねません。

□家の売買を業者なしで行う際の注意点
上述の通り、不動産売買はトラブルが発生したら取り返しがつかないため、少しでもトラブルの要因となり得るものがあれば事前になくしておくことをおすすめします。
そのために利用できるものが契約書です。
契約書には、売却価格や手付金、引き渡し日などを明確に記述することを徹底しましょう。
お金や日付に関する情報を明確にすることで、トラブルがより少なくなり、すぐに対応することができます。
どのような項目に注意するべきかを考える必要がある契約書の作成は、ある程度法律の知識を持って臨んだ方が良いかもしれません。
また、問題が起こった時、ネットに記載された判例や法律を利用して対処法を調べる方もいらっしゃいます。
しかし、ネット上の法律の知識、特に情報源が書かれていないものは、いい加減なことが書かれている可能性もあります。
また、正確な情報だったとしても、専門的な知識をなしに法律を解釈、当てはめてしまうのは危険です。

□まとめ
住宅の売買を専門業者業者なしで行う際の注意点についてご説明いたしました。
住宅の売買でトラブルが発生すれば、余計に労力や時間がかかってしまうことになります。
今回ご紹介した内容が少しでも参考になれば幸いに存じます。

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2019.02.02更新

「マンションを持っているけど売却の方法がわからない。」
「マンションを投資用に買いたいが、売買の流れを教えてほしい。」
こんなお悩みを持っている方はいらっしゃいませんか?
今回は、マンションを個人で売買する時の手続きの方法をお伝えします。

□マンション売買の流れ
*マンションを購入する手続き
不動産を購入する時は、まずは希望する物件の条件を決めます。
次に、希望の物件が見つかったら、不動産仲介業者と媒介契約を結び、売買仲介を依頼します。
不動産仲介業者と媒介契約を結んだら、その不動産の売り手である人と売買契約を結びます。
両者の違いは、媒介契約は間に入って手続きを行ってもらう契約、一方で売買契約は実際にその不動産の売り買いをする契約であることです。
代金を支払い、その不動産の引き渡しが行われると、契約成立となります。
不動産は買ったら安心という訳ではなく、例えば二重譲渡(売り手が別の人とも売買契約を結んでしまった)の場合、先に登記をされてしまうと対抗することができなくなってしまいます。
そこで、不動産を買ったら、できるだけすぐに登記をする必要があります。

*マンションを売却する手続き
マンションを売却する際には、最初にその不動産に問題がないかを調べます。
注意点としては、以下の点が挙げられます。

・自分の名義になっているか
・住所は最新の情報になっているか
・住宅ローンの担保になっていないか、差押えされていないか
・土地に資産価値があるか
・譲渡所得税まで考えているか
・マンションの敷地権はついているか

これらの確認が済んだら、売却条件を決め、不動産業者にその条件で買ってくれる人を探すよう媒介契約します。
買い手が現れたときに、買い手と売買契約を結びます。
代金の支払いが行われたのを確認した後、不動産を引き渡して契約の履行が完了します。

□不動産の登記の注意点
不動産の購入の場合、手続きに手間がかかるのが登記です。
登記とは不動産に関する登録の制度で、国が不動産を管理するために設けられています。
内容としては、所有者の氏名、住所、不動産を取得した年月日、取得した原因などが登記されます。
また、抵当権がある場合はその旨、銀行の情報、金利、損害金なども記載されます。
登記の取得や変更は不動産の持ち主が申請する必要があります。
そのため、実際の所有者と登記されている人が違う、という事態が発生し、トラブルの元になってしまうことが実情です。
自分の身を守るためのものなので、不動産購入の際は登記を忘れないでください。

□まとめ
今回はマンションの売買について、手続きの方法をご紹介しました。
不安な場合は司法書士など専門的な知識を持つ人に相談し、正しい知識を持って、より安全な売買を行なうようにしてください。

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