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2019.02.28更新

不動産について、「消滅登記」という言葉をご存知でしょうか。
実は、不動産を取り壊したら消滅登記をする必要があります。
仮にこの登記を怠ってしまうと、一体どうなってしまうのでしょうか。
「不動産について調べていて、消滅登記がいまいちよくわからない」とお悩みの方へ向けて、今回は消滅登記について詳しくご紹介します。

 

□消滅登記ってなに?
土地や建物などの不動産が滅失したら、減失登記を法務局に申請して該当する不動産登記簿を閉鎖する手続きを踏む必要があります。
土地が滅失するのは、大水害や震災などで土地自体が崩壊するなどの例外的事態に限られますが、建物であれば取り壊す機会は頻繁にあります。
減失登記とは、建物や家屋などを解体したときに法律に基づいて登記簿を閉鎖する手続きのことを指しています。
しかし家屋などを解体しても自動的に不動産登記簿から除去されるシステムにはなっていません。そのため解体後1ヶ月以内に申請する法律上義務付けられています。
とはいっても減失登記を申請しないまま放置されることも珍しくありません。
それでは減失登記を行なわずに怠っている場合、どのような状況が想定されるのでしょうか。

 

□もしも消滅登記を行なわなかったらどうなる?
まず減失登記は法律上義務付けられているので、申請を怠った場合には10万円以下の過料に処せられると規定されています。
減失登記の申請期間は建物などが取り壊しなどで滅失した日から起算して1ヶ月以内とされています。
この行政処分を受ける事例はさほどありませんが、全くないとは言い切れないので注意は必要です。

 

また、取り壊したにもかかわらず放置しておくと、市町村は建物が存在していない事実を把握出来ないままになっています。
そのため減失登記を怠っていると、存在しない建物について固定資産税を支払い続けることになります。
固定資産税は毎年1月1日の所有者に課せられることになるので、すみやかに減失登記をしないと支払う必要のない税金を支払う羽目になってしまいます。
加えて底地の土地を売買するときにも支障になります。
土地を購入するのは住宅やビルを建築することを目的にしていますが、減失登記を申請していないと現況と登記簿の記載にずれが生じることになります。
特に金融機関からの住宅ローンの借入れを予定している場合、金融機関の審査の際にも悪影響を及ぼすことになるのです。
登記簿上存在している建物は土地の担保評価額を著しく下げることになるので、住宅ローンを組むことは事実上不可能になっていしまいます。
従って土地の売買にあたっては減失登記を行なうことは、売主にとって事実上義務付けられていると考えられます。

 

□まとめ
今回は不動産における消滅登記をご紹介しました。
慣れない言葉かもしれませんが、不動産を取り壊す際にはとても重要なことなので、あらかじめきちんとした知識を身につけておくと安心できるのではないでしょうか。
今回ご紹介した内容をぜひお役立てください。

 

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2019.02.26更新

不動産の瑕疵担保責任とは、万が一売却した不動産に欠陥が見つかった場合に売主が責任を負わなければならないという制度です。
実はこの制度は複雑で、責任を負わなければならないケースとそうでないケースに分かれます。
ここでは不動産の瑕疵担保責任について知らない人にもわかりやすく解説します。

 

□瑕疵担保責任って一体何?
瑕疵とは「傷や欠点」のことです。
不動産を買った人の立場から見れば、せっかく高額な費用を支払って購入した家に、自分がつけたものではない傷や欠陥があるのは納得がいきませんよね。
そこで、売却したら後は知らんぷりではなく、売却物の品質に責任を持たなければならないようになっています。
つまり瑕疵担保責任とは、「万が一売却した不動産に瑕疵が見つかったら、売主が責任を負いますよ」という約束をしているのです。

 

欠陥といったら具体的には雨漏りやシロアリですが、これ以外にもなんらかの欠陥が見つかったら責任を追及することができるのでしょうか。
どのような欠陥でも売主が責任を負わなければならないとすると、売主に対する責任が重すぎて物件を売ろうとする人が減ってしまいます。
責任を負わなければならないのは、買主が注意して確認しても見つからなかった隠れた瑕疵です。
買主は契約前に物件の状態を確認することができます。
状態を見た上で契約したのですから、基本的には後から「傷があるから修繕費を払ってほしい」などということはできません。
「あなたは傷があるのを確認した上で契約を結んだでしょう」となります。
あくまで普通程度の注意を払って確認をしてもわからなかったような隠れた瑕疵が責任の対象です。

 

責任を負う期間は2カ月から3カ月程度が一般的です。
民法の原則では瑕疵を知ってから1年ですが、あまりに長すぎるとそれが経年劣化によるものなのか、もともとあった瑕疵なのか判断が難しくなります。
なので契約によって2カ月から3カ月程度にするのがほとんどです。
ただし、売主が不動産会社の場合には宅地建物取引業法により2年以上としなければなりません。

 

契約自由の原則があるので、瑕疵担保責任を負わないとする契約を結ぶこともできます。
任意売却物件の場合には基本的に瑕疵担保責任はついていません。

 

*瑕疵と損害賠償について
雨漏りやシロアリといった欠陥が見つかった場合、まずは損害賠償を請求できます。
欠陥が大きすぎて修繕できない場合には、契約そのものを解除できます。
欠陥が見つかったからただちに契約を解除できるわけではないことには注意です。
例えば、シロアリが発生していたとしてもシロアリ業者に依頼することで解決できるなら損害賠償を請求できるのみです。
欠陥が大きすぎて売買の目的が達成できない場合にのみ、契約解除ができます。

 

□まとめ
今回は瑕疵担保責任についてお伝えしました。
不動産の売買を行う際にはこうした専門的な知識が欠かせないです。
専門的な知識を持っておくことで、大きなトラブルや思いも寄らない被害に遭うことを防ぐことができます。

 

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2019.02.24更新

不動産の相続は、未成年ではできないと思っている人も多いのではないでしょうか。
実際には、父親が早くに亡くなった場合など、未成年であっても相続人になることは珍しくはありません。
「万が一の時のために、子供に相続について説明しておきたいけど、未成年でも相続はできるんだろうか」とお悩みの方へ向けて、今回は相続人が未成年であった場合についてお伝えします。

 

□未成年でも相続の権利はある
未成年でも相続の権利は保証されています。
権利はあるのですが、相続人となるときに大人と同じ判断をすることが難しく、対等な話し合いはなかなかできないでしょう。
未成年者のみで法律行為は行えませんので、法定代理人の同意を得る必要があります。
基本的には親を含めた親権者が行うのですが、相続の場合は親権者を法定代理人にすることができません。
なぜかといえば、親権者であっても同じ利益を得られるわけではないからです。
このような場合には法定代理人ではなく、特別代理人を選任することを請求できます。
選任したいときは、対象の子供が居住している住所にある家庭裁判所で申し立てをすることになります。
子供が複数いるときにも、特別代理人に依頼をする必要があります。

 

選任するときは対象の子供の戸籍謄本や、親権者あるいは後見人の戸籍謄本、特別代理人候補の住民票と代理人が必要であると示すための資料がなければいけません。
利益を保護するためには、利害関係を持たない人の中で最適と考えられる人を選ぶようにしましょう。
もし法定の通りの名義変更を行う場合や、代襲であるなど親子での遺産分割協議をすることがなければ、特にこのような代理人を選ぶ必要はありません。
特別代理人の申し立ては平日しか行えませんので、仕事などの都合で行けないときは司法書士や弁護士に依頼するのも一つの方法です。
不動産を受け取るのが成人でないときは、税の計算をする場合に規定の控除の適用を受けることができます。
対象者が20歳になるまでの養育費を、遺産から支払うべきだという考えのもとで減額が行われます。
控除額の算定方法は、満20歳になるまでの年数に10万円をかけた額が控除の適用分とされています。

 

成年に達していない人が不動産を受け取る場合には、代理人を選ぶ手間が増えてしまいますが、まだ未熟な子供を守るための制度となっています。
相続に関する事項は、とても複雑でより専門性が求められることになります。
大人でもあまりよくわからないことがあるので、未成年者が相続人となる場合には、その子の権利をきちんと守るためにも専門家の知識を借りたり、事前に遺言に詳細を記載したりすることをおすすめします。

 

□まとめ
今回は未成年者の相続についてご紹介しました。
成人していない子供の権利を守るのは大人の役目です。
きちんとした相続に関する知識を持って、子供が相続を行えるように配慮することが大切です。

 

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2019.02.22更新

不動産相続にトラブルが生じるケースは決して稀ではありません。
故人に大した遺産はないと考えていても、蓋を開ければ他の相続人ともめてしまうこともしばしばあります。
一体どのような場面で問題が生じやすいのでしょうか。
今回は不動産の相続においてありがちなトラブルをご紹介すると共に、その対処法をお伝えします。

□ありがちなトラブルの例
まず多いのが不動産が主な相続財産で、他に金銭や動産が少ないという事例です。
建物や土地を承継する際に、相続人が複数の場合はうまく割り当てるのが難しいことがあります。不動産は分割すると価値が大幅に減る可能性がありますから、誰か一人が引き取って他の人には金銭を分配する、というような解決手段を考えることが必要です。
また、不動産を第三者に売ってしまうのも選択肢として考えられます。
しかしながら、不動産をお金に変えて分配するには相続人全員の意見が一致する必要があるので、あらかじめきちんと話し合っておくことが大切です。

家や土地に関するトラブルでは、所有者のお子さんや配偶者がすでに暮らしているケースは少なくありません。
たとえばお子さんや配偶者以外の人に不動産の相続権があったとします。
場合によってはお子さんや配偶者が「血縁関係のある自分のものだ」と強固に所有を主張するかもしれません。
遺産の相続に誰かが納得がいかない場合、こうした所有権についてのトラブルが発生してしまいます。
このような事態になると、最終的には司法制度を利用することになる可能性が高いです。
しかしながら、できれば遺産分割の話し合いで解決したほうが好ましいと言えます。

他にも寄与分があるから家を明け渡さないとか、遺産分割が終わった後から相続人が現れて紛争になったとか、不動産に限らず相続には色々な問題が生じるものです。
このようなトラブルは、ある程度は事前に避ける手段があるので、予めトラブルを予想して考えておくのがおすすめです。

□個人間でトラブルを解消するのは難しい?
不動産の相続に関するトラブルはたくさんありますが、そのどれもが個人間で解決するのは簡単ではありません。
「骨肉の争い」という言葉があるように、どれだけ血縁が濃くても、相続においては揉めてしまうことが多いです。
仮に話し合いでなんとか相続問題を解決したとしても、きちんとその約束が守られなかったり、後になって問題を蒸し返されたりするかもしれません。
そこでおすすめすることは、専門家の手助けを借りることです。
特に不動産の登記の移転について揉めている場合は、司法書士に相談をしてみるといいアドバイスをもらえるかもしれません。
第三者に間に入ってもらうことは、不動産相続のトラブルにおいては最も効果的な解決方法ではないでしょうか。

□まとめ
今回は不動産の相続についてよくあるトラブルとその対処法についてご紹介しました。
少しでも役立つ情報をお伝えできたなら幸いです。
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投稿者: ごとう司法書士事務所

2019.02.20更新

夫婦で持っている土地や建物の不動産がある場合、何らかの理由で名義変更が必要になることがあります。
どのような原因による変更かによって、方法や注意点も異なってきます。
「名義変更をしたいけどどうすればいいかわからない」
とお困りの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、夫婦の間で土地や建物の名義を変更する方法について、注意点を交えながらご紹介します。

□生前贈与で名義変更
まず共有名義になっている土地や建物を、一方の単独名義にする場合を考えてみましょう。
典型的なのは生前贈与するというものです。
子供がいるものの、同居する予定もなく一方の配偶者が死亡した場合でも、他方の配偶者がそのまま居住を継続することがあるかもしれません。
その場合には不動産を生前贈与しておくことで、子供を含めた法定相続人との遺産分割協議をするまでもなく、そのまま安定した生活を継続することができるメリットがあります。

贈与の名義変更はそれほど難しくなく、名義を移す配偶者の「権利書」(平成17年ごろ以降は登記識別情報)と実印と印鑑証明書、単独名義になる配偶者の住民票をそろえて、依頼するだけです。
ただしここで注意が必要なのは贈与税の問題です。
夫婦間での贈与については控除の特例が用意されていますが、その特例の適用を受けることができるのかは、税務署で事前に確認する必要があります。
簡単に名義を変えることができるからと、気軽に手続きをすませてしまうと、翌年高額な贈与税の支払いを求められることがあるのでご注意ください。

□夫婦間の相続で名義変更
次は配偶者のいずれかが亡くなって相続が発生した場合です。
相続の場合には亡くなった配偶者の持分について、名義人を誰にするのか遺産分割協議が必要になります。
これは法定相続人の間の話し合いです。
異議をさしはさむことがなく生存配偶者の単独名義にすることができれば理想的ですが、異議を唱える人がいると話は別です。
遺産をめぐってトラブルになりそうなら、公正証書遺言を作成しておくのも対策になります。
特に子供がなく、死亡配偶者に兄弟または姉妹がいる場合には、彼らとの間で話し合いを持つ必要があります。
話し合いをするのも難しいと事前に判断できれば、遺言を残しておくと、残されることになる一方の配偶者への心遣いになるでしょう。

□離婚による名義変更
夫婦関係が破綻して離婚するときも、不動産の処分を検討する必要があります。
この場合は住宅ローンが設定されていることも多いので、名義変更をするにあたっては借入先金融機関の了承を得ておくのがベターです。
また、離婚後2年経過すると「財産分与」を請求することができなくなり、「贈与」にせざるを得なくなるので贈与税のリスクも考える必要があります。

□まとめ
今回は夫婦間における不動産の名義変更についてご紹介しました。
名義変更を行う際は、贈与として変更が可能であるとお伝えしました。
この際には所有権移転登記も忘れずに行うことが大切です。

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2019.02.18更新

不動産登記は自分にとって関係のないことだと思っている方も多いのではないでしょうか。
しかし、何らかの原因で土地や建物などを手に入れたり、手放したりすることがあります。
今家や土地を持っている方はそれを手放す可能性もあるでしょうし、特に持っていない方もこれから購入したり、相続したりといった形で手に入れることも考えられるのです。
そのため不動産登記とは、多くの人にとって無関係とは言えない問題です。

□不動産登記って何?
*不動産登記の役割
不動産登記についてわかりやすく言うのであれば、所有物に名前を書くようなイメージです。
学校で持ち物に名前を書くよう指導された経験がある方も多いのではないでしょうか。
誰の持ち物かをきちんと示しておくことで、例えば紛失や盗難のトラブルを防ぐことが出来るというメリットがあります。
不動産登記はそれと同じような働きをするものなのです。
登記記録に現在の持ち主を記録しておくことによって、誰に権利があるのかを多くの人に知らせることができます。
そのためトラブルを減らすことが出来るようになります。

土地や建物といった不動産は価値の高いものが多いです。
そのため、巻き込まれるトラブルも大きなものとなってきます。
持ち主をきちんと確認しておかないと、大金を払って購入したはずなのに自分のものにならないことも起こりうるのです。
持ち主は権利書と言われるものや、それが数字の羅列になった識別情報を持っています。
それを売却の際の登記で申請書に添付することによって、売る意思があることと本人であることを確認することが出来るのです。

*手続きの仕方
手続きの仕方としては、申請書を作成して、必要書類を添付して、印紙の料金を払った上で申請します。
最近は電子で申請をする方法もあります。
どのような書類が必要になるのかはその事例によって異なります。
相続の場合と売買の場合でも違いが出てきます。
不動産の所有権が移動する際には必要な手続きで、こうした細かい手続きに必要なことをその都度調べていくことは大変なことでもあります。
間違えば大きな損失につながるかもしれないので、手続きは慎重に行いましょう。

*不安な場合は司法書士に相談を
不動産の登記を行う際は、その専門性の高さから登記の専門家である司法書士に依頼する方が多いです。
大きな価値のあるものだからこそ確実に行っていきたい手続きです。
より確実に手続きを済ませるためには、専門家へ依頼することは重要なポイントかもしれません。
手続きは難しいことが多く、不安になることも多いです。
その点でいうと、司法書士の手助けを借りれば分かりやすく説明してくれるのでより安心して手続きを進められます。

□まとめ
今回は不動産の登記についてわかりやすく説明をしました。
「少しでも登記について知ることができた」と思っていただければ幸いです。

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2019.02.16更新

不動産は土地も建物も高額の金銭が動くことになるので、それぞれの段階に応じて注意するべき事項があります。
不動産会社を選ぶときの注意点、売り出しの時の留意点や、契約時そして引渡し時の注意点を踏まえる必要があります。
そこでそれぞれの段階において自分で不動産を売却するときの注意点をご紹介します。

□自分で売却する際の注意点
買主を探すのは困難なので、個人で不動産を売却したいとお考えの場合であっても不動産会社を利用することをおすすめします。
しかしどの会社を利用しても高額で売買にいたるとは限りません。
高額で売れてトラブルもない優良な顧客を紹介してくれるのか、手っ取り早く売買に持ち込んで手数料収入を見込んでいるのかは判断が難しいからです。
そこで複数の会社に相見積もりをとることが必須です。
そして相見積もりをとるときには、査定書を出してもらうように注意してください。
書面で出すことに難色を示すような対応なら、いっそのこと選択肢から排除するべきです。
そして実際に売りに出すときには、不動産会社との媒介契約を締結することになりますが、どこまでの範囲で仕事を依頼するのかも明確にしておきます。
その会社に信頼が置けるのであれば専任専属の媒介契約を締結すればいいですが、それほどの広告力も期待できないようなら一般媒介契約を選択して、自分でも買主を探し出せるようにしておくのも選択肢の一つです。

いずれにせよ売買物件は売りに出す以上は、購入意欲を喚起できるように綺麗に掃除しておくことは必須です。
敷地内の残置物などは事前に処分しておくのがお勧めです。

購入希望者が現れれば売買契約を締結することになります。
一度署名押印してしまうと、原則として解除することはできません。
売主も買主も契約内容を成就できるように法律上の義務を負うことになります。
仮に建物に雨漏りやシロアリ被害が発覚すれば、売主は瑕疵担保責任を負うことになります。
損害賠償の支払いや最悪の場合契約解除にいたる可能性があります。
中古住宅の売買では家の状態もしっかり確認しておくべきです。

売買契約が締結されれば、最後は決済と引渡しで全ての手続きが完了することになります。
ここで注意するべきなのは、住宅ローンに基づく抵当権の処遇です。
すでに住宅ローンを完了していれば、金融機関などに解除証書を発行してもらえば問題なく抹消できます。
しかし残債があるときは売買代金で完済して売買と同時抹消できるように事前に準備することが必須になります。

□まとめ
今回は自分で不動産の売却をしたいとお考えの方へ向けて、様々な注意点をご紹介しました。
個人で売買を行う際は、くれぐれも大きなトラブルに巻き込まれないように慎重に手続きや交渉を進めてください。

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2019.02.14更新

日本では不動産の空き家問題が深刻化しています。
放置されたままの家はどんどん朽ちてくものです。
ボロボロになると、近隣住民にとってはあまりいい環境ではありません。
なぜならそれは大変な危険を伴うからです。
空き家の劣化による危険性をなくすためには、うまく空き家を活用する必要があります。
そこで今回は、空き不動産をお持ちの方へ向けて活用法をお伝えします。

□そもそも空き家を放置すると何が危険なのか
もし劣化した空き家が木造の家屋であった場合、木の破片が住民や通りがかりの人に当たることも考えられます。
とくに台風などの強い風が吹いて、その破片が人に直撃したら大変なことになります。
それだけではありません。
人の住んでいない家には自然とゴミが投げ込まれたりするものなのです。
そしてゴミが溜まってくると今度はその家に石を投げ込んだり、最悪の場合にはホームレスなどが不法侵入してくる可能性もあります。
一番怖いのはたばこの吸い殻の投げ入れです。
少しの火でも空き家が全焼する可能性があります。
ですから火のついたたばこの吸い殻などを空き家に投げ込まれた場合、最悪の事態になる可能性もあるのです。
このように家を放置したままにしておくことは、実は大変なリスクを伴います。
その家が原因で発生した事故や事件の責任が、家主に降りかかってくる可能性もあります。
つまり空き家を放置しておくことは、持ち主にとっても近隣の人たちにとってもあまりいいこととは言えないのです。

□空き家を活用する方法は?
空き家の放置に潜む危険を回避する方法はないのでしょうか。
実は空いた家を有効活用する方法はいくつかあります。
一つ目はその家を修繕して借家にする方法です。
この方法はまず第1にその家をリフォームしなくてはなりません。
もしもきれいなままの状態ならばその必要もありませんが、人に貸すので出来れば修繕を施して美しい戸建にした方が、入居者もつきやすくなります。
ただしそれを人に貸す場合には、いくつか条件があります。
まずその家の立地が問題です。
駅から近いなどの利便性の良い場所であれば、すぐに入居者は見つかるでしょう。
しかし坂の上であったり、駅から遠い場合や、商業施設が近隣に全くない場合は、入居者がつきにくいことも考えられます。
その場合には家賃も値下げするなど対策を考えてから貸すようにした方が良いでしょう。
もしも駅から遠い場合には、駐車場スペースを設けることも検討するべきです。

その他にも、民泊施設として貸す方法もあります。
日本を訪れた外国人に数泊家をホテルや旅館変わりに貸す方法です。
この方法はまだ最近誕生したばかりで、色々なトラブルや問題も報告されていますので、もし民泊として貸すときは、きちんとリスクを考えてから実行した方が良いでしょう。

□まとめ
不動産の空き家をお持ちの方へ向けて、その活用方法をご紹介しました。
遠方にある不動産を相続した場合には、その不動産を放置してしまいがちです。
しかしそこに潜む危険性に注意を払って、少しでも空き家を活用できるように様々な手段を検討してみてはいかがでしょうか。

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2019.02.12更新

土地や建物の不動産を相続したときには、名義変更が必要になります。
関係者の同意が得られれば特に問題はありません。
遺産分割協議書を作成して法務局に戸籍謄本に必要書類を添付すれば、円満に手続きは完了します。
しかしすべての場合において円滑に進むとは限りません。
そこで不動産を相続するときに知っておくべき、4つのポイントを御紹介します。

□不動産の相続で知っておくべきこと4選
*誰が何の名義人になるのか
まず関係者の誰がどの物件の名義人になるのかを明確にする点です。
当初は何もいらないと話していたにもかかわらず、後日態度を翻意させて異議を唱えてくる場合があるからです。
これが「争族」の端緒になるわけですが、関係当事者の真意はどこにあるのか、率直に話し合うことが必要です。
名義はいらないけれど、金銭は欲しいというなら代償金をいくらか取得するなどのケアをすることが円満な話し合いには必要です。

*遺言があるかどうか
次に注意するべきなのは、遺言書の存在です。
遺言には幾つかの種類がありますが、特に揉め事に繋がりやすいのは「自筆証書遺言」です。
手軽に作成できるので故人が後の世代のことを思って作成することが多いわけですが、様式が厳格に定められているので、しばしば有効性が問題になります。
またその前段階として裁判所で検認と言う、証拠保全手続きを踏む必要があります。
遺品整理の際に発見されることもしばしばありますが、内容に不満があるからと隠匿したり破棄したりすると、相続権を喪失することになるので取扱にはくれぐれも注意を払う必要があります。

*把握していない相続人の存在の有無
そして故人が離婚した経験があったり、結婚前に婚外子を設けていた場合です。
このような経緯は除籍類などを参照することで初めて発覚する場合もあり、まったく面識のない人間も交えて遺産分割協議を行なう必要に迫られる事態もあります。
デリケートな側面があるので、交渉には細心の注意を払うべきです。
故人が資産家だった場合には、それなりの金銭などを渡すことも覚悟する可能性もあります。

*把握していない遺産があるかどうか
そして最後に留意するべきなのは、故人の遺産の全容を把握しておくことです。
例えば、全く知らない土地に相続できる不動産があったり、知らない間にどこかの土地を故人が購入していたりすると、遺産がどれだけあるのか把握するのが大変です。
また、預貯金や有価証券になると、必ずしも把握するのが簡単にはいかない場合があります。
最近特に問題になっているのは、いわゆる「デジタル遺産」です。
故人が生前株取引やFXなどを行なっていた場合、ネット銀行などにポジションを保有したままになっている場合もあるからです。
ログインパスワードなどを秘密にしたまま物故すると、事後の処理に難渋することになります。
生前からパスワードや口座番号が把握できるように、きちんと書類にまとめておくなど配慮することも必要です。

□まとめ
今回は不動産の相続で知っておくべきことについてご紹介しました。
お伝えした内容を事前に少しでも目にしておくと、いざ相続をする時に少しでも「ああ、そう言えばこんなことが書いてあったな」と参考になるのではないでしょうか。
少しでもそのように役立つような情報をお伝えできたなら幸いです。

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2019.02.10更新

不動産の売買をお考えの方の中には、登記識別情報が一体何を指すのかわからずに頭を抱えている方がいるかもしれません。
不動産において登記に関することは何かと問題になりがちですが、あらかじめ知識を身につけておくといざという時に安心です。
そこで今回は、不動産にとって切っても切れない関係がある登記識別情報について詳しくご紹介します。

□権利書って?
登記識別情報についてご紹介する前に、より説明しやすくするために権利書についてご紹介します。
土地や建物の不動産を売却するなり、担保権を設定するなりする時には、かつては「登記済権利証」という書類が必要でした。
押入れや金庫の中に、ぺらぺらの美濃紙でできた、黄ばみが目立つような書類を目にした経験をお持ちの人も多いでしょう。
俗に「権利書」などとも呼ばれていました。
土地や建物などを何らかの処分をする際には、法務局で所定の手続きを踏む必要がありますが、その時にそういった書類が必要とされていたわけです。
登記識別情報とは、その役割を担うものです。

□なぜ登記識別情報が必要なのか?
登記識別情報が要求される主な理由は、真の権利者が真意に基づいて処分することを形式的に確認するには、権利書などの書類の提出を求めることが合理的と判断されていたからです。
少なくとも権利書をもって、実印まで押印していればよほどの異常事態が無い限り、真の権利者が処分を行なっているものと考えて間違いないと判断できます。
ところが時代がかわり、めまぐるしく権利関係が変動する可能性のある土地や建物について、膨大な不動産登記簿の管理を長期的に紙ベースで保管・維持することが困難になってきました。
そこで権利関係を法務局のサーバー内に純粋な情報として集中管理すれば、紙ベースで管理するための人的コストや物理的スペースを省略することがかないます。
しかし何らかの登記をするときには、権利者であることを客観的に証明するものが必須です。
そこで登場したのが登記識別情報です。

登記識別情報とは、一つの土地や建物について、所有権や抵当権などの権利を取得していることを証明しているA4サイズの書面のことで、書類の下端にはミシン目が入っているのが特徴です。
ミシン目にそって切り離すと、紙がめくれる仕様になっています。
そこには13桁のアルファベットとアラビア数字で構成された暗号のような文字列が記載されていますが、この文字列を法務局のサーバーに保管されている情報と照合することで真の権利者である確認を取ることが出来ます。
名義を移転するなど、不動産登記簿の内容変更が可能となるわけです。
つまり登記識別情報では暗号のような文字列が従来の権利書に代替することになるので、書類が盗まれなくても文字列をメモされたりコピーされたりすると権利書が盗まれたのと同じことになってしまいます。
もちろん名義を移すには実印押印や印鑑証明書添付などが必須になるので、勝手に名義をかえることは困難です。
しかし登記識別情報を紛失することは、従来の権利書を紛失するのと同様のリスクがあります。

□まとめ
今回は不動産においてとても重要な登記識別情報をご紹介しました。
不動産の相続や名義変更、売買ではとても重要な書類の一つであるので、ぜひ正しい知識を備えておくことをおすすめします。

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