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2019.03.12更新

相続を行う上では、様々な書類を用意する必要があります。
普段見慣れない書類も多いため、どのようにして用意すれば良いのか分からないということもあるでしょう。
そこで今回は、不動産の相続における必要な書類について詳しくご紹介します。
「そういえば相続について考えたことがなかった」
「何から書類を揃えればいいのかな」
とお困りの方はぜひご一読ください。

 

□必要な書類は何から用意すればいい?
不動産の相続において必要な書類は、次の通りです。

 

まず用意したいのが、亡くなられた方について証明することができる戸籍謄本・戸籍の附票・住民票の除票などの書類です。
亡くなられた方は誰であるのか、住所や本籍などが証明できるこれらの書類を用意するようにします。
戸籍謄本に関しては死亡時のものが必要で、本籍地の役所にて取得が可能です。
戸籍の附票も住所の証明ができる書類として有効で、同じく本籍地の役所にて取得することができます。
住民票の除票は、故人が最後に住んでいた地域の役所で取ることができます。
本籍の記載があるものをもらうようにしましょう。
なお、戸籍と住民票の除票は5年という保存期間のため、死亡後5年経ってしまうと発行できない場合があります。
そのような時は別の書類を用意する必要があります。

 

続いて、遺言がある場合は遺言書が必要です。
公正証書遺言であればそのままの形で使用することができますが、秘密証書遺言や自筆証書遺言であれば家庭裁判所の検認を受ける必要があります。
家庭裁判所に検認の申し立てを行い、検認済証明済みの遺言書を準備しておきましょう。
遺言が無い場合は、相続人が分かる戸籍謄本・遺産分割協議書・相続人全員の印鑑証明書が必要です。
印鑑証明書は住まいの地域の役所で取ることができますが、あらかじめ印鑑の登録を済ませておく必要があります。

 

次に、遺産の中に不動産が含まれている場合です。
そのような時には不動産の名義変更を行う必要があります。
名義変更を行う際には、前述した上記の書類に加えて、登記簿謄本・固定資産評価証明書・不動産相続人の住民票が必要です。
登記簿謄本は法務局で取ることができ、固定資産評価証明書は不動産がある地域の役所で取ることができます。

 

□まとめ
不動産相続に必要な書類をひと通りご紹介しましたが、参考になりましたか?
故人が亡くなられてから時間が経ち過ぎてしまうと、スムーズに書類を発行できない書類もあります。
そのため、できる限り早めに手続きを行うことが望ましいです。

 

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2019.03.10更新

実家の親が亡くなった場合に、遺産のなかに土地を含めた不動産があるとします。
その際には相続登記を申請して、名義変更を行なうことが必要です。
その名義変更を行うには、亡くなった方の戸籍謄本や除籍謄本などの戸籍類のほかに、権利証も必要になるときがあります。
相続登記の際に必ず必要とされる書類の中に権利証は含まれていません。
そのため、紛失しても再発行することが難しい権利証をなくしても慌てる必要はありませんが、実は相続登記のときに必要になるケースもあります。
そこで今回は、どうして権利証が必要になるのかその理由や意義についてご紹介します。

 

□そもそも権利証ってなに?
そもそも権利証とは、正式には登記済み証と呼ばれているものです。
当事者の氏名や住所のほかに不動産物件が末尾に記載されている書面で、末尾に管轄法務局の登記官の朱印が押印されています。
登記済み証を参照すれば故人が所有していた物件を確定することができるので、遺産の全容を把握するための基礎資料の一つとして活用することができます。
特に別荘地や遠隔地などに物件を所有している場合、遺族が把握していない場合があります。
そのようなときには、権利証の記載を手がかりに名義変更するべき物件の調査に役立てることができます。

 

□相続の際に権利証が必要な理由
相続によって名義変更をする場合に、権利証が必要になる場合があります。
法律的には人が亡くなった時点で、その人に帰属している遺産の所有権は配偶者や子供や親族に帰属します。
そのため登記済み証はその時点で権利を表象する機能はなくなっていますが、名義を変えるときに必要不可欠になります。
特に亡くなった方が生前に住所の変遷を繰り返していたような場合には注意が必要です。
相続登記を申請する際には、登記名義人と戸籍などで証明された人とが同一人であることを証明しなくてはなりません。

 

住所の変遷の事実は、戸籍の附票を参照すれば把握することができます。
しかし本籍も転籍を繰り返していたりすると、附票の保存期間は5年なので、証明が難しく、この手法が利用できないことがあります。
つまりこのときは住民票や除票を探索して、生前置いていた住所の把握を試みますが、市役所は5年を過ぎた住所記録は破棄することになっています。
その結果、登記簿上に記載されている住所にたしかに居住していたのか否かについての、客観的証拠を取得できない事態があり得ます。
しかし権利証には少なくとも登記をした当時の住所が記載されています。

 

つまり、戸籍類や住民票では登記簿上の住所に住所地をおいていたことは証明できない状況で、権利証があればそれを証明できるということです。
権利証は、登記名義を取得した所有者に対して法務局から発行されるものですから、それを今回の相続登記申請の際に提出できるということは、被相続人が登記簿上の所有者である可能性が高くなります。登記簿上の所有者とまったく関係のない人は、権利証を持っているはずはないですから。権利証は、登記簿上の所有者と被相続人の同一性を補完する重要な資料の一つになるのです。
ただし、権利証以外にも、公課証明書など、管轄法務局によって必要な書類が異なることがあります。

 

□まとめ
今回は不動産の土地を相続するなら権利証が必要であるとお伝えしました。
少しでも内容をわかりやすくお伝えできましたか?
この記事が不動産を相続する際の手助けになれば幸いです。

 

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2019.03.08更新

遺産相続で大きな金額となるものが不動産です。
故人が大きなお家を所有している場合、自宅以外の不動産を所有している場合など、その相続資産をどのように分割し、どのように相続するかが問題となります。
資産を受ける側が複数いる場合、遺産分割協議となりますが、分割の仕方で意見が食い違い大きな問題となるケースもあります。
そこで今回は、不動産の相続におけるお悩みについて、解決方法を交えながらご紹介します。

 

□家族内での争い
妻がおり、子どもが3人いる場合、妻が資産の半分、子ども3人が半分の3分の1ずつの分割割合となりますが、大きな土地で一つの不動産の場合、分けることが難しいです。
そうした場合は、不動産を売却してお金を分けることができます。
半分の資産を受けることになる妻の相続についてはほとんど問題は起こりにくいのですが、子どもの分割協議で問題が大きくなりがちです。
遺産分割協議で「争族」となることがあり、大きな悩みに繋がるでしょう。
あらかじめ遺言にきっちりと相続について明記しておいたり、家族の中で話し合っておくことでトラブルを回避しやすくなります。

 

□相続できる不動産が多い場合
もう一つの問題として、多くの不動産を所有する場合があります。
基礎控除や配偶者控除を適用しても、それを大幅に超える資産があれば課税対象となり、遺産をどのように分割するかによって課税額が大幅に変わってきます。
所有する土地に賃貸物件がある場合、そこには借家人が住んでいるため、土地と建物が借地借家法により、所有者単独での自由な処分が制限されます。
そのため土地や建物の評価が大幅に減額されます。
借りた人には借地権が生じることから、借地権分の額が控除対象となります。
しかし相続対策として不動産賃貸を検討するよりも、賃貸物件は築年数と共に空室リスクが高くなり、ランニングコストが掛かるので、中長期で費用と効果を考えなければいけません。
また、建物の固定資産税は居住者の有無にかかわらず課税されますので、空室により家賃が減額しても負担が伴います。
こうした税に関する悩みは、できる限り知識を蓄えておくことと、困った場合には速やかに専門家に相談をすることが大切です。

 

□不動産をお金に変える場合
土地や建物を売却してお金で分割するケースもありますが、売却する場合も所得に課税され、売却手数料や諸費用が差し引かれます。
希望の金額で売却できれば良いのですが、予想よりも安く売却した場合、受け取る金額が少なくなってしまうこともあるでしょう。
不動産を売却して相続する場合は、本当に売却してもいいのかじっくりと検討してください。

 

□まとめ
今回は不動産の相続についてのお悩みを、注意点や解決方法を交えてご紹介しました。
様々な注意点に気をつけて、うまく相続を終えることをおすすめします。

 

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2019.03.06更新

土地や建物などの不動産を売買するときには、売主としては抵当権などの担保権が設定されている場合は注意が必要です。
「抵当権って何?」
「売買するなら絶対にしなくちゃいけないの?」
と不安や疑問を抱えていらっしゃる方のために、今回は不動産を売買する際の抵当権についてご紹介します。
ぜひご一読ください。

 

□不動産の売買における抵当権
まず大前提に認識するべきなのは、担保権が設定されたままでは取引が成立することはほぼ不可能ということです。
法律上担保権がついたままでも売買することは可能です。
しかし担保権が設定されているのは住宅ローンなどが設定されているのが一般的です。
したがって担保権がついたままの物件を購入すると、住宅ローンの返済が滞るといつ金融機関から競売を申立てられるか分からないので、住んでいることができなくなります。
仮に現有資産で返済することができなくても、売買代金を充当したりすることでローンを完済できるめぼしを付ける必要があります。
抵当権を含む担保権が設定された不動産を売買するのは、事実上困難ということは肝に銘じておきましょう。

 

□抵当権を消す方法
それでは土地や建物などに設定登記されている抵当権などの消し方を紹介します。
まず担保権が設定されているのは、住宅ローンの返済を確保する為です。
万が一返済が滞れば裁判所に競売を申立てることができるので、ローンはしはらってください、という趣旨で金融機関は住宅ローンを組んでいます。
そこで売主と住宅ローンの関係性をローンを返済する前後で分けて考えてみることにします。

 

まず、すでにローン完済している場合です。
この場合はすでに借金はすべて返済しているので、不動産登記簿にのっている抵当権と言っても、実際の権利を有しているわけではありません。
いわば「権利の抜け殻」が残っているだけなので、金融機関に解除証書や資格証明書などを用意してもらえば、法務局で抹消登記を申請することができます。
抹消登記自体は本人でも申請できますが、面倒というときは専門職の司法書士に依頼するのが簡単です。

 

売買の話しが持ち上がった時点ではローンが残っている場合は、少し問題があります。
繰り上げ返済をすることができれば理想ですが、それも難しいというときには売買代金を残債に充当することでローンを完済させて、抵当権抹消登記も申請できるように手はずを整えておく必要があります。
不動産会社とは売買代金を綿密に打ち合わせて、金融機関とも抹消登記の可否の判断など密接なコンタクトを取る必要に迫られます。
注意が必要なのは、所有権等名義人が住所を変えている場合です。
このときは抹消する前提として住民票の住所に変更する住所変更登記を挟む必要があるからです。

 

□まとめ
今回は不動産の抵当権についてご紹介しました。
様々な注意点も含めてお伝えしたので、ぜひ不動産を売買する際に役立ててみてください。

 

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2019.03.04更新

不動産を売却する際には、スムーズな手続きが肝心になります。
契約項目が多岐に及ぶため、予め備えておくことが大事です。
それは土地を購入をする際にも、当てはまることです。
そこで今回は、不動産を売買する際の必要書類についてご紹介します。

 

□必要書類について
*必要書類における注意点
不動産売却に必要な書類としては売り主に関する書類をはじめ、土地に関する書類や建物に関するものが挙げられます。
必要書類は戸建てやマンションなど、物件の種類によっても異なります。
ただし基本的な書類に関しては共通しており、準備するのも難しくありません。
購入側にとっては、物件の情報や権利関係などは肝心な情報です。
こうした情報に関しては、早めに開示しておくのが大事だと言えます。
場合によっては、現物を購入側に見せることも必要になります。

 

不動産売買で必要になる書類としては身分証明書や実印、印鑑証明書や住民票など売却者本人の確認書類です。
物件が共有名義となっていれば、共有者全員分の確認書類が必要になります。
特に相続物件に関しては、共有者が遠方に住んでいることがよくあります。
確認書類を揃えるのに時間を要することがあるので、早めに準備しておくことが大事です。
また、特に印鑑証明は有効期限があるので、注意が必要です。

 

*主な必要書類
土地を売却する際に必要な主な書類は以下の通りです。

売主の場合
・印鑑証明書
・実印
・登記謄本
・権利書
・固定資産税納税通知書
・建築確認済書
・固定資産税評価証明書
・本人確認書類
・住民票
・委任状

買主の場合
・住民票
・実印
・印鑑証明証
・委任状

 

委任状については、不動産の売買において司法書士のような仲介者を挟む場合に必要です。
この他にも書類が必要な場合があります。
必ず事前に何が必要なのかを調べておいてください。
契約間近になって慌てて用意すると、思わぬ見落としをする可能性があるからです。
契約書に不備があると、売却先となる相手にも迷惑がかかる恐れがあります。
必要書類のチェックリストを使って、期日までに書類を揃えることが肝心だと言えます。

 

□まとめ

今回は不動産の売買について必要書類をご紹介しました。
少しでも参考になるような内容をお伝えできたなら幸いです。
不動産を売買する際には、仲介業者を利用するかどうかでも揃えるべき書類が変化するとお伝えしました。
よりスムーズに不動産の売買を行うためには、時間的に余裕を持って必要書類を揃えることが大事です。

 

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2019.03.02更新

不動産を売買する際、できれば何のトラブルもなく穏便にスムーズに売買を済ませたいと思いますよね。
うまくトラブルを回避して不動産の売買を済ませるためには、あらかじめありがちなトラブルについて把握しておくことが大切です。
ひどい場合には詐欺に巻き込まれてしまうこともあるので、トラブルに遭った時のためにいくつか対処法を知っておくことも大切です。
そこで今回は、不動産の売買におけるありがちなトラブルをまとめました。

 

□不動産売買でありがちなトラブル
*仲介業者とのトラブル
不動産売買を巡るトラブルでは、仲介手数料に関するものが目立ちます。
基本的に不動産売買では業者が仲介をしてスムーズに契約が行われるようにするものです。
その際に発生するのが仲介手数料ですが、法律で仲介手数料の上限が決まっており、この上限いっぱいを支払わせようとする業者が多いです。
一方で仲介手数料を安くする代わりに、コンサルタント料のように別の名目で料金を請求しようとする業者もおり、もめやすくなっています。
対策法は仲介手数料に関するルールをはっきりと提示してもらい、了解した上で契約を結ぶことです。

 

*土地を巡るトラブル
一戸建てなどを建てる際には土地が必要ですが、この土地を巡るトラブルも多いです。
特に多いのが境界を巡るトラブルであり、地方部に行くほどその数は増えます。
その理由は、地方に行くほど境界をあいまいにして過ごしているという部分があるためです。
都会では土地が狭い分どこが境界かをはっきりさせることは死活問題であり、財産に大きな影響を与える部分なので基本的にはきっちりしていることが多いですが、地方部はあまりそのあたりは細かく決めていないことがほとんどです。
境界を確定させてからでないと売れないので、まずは確定した状態にすることが必要です。

 

*規約を巡るトラブル
マンションを中心にあるトラブルは管理規約の説明不足です。
ペットを飼えると聞いていたのに実際は飼えないとか、布団を干そうとしたが干すことが禁止されているなど、管理規約を見なかったがために、実は禁止されていた項目を知らず知らずのうちに行なって、結果的に周辺住人とトラブルになったということがよく聞かれます。
この場合は購入前に管理規約をくまなくチェックするしかなく、後になって気づきペットを泣く泣く人に譲るような展開だけは避けたいところです。
規約のことを積極的に伝えようとしない業者もいるので、必ず自らチェックをしておかないといけません。

 

*住宅ローンを巡るトラブル
人によっては勢いで不動産売買をしようとし住宅ローンを組んで購入しようとする人がいます。
この時に何の審査もしないでいきなり買おうとし、契約してから審査で落とされてしまって契約をなしにしようともめてしまうことがあります。
住宅ローンを組んで不動産売買をする場合には、実際にローンの事前審査を受けてから契約をすることが一番の対策です。

 

□まとめ
今回は不動産の売買について、よくあるトラブルをご紹介しました。
あらかじめどういったトラブルがあるのかを把握しておくだけで、実際に不動産の売買を行う際にトラブルを回避しやすくなります。
ぜひ今回ご紹介した内容に気をつけて、満足のいく不動産の売買を行なってみてください。

 

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