お役立ち情報ブログ

2018.04.28更新

土地の境界のお話です。

 

境界線がどこだとか、境界の杭がどこにあるかとか、そういった話を耳にしたことはあるでしょうか。

土地の売買をする場合、必ず確認するポイントです。

自分が買う土地が一体どこからどこまでなのか。知っておくのは大切なことです。

 

でも昔の土地は境界線を引く際のポイントである杭がないことは多いです。

そうなると、境界杭を打つために確定測量をする必要があります。

ところで、この境界どうやってきまるのでしょうか。

 

お隣さん同士でここが境界だと言えば、問題ない気がします。

だって、土地の所有者ですから。

でも違うんです。

この境界線、国が決めるものであって、私人の間で決めることはできません。

いくらお隣さん同士でも境界線を勝手に決めることはできないのです。

土地には、固定資産税等の税金がかかりますよね。

匡は、勝手に狭くして税金を減らされては困りますから。

昔は、土地を実際とは狭くさせる工夫をしたという話を聞いたことがあります。

 

ですから、お隣さん同士で境界線とは違う境界を決めたのであれば、どちらかの土地を分筆して譲渡するしかないのです。

境界確定の裁判になっても、一般の裁判のように当事者の主張だけに判決が左右されるものではなく、原則は本当の境界線がどこなのか過去の資料などを参考に裁判官が結論を出す形になっています。

境界トラブルは、時間と費用がかかることが多く、またその結論によって得られる経済的利益が少ないことも多く、本格的にやるのは決断がいると思います。

先祖のお土地とか、感情の問題で納得できないなど、経済的利益とは別の理由で行われることもあります。

実際は、境界確定の裁判をするより、法務局の筆界特定制度を利用する方がよいこともあります。

ご参考までに

 

平成30年4月28日

 

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.02.17更新

不動産を買うとき、買主様は自己資金以外にも銀行の融資を受けることが多いと思います。

今は、金利が低いですしね。

 

そこで、実際融資の審査ってどうなっているのでしょうか。

昨今は、人工知能(AI)のニュースも多いですが、例えば、以前から某政府系の金融機関では、融資審査は機械審査らしいです。

形式上、問題点を効率よくあぶりだしますが、特に問題なければ、人の細かいチェックを介さずに承認が下ります。

 

融資を受けるときってただでさえ、ドキドキしません?

職業や収入は大丈夫と分かっている人でも、もしかして引っかかったらどうしよう?

ダメだったらなんだか恥ずかしいぁとか。

 

こういう仕組みを知っていると、融資の通し方がわかります。

銀行がお金を出しやすいように段取りしてあげればいいんです。

こういうものにはやり方が存在するんですね。

 

親族、友達、親子及びご近所さんの売買など、他人間ではない特殊な売買で、不安な方は是非ご相談下さい。

何かお力になれる部分があると思います。

 

平成29年6月27日

 

 

 

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.02.17更新

不動産を売ったり、買ったりするとき不動産会社に依頼すると思います。

離婚して使わないので自宅を売りたい。

借金を返済するために売りたい。

相続したけど、自分は家を持っており、使わないので売りたい。

いろいろです。

 

そんな時、どうやって探しますか?

ネット検索ですか?

新聞の折り込みチラシに入っている不動産会社にしていますか?

ポスティングで郵便受けに入っているところに電話しますか?

 

不動産売買には、不動産会社(宅地建物取引士)と司法書士が登場します。

自分の経験上、その両方の視点から言えることは、担当者もしくはその専門家が信頼するに値する人か否かだと思います。

 

大手不動産会社だろうが町の不動産屋さんだろうが関係ありません。

依頼者にアドバイスや助言をするのは、結局担当者です。

大手であれば、ある程度はマニュアルがあり、とんちんかんなことを言う担当者は少ないでしょうが、誰を見て仕事をしているかはわかりません。依頼者ではなく、上司や会社の顔を見て仕事をしていることだって十分あり得ます。大手は売上を上げないと生きていけませんから。この点は大手に限りませんが。

 

例えば、不動産の査定。

不動産会社が出す査定を鵜呑みにしていませんか?

これって結構危険です。

 

結論から言うと、不動産査定価格は通常一定の幅(相場のようなもの)の範囲の中から査定されることがほとんどです。

つまり、都合の良い数字をある程度並べることができます。

一定の幅の範囲内なら、間違いではありませんから。

プロから見ると、あの査定高めの査定だなぁと思うだけです。

くれぐれも査定をした会社がその価格で買い取ってくれるわけではなく、必ずしも売れる価格というわけではありませんので、お間違えなく。

 

よくあるパターンは、こんな感じです。

査定額が一番高い不動産会社に売却の依頼をするが、なかなか売れないので値段を下げた方がよいとのアドバイスを受けて、値下げをする。結局、別の会社が出していた査定額ぐらいで売れた。又は、値下げのアドバイスを断ると、その後放置されているようでなかなか売れない状態が続いた。終わってみないとわからない。怖いですね。

査定額を高く出して依頼を誘導するパターンです。

残念ですが、私自身そういった相談を受けることがあります。

 

先ほど、一番大切なのは「信頼」と言いました。

まさしくこれです。査定額や不動産取引の本音や実務をきちんと言って、わかった上で高めの価格設定をしていれば問題ないですが、目の前の担当者が本音を言っているかなんて誰にもわかりません。過不足なく不動産売買に必要な情報提供をしてくれているかも、普通はわからないと思います。そういう場合、絶対に悟られないようにしますから。

こういうことが至る所にちりばめられていますが、不動産取引に不慣れな一般の人は、通常、その良し悪しがわかりません。

そういう意味で、担当が知識や経験、人間的に信用できそうな人かどうかが大切です。

個人的には、この人なら悪いようには絶対しないと思える人に依頼をすべきだと思います。

 

会社の名前やCM等の宣伝、親戚や知り合いだからというだけで安心して、判断するのやめた方がよいです。

検討の結果、そういった会社がいいと思えればそれでいいんです。

 

昔から不動産取引には、トラブルや不信感がつきものです。

最近の若い人はそれほど抵抗感がないかもしれませんが、年を重ねた人は警戒心があると思います。

高額な取引で大金が動きます。そういうところには人の欲も動きます。

そういったことが関係しているんだと思います。

 

信頼できる人という点は、司法書士選びにも共通している気がします。

専門家が説明する法律や手続きの細かいことはわからなくて当然です。必ずしも全部を理解する必要はないと思います。

ある程度大きな流れを理解して、あとは、この人なら大丈夫かなと思えるか否かではないかなと感じます。

信頼と安心でしょうか。

実際に自分が依頼をするときのことを考えると、きっとそうだと思うんです。

 

皆さんはいかがでしょうか。

ご参考までに。

 

平成29年9月21日

 

 

 

 

 

 

投稿者: ごとう司法書士事務所

2017.05.25更新

現在、土地を借りて利用しているけど、そのまま買ってしまうとき何をすればよいか?

売主と買主は決まっているので、わざわざ不動産仲介会社を入れる必要はないのではないか?

でも何が必要かわからない。。。。

 

よくあるケースです。

 

どこまでリスクやトラブル回避を考えるかですが、私なら最低限の取引安全を考えます。

不動産は高額な買い物です。売る方も買う方も間違いが許されません。

一生のうち、1,2度のことでしょうか。

しかし、トラブルがつきものなのが不動産なのです。

 

不動産取引には、たくさんの情報が必要です。

法律、税金、登記手続き、不動産、融資などなど。

落とし穴がたくさんあります。

 

これら全体を誰かがうまくコーディネイトしないと、どこかの部分でトラブルになります。

例えば、あとから知らなかった税金の納付書が届いたり。。。

急に住民税が上がってビックリしたり。。。

実は、登記名義を変更していなくて、他人に自分の所有権を主張できなかったり。。。

きちんとした売買契約書等がないと、銀行融資が受けられなかったり。。。

 

契約書等の書面を整えること、不動産実務に即して売買すること、名義変更とお金の支払いを同時にすることなど抑えるべきポイントをきちんとケアすれば、怖いことはありません。

必ずしも仲介業者は必要ありませんが、司法書士などの専門家はいた方が安心できるので良いと思います。

 

もし心当たりがあれば、迷わずご相談下さい。

ご説明しますし、よろしければすべてお任せもいただけます。

 

どこに相談をしてよいかわからなくて、皆さんからよくお問い合わせを頂く内容です。

安心して、些細なことでもお気軽にご連絡下さい。

 

平成29年5月25日

投稿者: ごとう司法書士事務所

2017.04.20更新

不動産の売買をする場合、売主様に残っている住宅ローンはどうするの??

そんな疑問を持ったことはありませんか。

 

大丈夫です。

先人たちの知恵で不動産売買は取引の安全を確保しています。

 

その場合に司法書士がキーマンになります。

不動産売買における司法書士は、売主様と買主様にとって中立的な立場です。

両者からご依頼を受けて、登記をするからです。

もっというと、買主様の融資をする銀行の意向をも考慮しています。

それが、ひいては、買主様のためにもなるからですが。

 

基本的に残った住宅ローンは、ある程度残っている場合、売買代金で完済することがほとんどです。

でもちゃんと登記名義が変更できることがわかってからしか、買主様サイドはお金を出しません。

銀行は必ず買主に名義が移り、第一順位で銀行の抵当権がつかないとお金を融資しません。

 

そこで、司法書士が売主様と買主様のご本人様確認と書類上のチェックをして、実体法上の売買契約の成立及び所有権移転並びに買主様への登記名義の変更を確約します。その確約を持って、実は銀行は融資を実行しているのです。

だから、不動産の決済において一番緊張感を持っているのは、実は司法書士だったりします(笑)

 

ご参考にしてみて下さい。

 

平成29年4月20日

投稿者: ごとう司法書士事務所

2016.11.09更新

よくある話ですが、土地を売るときにお隣さんが「ほしいから売るときは声をかけて」とおっしゃります。

 

このケースでうまく売買が成立するケースもあれば、不成立のケースもあります。

私の経験上は、うまくいかないことの方が多いかもしれません。

 

原因はいろいろありますが、ありがちな問題点は、売買価格の設定です。

知り合い同士ですから、他人に接するようにドライに価格設定ができないことがあります。

多くの場合、お隣の買主さんとしては、取引相場より安く手に入れたいと思ってお見えです。

固定資産税の評価額や路線価を基準価格としていたりします。

残念ながら、一般的には、これらの価格は、市場価格(実際の取引価格)より安いことが多いんです。

 

売主さんとしては、上記のとおり買主さんと腹の探り合いで時間をとられて、売るタイミングを逃したり、ダメになった後に他の買主さんを広く探すことになってしまい、実際に売れる時期が遅くなってしまったり、いろいろと結果的に振り回されてしまうこともあります。

 

そんな時は、不動産取引実務や法律、手続きといった観点からいつも本音でアドバイスをするようにしています。

良いことだけを話しても本当の解決にはなりませんから。

デメリットやリスクも含めて、ご判断いただけるようにしています。

法律だけに縛られてもいけませんし、取引実務の言いなりになる必要もありません。

うまく売買を成立させるには、柔軟性が大切だと思います。

 

ご参考までに

 

平成28年11月9日

投稿者: ごとう司法書士事務所

2016.08.10更新

不動産の評価額は、どれを使うべきか。

 

これって、迷うわれる方もいると思います。

場面によって違うんですよね。

 

通常、売買をするときは、不動産屋さんが出す査定書を参考にして土地や建物の価値を考えると思います。

とはいえ、これは、近隣事例の取引を最も参考にしていることも多く、どこまで信ぴょう性があるかは、判断が分かれるんですけどね。

 

相続税や贈与税を計算する上で、対象不動産をどのように評価するか。

土地は路線価ですし、建物は固定資産税の計算の基礎なっている評価額(評価証明書の金額)です。

 

相続で揉めるときに、家庭裁判所で調停をする場合は、基本的には土地建物ともに、固定資産税の計算の基礎なっている評価額です。

 

代表的なものは上記のとおりです。

いずれにしても、毎年発表される公示価格は一つの指針になると思います。

 

平成28年8月10日

投稿者: ごとう司法書士事務所

2016.03.01更新

自宅を売る場合、残った住宅ローンはどうするのか??

結構素朴な疑問だと思います。

 

この場合、通常、売買代金から一括で繰り上げ返済をします。

つまり、オーバーローンといって、売買代金(自宅の評価額)より住宅ローンの方が多いと、売る時に住宅ローンの足りない部分をポケットマネーから補てんする必要があります。

住宅ローンを完済して、きれいな状態でしか、土地や建物といった不動産は通常売れません。

 

不動産を売る時って、税金とか法律、登記手続きなど、いろいろな要素が絡んできます。

だからトラブルも多いんですが。。。

 

お金や税金だけに気をとられていると、法律上の権利関係や登記手続きで間違うことがあります。

自宅を売ると言っても、一筋縄ではいきません。

取り返しのつかない事態にならないためにも、十分検討の上、進める必要があります。

 

平成28年3月1日

 

投稿者: ごとう司法書士事務所

2016.02.20更新

不動産取引って、思っている以上に複雑で難しかったりします。

私もこの仕事に就く前には、全く理解していませんでした。

法律を勉強し、裁判実務や不動産取引実務を学んでいくと、実は、いろいろな危険があるんだなとつくづく感じます。

つまり、何かあった時のゴールというか、最終的にはこうなるというものが見えていると、最初の段階で何に気をつけるべきかがわかってきます。

最終的に裁判になれば、負けるなとか、勝てるなとか。

だから、昔から、不動産にまつわるトラブルが絶えないんだと思います。

 

そういう観点から、不動産取引を見ていくと、結構興味深いんですよね。

 

司法書士は、もともと法律や名義変更の登記手続きの専門家です。

そこに、不動産取引の実務をミックスすると、普通の不動産屋さんとは見方が違ってきます。

 

家を買うのって、車を買うのとは違い、もう一ランク上の買い物です。

逆に売る時も同じです。

1000万円以上のお金が動くことが多いですし、一生の買い物です。

 

今、不動産取引も大きな変革期が起きています。

不動産仲介会社も単なる物件紹介するだけの存在では、物足りなくなってきています。

だって、今のご時世、物件情報自体には価値はなくなっていますから。

この不動産屋さんに行かないと、出てこない物件情報なんてほぼありません。

 

インターネットをたたいて、アットホームやスーモといったポータルサイトを見れば、ほとんどの物件情報は見つかります。

そのうち、レインズ(不動産業会社だけが見れる物件情報サイトのようなもの、実際は使える情報ではありませんが。)も公開されるでしょう。

この先、物件案内だって、仲介業者はしなくてよくて、売主さんがする時代がくるんではないでしょうか。

 

どの業界でも同じですが、こういった情報社会やインターネット社会にどのように順応していくのか、それが試されているんでしょうね。

 

平成28年2月21日

 

投稿者: ごとう司法書士事務所

2016.01.13更新

不動産や住宅の購入は、一年を通して、繁忙期があります。

ちょうど3月ぐらいまでは、年度の区切りでもあり、動きがあります。

司法書士も名義変更や登記相談で繁忙期になればうれしいです(笑) 

 

4月引越しを見越して、土地の購入となると、昨年のうちには購入しないと難しいでしょうが。

家を建てるのにやっぱり3ヶ月ぐらいはほしいものです。

 

おもしろいもので、不動産の売買に関わってくると、不動産って不思議とこんなものだなと思えてきます。

本当に欲しい物件に巡り合えたのならそれは決めるべきです。

というのは、このチャンスは二度と来ないことがほとんどだからです。

 

買いたい時に買いたい物件はなかなか出てこず、購買意欲が亡くなった頃に昔欲しかった物件が見つかったり。

だけど、妥協して高い買い物はしたくない。。。

当然です。

 

その辺りは、プロの意見を聞きながら、妥協点や代替案を相談すべきです。

何十年も不動産を探している人だっていますから(笑)

 

ご参考までに。

 

平成28年1月13日

投稿者: ごとう司法書士事務所

前へ