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2018.02.17更新

現在、土地を借りて利用しているけど、そのまま買ってしまうとき何をすればよいか?

売主と買主は決まっているので、わざわざ不動産仲介会社を入れる必要はないのではないか?

でも何が必要かわからない。。。。

 

よくあるケースです。

 

どこまでリスクやトラブル回避を考えるかですが、私なら最低限の取引安全を考えます。

不動産は高額な買い物です。売る方も買う方も間違いが許されません。

一生のうち、1,2度のことでしょうか。

しかし、トラブルがつきものなのが不動産なのです。

 

不動産取引には、たくさんの情報が必要です。

法律、税金、登記手続き、不動産、融資などなど。

落とし穴がたくさんあります。

 

これら全体を誰かがうまくコーディネイトしないと、どこかの部分でトラブルになります。

例えば、あとから知らなかった税金の納付書が届いたり。。。

急に住民税が上がってビックリしたり。。。

実は、登記名義を変更していなくて、他人に自分の所有権を主張できなかったり。。。

きちんとした売買契約書等がないと、銀行融資が受けられなかったり。。。

 

契約書等の書面を整えること、不動産実務に即して売買すること、名義変更とお金の支払いを同時にすることなど抑えるべきポイントをきちんとケアすれば、怖いことはありません。

必ずしも仲介業者は必要ありませんが、司法書士などの専門家はいた方が安心できるので良いと思います。

 

もし心当たりがあれば、迷わずご相談下さい。

ご説明しますし、よろしければすべてお任せもいただけます。

 

どこに相談をしてよいかわからなくて、皆さんからよくお問い合わせを頂く内容です。

安心して、些細なことでもお気軽にご連絡下さい。

 

平成29年5月25日

投稿者: ごとう司法書士事務所

2017.05.25更新

現在、土地を借りて利用しているけど、そのまま買ってしまうとき何をすればよいか?

売主と買主は決まっているので、わざわざ不動産仲介会社を入れる必要はないのではないか?

でも何が必要かわからない。。。。

 

よくあるケースです。

 

どこまでリスクやトラブル回避を考えるかですが、私なら最低限の取引安全を考えます。

不動産は高額な買い物です。売る方も買う方も間違いが許されません。

一生のうち、1,2度のことでしょうか。

しかし、トラブルがつきものなのが不動産なのです。

 

不動産取引には、たくさんの情報が必要です。

法律、税金、登記手続き、不動産、融資などなど。

落とし穴がたくさんあります。

 

これら全体を誰かがうまくコーディネイトしないと、どこかの部分でトラブルになります。

例えば、あとから知らなかった税金の納付書が届いたり。。。

急に住民税が上がってビックリしたり。。。

実は、登記名義を変更していなくて、他人に自分の所有権を主張できなかったり。。。

きちんとした売買契約書等がないと、銀行融資が受けられなかったり。。。

 

契約書等の書面を整えること、不動産実務に即して売買すること、名義変更とお金の支払いを同時にすることなど抑えるべきポイントをきちんとケアすれば、怖いことはありません。

必ずしも仲介業者は必要ありませんが、司法書士などの専門家はいた方が安心できるので良いと思います。

 

もし心当たりがあれば、迷わずご相談下さい。

ご説明しますし、よろしければすべてお任せもいただけます。

 

どこに相談をしてよいかわからなくて、皆さんからよくお問い合わせを頂く内容です。

安心して、些細なことでもお気軽にご連絡下さい。

 

平成29年5月25日

投稿者: ごとう司法書士事務所

2017.03.21更新

「不動産の名義を変更したい」とよく相談を受けます。

 

ここで考えなくてはいけないのは、名義を変更する=財産を移転するということなので、原因や税金を検討しなくてはいけません。

財産の移転には、税金が発生します。

 

原因は、単純です。例えば、代金等の対価が発生すれば、売買。対価なしなら贈与になります。

 

税金も大切です。

譲渡所得税、不動産取得税、みなし贈与税など気にしなくてはいけないことは結構多いです。

 

また、根本的な話ですが、なぜ、名義変更をする必要があるのか。

その方法として単純に今名義変更をすることがベストなのか。

相続をにらんだ対策として行うことも多いのでその点はいつも気をつけています。

 

ご参考までに。

 

平成29年3月21日

 

投稿者: ごとう司法書士事務所

2016.07.05更新

昔は、結婚、出産、家の購入といった感じに進んでいくことが多かったと思います。

私の親世代だと持ち家信仰は強いですよね。

一軒家にしろ、マンションにしろ、多くの人が住宅ローンを組んで、自分の家を買っていました。

 

だから、今起こっている相続は、皆さん自宅不動産が遺産になっていることが多いんです。

でも、自分も結婚をして、家を買っていたり、仕事の関係で遠くに住んでいたりで、親の家をそのまま使うケースはそれほど多くありません。

そうなると、貸すか売るかになります。

 

自宅がメインの遺産で相続人が多数の場合、現金で分けるしかないので、売却をして、代金を分けるケースも多いです。

相続手続きは、いろいろと選択肢があるんですよね。

手続きそのものより、どの方法を選択するのかが大切です。

 

ご参考までに。

 

平成28年7月5日

 

投稿者: ごとう司法書士事務所

2016.06.25更新

農地の名義変更をする場合、農地法の届け出や許可が必要です。

つまり、その地域が市街化地域化市街化調整区域で全く違ってきます。

 

調整区域では、基本的には建物を建てないで農地を守っていく地域なので、名義変更の許可が出ない可能性が高いです。

農地を農地として使っていける人がもらうなら別ですが。

 

単なる土地の名義変更だと思っていると、いろいろな法律が絡んでいることが多いんですよね。

不動産は奥が深い。

 

高額な財産であり、いろいろな法律やら権利が絡んできますから、落とし穴もたくさんあります。

特に知らない第三者との取引の時は特に神経をつかう必要があります。

 

ご参考までに。

 

平成28年6月25日

投稿者: ごとう司法書士事務所

2016.05.04更新

長い間、手をつけないでいた不動産の名義変更の話がたまにあります。

 

例えば、親族同士であげると言われていた家の名義変更。

他人ではないので、いつでもできると安心してしまい、後回し。

 

でもその人に相続でも発生してしまうとややこしくなります。

相続人の人がなくなってしまった人と同じことをいう保証はありません。

実際、そういうトラブルは有ります。

 

言った言わない、知らない。

そんなことを言われたら、どうなるでしょうか。

 

親族だからというのは、逆に抑えるポイントは抑えてあげる。

それが、最低限の配慮かなと思ったりもします。

どこに気をつければいいいのか、困ったときは、不動産の法律や登記が専門の司法書士を是非利用してみてください。

 

平成28年5月4日

投稿者: ごとう司法書士事務所

2016.04.18更新

売買や贈与、離婚の財産分与など、不動産の名義変更をしようとした時、一緒に必要になる登記申請もあります。

 

例えば、登記上から、住所が変わっていたり、名前が変わっていたり。

そういう場合は、目的の所有権移転登記の前に、住所変更や氏名変更の登記申請が必要になるのです。

いずれもそれほど費用がかかる登記申請ではないのですが、残念ながらしないわけにはいきません。

 

場合によっては、忘れていた住宅ローン完済の抵当権抹消登記も一緒にすることだってあります。

 

登記って、基本的には中間を省略できないので、時系列にそって、登記に記録を残す事になります。

所有権の対抗要件でもあるので、正確に記録を残すことは大切です。

逆に言うと、専門家が見ると、登記記録から推測できる部分が結構あるんですよね。

何千件と登記記録を見ていますから、どういう不動産か予測できる部分があるんです。

毎日登記記録を見てると、いやでも異常に気づくんですよね。

 

平成28年4月18日

投稿者: ごとう司法書士事務所

2016.04.06更新

権利証や登記識別情報がなくても登記申請はできるのか。

なくしてしまうと、所有者ではなくなってしまうのではないか。

 

結構、悩まれる方もいると思います。

 

答えは、登記申請はできますし、所有権を失うことはありません。

権利証等は、登記手続き上、所有者で事を確かめる添付書類のひとつです。

通常、不動産を取得されると、法務局から権利証や登記識別情報が発行されると思います。

つまり、所有者なら必ず持っているはずなものです。

 

そこで、売買等の登記申請の際、所有者が登記申請をしている確認として、これらの書類が添付書類となっています。逆に言うと、所有者であることが別の方法で確認できれば、権利証等がなくても登記申請はできていまいます。

 

代表的なものは、司法書士による本人確認です。

これがあれば、権利証等なしでも登記申請ができます。

不安な方は、一度司法書士にご相談下さい。

 

ご参考までに。

 

平成28年4月6日

投稿者: ごとう司法書士事務所

2016.03.16更新

最近花粉症がひどくて、マスクが手放せなくなりました。。。

目がかゆくて、かゆくて。。。

 

土地や建物は、登記名義をつけておかないと、権利がないのではないか。

所有者ではなくなってしまうのではないか。

 

そんな疑問を持ったことはないでしょうか。

 

普通の認識だと、登記上の所有者=本当の所有者だし、実際もそうなっていることが殆どだと思います。

登記申請って、厳格なので、簡単に書類を準備する程度では名義の変更はできなくなっています。

特に登記申請に司法書士が関与している場合は、より真実性が高いといえます。

つまり、登記名義人であれば、所有者であると推定されます。

 

登記って対抗要件と言って、他人に自分の権利(所有権等)を主張するためのものです。

買主は、売主に対して所有権を主張する際、登記名義が変更されていなくても大丈夫ですが、他の人に自分が買主で所有者であることを主張するには登記名義が必要です。

だから、結局、不動産を取得した場合、皆さん登記名義を変更するのです。

引越した時にする住民登録の変更みたいな単なる行政への変更手続きとは少し意味合いが異なるので、注意が必要です。

そもそも上記理由のとおり、登記とは自分のためにするものであり、するかしないかは自由なものなんですよね。

 

ご参考までに。

 

平成28年3月16日

 

 

投稿者: ごとう司法書士事務所

2016.01.23更新

不動産の兄弟間や親族間の売買の難しさは、融資の場面で顕著に表れます。

基本的に融資ができないという現実。。。

 

かといって、廉価売買(相場より低い売買代金)をすれば、通常の売買代金との差額が贈与になる可能性があります。

そういったケースを見越して、贈与税の税率はかなり高いです。

贈与税の概算をして、諦めてしまうケースもあると思います。

 

このような取引は、通常の他人間売買よりも専門性が必要だし、いろいろな切り口から、総合的に検討する必要があると思います。

単純に不動産の名義変更だけだと考えてしまうと、話を進めていく途中で壁にぶつかってしまいます。

ただし、すべてのケースで不可能なわけではありません。

私の経験上、ケースバイケースです。

過去にうまく融資を受けて、兄弟間や親族間売買を成功させたこともあります。

 

ご参考までに。

 

平成28年1月23日

 

 

 

投稿者: ごとう司法書士事務所

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