ごとう先生のつぶやき

2017.05.25更新

現在、土地を借りて利用しているけど、そのまま買ってしまうとき何をすればよいか?

売主と買主は決まっているので、わざわざ不動産仲介会社を入れる必要はないのではないか?

でも何が必要かわからない。。。。

 

よくあるケースです。

 

どこまでリスクやトラブル回避を考えるかですが、私なら最低限の取引安全を考えます。

不動産は高額な買い物です。売る方も買う方も間違いが許されません。

一生のうち、1,2度のことでしょうか。

しかし、トラブルがつきものなのが不動産なのです。

 

不動産取引には、たくさんの情報が必要です。

法律、税金、登記手続き、不動産、融資などなど。

落とし穴がたくさんあります。

 

これら全体を誰かがうまくコーディネイトしないと、どこかの部分でトラブルになります。

例えば、あとから知らなかった税金の納付書が届いたり。。。

急に住民税が上がってビックリしたり。。。

実は、登記名義を変更していなくて、他人に自分の所有権を主張できなかったり。。。

きちんとした売買契約書等がないと、銀行融資が受けられなかったり。。。

 

契約書等の書面を整えること、不動産実務に即して売買すること、名義変更とお金の支払いを同時にすることなど抑えるべきポイントをきちんとケアすれば、怖いことはありません。

必ずしも仲介業者は必要ありませんが、司法書士などの専門家はいた方が安心できるので良いと思います。

 

もし心当たりがあれば、迷わずご相談下さい。

ご説明しますし、よろしければすべてお任せもいただけます。

 

どこに相談をしてよいかわからなくて、皆さんからよくお問い合わせを頂く内容です。

安心して、些細なことでもお気軽にご連絡下さい。

 

平成29年5月25日

投稿者: ごとう司法書士事務所

2015.05.21更新

漢字は複雑ですね。
外国人には日本のひらがなや漢字は言語として大変だと思います。

ふるい戸籍を見ていると、記載を担当者の手書きでされているものがあります。
担当者に癖字がある場合やあまりに達筆すぎて普通の人には読みにくかったり。。。

戸籍上の名前は、誤字、俗字、正字で整理されますが、登記の記載は原則正字です。
ただし、抵当権等の担保権をつける金融機関にとっては、印鑑証明書に記載されているとおり契約書には書くべきとするところが多いのではないでしょうか。同一性がある旧字においても同じです。

イコールでつながる字ならどちらでもいいじゃん。
そんな風に思われがちですが、頭の固い金融機関では、公的な証明書の記載とおりにするのが筋であると考えます。
そちらですれば、間違いはないでしょうからね。

逆に、人の名前ですので、旧字等じゃないとダメという方もいます。
こだわりって人によって違うので、登記手続きをする司法書士としては、結構、その辺りは気を使います。
住民票や印鑑証明書の名前はよく目を凝らして見ないと、見逃しますので。

先日の不動産売買の決済の買主様のお名前もそのようなケースでした。

平成27年5月21日

投稿者: ごとう司法書士事務所

2015.05.08更新

ある売買の決済で、事前に登記情報を取得しようとすると・・・なんと登記申請中!!

まさか、差押え!?二重売買!?

いろいろと頭の中が巡りましたが、結果的、法務局のミスのようでした。
はっきりとわかりませんが。

なぜか、閲覧できない状態で登記がロックされたようです。
法務局に問い合わせると、解除してくれました。

登記は、対抗力。
早い者勝ち。

一刻を争いますし、何か登記申請中であれば、売買決済が延期されてしまいます。
もう少し、法務局もその辺りの実務を理解してほしいところです。

とはいえ、無事今日も決済が終わりひと安心。

司法書士って、売買にまつわるいろいろなリスクを調査し、説明し、売買が適正に行われるように努めています。
目に見えないところで。

それにしても、何度やっても、決済は、独特の緊張感がありますね。

平成27年5月8日

投稿者: ごとう司法書士事務所

2015.05.08更新

兄弟などの親族間での不動産売買をするケースがあります。

住宅ローンを代わりに支払うから、不動産名義を変更する場合や、抵当権や金銭消費貸借の債務者を変更する場合です。
後者の債務者変更は、債権者である銀行の同意なくして、進めることはできません。
勝手に債務者サイドで変更をしても、債権者に対しては主張できません。

また、売買をする際に融資を受けようとすると、また問題が発生します。
通常、親族間の売買は、銀行は嫌がります。
ましてや、仲介に入る不動産業者もいないことが多いですから。。。

そもそも取り扱いをしないという銀行もあると思います。

解決方法はいろいろありますが、正面突破だけでは難しいでしょう。
対銀行、対税務署的にも、公正な売買取引であることを証明しつつ手続きを進めなくてはいけません。
内容が専門的になります。

お困りの際は、お気軽にご相談下さい。

平成27年5月15日

投稿者: ごとう司法書士事務所

2015.04.07更新

今日は久しぶりに寒い日でしたね。
コートが欲しい感じです。

さて、相続による名義変更って、いつするのがよいのか。
正直、「いつでも大丈夫ですが、早い方がいいと思います。」というのが本音です。
いつまでにしないといけないという期限はありません。

でも、必要書類が取得できなくなる可能性があります。
そうなると、余分な費用がかかるかもしれません。

また、相続人の方が亡くなると、次の相続人の方とうまく遺産分割の話ができるのか。
法定相続分で分ける話ならいいでしょうが、そうではなく、誰かが取得して他の人は放棄するといった内容の場合、もめる可能性があります。

亡くなって早々に遺産の話をするのは、やらしいので、ある程度期間をあけて話すのが一般的かもしれません。
あまり間をあけすぎると、それはそれで、そのまま放置してしまいがちですから、そこは注意が必要です。

ご参考までに。

平成27年4月7日

投稿者: ごとう司法書士事務所

2015.04.01更新

今日は、夕方に不動産売買の所有権移転登記に伴う、売主さんの意思確認と本人確認に行ってきました。

途中、桜がきれいでしたので、一つ写真でもと、ぱちりと一枚。

いまが満開ですね。
週末までは厳しいか。。。

今回の売主さんは、持病を持つ高齢の方です。
いつ亡くなってもおかしくない。
そんな状態でした。

そんなこんなで、急いで売買の準備をしなくてはと自宅まで行った来ました。
こういったケースって、結構多いんですね。

でも、中には、高齢による認知症が入っていたり、ご本人様が理解できないのに推定相続人の方が話を進めていたり。。。
ほんとよくあります。

皆さん考えることは同じなんでしょう。

トラブルなく売買を進めるのが僕ら司法書士の仕事ですから、抑えるべきポイントはしっかり押さえます。
正直、微妙な事例も多いんですけどね。。。

平成27年4月1日

投稿者: ごとう司法書士事務所

2015.03.25更新

土地や建物の名義を移したいという趣旨の相談をよく受けます。

名義を移すということは、財産である不動産を渡すことです。
そこで、名義変更の原因としては、売買、贈与、相続、交換、離婚による財産分与などがあります。

例えば、対価が伴わなければ、贈与でしょうし、お金と引き換えに渡すのであれば、売買です。
売買といっても、通常より低い価格での売買であれば、税務上は、その分を贈与とみなされることもありますので、注意が必要です。

不動産の名義変更手続きは、車とか別の財産と比べても複雑でめんどくさい場合が多いと思います。
昔から不動産は、色々なトラブル事例があり、また、事実上、登記名義人が所有者であると推定されるので、名義変更等の登記申請の際には、登記の原因となる事実に関する証明が求められます。

上記の事実は、法律行為になることが多く、単なる登記手続きにとどまらないところに、この登記手続きのがあります。
つまり、売買、贈与や相続といった法律一般を正確に理解していないといけませんし、やり方によっては、意図しない間違いが起こるかもしれません。

先日も、登記相談を法務局で受けた方が、自分ではとても無理だと思ったので、依頼したいとおっしゃっていました。
一般の方が、無理だと思う原因は上記によるものだと思います。
高額な財産ですから、万が一にも間違いがあってはいけませんからね。

ご参考までに。

平成27年3月25日

投稿者: ごとう司法書士事務所

2015.03.13更新

通常、不動産の売買の場合、契約時に手付金として、代金の一部を納めて、残りを後日支払います。
その支払う日を「決済」とか「受渡し」と言いますが、その当日の様子はなかなか大変なんですよね。

代金の支払いのゴーサインを司法書士がするわけですが、事前に書類の準備ができていなければ、その場で書類をチェックして判断することになります。人が何人も集まる静まり返っている応接室で、ひとり緊張感を持って、必死に確認をしている。司法書士をやっていると、そんな場面に誰でも直面することがあると思います。

買主にしても、売主にしても、新居や売買代金が手に入るわけですから、結構わくわくしている方もお見えです。
仲介業者さんも、お金のやりとりの確認だけなので、よほど大丈夫です。

一方、司法書士は、その場でもらう書類の確認と、この後の登記申請の事を考えなくてはいけません。
ミスが許されない作業なので、気を緩められないものです。

この決済の緊張感は、いくら司法書士としてのキャリアを重ねても、なくならないものです。
私自身は、なくしてはいけない気がします。

いずれにしても、司法書士って、見えないところで、いろいろなことを想定して準備をし、判断をしています。
これも、ひとえに不動産売買が無事終われるようにするためのものです。
皆さんも決済に同席することがあれば、ぜひ、司法書士に優しくして下さいね(笑)

平成27年3月13日

投稿者: ごとう司法書士事務所

2015.02.24更新

「土地や家の名義を変更したいんだけど」
こんな相談をよく受けます。

名義を変更するには、原因が必要です。
対価が伴えば、売買でしょうし、タダであげれば贈与です。
他の不動産と交換する場合もあります。

いずれにしても、登記原因が必要です。

売買にしても、安い価格で売買すれば、本来価格との差額をみなし贈与とされて、贈与税が課税される可能性があります。
身内同士の売買など、あいまいな取引がされる可能性があるは場合、特に注意が必要です。

不動産の取引は、確実に取引されなければいけません。
高額な財産が動く話ですから、ミスは許されません。
昔から、だまされたり、トラブルが絶えないのが不動産取引です。

一般の方が不動産取引のプロと対等に渡り合うのは、なかなか至難の業です。

司法書士として不動産の決済の立会いをやっていると、つくづくそう思います。
トラブルの火種って、考え出すと、結構あるものなんですよね。

平成27年2月24日

投稿者: ごとう司法書士事務所

2015.02.15更新

2月は不動産の動きがある時期ですから、不動産業界的には、繁忙期です。
決算や年度が変わるタイミングですからね。
土地や建物の売買も盛んです。

司法書士として、不動産の残代金を支払う、いわゆる決済の時って、神経を使います。
売主さんの登記住所や氏名の変更がないか、抵当権等の担保権の抹消が問題なくできるのか。この登記は、一つの登記申請で可能なのか、2つにわけないといけないのか。

などなど、どれか一つでもミスをすると連件で出している、その後の所有権移転登記や抵当権等の担保権設定登記も全てできなくなることがほとんどです。

所有権移転や抵当権設定でミスをすることってよっぽどないんですが、前提となる住所変更や担保権抹消登記って、意外に落とし穴で、ミスをすることもあり得ます。司法書士をやっている人は一度は冷や汗をかいたことがあるのではないでしょうか。

登記手続きって、申請後に修正できるものとそうでないものがあります。
登記って、対抗要件になっているので、その辺りはシビアです。。。
早い者勝ちなので、仕方ないんですけどね。

平成27年2月15日

投稿者: ごとう司法書士事務所

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