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2018.06.20更新

不動産の個人売買

 

名古屋市にお住まいで、不動産を所有している方の中には、不動産会社を仲介せずに個人で売買したいという方もいらっしゃるでしょう。
確かに、不動産会社を仲介すると一定の仲介手数料が発生するため、金銭的には個人売買は得だと言えます。

ただ、個人売買の場合、不動産売買のプロではない分、分からないことがたくさんあって困惑してしまうかもしれません。
そこで、今回は不動産の個人売買に必要な手順を、売主様の視点で5つに分けてご説明します。

 

■手順1:不動産の権利関係を調査する

まずは、不動産の権利関係を確認しなければなりません。
登記上の所有者は誰なのか、差し押さえはないか、銀行ローンの抵当権はないかなどを確認してください。

抵当権がある場合でも売却は可能ですが、抹消できる(=完済できる)ことが条件となるのでご注意ください。

 

■手順2:現地確認する

次に現地で境界線の確認をする必要があります。土地の場合は地積測量図など、建物の場合は設計図面や建物図面などを参考に確認してください。
このとき、お買い上げ希望の方に同席してもらって、思い違いのないようきっちり共通認識を図ってください。

 

■手順3:交渉する

不動産の売買が決まったら、売買契約の交渉が必要です。
交渉するポイントとしては、
・売買価格
・引き渡しの条件
・瑕疵(かし)担保責任の期限
(買主が確認できなかった欠陥を売主が補償する責任を「瑕疵担保責任」という。)
・固定資産税や都市計画税などの精算方法や金額
(年度の途中で引き渡す場合、どの時点から日割り計算するかを話し合う必要があります。)
など多岐に渡ります。

この交渉のときに、説明が曖昧だったり、自信のない言い方をしたりすると、売主様にとって不利な契約になる、あるいは後々トラブルに繋がる恐れがあるので注意してください。

 

■手順4:売買契約書を作成する

トラブル回避のために、売買契約書の作成は重要です。
定型の売買契約書を使うことが多いとは思いますが、最低限入れておいてほしい条項を以下に挙げておきます。

1.不動産の引き渡し時期
2.銀行等のローンを予定している場合の特約
買主がローンを組んで不動産を購入しようとしている場合、万一ローンが通らなかったときに契約を白紙撤回する条項があると、後からトラブルにならなくて済みます。
3.瑕疵(かし)担保責任(上述の通り)
4.固定資産税や都市計画税の負担(上述の通り)

 

■手順5:売買契約を締結する

売主・買主の双方が契約内容を再確認し、署名・押印すると契約が締結されます。
その後、決済・不動産の引き渡しが済めば、晴れて売買契約が完了するのです。

 

■まとめ

不動産の個人売買で必要な手順をご紹介しました。
どうしても不動産会社に仲介してほしくない方は、上記の内容を十分チェックして売却活動を行ってください。

 

名古屋の不動産相続や売却、名義変更ならごとう司法書士事務所

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.06.16更新

相続した不動産

 

相続した不動産の登記に悩んでいませんか?
親や祖父母が亡くなったことで不動産(土地・建物)を相続した方は、登記をします。
登記(正式には所有権移転登記)とは、一般的に、不動産の名義変更と認知されているものです。
法令上の義務ではなく権利にすぎないものの、実務上やったほうが良いと言えます。

 

ただ、初めて登記をする多くの方は、失敗しないよう何に注意すべきか知っておきたいのではないでしょうか。

そこで今回は、名古屋市の司法書士事務所が、登記の注意点を2つご紹介します。

 

■注意点1:できるだけ早く済ませる

登記は、法令上の期限がないものの、できるだけ早く済ませるのが得策です。
ここでは、早く済ませるべき5つの理由をご紹介します。

 

理由1:権利関係がややこしくなる

高齢の方が相続人の場合、その方が亡くなってその配偶者や子供へ相続が発生すると、そもそも相続した不動産の相続人が増えて登記が面倒になります。

 

理由2:相続人には健全な判断能力が必要

相続人が、認知症などにより健全な判断能力を失った場合、成年後見人を立てなければ、遺産分割協議ができません。

 

理由3:必要書類には有効期限がある

住民票の除票や戸籍の附票は、除票・除籍となった年度の翌年から5年間しか保管されませんのでご注意ください。

 

理由4:別の相続人の債権者に不動産を差し押さえられる恐れがある

次の状況を想定してください。

1.2人の相続人AとBがいる。
2.Aがすべての財産を相続する予定だが、まだ不動産登記はしていない(=不動産はAとBの共同所有)。
3.Bは借金返済に困っている。

 

このとき、Bの債権者は、借金のカタとして、Bの法定相続分の財産を差し押さえたとすると、Aのものになる予定だった財産が差し押さえられたも同然なのです。

ちなみに、Bがすべての財産を相続する場合、登記を早くしようとしまいと、差し押さえの恐れがあることに変わりはありません。

 

理由5:他の相続人に不動産を勝手に売却される可能性がある

法定相続分であれば、法定相続人は他の法定相続人の許可なく登記手続きをすることができ、
人数も自由です。そのため、勝手に一人で登記して、自分の持ち分だけ売却してしまうことがあり得るのです。

このような様々な理由があるため、登記は早く済ませましょう。

 

■注意点2:状況によって登記に必要な書類が異なる

相続した財産の分割方法は3種類あり、それぞれ登記に必要な書類が異なります。

そもそも、共通書類として以下があります。
*被相続人に関する書類
・住民票の除票または戸籍の附票

 

*相続人に関する書類

・相続人全員の戸籍謄本(遺言書による場合、遺言で指示のある相続人のみ)
・実際に相続する者全員の住民票

 

*その他

・固定資産評価証明書
・委任状

分割方法の1つ目は法定相続分に従う場合です。これは、不動産の場合、現金化しない限り共有名義となって面倒なのでおすすめしませんが、最も書類の少ない登記です。
上の書類に被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍(戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍)を加えるだけで済みます。

 

2つ目は遺産分割協議に基づくものです。これは、法定相続人同士の話し合いで財産の配分を決める方法で、以下の書類を追加する必要があります。

・被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍(戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍)
・遺産分割協議書
・相続人全員の印鑑証明

 

3つ目は遺言書によるものです。被相続人の残した遺言が有効である場合、その記述に従って財産分割します。このとき、

・死亡記載のある除籍謄本
・遺言書
が追加で必要になります。

 

■まとめ

相続登記にあたっては、なるべく早く済ませることと、状況次第で必要書類が変わるということに注意が必要です。
分からないことや不安なことがありましたら、司法書士や弁護士などの専門家に相談するのが良いかと思います。ぜひお気軽にお問い合わせください。

 

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.06.12更新

相続登記

 

遺産相続の手続きに関してお悩みをお持ちではありませんか?
遺産を相続した場合、相続効果の確定や、準確定申告、相続税申告など、期限がある手続きがいくつもあります。

これらの手続きにおいて期限を過ぎてしまうと、大きな不利益を被ることになります。

 

そのため、相続の手続きに関してお悩みがある方は、放っておくのではなく、専門家に相談してなるべく早く手続きを完了することが大切です。
さまざまな遺産相続の手続きに関するお悩みの中でも、多く存在するのが不動産の相続手続きに関するものです。

 

不動産は相続する遺産の中で、最も高額であることが多いでしょう。そのため「不動産の相続手続きの期限が知らない間に過ぎていたら、大きな損をしてしまいそう」と、不安に感じられている方も少なくありません。

そこで今回は、不動産の相続手続きをいつまでにするべきか、という疑問にお答えします。

 

●不動産の相続手続きとは?

不動産を持っていた方が亡くなると、その所有権は相続人に移転します。その際に、その不動産の名義変更手続きが必要になります。この不動産の名義変更手続きは一般的に「相続登記」といいます。
相続登記を行うことによって、相続した不動産を売却したり、賃貸として活用したりすることができるようになります。

 

●不動産の相続登記の手続きはいつまでにする?

「相続登記っていつまでに完了しないといけないの?」という疑問は多くの方がお持ちではないでしょうか。
実は、相続登記の手続きはいつまでに完了させなければならない、という期限はありません。
そのため、相続してから何年後であっても相続登記を行うことができます。

 

「期限がないなら、相続登記を行わなくてもよいのではないか?」と思われるかもしれません。しかし、相続登記は、みなさんの権利を守り、相続した不動産に関するトラブルを防ぐためにも大切な手続きです。不動産を相続したら、なるべく早く相続登記の手続きを進めてください。

 

 

今回は、不動産の相続手続きをいつまでにするべきか、という疑問にお答えしました。
相続登記には期限がなく、日々忙しく過ごされている方にとってはついつい後回しにしてしまう手続きです。しかし、相続した大切な不動産を活用するためにも、みなさんの権利を守るためにも、不動産の相続登記は行うべき手続きだと言えるでしょう。
ご自身で手続きを行うのは、とても手間と時間がかかります。不動産を相続された場合は、信頼のできる司法書士にご相談ください。相続登記以外にも、相続に関するご相談を承ります。

 

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.06.08更新

不動産売却

 

「親が所有していた不動産を相続することになったが、その不動産は遠方にあり、住むあてもないので売却したい。」
こうしたことを考えている方も多いのではないでしょうか。親と離れて暮らしてきたが、職場や子どもの学校のことを考えれば、引っ越しは難しい。そんなとき、相続した不動産の売却は有力な選択肢になりますよね。

 

しかし、相続した不動産を売却するためには、相続登記が必要です。このように、相続した不動産の売却には注意点がいくつかあります。今回は、相続した不動産を売却する際の2つの注意点をご紹介致します。

 

■相続した不動産を売却する際の注意点

⒈ 相続登記が必要になります

・相続登記とは

相続を原因とする所有権移転登記のことです。そもそも、不動産の所有者を明らかにするのが不動産登記の制度です。高額になる不動産取引の安全を担保するために設けられています。そのため、不動産の所有者が変わる場合にはその旨の登記が必要です。
相続によっても、不動産の所有者が変わるので、所有権移転登記が必要になります。それを相続登記といいます。

 

・相続登記に期限・義務はあるのか。

相続登記には期限もなければ、法律上の義務もありません。そのため、相続登記がなされておらず、所有者不明となっている土地が数多く存在します。その土地の総面積は九州を超えるほどである、という推計もあり、社会問題化しています。

 

・では相続登記は「なぜ」しなければならないのか。

不動産を処分するためには、自分名義の登記にしておく必要があるからです。登記をしなければ不動産に対する自らの権利を第三者に主張することができません。ここで言う処分とは、不動産の売却や、不動産を担保にする場合を指します。
ゆえに、相続した不動産を売却したいなら、まず相続登記が必要です。

 

⒉ 相続した不動産の売却は3年10ヶ月以内がおすすめ。

不動産を売却したとき、不動産の売却代金から不動産売却にかかった費用(取得費・譲渡費)を差し引いた額が譲渡所得になります。そして、その譲渡所得には、譲渡所得税がかかります。

相続税がかかる場合、相続税の期限(相続開始後10ヶ月)から3年以内に売却すれば、相続税の一部が取得費に加算されるため、譲渡所得税を抑えることができます。相続税の支払いが必要な場合には、この点にも注意することがおすすめです。

 

■まとめ

相続した不動産を売却するなら、相続登記が必要条件です。そして相続登記は時間が経てば経つほど手続きが煩雑になります。お早めに、相続登記のプロである当事務所までご相談ください。

 

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.06.04更新

不動産相続

 

近年、なにかと問題になっているのが空き家問題です。国立社会保障・人口問題研究所が発表した2045年の人口推計によれば、東京以外の全ての都道府県で人口は減少すると予想されています。実際に予想通りになってしまうと、「住む人間がいなくなるのだから、空き家が増えるのも仕方ない」と他人事のように感じてしまうかもしれません。

しかし、遠方に住む両親が所有する不動産を相続する場合など、空き家をつくってしまう可能性は誰にでもあります。

そして、こうした場合、空き家対策を講じないと、不利益を被る恐れがあります。今回は、相続した不動産を空き家にするリスクと、空き家を活用する方法をご紹介します。

 

■相続した不動産を空き家にするリスク

⒈ 工作物責任(民法717条)

空き家の所有者は工作物責任を問われる場合があります。工作物とは、土地に接着して設置された加工物、すなわち家屋です。例えば、家屋の瓦が剥がれて、通行人に当たり、通行人が怪我をしたような場合、まず家屋に住んでいる人が責任を負い、その人が損害防止発生に必要な注意を尽くしていた場合、所有者が責任を負います。

 

しかし、空き家では、住んでいる人がいないため、たとえ遠方に住んでいても所有者が責任を負うことになります。そしてこの責任は、無過失責任なため、落ち度がなくても原則、責任を負わなければなりません。非常に重い責任です。

 

⒉ 火災…近隣への被害

空き家は、人目がないため、放火されやすくなってしまいます。空き家の火事は、近隣住民の命を奪う恐れがあります。それに加え、近隣に延焼した場合、故意・重過失がなければ、所有者は賠償責任こそ負いませんが、見舞金の支払いは必要です。「自分のせいではない」と思っても火事は火事です。
他にも、伸び放題になった庭の木々や、放置されたゴミによる悪臭など、近隣住民に様々な被害を与える可能性があります。

 

⒊ 不動産価値が下がる

空き家が荒れてしまった結果、不動産の価格が下がる恐れがあります。

 

■空き家を活用する方法

⒈ 空き家管理業者を利用する
上述のリスクを踏まえ、政府も空き家対策に乗り出しています。それを受けて、空き家管理業者も近年増加しています。業者もプランも様々ですので、比較検討するのがおすすめです。

 

⒉ 空き家を賃貸する

空き家に住んでもらうことによって、放火などの可能性を大きく下げることができます。
もっとも、賃貸人としての責任が発生する点には注意が必要です。

 

■まとめ

空き家を活用するには、まず相続した不動産を自分名義にする必要があります。その手続きを相続登記といいます。そして、司法書士は相続登記のプロフェッショナルです。空き家の活用にお悩みの方は、ぜひ当事務所にご相談ください。

 

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.05.31更新

司法書士

 

「親の持っていた家を相続したはいいが、遠くて住むのは厳しいなぁ…空き家にするしかないか…」
このようなことをお考えの方も多いのではないでしょうか。

しかし、相続した不動産を空き家にすることは大きなリスクがあります。例えば、空き家は放火のリスクが高いのです。「自分の所有する空き家が原因となった火事で近隣住民の命が奪われてしまった」ということが起きる可能性もゼロではありません。

 

こうしたリスクを踏まえ、「空家等対策の推進に関する特別措置法(空家対策特別措置法)」が制定・施行されています。このように、空き家に対する風当たりは年々厳しくなっていくことが予想されています。

そこで今回は、相続した不動産を空き家にしないために、相続不動産を活用する方法と、そのために司法書士ができることをご紹介します。

 

■相続した不動産を活用する方法

・賃貸

不動産を空き家にしない方法としては、まず、不動産を賃貸することが考えられます。不動産を賃貸すれば、賃借人が住むため、空き家に伴うリスクを減らすことができます。ただ、修繕義務といった賃貸人としての義務が発生することには注意が必要です。

 

・空き家管理業者

相続した不動産を空き家にしないためには、空き家管理業者を利用するという手もあります。政府が空き家対策に乗り出したことを受け、空き家管理業者の数も年々増加しています。業者によっても、プランによっても、費用は変わってきます。慎重に検討するようにしてください。

 

■相続した不動産を活用するために司法書士ができること

司法書士は遺産整理受任者として、相続手続き全般の代理人となることができます。

例えば、相続登記を代理で行うことが、司法書士が代理で行う業務としてよく知られています。相続した不動産を賃貸する場合、相続登記が必要になります。相続登記とは、相続を原因とする所有権移転登記のことです。そして、登記申請は他の行政手続きに比べて複雑で厳格なルールがあります。司法書士は、そのように複雑な相続登記に関する業務

 

を行うことができます。そして、不動産を賃貸した場合、不安になるのは賃借人とのトラブルではないでしょうか。司法書士は、未払い賃料請求を行うといったように、賃貸借関連のトラブルに対応することができます。

その他にも、相続した不動産の活用について司法書士が行えることはたくさんありますので、現在、相続した不動産に関して「これって依頼できるの?」という疑問等がございましたら、ぜひ信頼のできる司法書士事務所にご相談ください。

 

■まとめ

相続した不動産の活用にお悩みの方へ向けて、不動産の活用方法と不動産の活用にあたって司法書士ができることをご紹介いたしました。上記はあくまで、一例です。お悩みの方は名古屋市のごとう司法書士事務所へお気軽にご相談ください。

 

名古屋の不動産相続や売却、名義変更ならごとう司法書士事務所
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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.05.27更新

名義変更

 

「最近、不動産を買いました」
「それなら、名義変更はしましたか?」
「名義変更…!?」
このようなことにならないため、今回は不動産の名義変更に関して基礎の基礎から解説します。不動産の個人売買を検討している方は必見です。

 

■名義変更とは

不動産の名義変更という言葉を耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか。この正式名称は「所有権移転登記」というものです。

そもそも登記とは、不動産などに関する権利関係を社会に公示することで、取引の安全を守る制度です。不動産は高額であるため、取引の安全を担保する必要性が高いのです。ゆえに、権利関係に変動が生じる不動産の売買などに際しても、所有権移転登記が必要ということになります。

 

■所有権移転登記をしなかったらどうなる?

「取引の安全を守りたいのは国の事情じゃないの?自分にメリットがないならやらなくてもいいか。」
このように考える方も中にはいらっしゃるかと思います。
確かに、所有権移転登記をしなかったために罰則を受けるという制度はありません。

 

しかし、所有権移転登記はみなさんの権利を守るための制度なのです。

例えば、自分が買主である場合を考えてみてください。

 

不動産を買ったが、所有権移転登記はまだであったとします。その間に、売主がより高く買ってくれる他の買主Xを見つけ、買主Xに不動産を売却してしまうことがあります(二重売買)。
そうした場合に、買主Xが先に所有権移転登記を済ませてしまえば、その不動産は買主Xのものになります。先に私が買いました!と言っても、その主張は認められません。

 

なぜなら、民法177条が、「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。」と規定しているためです。この条文が規定する通り、登記を備えるまで、その不動産の所有権取得は第三者との関係では不完全なのです。そのため、所有権を獲得できるか否かは、売買の順番ではなく、登記の順番で決することになります。

 

上記の例は自分が買主であった場合ですが、相続した不動産を登記していない場合であれば、相続人同士の争いや権利の関係が複雑化などのトラブルが発生する可能性があります。

このように、所有権移転登記をしていなければ、不動産トラブルを招き、大きな不利益を被る可能性があるのです。そのため、所有権移転登記制度はみなさんの権利を守るために行うべき大切な制度と言えます。

 

■所有権移転登記なら司法書士

所有権移転登記を自分で行うことも不可能ではありません。しかし、登記申請は他の行政手続きに比べて厳格です。そのため、ほとんどの場合、登記手続きには司法書士が関与しているのです。
司法書士による登記手続きが行われていることにより、登記制度の高い信頼性が守られています。
そのため、所有権移転登記が必要になった場合は、特別な事情がない限り司法書士に依頼することをおすすめします。

 

■まとめ

不動産売買の予定がある、不動産売買をした、という方は上述のように所有権移転登記が必要になります。信頼のできる司法書士事務所に相談してみてはいかがでしょうか。

 

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.05.23更新

不動産

 

「相続登記には法律上の期限がないらしいですよ」
このようなことを耳にした経験がある方もいらっしゃるのではないでしょうか。

確かに、相続登記には期限はありません。しかし、相続が発生してその権利を登記によって確定しておかないと、将来的に相続人同士で争いが起こる可能性があります。

それに加え、遺産分割協議によって法定相続分とは異なる相続分の不動産を相続した場合は、第三者に自己の権利を主張できなくなるということすら起こり得ます。このリスクについて今回は詳しく解説します。

 

■第三者と登記について

民法は登記という対抗要件を備えない限り、不動産の物権変動を第三者に主張できないという対抗要件主義を採っています。(民法177条)そして、遺産分割も物権変動の一つです。そのため、遺産分割と登記という論点があります。

 

■遺産分割の効力

相続開始後、相続人は共有持分を取得します。その後、遺産分割がなされた場合には、その内容に応じて遺産を取得します。

そして、遺産分割の効力について定めたものに民法909条があります。

民法909条:遺産の分割は、相続開始の時にさかのぼってその効力を生ずる。
ただし、第三者の権利を害することはできない。

この規定(遺産分割の遡及効)によって、遺産分割によって取得した財産は、相続開始のときから相続したことになります。

 

■遺産分割前の第三者

しかし、遡及効を貫くと、第三者に不測の不利益が発生することがあります。

1. 相続人BとCが2分の1の割合で相続した
2. Bが当該持分をDに売却した
3. Cが土地を単独取得するという遺産分割協議がまとまった

というケースを考えてみてください。

 

ここで上記の遡及効を貫くと、2.の時点でBは当該土地に対して無権利者となるため、Dは持分を取得できないとも思われます。

しかし、遺産分割には期限も義務もなく、Dに発生した損害は不測の損害と言えます。そこで、民法909条但し書きは、遡及効を制限しDの保護を図っています。しかし、Cの帰責性が少ないことを踏まえ、Dが持分を取得するためには登記が必要だと考えられています。

 

■遺産分割後の第三者

今度は、以下のケースを考えてみてください。

1. 相続人BとCが2分の1の割合で相続した
2. Cが土地を単独取得するという遺産分割協議がまとまった
3. Bが当該持分をEに売却した

 

民法909条を貫くと、Dと同様にEは権利を取得できないとも思われます。しかし、遺産分割に遡及効があると考えても、第三者との関係では、Bが一度取得した権利を遺産分割のときにCに譲渡したものとみなせます。そして、B→CとB→Eの二重譲渡がなされていると考え、登記を先に備えた方が権利を取得するということが判例です。(民法177条)

Cが先に登記を備えれば、Cが全部取得、Eの持分登記が先なら、Eが共有持分を取得するということになります。

 

■まとめ

上記のように、遺産分割後の第三者が現れた場合、自分が遺産分割によって得たつもりになっていた権利が第三者のものとなるケースがあります。「相続登記は期限がないから…」といって放置するのではなく、早め早めの対応をしてみてはいかがでしょうか。

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.05.19更新

司法書士

 

 

不動産売買を検討している方の多くは、不動産会社・司法書士・税理士への依頼をお考えだと思います。

不動産会社に依頼する場合、気になるポイントは仲介手数料ではないでしょうか。仲介手数料の計算式は、売却価格×3%+6万円+消費税です。そのため、不動産が高額になればなるほど、その手数料も大きくなります。

こうしたことを考慮すると、「不動産個人売買に挑戦してみるのもありかもしれない…」
そのようにお考えになる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、不動産個人売買をお考えの方向けの注意点の一つである、司法書士の関与が必要になる場合についてご紹介いたします。

 

■不動産個人売買の注意点:司法書士の関与が必要な場合

司法書士の関与が必要になる場合とは、買主が金融機関から融資を受けるため、その土地に抵当権を設定する場合です。抵当権とは、債務不履行の際に、担保について他の債権者に優先して弁済を受ける権利のことを指します。上記の例で言えば、買主が融資額を金融機関に返済できない場合、その土地が優先的に債務の弁済に充当されるということです。

そして、こうした場合は、司法書士に代理を依頼して、所有権移転登記と抵当権設定登記をしてもらう必要があります。

 

■なぜ、融資を受ける場合は司法書士の関与が必要なのか

なぜ、金融機関から融資を受ける際に司法書士への依頼が必要かというと、端的に言えば、登記申請のミスが許されないからです。金融機関にとって、融資をした買主名義に登記がなされ、その不動産に確実に抵当権の設定登記がされる必要があります。その理由は、抵当権設定登記がなされないと、無担保で融資することになり、リスクが非常に高くなってしまうからです。

また、抵当権は同じ土地に複数設定することができます。そして、抵当権を設定した時期が早い順に、抵当権には順位がついていきます。

ミスのない登記申請が行われるまでに時間がかかってしまうと、他の抵当権が優先され、弁済を受けられないという可能性も出てきます。そのため、司法書士にミスのない迅速な登記申請を依頼する必要があるのです。

不動産個人売買をお考えの方の中には、登記手続きについて詳しくご存知の方もいらっしゃるかもしれません。しかし、金融機関は大きなリスクに備えて、一般的に個人の方に登記をお任せするということはないのです。
このような理由があるため、融資を受ける場合は、司法書士に依頼することが必要になります。

 

■まとめ

今回は、不動産個人売買の注意点として、司法書士の関与が必要なケースを紹介いたしました。不動産個人売買を行う際はぜひ参考にしてみてください。

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.05.15更新

譲渡所得税

 

「相続した不動産を放置しています。空き家なんだけど…。」
皆さんの中に、このような方はいらっしゃいませんか。政府の施策によって、現在空き家を売却しやすくなっています。

ただ、不動産の売却に関しては譲渡所得税という税金がかかります。

かつては、空き家の売却にはこの税の負担が大きかったのです。しかし現在、期限付きですが、この税負担を軽減する制度があります。この点について基礎から解説いたします。

 

■譲渡所得税とは

不動産を売却することによって得た利益を税金の計算上、譲渡所得といいます。そしてそこにかかる税金が譲渡所得税です。端的に言えば、不動産を売ったときに発生する税金を指します。

 

■譲渡所得税の計算方法

課税譲渡所得金額に税率をかけたものが、譲渡所得税です。
そして、課税譲渡所得金額は、土地や建物の売却代金のことではありません。
譲渡価格(売却代金)から取得費・譲渡費用、特別控除額を経費として差し引いたものが、課税譲渡所得金額です。このように、必要経費分の税は負担しなくていいようになっているのです。
また、住んでいる不動産(自宅)を売却する場合は、3000万円まで特別控除をしてもらえるのもポイントです。

 

■空き家の発生を抑制するための特例措置

条件を満たした空き家を売却する場合に、「居住用財産の譲渡所得の3000万円特別控除」を受けることができる、というものです。これまで特別控除は、人が住んでいる不動産を売却する場合にのみ使われていました。しかし、この特例制度によって、相続の結果、空き家となった不動産を、売却する場合にも、特別控除が適用されることになりました。

 

■特例措置の背景

背景にあるのは空き家問題です。人口は年々減少傾向にあります。そして、東京への一極集中が進んでいることによって、空き家の数も年々増加しています。空き家を放置すると、様々な点で悪影響があります。それを受け、政府も空き家対策に乗り出すようになりました。

その一環として、税制面で空き家の売却を優遇することにより、空き家の流動性を高め、空き家の活用を促進することを意図しているのが特例制度です。

 

■特例措置を利用する主な要件

平成28年4月1日から平成31年12月31日の間に譲渡すること、相続の開始日から3年が経過する日が属する年の12月31日までに譲渡すること、相続開始時からずっと空き家であったこと、耐震基準を満たしていること、など様々な要件があります。

 

■まとめ

空き家となる不動産を相続する方は、譲渡所得税の特例措置を利用するのがおすすめです。要件など複雑な点もあります。ただ、この特例措置には期限があります。お早めに、専門家までご相談ください。

投稿者: ごとう司法書士事務所

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