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2018.02.28更新

空き家

 

「親の持ち家を相続したけど、住むか売るか貸すかどうするのがいいんだろう…」とお悩みではないでしょうか?

空き家のままにしておくのはもったいないけど、家が古いので自分が住むのには二の足を踏んでしまうという方も多いかと思います。

そこで、ここでは相続した古家に引っ越して住むことのメリット・デメリットをご紹介します。

これを読むと、空き家をどう活用するかを決めるヒントを得ていただけるでしょう。

 

■空き家に住むメリット

空き家に住むメリットは2つありますが、いずれも親の家を大切に守ることができるという点で共通しています。

 

◇メリット1:家屋の倒壊を防げる

家屋というのは、放置しておくと自然に倒壊していくものです。

何もしなくても、雨風の影響により、自然に瓦や外壁、建物の構造そのものが傷んできます。
最悪の場合倒壊する恐れがありますが、そこまでいかなくても瓦が剥がれ落ちるなどの危険性があります。

万一、空き家から落下してきた瓦で通行人が怪我した場合、所有者には損害賠償責任が発生してしまいます。家に住んでいれば、このような急激な劣化は防げます。

 

◇メリット2:不審火や不法投棄などの被害を防げる

空き家は、放火や廃棄物の不法投棄の格好の標的となります。

全国の火災のうち、放火またはその疑いが原因のものは2割近くに上ります。

誰も住んでいない空き家は放火しても犯行が発覚しにくいので、狙われやすいのです。

また、最近はごみを捨てるのにもお金がかかるため、廃棄物を不法投棄する人にも空き家が狙われやすいです。

 

■空き家に住むデメリット

空き家に住むことのデメリットも2つあります。

 

◇デメリット1:リフォームの費用が発生する

相続した古家の多くは、屋根や室内設備など補修が必要な場合が多いでしょう。
また、家の作りが今のライフスタイルにあっていないこともあります。
もし、お風呂・キッチンの全改修が必要となった場合、それだけで100万円ほどかかります。

外壁や屋根の補修も行うとすれば、リフォームローンを組む必要があるでしょう。

 

◇デメリット2:兄弟姉妹とのトラブルの原因になる

兄弟姉妹がいる場合、そのうちの誰か一人が住むことはトラブルの原因になります。
特に、相続財産が不動産しかない場合、現金化しなければ平等に遺産を相続することは不可能です。

仲の良かった兄弟が、相続によって関係が悪化してしまうというケースも少なくないのです。

 

このように、親の家に住むという選択肢は、建物を守るためには有効ですが、他の相続人とのトラブルの原因にもなります。

メリットとデメリットとの両方を考慮して、空き家の活用方法を決めてくださいね。

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.02.26更新

空き家

 

親から相続した不動産を空き家のまま放置していませんか?
家屋は放置していると、瓦や外壁が傷んだり、放火・ごみの不法投棄の被害にあったりします。

そのため、家を相続したらそれをどう活用するかということは重要です。

とはいえ、親の家が自宅から遠かったり、今住んでいる家があったりすると、相続した家に住むということは難しいことです。

 

そんな時に検討されるのが賃貸経営するということではないでしょうか。

不動産を放置するより、うまく運用して継続的に利益を出す方がよさそうに感じられますよね。

しかし、そんな魅力的な賃貸経営にも問題点があります。
ここでは、相続した家の賃貸経営を考えている人が知るべき3つのデメリットをご紹介します。

 

■デメリット1:初期費用が大きい

借家として他人に住んでもらおうと思うと、家をそれなりに整える必要があります。
以下に、例を挙げます。

「私は、母とともに老人ホームに入った祖母の家を引き継ぎました。築30~40年ほどの家ですが、戸の立て付けは悪く天井に雨漏りしている部分があり、壁に生活キズがたくさんあります。

自分たちが住む分にはこのような家でも問題ありませんが、他人には貸せません。」

 

この例ではまず、雨漏りを補修する必要があり、もしかしたら古くて使いづらい水回りまで取り換えなければならないかもしれません。

そうすると、そこそこいい状態の家でもリフォーム費用に100万円くらいはかかります。

リフォームをするかどうかで借りてもらえるかどうかが左右されるので工事しないわけにもいきません。

 

■デメリット2:賃貸経営を続けなければならない

賃貸経営というのは、賃貸契約を結んで終わりではありません。

突然のトラブル、例えば風呂釜が割れた、瓦が吹き飛んだといったことに対応しなければなりません。

家賃収入から得られるメリットよりも、トラブルの対応などの賃貸経営にかかるコストが大きくなる可能性があるのです。

 

■デメリット3:空室のリスク

空室が多いほど、家賃収入が減少します。空室であっても、固定資産税は支払わなければなりません。

借り手が突然退去する可能性もあるので、常に空室のリスクを考えておく必要があります。

賃貸経営をはじめて、すぐに新しい借り手が見つかるとは限りません。

賃料は一般的に、築年数に伴い下がっていくため、現在だけでなく、数年後の収支も黒字になるように計画する必要があるのです。

 

今回は、相続した不動産の賃貸経営の3つのデメリットをご紹介しました。

相続した不動産を賃貸経営するというのは、不動産活用の一つの選択肢ではあります。

賃貸経営をお考えの方は、今回ご紹介したデメリットを考慮した上で、決断するようにしてください。

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.02.23更新

相続

 

皆さんは、相続した不動産の名義を変更していますか?

ご両親や配偶者から相続した不動産は、何も手続きをしていない場合、元の所有者である故人の名義のままになっています。
所有者が亡くなり、子や配偶者が相続するとき、登記上の名義を変更する期限はありません。

 

しかし、相続登記の手続きをせずに放置することには 3つの注意点があります。

そのため、早いうちに不動産の相続登記手続きを済ませるのがおすすめです。
ここでは、不動産の名義を変更せずそのままにしておくことの3つの注意点をご紹介します。

 

注意点1: 不動産を売却できない。

不動産は、所有者と売却者の名義が一致していない場合売却できません。
不動産の所有権は、不動産の相続と同時に相続人へと自動的に引き継がれます。
しかしながら、不動産を売却するときには所有権があるだけでなく、正当な所有権があることを証明する必要があります。

 

そのため、相続不動産を現在の所有者である相続人に名義変更する必要があるのです。

ちなみに、売却だけでなく、不動産を担保に融資を受ける場合や他人に貸す場合にも名義が一致している必要があります。

 

注意点2: 賃料を請求する正当な権限を証明できない。

これは、相続した不動産を賃貸経営していて、誰かがそこに住んでいるケースです。
マンションやアパートを相続した場合、相続人はそこに住む人たちに賃料を支払ってもらう必要があります。
しかし、名義変更をしていないと、売却のときと同様、マンションやアパートの正当な所有者であることを公的に証明できません。

最悪の場合、賃料を支払ってもらえない可能性もあります。

 

注意点3: 不動産トラブルが長引くかもしれない。

万が一、相続した不動産でトラブルが生じた場合、話し合いが進みません。
例えば、土地の境界線を巡って近隣住民とトラブルになったとします。
相続人が所有者であることが公的に証明されていれば、トラブルになっている住民とすぐに話し合えるので、迅速に解決しやすくなります。

しかし、名義変更をしていないと所有権を証明できないため、近隣住民との話し合いができず、問題が長期化・複雑化しやすくなります。

 

このように、相続不動産の登記手続きを放置していると、不動産の所有権を証明できないことによるデメリットがあります。

ただ、不動産の相続登記は個人でするのは難しい部分もありますので、専門家である司法書士にご相談ください。

名古屋市で登記手続きをお考えの方は、お客様ひとりひとりに丁寧に対応する「ごとう司法書士事務所」をぜひご一考ください。

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.02.21更新

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相続した不動産を所有していても、「使い道がないから売ってしまおうか…」とお考えの方はいらっしゃいませんか?
例えば、親から譲り受けた古家は、自分が住むにも住みにくく、他人に貸すにはリフォームしなければならないので、いっそ売ってしまう方が良いとお考えになることもあるでしょう。

確かに、相続した不動産が空き家になってしまっている場合、売却してしまうというのは有効な活用法です。しかし、相続不動産の売却の際は、いくつかの注意点があります。
そこで今回は、相続した不動産を売却するときに気を付けたい2つの注意点をご紹介します。

 

■注意点1:元の所有者の名義のままでは売却できない

相続した不動産の名義が元の所有者のままでは売却できません。
不動産を譲り受けるときには、主に死後相続と贈与の2つの場合があります。
まず、不動産の所有者が死亡した場合、その不動産の所有権は自動的に相続人に引き継がれます。

 

しかしながら、不動産を売却するときには、その相続人に所有権があることを公的に証明しなければなりません。

権利は自動的に移譲されても、公的に管理されている不動産の名義は変わらないため、名義変更のために登記手続きをする必要があります。

生前に不動産を譲り受けていても、正式な手続きを行っていない場合の売却には注意が必要です。

 

もし元の所有者が認知症を患っている場合、認知症を患う以前に「不動産を譲る」という口約束をしていたとしても、名義変更を行っていなかった場合は贈与できず、売却もできません。

また、認知症を患っている場合は、元の所有者自身であっても、判断能力不足から取引能力がないとみなされ、売却が成立しません。
このように、不動産の名義を相続人に変更しなければ売却するのに不都合な場合が多いのです。

 

■注意点2:相続した居住用財産の特例

相続した空き家を売却した時の所得を「譲渡所得」といいます。
この被相続人の居住用財産で得た譲渡所得は、3000万円まで非課税になるという特例があります。

 

被相続人居住用財産とは、以下の要件を満たしているものです。

・昭和56年5月31日以前に建設された家屋であること
・区分所有建物登記がされていない建物であること
・相続開始の直前に、被相続人以外に居住者がいなかったこと

 

また、この特例を受けるための条件として、

・相続開始日以後、3年目の年内であること
・譲渡金額が1億円以下であること
・譲渡所得に関して他の特例の適用を受けていないこと
・親子や夫婦などの特別な関係にある人に対して売ったものではないこと

 

以上の条件が挙げられます。以上の条件に当てはまっている場合は、譲渡所得から最高3000万円が非課税になります。

売却による利益が、3000万円以下の場合は、譲渡所得に対して課税されません。

今回は、相続した不動産を売却する際の注意点を2つご紹介しました。
相続不動産の売却は、いくつかの注意点を意識すればコストの削減や、節税が可能です。

「最適な方法で売却したい」とお考えの方は、是非司法書士にご相談ください。

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.02.19更新

相続についての書類

 

登記手続きをしなければならない相続不動産はありませんか?
不動産の登記手続きは、法で決められた期限がなく、やらなくても罰則はありません。
しかし、売却や不動産管理の都合から登記手続きをしてしまう方が良いのが現実です。

 

実は、その登記手続きは非常にややこしいため、個人で行うことはおすすめできません。

登記手続きの難しさの一つに書類の収集があります。不動産相続には3つの種類があり、それぞれに必要な書類が変わってくるのです。
ここでは、その3つの相続のパターンと必要書類が変化する一例をご紹介します。

 

■3種類の相続

遺産の相続には、「遺言相続」、「遺産分割協議相続」、「法定相続」の3つがあります。

遺言相続とは、その名の通り故人が生前に記した遺言書の記載内容にしたがって遺産を相続することです。

 

一般的な遺言書(普通方式遺言書)には、個人が自由に記す自筆証書遺言と公正証書遺言、秘密証書遺言があります。

自筆証書遺言と秘密証書遺言は、家庭裁判所の検認が必要ですが、法的要件の不備がなければいずれも有効になります。

 

遺産分割協議とは、簡単に言えば相続人同士で話し合って、相続財産の取り分・内容を決めることです。

相続人同士で話し合いがまとまらなければ、調停・審判をすることもあります。
これを行うときは、有効な遺言書が無い場合や、遺言書があってもその内容に相続人全員が不服を申し立てているとき、遺言書の記載に漏れている財産があるときなどです。

 

法定相続とは、法律の定めるところに財産が分割される相続です。

有効な遺言書がなく、遺産分割協議もしない場合に適用されます。

 

■相続の種類によって変化する「登記原因証明書」

不動産を登記する際には、登記が必要となった原因を証明しなければなりません。
「登記原因証明書」という書類があるわけではなく、上で示した3種類の相続それぞれに異なる書類が求められるということです。

 

ただし、戸籍謄本は共通して必要となり、相続放棄される方がいる場合は、家庭裁判所発行の相続放棄申述受理証明書も必要です。

また、相続関係説明図もあると便利でしょう。

 

遺言書に基づいて相続した場合、その遺言書が提出書類として必要です。

方式は、普通方式遺言書と特別方式遺言書のいずれかを問いません。
遺産分割協議に基づいて相続した場合、遺産分割協議書が必要になります。

遺産分割協議書には特定の形式はありませんが、作成時にはいくつかの注意点があります。

 

まずは、「誰」が「どの遺産」を取得するのかを明確に記載することです。

遺産の記載法は、不動産の場合、住所ではなく登記事項証明書に書いてある情報を記載します。

さらに、今後新たに相続できる遺産が発見された場合は、どのように対処するかを記載しておくと良いでしょう。

 

また、複数の相続人が各自保管すること、登記の際に提出することを考慮して、複数枚用意する方が望ましいです。

遺産分割協議書の不備がないか不安に思われる方は、司法書士に相談することをおすすめします。

法定相続の場合には、特別な書類はありません。
共通書類のみが登記原因証明書類となります。

 

今回は、相続不動産の登記の際の必要書類の違いについてお話ししました。

一口に「相続不動産の登記」といっても、いくつかのパターンがあり、それ次第で必要書類が変化するのです。
その他、不動産登記の手続きには煩雑な点がいくつかあります。
そのため、相続不動産の登記をお考えの方で、お悩みの際はぜひ一度専門家である司法書士にご相談ください。

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.02.16更新

不動産

 

「亡くなった親の遺産である不動産が不便な場所なので、住むのも貸すのも売るのも難しいため、相続したくない」と、お悩みではありませんか?
ご両親が亡くなった後、不動産の相続にお悩みの方はたくさんいらっしゃいます。
役に立たない不動産であっても固定資産税が発生したり、管理をする手間がかかったりするため、相続を放棄してしまいたいと思われる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、「不動産を相続したくない」という方へ、「相続放棄」についてお話しします。

 

■相続放棄とは

亡くなった親の遺産である不動産を相続しない方法の一つに、「相続放棄」があります。
相続放棄とは、亡くなられた方の遺産をすべて引き継がないことを示すための手続きです。

 

相続放棄をすると、その相続において、初めから相続人ではなかったという扱いになります。
そのため相続放棄をすると、債務などをはじめとするマイナスの遺産を相続しなくて済むのです。

マイナスの遺産があり、さらに相続予定の不動産を相続した場合にかかる税などのコストを考慮して、あまり価値のない資産だと判断した場合、相続放棄を検討される方もいらっしゃいます。

 

相続放棄を行う際は、家庭裁判所での手続きが必要です。

まずは、そのための必要書類を集めます。必要書類は被相続人との関係などによって異なりますので、何が必要か不明の際は司法書士にご相談ください。

 

次に、相続放棄の申述受理申立を被相続人の最後に住んでいた場所の家庭裁判所へ行います。
申し立てをしてしばらくすると、家庭裁判所から「本当に自分の意志で相続放棄をしようとするのか」という確認のための問い合わせがあります。
問題なく相続放棄の申述が受理された場合、相続放棄申述受理通知書が届きます。そこでようやくすべての相続が放棄したことになります。

 

■相続放棄の注意点

相続放棄を検討されている方に、最も注意していただきたいのは、「相続放棄はマイナスの財産だけでなく、プラスの財産もすべて相続できなくなる」ということです。
残された現金などの遺産は相続するけれども、不要な不動産だけ相続を放棄する、という相続放棄はできないのです。

 

また、相続放棄は原則、亡くなった方の死を知ってから3ヵ月以内に行わなければなりません。

さらに、相続放棄の申述期間である3ヵ月以内に、遺産の売却や預貯金の引き出しなど、相続人の利益を得るための行為があった場合、相続放棄が認められない、取り消されるといった可能性があります。

 

今回は、相続放棄についてご紹介しました。今回ご紹介できなかった手続きや注意点もございます。相続放棄が本当に必要なのか判断することや、実際に相続放棄をする手続きを、短期間でお一人でされるのは難しいことも多いでしょう。
ごとう司法書士事務所では、お客様とのコミュニケーションを大切にしています。そのため、お客様のお悩みをしっかりと聞き、最適な解決案をご提案します。無料で相談を承っておりますので、相続放棄についてのお悩みがございましたら、お気軽にご連絡ください。

投稿者: ごとう司法書士事務所