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2018.05.19更新

司法書士

 

 

不動産売買を検討している方の多くは、不動産会社・司法書士・税理士への依頼をお考えだと思います。

不動産会社に依頼する場合、気になるポイントは仲介手数料ではないでしょうか。仲介手数料の計算式は、売却価格×3%+6万円+消費税です。そのため、不動産が高額になればなるほど、その手数料も大きくなります。

こうしたことを考慮すると、「不動産個人売買に挑戦してみるのもありかもしれない…」
そのようにお考えになる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、不動産個人売買をお考えの方向けの注意点の一つである、司法書士の関与が必要になる場合についてご紹介いたします。

 

■不動産個人売買の注意点:司法書士の関与が必要な場合

司法書士の関与が必要になる場合とは、買主が金融機関から融資を受けるため、その土地に抵当権を設定する場合です。抵当権とは、債務不履行の際に、担保について他の債権者に優先して弁済を受ける権利のことを指します。上記の例で言えば、買主が融資額を金融機関に返済できない場合、その土地が優先的に債務の弁済に充当されるということです。

そして、こうした場合は、司法書士に代理を依頼して、所有権移転登記と抵当権設定登記をしてもらう必要があります。

 

■なぜ、融資を受ける場合は司法書士の関与が必要なのか

なぜ、金融機関から融資を受ける際に司法書士への依頼が必要かというと、端的に言えば、登記申請のミスが許されないからです。金融機関にとって、融資をした買主名義に登記がなされ、その不動産に確実に抵当権の設定登記がされる必要があります。その理由は、抵当権設定登記がなされないと、無担保で融資することになり、リスクが非常に高くなってしまうからです。

また、抵当権は同じ土地に複数設定することができます。そして、抵当権を設定した時期が早い順に、抵当権には順位がついていきます。

ミスのない登記申請が行われるまでに時間がかかってしまうと、他の抵当権が優先され、弁済を受けられないという可能性も出てきます。そのため、司法書士にミスのない迅速な登記申請を依頼する必要があるのです。

不動産個人売買をお考えの方の中には、登記手続きについて詳しくご存知の方もいらっしゃるかもしれません。しかし、金融機関は大きなリスクに備えて、一般的に個人の方に登記をお任せするということはないのです。
このような理由があるため、融資を受ける場合は、司法書士に依頼することが必要になります。

 

■まとめ

今回は、不動産個人売買の注意点として、司法書士の関与が必要なケースを紹介いたしました。不動産個人売買を行う際はぜひ参考にしてみてください。

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.05.15更新

譲渡所得税

 

「相続した不動産を放置しています。空き家なんだけど…。」
皆さんの中に、このような方はいらっしゃいませんか。政府の施策によって、現在空き家を売却しやすくなっています。

ただ、不動産の売却に関しては譲渡所得税という税金がかかります。

かつては、空き家の売却にはこの税の負担が大きかったのです。しかし現在、期限付きですが、この税負担を軽減する制度があります。この点について基礎から解説いたします。

 

■譲渡所得税とは

不動産を売却することによって得た利益を税金の計算上、譲渡所得といいます。そしてそこにかかる税金が譲渡所得税です。端的に言えば、不動産を売ったときに発生する税金を指します。

 

■譲渡所得税の計算方法

課税譲渡所得金額に税率をかけたものが、譲渡所得税です。
そして、課税譲渡所得金額は、土地や建物の売却代金のことではありません。
譲渡価格(売却代金)から取得費・譲渡費用、特別控除額を経費として差し引いたものが、課税譲渡所得金額です。このように、必要経費分の税は負担しなくていいようになっているのです。
また、住んでいる不動産(自宅)を売却する場合は、3000万円まで特別控除をしてもらえるのもポイントです。

 

■空き家の発生を抑制するための特例措置

条件を満たした空き家を売却する場合に、「居住用財産の譲渡所得の3000万円特別控除」を受けることができる、というものです。これまで特別控除は、人が住んでいる不動産を売却する場合にのみ使われていました。しかし、この特例制度によって、相続の結果、空き家となった不動産を、売却する場合にも、特別控除が適用されることになりました。

 

■特例措置の背景

背景にあるのは空き家問題です。人口は年々減少傾向にあります。そして、東京への一極集中が進んでいることによって、空き家の数も年々増加しています。空き家を放置すると、様々な点で悪影響があります。それを受け、政府も空き家対策に乗り出すようになりました。

その一環として、税制面で空き家の売却を優遇することにより、空き家の流動性を高め、空き家の活用を促進することを意図しているのが特例制度です。

 

■特例措置を利用する主な要件

平成28年4月1日から平成31年12月31日の間に譲渡すること、相続の開始日から3年が経過する日が属する年の12月31日までに譲渡すること、相続開始時からずっと空き家であったこと、耐震基準を満たしていること、など様々な要件があります。

 

■まとめ

空き家となる不動産を相続する方は、譲渡所得税の特例措置を利用するのがおすすめです。要件など複雑な点もあります。ただ、この特例措置には期限があります。お早めに、専門家までご相談ください。

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.05.11更新

不動産の相続手続きはいつまでに行えばいいの?|名古屋市の司法書士がお教えします!

 

「不動産の相続手続きは○○までにしないといけません!」
このような話を聞いたことはありませんか?
相続の知識は日常生活で学ぶものではありませんので、知らない方が多いかと思います。
そこで今回は、不動産の相続手続きはいつまでに行うべきかについてご紹介します。

 


○相続登記をする義務や期限はありません!
皆さんの中には、親御さんがお亡くなりになったために、不動産の相続をする必要が出てきた、という方が少なからずいらっしゃるでしょう。

そういった方は、突然のことで焦って調べてみても全く参考になる情報が出てこなくて困っているかもしれませんね。それは、当たり前のことです。

 

しかし、たとえ不動産の所有者が亡くなった場合でも、法律上は不動産の名義変更や名義書換をする義務は発生しません。
義務がないということは放置しておいても罰せられないということです。
そのため、中にはあえて相続登記を行わずにいる方もおられます。

 

○ずっと相続登記をしなくても大丈夫?
先ほど名義変更や名義書換は行わなくても罰せられないと言いましたが、デメリットは発生します。

 

・不動産を担保にしたり、売却したりできない
相続登記を完了しないということは、自分が不動産を相続したことを第三者に認めてもらえません。
そのため、不動産の担保提供や売却を行うこともできません。
これらを考えている方は、相続登記が必須となるのです。

 

・相続登記を放置すると他の相続人が勝手に処分する可能性がある
相続人が自分以外にもいる場合、各相続人が各自の法定相続分に沿って不動産の持分を相続することが一般的です。
このように相続した不動産の持分は、各相続人が自分の思い通りに処分することができます。

そのため、お金に困っている相続人がいる場合、その方が勝手に売却したり、担保にしたりすることがあります。

 

これは、遺産分割協議によって不動産の相続が自分になっている場合でも関係ありません。
その理由は、相続登記を行わないと、自分の所有するものだと認められないからです。
したがって、他の相続人が勝手に処分した場合であっても基本的に有効となってしまうのです。

 

・時間が経つと、相続登記ができなくなることがある
相続登記を放置している間に、相続人が死亡することがあります。
その場合、数次に渡り相続が発生し、気が付いた時には相続人の数が膨大になっていることがあります。
こうなってしまうと、遺産分割協議は相続人全員の参加が必要であるため、全員から実印をもらうことが難しくなります。

 


今回は、不動産の相続手続きはいつまでに行うべきかについてご紹介しました。
これらの理由から、相続登記は早めに行うことをおすすめします。
相続登記でお悩みの方は、ぜひ当事務所までご相談ください。

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.05.09更新

相続した不動産が空き家だった時の活用法!|名古屋市の司法書士がお教えします!

 

親が老人ホームに入ったり、亡くなったりなど、様々な事情から空き家を相続する人が増えてきています。
日本の高齢化に伴い、この動きはどんどん加速していて、最近では空き家の増加が大きな社会問題の一つです。
今回は、相続した不動産が空き家だった時の活用法についてご紹介します。

 


・どうして社会問題になるのか
「空き家の数が増えることはどうしてダメなの?」と感じるかもしれませんが、実は空き家の放置はとても危険な状態なのです。
まず、空き家を放置すると経年劣化により壁や瓦が傷んでいきます。
地震や雪によって家の倒壊が起こる可能性も高くなりますし、万が一倒壊してしまえば、周辺住民の方に迷惑をかけてしまいます。
また、空き家を放置したばかりに不審者が住み着くようになったり、放火などの犯罪を誘発したりといった事例もあるようです。

 

民法717条によると、倒壊によって他人に損害を与えた場合、建物の所有者等は損害賠償責任を負うことになります。
このように、空き家を放置していて良いことは一つもありません。

 

・空き家の活用方法
売却処分ではなく、空き家を活用する方法は、大きく「自分で住む」、「賃貸に出す」の2つに分けられます。

「自分で住む」という選択は、相続人が遠方に住んでいる場合や、空き家の立地が不便な場合は難しいでしょう。

ただし、相続をきっかけに引っ越したい、被相続人の近くの賃貸にもともと住んでいた、という場合は、メリットの大きい活用方法と言えます。他の方法に比べ、手続きも管理も簡単に行うことができます。

「賃貸に出す」という選択をする場合は、貸しに出せるように空き家の修繕が必要になる場合が多いでしょう。

借り手が見つかれば、賃貸収入が入ってくるため、効果的な活用方法の一つです。

しかし、借り手探しを不動産会社に依頼する場合に必要になる仲介手数料をはじめ、上記の修繕費や、維持費など、様々な支出が発生します。

大きな損失を出してしまわないように、十分な計画を立てる必要があるでしょう。

 


・司法書士、弁護士等の専門家の支援が必要な場合
空き家問題に対処しようとしても、自分ではどうしようもできないことがあります。
例えば、空き家の所有者が認知症になり意思表示ができなくなった場合、そのまま不動産を賃貸に出したり、売却したりすることはできません。
その場合、家庭裁判所によって成年後見人を任命してもらわなければなりません。任命された成年後見人がその後の空き家に関する契約や管理を行います。

 

この、成年後見人は、ご家族の方ではなく、司法書士、弁護士等の専門家が任命されるというケースも少なくありません。

どなたが成年後見人となるにせよ、空き家に関する手続きは複雑であるため、多くの場合、司法書士、弁護士等の専門家の支援が必要になるでしょう。

 


今回は、相続した不動産が空き家だった時の活用法についてご紹介しました。
売却処分も一つの手段ですが、空き家を活用することで、売却よりも大きな収益を得られる可能性があります。

費用や、空き家の立地など、様々な点から考え、みなさんそれぞれに最適な相続した空き家の活用法を見つけてみてください。
相続した空き家の活用方法にお悩みの方は、お気軽にごとう司法書士事務所にご相談ください。

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.05.07更新

「近年、日本では空き家の数が増えてきている。」 このようなニュースをご覧になったことはありませんか? 実際に空き家はものすごい勢いで増えてきており、政府がある対策を講じました。 それが、相続した空き家の売却による譲渡所得の3000万円特別控除です。 今回は、相続した空き家を売却して譲渡所得税の控除を受ける方法についてご紹介します。   ・制度の目的 先ほども述べたように、空き家の増加に対する対策のためです。 国土交通省では空き家の発生を抑制するための特例措置と呼ばれており、相続人は空き家を比較的簡単に手放すことができるようになりました。  一方、国税庁では被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例と呼ばれています。 居住用財産の買い換えに係る特例や、居住用財産を譲渡した場合の特別控除とも合わせられるため、かなりの節税が期待できます。  ・制度の概要 適用期間は2015年4月1日から2018年12月31日です。 家屋の条件としては4つあります。 1.	相続直前に被相続人が居住していたこと 2.	被相続人以外に居住していた者がいないこと 3.	相続開始後、譲渡時まで誰も使っていないこと 4.	1981年5月31日以前に建築された家屋であること  また、譲渡にも要件があります。 譲渡価格が一億円以下であることと、譲渡する場合は耐震基準に適合するものであることです。 これらをクリアしたとき、3000万円の特別控除を受けることができます。  ・特例措置のメリット 大きなメリットは、税金の負担を少なくしながら空き家を処分できるということです。 空き家を処分することで管理の手間が省けるということも、メリットの一つと言えるでしょう。   ・特別措置の注意点 前述の通り、特別措置を受けるためには、「1981年5月31日以前に建築された家屋であること」という条件を満たしていなければなりません。耐震補強を行うのは問題ありませんが、大掛かりな建て替えをしてしまうと、特別措置が適用されなくなってしまいます。 また、「親戚が来るからしばらく住んでおいてもらおう」と、その家に一時的にでも被相続人以外が居住してしまうと、「被相続人以外に居住していたものがいないこと」という条件を満たさなくなってしまいます。 現在空き家をお持ちの方は、特別措置を受けるための条件を満たしているか確認してみてください。条件を満たしている場合は、その条件から外れてしまわないように、空き家の処分計画をしっかりと立てるまで現状を維持しておくことをおすすめします。   今回は、相続した空き家を売却して譲渡所得税の控除を受ける方法についてご紹介しました。 空き家を売却したいとお考えの方にとって、非常にメリットが大きい制度です。 自分の考えに合うと思われた方は、ぜひこの制度を利用してみてはいかがでしょうか。 最後になりましたが、制度の詳細が国税庁のホームページに載っています。 詳しい条件や必要書類などが確認できるので、一度チェックしてみてください。

 

「近年、日本では空き家の数が増えてきている。」
このようなニュースをご覧になったことはありませんか?
実際に空き家はものすごい勢いで増えてきており、政府がある対策を講じました。
それが、相続した空き家の売却による譲渡所得の3000万円特別控除です。
今回は、相続した空き家を売却して譲渡所得税の控除を受ける方法についてご紹介します。

 


・制度の目的
先ほども述べたように、空き家の増加に対する対策のためです。
国土交通省では空き家の発生を抑制するための特例措置と呼ばれており、相続人は空き家を比較的簡単に手放すことができるようになりました。

 

一方、国税庁では被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例と呼ばれています。
居住用財産の買い換えに係る特例や、居住用財産を譲渡した場合の特別控除とも合わせられるため、かなりの節税が期待できます。

 

・制度の概要
適用期間は2015年4月1日から2018年12月31日です。
家屋の条件としては4つあります。
1. 相続直前に被相続人が居住していたこと
2. 被相続人以外に居住していた者がいないこと
3. 相続開始後、譲渡時まで誰も使っていないこと
4. 1981年5月31日以前に建築された家屋であること
また、譲渡にも要件があります。
譲渡価格が一億円以下であることと、譲渡する場合は耐震基準に適合するものであることです。
これらをクリアしたとき、3000万円の特別控除を受けることができます。

 

・特例措置のメリット
大きなメリットは、税金の負担を少なくしながら空き家を処分できるということです。
空き家を処分することで管理の手間が省けるということも、メリットの一つと言えるでしょう。

 


・特別措置の注意点
前述の通り、特別措置を受けるためには、「1981年5月31日以前に建築された家屋であること」という条件を満たしていなければなりません。

耐震補強を行うのは問題ありませんが、大掛かりな建て替えをしてしまうと、特別措置が適用されなくなってしまいます。

 

また、「親戚が来るからしばらく住んでおいてもらおう」と、その家に一時的にでも被相続人以外が居住してしまうと、「被相続人以外に居住していたものがいないこと」という条件を満たさなくなってしまいます。
現在空き家をお持ちの方は、特別措置を受けるための条件を満たしているか確認してみてください。条件を満たしている場合は、その条件から外れてしまわないように、空き家の処分計画をしっかりと立てるまで現状を維持しておくことをおすすめします。

 


今回は、相続した空き家を売却して譲渡所得税の控除を受ける方法についてご紹介しました。
空き家を売却したいとお考えの方にとって、非常にメリットが大きい制度です。
自分の考えに合うと思われた方は、ぜひこの制度を利用してみてはいかがでしょうか。
最後になりましたが、制度の詳細が国税庁のホームページに載っています。
詳しい条件や必要書類などが確認できるので、一度チェックしてみてください。

投稿者: ごとう司法書士事務所