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2018.07.30更新

 

 

「相続した空き家を放置するデメリットとは。」
「空き家を相続して困らないためにはどうすればいいのか。」

 

不動産の相続に関するトラブルには、相続人全員が不動産を相続したくて揉める場合だけでなく、使用用途の分からない空き家の近隣トラブルも含まれます。
今回は『相続した空き家に困らないためのポイント』について解説していきます。

 

■不動産の相続分
法定相続分で相続登記する場合を除けば、不動産を誰が相続するかは遺言書か遺産分割協議によって決定されます。
遺言書に不動産を相続する人の指定がなく、遺産分割協議が完了するまでの間は、相続人全員がそれぞれ法定相続分の割合に応じた不動産の所有者として扱われます。

 

■相続した不動産を空き家にしておくメリットとデメリット
不動産は、相続するときに現金より相続税が安くなる傾向にあります。

一方、使用しない場合にも固定資産税等の税金がかかってしまうのはデメリットです。

 

2015年には、倒壊または地域の治安の悪化の可能性がある空き家の撤去を促す空き家対策特別措置法が施行されました。
空き家を相続する、空き家を相続した場合は、以下で紹介する方法を検討すると良いかもしれません。

 

■相続した空き家に困らないためのポイント

 

1.相続放棄

相続してから3か月以内であれば相続放棄が可能です。
相続放棄とは、被相続人の資産と負債両方の相続をすべて拒否する手続きです。
問題なく相続放棄が認められた場合、空き家を相続せずに済みます。

 

2. 売却
遺産分割協議中ならば、相続人全員が同意した場合に限り不動産を売却して売却金額を分配する方法があります。
遺産分割協議が終わり相続登記も完了している場合は、相続した相続人が不動産仲介業者に売却を依頼するだけです。

 

3.空き家を活用する
思い入れがあるから売却したくない空き家を相続した場合は、その空き家を使用する方法を考えるべきかもしれません。
2つの方法を以下で紹介します。

 

■空き家の活用方法

 

1.住居として使う
思い入れがある空き家ならいっそ引っ越しをしてその物件に住むのもおすすめです。
また、介護が必要になった親族と一緒に移り住むということもご家庭の状況次第で考えられます。

 

2.賃貸物件として貸し出す
うまく賃貸経営をすれば、定期的な利益が得られます。古い空き家でも、改修すれば立地しだいで良い収入源になるでしょう。


以上が『相続した空き家に困らないためのポイント』についての解説でした。

 

ごとう司法書士事務所では不動産仲介会社を経営する司法書士が不動産の相続登記・所有権移転登記・不動産仲介業など不動産の相続にかかわる業務を一度に引き受けます。
売却したい不動産をお持ちの方はお気軽にご連絡ください。

 

名古屋の不動産相続や売却、名義変更ならごとう司法書士事務所
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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.07.26更新

 

 

「相続放棄すれば相続財産に関するすべての義務から逃れられるのか。」
「相続放棄後の不動産の管理に困っている。」

不動産や土地の資産価値が高ければ、相続後に売却したり賃貸経営したりと活用しやすいですが、資産価値が低ければ相続放棄を考えたほうが良いかもしれません。

 

今回は『不動産の相続放棄の注意点と管理義務をなくす方法』について解説していきます。

 

■そもそも相続放棄とは
相続放棄とは、相続人が被相続人の残した資産と負債両方の相続を拒否する手続きです。
必要な費用や書類を用意して家庭裁判所に申し出ることでできます。

被相続人が多額の借金を抱えているときや、相続してもあまり資産価値のない不動産が相続財産に含まれるときによく行われる対策です。

 

注意が必要なのは、財産の一部だけを相続放棄することはできない点です。例えば、不動産だけ相続放棄して、現金だけを相続することは不可能です。

ただ、相続放棄を行った場合でも、相続財産の管理継続が必要なことがあります。

 

■空き家不動産の相続放棄とその後の管理
どのようなときに、不動産の相続放棄をしても、管理義務が残るのでしょうか。

 

民法940条には、
「相続放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。」とあります。

この条文から分かるように、たとえ相続放棄を行ったとしても、次の相続人が管理を始めるまでの期間は、相続放棄を行った人が財産管理を行う必要があります。

 

もしも、相続した不動産で倒壊または火災が起こり近隣住民に被害を与えた場合には、相続放棄をした方が損害賠償を求められる可能性さえあります。
相続放棄を行ったからといって、すぐに全ての責任から逃れられるわけではないのです。


■相続人全員が相続放棄したら相続財産管理人の選任申立が必要
相続人全員が相続放棄した場合、上記の民法940条で挙げた「その放棄によって相続人となった者」がいなくなるので、相続放棄しても管理責任を負い続けることになります。
このときに相続放棄後の管理義務を免れるためには、家庭裁判所で相続財産管理人の選任申立手続きを行う必要があります。

 

申立後は、裁判所が財産管理に適当だと思われる法の専門家(司法書士や弁護士)を相続財産管理人に任命します。
相続財産管理人は、原則として管理する相続財産の一部を報酬として得ることができますが、相続財産が相続財産管理人の報酬に十分でない場合もあります。
そのため、申立人は事前に相続財産管理人の報酬となる「予納金」を裁判所に払っておくことになります。

 

以上が『不動産の相続放棄の注意点と管理義務をなくす方法』についての解説です。

 

ごとう司法書士事務所では、不動産仲介会社を経営する司法書士が不動産の相続登記・所有権移転登記・不動産売買の仲介等の業務を行っています。

相続財産管理人の選任申立手続きに関しても無料相談を受けております。
お持ちの不動産の管理にお困りの方はお気軽に当事務所にご連絡ください。

 

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.07.22更新

 

 

「相続登記は行わないといけないか。」
「相続税との関係とは。」
相続登記や遺産分割協議には法律上の期限はありませんが、先延ばしすることへの注意点がいくつかあります。

 

今回は『不動産の相続登記とは』『相続登記をすぐに行わない場合の注意点』について解説していきます。

 

■そもそも相続登記とは
相続登記とは、相続した不動産の所有者名義の登録を変更する手続きです。
正式には、所有権移転登記と呼ばれます。

不動産を相続する分配が、法定相続分・遺言書・遺産分割協議のいずれかで決まったら、不動産の所在地を管轄する法務局で相続登記(所有権移転登記)を行います。


■相続登記(所有権移転登記)をすぐにしないと何が起こるのか
相続登記には、法令上の期限がありません。ただ、早めに手続き済ませないと、面倒な事態になるかもしれません。
どんなことに注意しなければならないのでしょうか。

 

・注意点1.相続登記必要書類の発行には期限がある
相続登記手続きに必要になる被相続人の住民票の除票は、被相続人の死亡から5年までしか役所で保管及び発行してもらえません。
住民票の除票の代わりになる戸籍の附票も、5年しか保存してもらえないので注意が必要です。

もしも被相続人が死亡してから5年以内にこれらの書類を発行してもらっておかないと、手続きが複雑になってしまいます。

 

・注意点2.権利関係や登記手続きがややこしくなる

相続登記を早めにしないと、二次相続によって不動産の所有権を持つ人が増える可能性があります。

 例えば、被相続人Aに相続人として2人の子どもB・Cがいるとします。

遺言書や隠し子はなく、相続する可能性のある人物はBとCのみだとします。

 

このとき、相続登記前にCが亡くなってしまうと、Cに認められたAの財産(不動産だけでなくその他の財産を含む)の相続分が、Cの相続人(仮に、配偶者(D)と2人の子ども(E・F)であるとする)に移ってしまいます。

これを二次相続と言います。

 

言い換えると、Aから相続した不動産の所有者は、相続登記を済ませていればBとCの2人だけ済んだのにもかかわらず、二次相続によってB・D・E・Fの4人に増えたことになります。

そのせいで、話しあう相続人や必要な書類が増えてしまうので、登記手続きが大変ややこしくなります。

いつ何が起きるか分かりませんので、早めに登記しておくのが賢明でしょう。


・注意点3.遺産分割協議完了までは法定相続人に不動産の所有権と管理責任がある
遺産分割協議で財産分割する場合、遺産分割協議と相続登記を早く済ませないと、思わぬ責任が問われるかもしれません。

遺産分割協議が完了するまでは被相続人が所有していた不動産は相続人全員で所有している状態です。

 

そのため、各相続人は法定相続分に従って固定資産税を納める義務と不動産自体の管理義務を負います。

 納税を求められたときや、不動産で何か問題があったときに「知らなかった」では済まないかもしれません。

 

以上が『不動産の相続登記とは』『相続登記をすぐに行わない場合の注意点』についての解説でした。
ごとう司法書士事務所は、不動産事業会社を運営しており法律と不動産両方の業務経験を活かし、愛知を中心として岐阜・三重の三県にまたがって相続した不動産の名義変更手続きに関する業務を行っています。

相続した不動産に関するお悩みをお気軽にご相談ください。

 

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.07.18更新

 

 

「不動産の相続手続きとはどのようなものか。」
「相続した不動産の名義変更手続きには期限はあるのか?」

 

一般的に、不動産を相続したら、所有権移転登記と呼ばれる手続きを行い、所有者の名義を変更します。
相続後に登記手続きを行なっていないと、売却に無駄な手間がかかることがあります。

 今回は『不動産相続登記の必要性といつ行えばいいのか』について解説していきます。

 

■不動産の相続登記
相続した不動産は所有権移転登記を行うことが一般的です。
この所有権移転登記は単に名義変更とも呼ばれ、その名の通り不動産の所有者名義を変更する手続きになります。

 

相続によって得た不動産の所有権移転登記手続きは相続登記とも呼ばれます。実は、この相続登記には法律上の期限がありません。
相続登記を行わなくても法律上問題はありませんが、手続きを行っていないと売却・処分時にトラブルが発生する可能性が高いため、相続したらすぐに相続登記を行うことをおすすめします。

 

■相続登記の必要性
相続登記のメリットは、不動産が自身の所有資産であることの証明になることです。

 

相続した不動産を売却する際に、自身が本当にその不動産を所有していることを証明できなければ、買い手が見つけられないかもしれません。
また、売買契約を締結しようにも、登記簿上の所有者が自分でなければ、買い手に所有権を移転することもできません。

 

相続した不動産を売却するつもりがなくても、ご近所トラブルなど不動産の所有者として何か話をしないといけないときに、ご自身の所有資産である証明ができないと少々不都合です。


■相続登記はいつまでに行えば良いのか
相続登記に法律上の期限はありません。しかし、早めに済ませることをおすすめします。
相続登記を放置していると、新たな相続が発生するなどの恐れがあります。

 

新たな相続というのは、不動産の相続人(A)が相続登記前に亡くなり、Aを被相続人とする相続人(B)にそもそもの不動産の相続権が渡ってしまうことです。
この場合、相続人の人数が増えてしまうこともあります。


相続登記には法律上の期限がないため、相続した人が任意のタイミングで相続登記を行えます。
しかし、相続した不動産の売却時には、相続登記が行われている必要があるため、相続後できるだけ早く相続登記を行うべきだといえます。
相続財産問題を解決するためにも、早めの対応が重要です。


以上、『不動産相続登記の必要性、いつ行えばいいのか』について解説いたしました。
ごとう司法書士事務所では相続した不動産の名義変更手続きと無料相談を行っています。


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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.07.14更新

不動産相続の手続き

 

不動産を相続したら、いつまでに手続きをすべきかお悩みではありませんか?
親の葬儀が終わった後、まだ気持ちは落ち着かないものの、少し冷静さを取り戻してきたころでしょうか。
不動産の相続は多くの人にとって、人生で何度も経験するものではないので、何をいつまでにやれば良いのかよく分からないことでしょう。

そこで、名古屋市の司法書士が、相続した不動産はどんな手続きをいつまでにすればいいのかという疑問にお答えします。

 

■そもそもどんな手続きが必要なのか

不動産を相続した場合、その所有者の名義変更をします。
この手続きを相続登記と呼びます。登記とは、所有権等の権利関係などを公に示す制度で、相続に限らず法人登記や商業登記などもあります。


相続した不動産は、登記の手続きを済ませることで、相続人の所有物であることが初めて公に認められます。
相続した時点で所有権が自動的に相続人へと移ってはいるものの、売買や借入の担保のためにその不動産を登記前に使うことはできないのです。

 

■不動産登記はいつまでに済ませるべきなのか

相続した不動産の手続きである登記は、法律上遂行することが義務づけられた行為ではありません。
しかし、実務的に見れば、相続登記は必ず行うべきであり、いつまでに済ませるべきか状況次第で決まってくるのです。

以下、不動産登記を早く済ませたほうが良いケースをご紹介します。

 

◇ケース1:相続した不動産を売却する、または担保にして借り入れる予定がある

不動産を売買したり、借入時の担保にしたりする場合は、登記簿の所有者が売買・担保にする本人でなければなりません。

 

◇ケース2:相続人に高齢の方がいる

相続人に高齢の方がいる場合、2つの問題があります。
1つ目は、その相続人に十分な判断能力がなくなる恐れがあることです。
認知症などで判断能力が低下した場合、遺産分割協議をしようにも成年後見人を立てなければなりません。
遺産分割協議はただでさえ煩雑なうえ、成年後見人を立てていると余計に時間がかかります。

 

2つ目の問題は、相続関係がややこしくなる恐れがあることです。

高齢の相続人が亡くなってしまった場合、その方を被相続人とした相続が新たに発生してしまいます。
例えば、被相続人Aの法定相続人にBとCの2人がいたとします。もし、Bが高齢で、Aの遺した不動産を相続登記する前に亡くなったとすれば、この不動産の法定相続人がBの法定相続人の数だけ増えてしまいます。つまり、Bの法定相続人が3人(例えば、配偶者Dと2人の子どもE・F)いるとすれば、Aが遺した不動産の法定相続人が4人(C,D,E,F)になってしまうのです。こうなると、法定相続人が増えた分だけ必要書類が増え、協議がややこしく厄介になります。

 

◇ケース3:相続人の中に借金に困っている人がいる

相続人の中で借金の返済に困っている人がいる場合、相続した不動産の権利を債権者に差し押さえられてしまう可能性があります。
そうすると、登記手続をしようにも債権者に相応のお金を払って差し押さえ解除をしてもらう必要があります。

 

■まとめ

相続した不動産に必要な登記手続きには、特に期限がありません。
とはいえ、早めに済ませないと困る事例も多くあります。
相続登記を問題なく早急に済ませるには、専門家に相談するのがおすすめです。
ぜひ、司法書士や弁護士などにお問い合わせ下さい。

 

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.07.10更新

譲渡所得税

 

名古屋市にお住まいのあなたは、相続した不動産を売却したいとお考えですか?

親から相続した不動産(土地・建物)は、貴重な資産である一方、活用方法に困るものでもあります。
相続した不動産には、とても不便なところ、例えば買い物へ行くにも車で30分かかるような山手の家で、自分が住むのも人に貸し出すのも到底できないなんてこともあるかと思います。

とはいえ、空き家にしてしまっては、資産を無駄にするだけでなくご近所の方に迷惑がかかってしまいます。そのため、売却してしまうというのは効果的な選択肢のひとつです。

 

ただ、相続した不動産を売却するときに「譲渡所得税」という税が課されることをご存知でしょうか。譲渡所得税の仕組みを知っておかなければ、場合によっては損をする恐れがあります。

そこで、今回は譲渡所得税とは何なのかをご紹介します。

 

■譲渡所得とは

譲渡所得とは、土地・建物・株式・会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得のことを言います。
つまり、今回の場合、相続した不動産(土地・建物)を売却したときに生ずる売却益のことを指します。

譲渡所得の金額は次のように求められます。
収入金額-(取得費+譲渡費用)―特別控除=課税譲渡所得金額

 

収入金額は不動産(土地・建物)を売却したときの売値のことです。

取得費は、その不動産(土地・建物)を取得するのにかかった費用全般のことで、購入代金だけでなく、登録免許税や印紙税などの税金も含まれます。特例として、その不動産の相続時に課税された相続税を取得費に含められる場合があります。

 

譲渡費用とは、不動産(土地・建物)を売却するために直接かかった費用のことです。

仲介手数料や売主の負担した印紙税などがこれに含まれる一方、修繕費や固定資産税のような不動産の維持管理を目的とした費用は対象になりません。

これらの基本的な要素に加えて、場合によって特別控除が受けられます。

 

■譲渡所得税額はどのように求めるのか

譲渡所得税は、給与所得のような他の所得とは別に計算されます(分離課税制度)。

譲渡所得税を計算する課税率は対象となる資産の所有期間によって変化します。
譲渡した年の1月1日時点において所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期所得に分類されます。

 

長期所得の場合、

譲渡所得税額=課税譲渡所得金額×(所得税15%+住民税5%)
短期所得の場合、
譲渡所得税額=課税譲渡所得金額×(所得税30%+住民税9%)
となります。

 

加えて、平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%が所得税と合わせて課せられます。

相続した不動産(土地・建物)を売却する場合、所有期間は被相続人が所有していた期間を含めるため、高税額な短期所得になることは稀でしょう。
ただ、もし短期所得になってしまう場合は、売却するのを先延ばしにするほうが良い場合もあります。

 

■まとめ

以上、不動産(土地・建物)の売却時に発生する譲渡所得税とは何かを解説いたしました。
今回お話ししたのは概要に過ぎませんので、あなたの状況に合わせて詳しいことが知りたい方は、司法書士・弁護士等の専門家にご相談ください。

 

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.07.06更新

不動産売買

 

名古屋市にお住まいのあなたは、個人で不動産を売買する際に、何が注意点なのか気になっていませんか。
仲介手数料を節約するため個人売買を考えている方は、失敗しないために何に気を付ければ良いのか知りたいことでしょう。

不動産を個人売買するときの注意点はいくつかありますが、今回ご紹介するのは「瑕疵担保責任」です。
「どんな責任を負うの?」「そもそもなんて読むのか分からない。」という方は、ご一読ください。

 

■瑕疵(かし)担保責任とは

瑕疵(かし)担保責任の瑕疵(かし)とは「キズ、欠陥」のことを言います。
住宅売買でいう瑕疵(かし)とは、生活を送るうえで障害となる欠陥のことです。
具体的には、建物の傾きやシロアリ被害、雨漏りなどが該当します。

 

■瑕疵(かし)担保責任は、誰がいつ問われる責任なのか

瑕疵(かし)担保責任は、不動産の売買において売主が負う責任です。
とはいえ、住宅に欠陥があれば必ず責任を問われるということではありません。

民法の規定によると、買主が瑕疵(かし)について善意で無過失、つまりたまたま欠陥があることを売買契約締結前に気づかなかった場合、売主は瑕疵(かし)担保責任が問われます。

 

簡単に言えば、購入時点で買主が瑕疵(かし)を認知していなかった場合に売主の責任が問われます。

一方で、買主が認知していた場合、瑕疵(かし)を知ったうえで売買契約を結んだことになるので、売主は責任を問われません。
このとき、売主がその存在を認識していたかどうかは関係ありません。

瑕疵(かし)担保責任を問われるとき、売買契約を根本から覆すような重大な欠陥の場合は、契約解除ということもあり得ますが、そこまではいかない些細なキズ程度なら、損害賠償で責任を取ることになります。代金を減額することはありません。

 

■なぜ瑕疵(かし)担保責任が規定されているのか

瑕疵(かし)担保責任があるのは、買主に安心して不動産売買契約を結んでもらうためです。

もし、瑕疵(かし)担保責任がなければ、売主は物件の欠陥を隠したくなることでしょう。
欠陥を知られれば、売値が下がるかもしれないからです。しかしそれでは、売買契約締結後に欠陥が発覚しても、買主が売主に責任を追及できなくなります。
そのため、買主と売主の立場のバランスが取れるよう、瑕疵(かし)担保責任を設定しているのです。

 

■まとめ

仲介会社を使わず、個人売買で不動産を売却しようとしている売主様は、瑕疵(かし)担保責任に気を付けなければなりません。プロが付いている場合と違って、瑕疵(かし)担保責任について自分でいろいろと決める必要があるので注意してください。

 

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2018.07.02更新

空き家

 

名古屋市にお住まいの方で、相続した不動産を空き家のままにしている方はいらっしゃいませんか?
親から相続した不動産は、資産のひとつであるとはいえ、不便な場所にあると住む気になりませんよね。
とはいえ、空き家のまま放置するのは得策ではありません。

今回は、相続した不動産に悩む方に、空き家の活用方法をご紹介します。

 

■そもそも空き家を放置するのがなぜ問題なのか

近年、空き家は社会的に問題視されています。
それは、放置すると倒壊の危険性があるだけでなく、周囲に悪臭を放ったり、放火されたり、不法投棄されやすくなったりするからです。

平成27年5月に、いわゆる「空き家対策特別措置法」が施行され、危険な空き家は「特定空き家」に指定されるようになりました。
特定空き家に指定されてしまうと、相続人は管理者として改善命令を出されたり、固定資産税の支払いが6倍に跳ね上がったりします。

そのため、特定空き家に指定されてしまう前に、何らかの形で対処しなければなりません。
そこで、以下の空き家を活用する方法を見ていきましょう。

 

■空き家を活用する2つの方法

空き家を放置するのは、地域社会だけでなく所有者の方にとっても損なことです。
何とか活用していく方法を、ここでは2つ紹介します。

 

◇活用方法1:本当にその空き家に住めないか考える

これを読んでいる方の中には、住む気になれないと思う方も多くいらっしゃることでしょう。
しかし、本当に住めないかもう一度考えてみてください。
定住するための家ではなく、別邸にするという手もあります。建物は、人が住まなくなるとどんどん老朽化していきます。建物を守るには、住むのが一番良いのです。

 

◇活用方法2:自分で住めないなら賃貸する

一旦住むのを検討した上でも、やはり自分で住めないという方には、他人に住んでもらうのを2つ目の活用方法としてご紹介します。
「築年数の長い古い木造住宅だから無理だ…」と思っている方も、リフォームをしてから貸し出す賃貸会社もあるため、諦める必要はありません。
「自分で賃貸経営するのは面倒…」という方も、不動産会社の中には賃貸仲介だけでなく物件の管理まで請け負ってくれる会社があるのでご安心ください。

 

■まとめ
相続した不動産を空き家として放置しておくのは得策ではありません。多少の手間はありますが、何とか活用することをおすすめします。
空き家になった相続した不動産の活用方法に悩まれたら、名古屋市のごとう司法書士事務所へぜひご相談ください。

 

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