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2018.09.15更新

 

 

皆さんの中にも、離婚の場合に、不動産の名義変更の手続きが必要なのかと疑問に思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか?
また、その際の手続きの流れは、どのようになるか気になることでしょう。

離婚時には、これまで夫婦で築いてきた財産となるものを互いに分配することで、不動産の所有権が移転される場合があります。

このとき、不動産の名義変更をするには、離婚時ならではの手順があります。

 

今回は、離婚による不動産の名義変更の手続きについて解説していきたいと思います。

 

□実は、財産分与には3種類ある
財産分与には3つのパターンがあることをご存知でしょうか。

 

1.清算的財産分与…夫婦の婚姻期間中に成した財産の清算
2.扶養的財産分与…離婚することで生活に困る(元)配偶者の扶養
3.慰謝料的財産分与…傷つけた相手に対する慰謝料を含めた財産分与

 

実は、財産分与の対象に不動産が含まれる場合、財産分与の種類次第で課税されるかどうかが変わる(後述)ことがあるので、注意してください。

 

□離婚の場合、不動産の名義変更の手続きは必要なのか?

離婚をした場合、一方が相手方に財産分与を請求することができます。
そして、不動産を分与した場合、財産分与による「所有権移転登記」をします。

また、離婚(財産分与)による不動産の名義変更の手続きができるのは、離婚が成立した後、つまり離婚届の提出の後になります。

 

ここで注意しておきたい点は、協議離婚の場合に相手に登記の手続きを協力してもらうことが難しくなる可能性が少なからずあることです。
離婚後は、関係が疎遠になってしまう場合もあります。

 

そんなとき、登記の手続きに必要な相手の署名や捺印が相手に協力してもらえなくなる場合があるのです。
ですから、離婚時に登記の手続きに必要なことを両者で確認しておき、手続きをスムーズに行えるようにしましょう。
よって、離婚協議書や登記必要書類の準備は、事前に済ませておくことをおすすめします。


□離婚による不動産の名義変更の手続きの流れとは?

離婚(財産分与)による不動産の名義変更の手続きの流れを説明していきます。

 

*1.離婚の合意
前述したように、不動産の名義変更の手続きができるのは、離婚合意後になります。

 

*2.離婚条件の確認
離婚の際には、財産分与だけではなく、お金に関わることを決める必要があります。
慰謝料や、子供がいらっしゃる家庭の養育費が発生するなどといった、離婚条件の確認をしなければなりません。

 

*3.税金
通常、離婚後の財産分与として名義変更する場合は、基本的に贈与税はかかりません。
ただし、あまりにも財産分与の額が多すぎる場合や、贈与税対策として離婚が為されていると判断された場合にはその限りではありません。

 

先述した財産分与の3種類のうち、扶養的財産分与の場合は、贈与税がかかってしまう可能性があります。
扶養的財産分与は、扶養的性質が分かりにくく、多額になる場合が多いためです。
離婚協議書に扶養的財産分与である旨をしっかりと明記するようにしましょう。

 

その他の財産分与における税金には、譲渡所得税と不動産取得税が挙げられます。

 譲渡所得税とは、不動産(土地や建物等)などの資産を譲渡(売却等)することによって利益が出た場合、その利益に課税される税金のことを指します。

つまり、資産(不動産等)を譲り渡す側(売却側)に課せられる税金です。

 

持っている資産を誰かに譲渡することで何か利益が発生した場合、そこで得られた利益を所得とみなして、それに課税する税金のことです。
一般的には、所得税の一類型として「譲渡所得税」と呼んだりします。

 

財産分与の場合、財産分与をした人に譲渡所得税が課せられます。
この時の課税対象となる金額は、分与時のその不動産の時価です。

 

居住用財産を譲渡する場合の所得として、所有期間に関係なく譲渡所得から最大3000万円までの控除ができる特例がありますが、こちらは夫婦間での譲渡では適用されませんので、ご注意ください。

 

ただし、夫婦間ではなくなった場合、特例の適用を受けられる可能性があります。
そのためには除籍等の戸籍上の手続きが完了し、離婚が成立していることが必要です。
上記の場合も十分検討をしてから行うようにしましょう。

 

一方、不動産取得税とは、土地や建物などの不動産を取得した時に、その取得者に課税される税金を指します。
なお、取得の際、経済的利益が発生しない場合にも課税されますのでご注意ください。

 

この取得に含まれるものは、売買だけではなく、贈与や代物弁済なども含まれます。
ただ、相続の場合はこの取得としては含まれないので、不動産取得税の対象となるものではありません(非課税)。

 

財産分与の場合ですと、清算的財産分与を目的とするならば、不動産取得税の課税対象ではなくなります。
しかし、夫婦間での慰謝料、離婚後の扶養に関する内容を目的とした場合、不動産取得税の課税対象となりますので、どういった目的としての財産分与であるのか、明確にする必要がございます。

 

□4.不動産の名義変更
不動産の名義変更の手続きを行います。
この手続きを確実に行うことで、後でトラブルになったり、揉めたりすることを防ぐことができます。
この手続きを個人で行うと不備が出る可能性があるので、司法書士に依頼して行うことをおすすめします。


・最後に
今回は、離婚(財産分与)による不動産の名義変更の手続きについて解説していきました。
不動産の名義変更の際には、司法書士に依頼することで、安心安全でスムーズに手続きが行えます。

 

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.09.13更新

 

「親から相続した不動産を有効活用できず、管理しきれないから、手放したいと考えている」
「相続した不動産の所有権や管理義務を放棄することはできるのだろうか…」
そんな思いをお持ちではないでしょうか?


親から相続した不動産があるけど、有効活用することが困難で「相続税」や「固定資産税」が発生してしまい、早く手放したいとお考えの方もいらっしゃるでしょう。


そこで今回は、「相続した不動産の所有権を手放すためにはどうすればよいのか」と「管理義務を免れる方法」について解説していきたいと思います。


□相続した不動産の「所有権」を手放すためには?
相続した不動産の「所有権」を手放すことは、決して簡単なことではありません。
しかし、相続した不動産の所有権を手放すための方法として「相続放棄」というものがあります。


相続をするとなると、相続人は亡くなった方の「財産」を継承することになります。
この相続した財産というものには、不動産などの財産だけでなく、借金といったマイナスの財産も相続することになってしまいます。


そんなときに「相続放棄」の制度を利用することで相続人から被相続人へと残した資産(不動産など)と負債(借金など)の相続の両方を拒否することができるのです。
この制度は前述したように、借金などのマイナスの財産を相続しなければならないときに、よく利用される制度になります。


ここで注意しておきたいのは、マイナスの財産だけを相続放棄するというように、欲しい財産だけ相続することはできません。
他にも、不動産だけを相続放棄して、現金だけを相続することは不可能です。


□相続した不動産の管理義務を免れる方法とは?
相続放棄をしても、実は管理義務が直ちになくなるわけではありません。
自分以外に相続人がいない場合は、管理責任が継続されます。


このときに相続した不動産の管理義務を免れる方法として、「相続財産管理人」を選任するという方法があります。


この相続財産管理人を選任するためには、家庭裁判所にその旨を申し立てる必要があります。
その際に、相続財産管理人に報酬として用意する予納金などでかかる費用は、決して安いものとは言えません。
どうしても、相続した不動産の管理義務から逃れたいという方は、ある程度の費用がかかってしまうことにお気をつけください。


□最後に
今回は、「相続した不動産の所有権を手放すためにはどうすればよいのか」と「管理義務を免れる方法」について解説していきました。


相続する不動産の「所有権を手放すこと」や「管理責任を免れる方法」として、上記のようなことを挙げましたが、決して簡単なものではありません。
司法書士のような専門家に相談し、どうすることが最適なのか一度考えてみると良いでしょう。


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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.09.11更新

 

「不動産の個人売買で失敗したくない」
「不動産の個人売買をする際の注意点にはどのようなものがあるの?」
そんな思いをお持ちではないでしょうか?


不動産を売買するとなると、決して安い費用で行われるものではありません。
よって、売り手側だけでなく、買い手側も慎重になってしまうものです。


また、個人売買となると、何か問題が起こった際には自分で解決しなければいけません。
さらに、「個人売買で後からトラブルが見つかった」ということになっても後戻りできなくなる可能性もあります。


そこで今回は、不動産の個人売買をする際に知っておきたい注意点を解説していきたいと思います。


□不動産の個人売買での注意点とは?
前述したように、不動産の個人売買ではトラブルが起きた際には、自分自身で解決しなければなりません。
よって、そのトラブルが起こらないように、次のような2つの注意点に気をつけておくと良いでしょう。


*1.売買契約書をしっかりと確認する
売買契約書とは、契約内容を証拠として残しておくことやお互いの契約の意思内容を確認することなどを目的としたものです。
この売買契約書は、自分自身で作成することも可能ですが、他者に作成を依頼することもできます。


この売買契約書を自分自身で作成するとなると、時間や労力がかかりすぎてしまいます。
さらに、売買契約書に抜けがあると、後々のトラブルにつながってしまう原因にもなります。


*2.瑕疵(かし)担保責任について理解しておく
瑕疵(かし)という言葉は、簡単に申し上げると「キズ」や「欠陥」という意味になります。
つまり、瑕疵(かし)担保責任とは「売買した不動産物件に隠れたキズや欠陥があった場合に、売り手側が買い主側に対して負わなければならない責任」です。


個人売買をする際には、この「瑕疵(かし)担保責任」があることを理解しておいてください。
売買契約時には、瑕疵(かし)担保責任についての詳細を決める必要があります。


例えば、適用期間が挙げられます。
このような内容を決めるのが長引いてしまいますと、個人売買を完了するのも長引くことになります。

よって、ある程度、瑕疵(かし)担保責任について理解しておくと良いでしょう。


□最後に
今回は、不動産の個人売買をする際に知っておきたい注意点を解説していきました。
ごとう司法書士事務所では、不動産売買を行う事業会社の経営も行っているので、何かお困りごとがあるという方は、お気軽にご相談ください。


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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.09.09更新

 

ご家庭それぞれの事情によって、親戚同士で不動産の名義を変更したいことがあります。


「結婚し実家を離れることになったので、弟に実家の所有権を移したい。」
「相続がややこしくならないよう、母親と暮らしながら介護をしている兄に今のうちに名義変更しておきたい。」
こんなお悩みをお持ちかもしれません。


名義変更のために、親戚同士で不動産売買するのは可能です。
ただ、売買額の設定や売買契約書などに注意が必要かもしれません。


今回は、不動産の名義変更のために親戚同士で個人売買をするときの注意点をご紹介します。


□不動産の名義変更とは
不動産の名義変更は、正確には所有権移転登記と呼ばれます。
登記簿に登録されている所有者の名前を変更する手続きです。
所有権移転登記は、不動産売買に限らず、不動産相続のときにも行われます。


□親戚同士でも名義変更(所有権移転登記)ができる
親戚同士であっても、個人売買の形で、不動産の名義変更(所有権移転登記)が可能です。
ただし、親戚同士で不動産の個人売買をするときには注意が必要です。


ここでは、2つご紹介します。


*注意点1:売買代金を過度に低く/高くしない
目的が金銭を得ることではなく名義変更なので、売買金額をあまり高くしないようにしたいと考えるかもしれません。
親戚同士ということで、気をつかってしまうこともあると思います。


しかし、不動産の売買金額が、その時価より著しく低いと思わぬ支払いが発生します。
それは、贈与税の課税です。
売買金額が時価より著しく低い場合、その差額が売主から買主に贈与されたものとみなされ、その分買主に贈与税が課せられてしまいます。


反対に、買主がその不動産を取得したときの「取得費+譲渡費用」より売買金額が高い場合、売主が利益(譲渡所得)を得たとみなされ、譲渡所得税が発生してしまいます。
(ただし、特別控除があります。)


このように、親戚同士で不動産売買をする場合は、思わぬ課税に注意が必要です。


*注意点2:親戚同士でも売買契約書を作成する
たとえ、よく知った間柄の親戚同士でも、売買契約書は必要です。
法律上、当人同士で合意していれば、契約書が無くても不動産売買は成立します。
名義変更(所有権移転登記)をするにも、売買契約書が無くても、その他の書類がそろっていれば問題ありません。


しかし、現実的には、親戚同士にも売買契約書が必要です。


「よくわかっている間柄だから売買契約書なんて不要」
「親戚同士なのにわざわざ契約書を締結するのは、気が引ける」
といった思いがあるかもしれません。


しかし、契約書は、自分だけでなく相手にも安心してもらうためのものなので、契約書の作成が相手への配慮だとさえ言えます。
また、売買契約の締結時に、第三者である司法書士などに間に入ってもらうと、言いにくいことが伝えやすくなり、売主・買主がお互いにトラブルを避けやすくなるメリットがありますよ。


後々トラブルが生じて、親戚同士の関係が崩れてしまわないように、売買契約書は必ず作成してください。


□まとめ
以上、名義変更のために親戚同士で不動産売買をするときの注意点をご紹介しました。
親戚同士だからと特別扱いするより、通常の不動産売買のように事を進めるほうが、結果的にいい関係を維持できそうですね。


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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.09.07更新

 

皆さんは、「相続した不動産を空き家にすることなく活用したい」というお考えをお持ちではありませんか?


相続した不動産を空き家にしてしまうのは、もったいないとお考えの方も多くいらっしゃるでしょう。
しかし、どのようにして相続した不動産を空き家にすることなく活用することができるのか分からないという方もいらっしゃると思います。


そこで今回は、相続した不動産をどのようにして活用していくことができるのかを解説していきます。


□どのようにして空き家を活用するのか
空き家をうまく活用するには、どのようなことで活用したいのかをご自身で考える必要があります。
しかし、その方法が分からないという方もいらっしゃるのではないでしょうか?


相続した不動産を活用する方法を、ここでは2つご紹介します。


*1.その空き家を「住む場所」に変える
相続した空き家を住む場所に変えようとお考えの方は、あまりいらっしゃらないかもしれません。
しかし、住んでしまうのが、最も単純で効果的な活用方法ではないでしょうか。
定住地としてはもちろん、別邸にすることも可能です。


建物というのは、空き家にして、人の手が届かなくなると、老朽化はどんどん進んでいくことになります。
相続した不動産を空き家にすることなく、ずっとそこに住み続けるとまではいかなくても、限られた時期だけでも住むことができないか一度考えてみると良いでしょう。


2.「賃貸」として活用する
相続した不動産を「住む場所」として考えてみたが、様々な理由で住むことはできないと判断した方におすすめしたい方法である、「賃貸」をご紹介します。


しかし、「相続した不動産は築年数が長く、住んでもらえそうにない」という方もいらっしゃるでしょう。
そのような理由で諦めてしまうのは、もったいないです。
というのは、リフォームをしてから貸し出すという賃貸経営会社もあるからです。


また、「賃貸する不動産の経営をうまくできるか心配だ」という方も、不動産会社で賃貸仲介だけでなく、物件の管理まで行ってもらえる会社もあるので、ご安心ください。


□最後に
今回は、相続した不動産をどのようにして活用していくことができるのかを解説していきました。
相続した不動産を空き家として放置しておくと、思わぬトラブルが起こる可能性も少なからずあります。
よって、上記のような方法を参考にし、自分に合った活用方法とはどのようなものなのか、ぜひお考えになってください。


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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.09.05更新

 

「相続した不動産を空き家にすると、もったいないから売却しようと考えている…」
「譲渡所得税という言葉を聞いたことがあるが何のことだか分からない…」
そんな思いをお持ちではないでしょうか?


近年では、空き家が増加しており、空き家トラブルは目をつぶれない状況になっています。
相続した不動産を空き家にするのはもったいないから売却したいけど、税金のことが気になるという方もいらっしゃるでしょう。


そこで今回は、相続した不動産を売却した際に課税される「譲渡所得税」について解説していきたいと思います。


□そもそも「譲渡所得」とは?
譲渡所得とは、土地や建物、株式などの資産を譲渡することで得られる所得のことをいいます。
今回の場合、相続した不動産(土地・建物)を売却した売却益が、譲渡所得にあたり、課税対象です。


では、このような「譲渡所得」はどのようにして求めることができるのでしょうか?
譲渡所得を求める計算式というものは、次のようになります。


収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=課税所得譲渡価額


1.「収入金額」
収入金額とは、相続した不動産(土地・建物)を売却した際に買い主から受け取る金額のことです。


2.「取得費」
取得費とは、売却した不動産(土地・建物)の購入代金や建築代金、購入手数料のほかにも設備費や改良費などが含まれたものになります。
ここで注意しておきたいことは、不動産を相続する際に課税される「相続税」が取得費に含まれる場合があるということです。
反対に減価償却費による所得控除の二重計上にならないよう、減価償却累計額が取得費から差し引かれることがあります。


3.「譲渡費用」
譲渡費用とは、不動産(土地・建物)を売るときに直接かかった費用のことを言います。
この譲渡費用には、売主側が負担した「印紙税」や「仲介手数料」が含まれます。
一方で、不動産の維持管理を目的とする「修繕費」や「固定資産税」といった費用は含まれません。


□「譲渡所得税」の求め方とは?
譲渡所得税の求め方は、長期所得(譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合)と短期所得(譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合)に分けられます。


・長期所得
譲渡所得税=課税譲渡所得価額×(所得税15%+住民税5%)


・短期所得
譲渡所得税=課税譲渡所得価額×(所得税30%+住民税9%)


(これに加えて、平成49年までは、復興特別所得税が課税されます。)


以上のような計算式になります。
ただし、相続した不動産(土地・建物)の場合、被相続人の所有期間も加味して所有期間を考えるので、多くの場合は長期所得になります。


□最後に
今回は、相続した不動産を売却した際に課税される「譲渡所得税」について解説していきました。
上記のようなことで「譲渡所得税」とは何なのかを完璧に理解することは難しいので、気になったという方は、専門家に相談してみると良いでしょう。


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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.09.03更新

 

皆さんの中にも、「権利証」という言葉を聞いても、何のことだかよく分からない方がいらっしゃるかもしれません。
また、この権利証をいつ使うのかがよく分からないという方もいらっしゃると思います。


そこで今回は、「不動産・土地の権利証とは何なのか」と「権利証は何に使われるのか」について解説していきます。


□不動産・土地の権利証とは?
権利証とは、不動産や土地の所有者の所有権を証明する一般的な書類です。
不動産を購入や贈与、相続した場合に、法務局で「登記済み」という赤いハンコが押されて取得者に返ってくるものです。
また、権利証のことを「登記済証」という場合もあります。


しかし、この権利証は平成17年に行われた法改正によって、「登記識別情報」という12桁の英数字で表されるパスワードで取り扱われるようになりました。
この登記識別情報は、登記のオンライン申請を可能にしただけでなく、従来の権利証同様、誰が不動産の所有者かを証明できます。


「権利証」と「登記識別情報」の大きな違いとしては、写しが使えるのか使えないのかになります。


前述したように「権利証」は、登記が完了した際に赤いハンコが押されて返ってくるものです。
その権利証をコピーして、次回の登記に使おうと思っていても、使用することはできません。


一方で、「登記識別情報」は、12桁のパスワードが合ってさえいれば、コピーやメモといった写しが使うことができるのです。
よって、写しが有効になる登記識別情報の保管には、細心の注意を払うようにしましょう。


□権利証は何に使われる?
権利証についてどのようなものか分かっていただけたところで、何に使われるのかを説明していきたいと思います。


権利証は、不動産を売却したり、贈与したり銀行の抵当権を設定したりする時などに提出する重要な書類になります。
この権利証を持っていることで、その不動産の持ち主は自分だということを証明することができます。
よって、手放すときにも、権利証を本人確認書類の一つとして提出する必要があるのです。


一方で、相続登記の場合の権利証は原則不要となります。
理由は、不動産の持ち主が本人であることを表す権利証は、本人が既に亡くなっているので、不要なのです。


□最後に
今回は、「不動産・土地の権利証とは何なのか」について解説していきました。
権利証がどのようなものか分からないという方は、是非上記のようなことを参考にしてみてください。


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2018.09.01更新

 

皆さんの中にも、不動産の個人売買をお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか?


「個人売買には何が必要なのか」という事前準備に関して気になっている方もいらっしゃると思います。
何事においても「事前準備」は重要なことですので、今回は不動産の個人売買には何が必要なのかについて解説していきたいと思います。


□不動産の個人売買何が必要?
前述したように、不動産の個人売買にも「事前準備」というものが重要になってきます。
不動産の個人売買には、トラブルが多いように思いますが、しっかりとした事前準備を行っていくことで、スムーズに行うことができるのです。


では、その事前準備にはどのようなものがあるのでしょうか?


*1.売買契約の内容を明確に決める
不動産の個人売買だけでなく、すべての契約に関していることですが、内容を明確に決めておくことは重要になります。

この際に、特に注意しておきたいのが、話した内容を「書面化」するということです。
やはり人間ということで、そのときに決めた内容をしっかりと覚えているということは難しいと思います。


また、親族や友人のような気の知れた間柄で売買契約を行う際には、どうしても安心感というものがあり、契約内容があいまいになってしまうということもあります。


契約で重要になってくることは、「対象不動産の特定」「売買代金」「支払い日」「引き渡し日」「瑕疵担保責任」などがあります。
これらの内容を明確にしておくことで、トラブルが起こった際にも、対応ができるでしょう。


よって、個人売買の売買契約の際には、お互いが納得できる内容にし、そして書面化を行うことが必要になるのです。


*2.売買契約で必要になるものを準備しておく
不動産の個人売買には、「登記」が必要になります。
それに伴い、登記申請に必要な書類の準備も用意しておかなければなりません。
不動産の売買には、税金が発生するので、どのような税金が課せられるのかも把握しておくと良いでしょう。


売買契約に必要なものとしては、「売買契約書」「実印」「印鑑証明書」「収入印紙」があります。
登記申請に必要になるもとしては、「登記済み権利証または登記識別情報」「買主の住所証明情報(住民票など)」「売主の印鑑証明書」「登記申請書」「収入印紙」があります。

上記のようなものを事前に準備しておくと、売買契約から登記までをスムーズに行うことができるでしょう。


□最後に
今回は、個人売買には何が必要なのかについて解説していきました。
不動産の個人売買をお考えの方は、ぜひ上記のようなことを参考にしてみてください。


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