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2018.10.31更新

売買によって不動産の所有者が変わる場合、名義変更を行う必要があります。
これは、親戚や兄弟が買主になる場合でも必要なことです。
名義変更を行う際、必要な書類を揃えるために、インターネットや書籍で勉強して、書類を作成することもできますが、法的な解釈や不動産の専門用語なども理解しなければなりません。そこまで加味した上で今の自分の状況にあった書類を作成することは非常に困難であると言えるでしょう。
そこで今回は、不動産を売買した時の名義変更の手続きについてご紹介します。

□親族間における不動産の売買

不動産業者を通さず、親族間で不動産の売買をする場合、仲介業務を依頼せずに所有権移転登記の手続きを行うことができます。
しかし、不動産は重要な財産となりますので、不動産登記の専門家である司法書士に依頼しておくと安心できるかと思います。
また、親族間の売買でたとえ1円で売買したとしても、法的には売買とみなされます。
ただし、あまりにも低い価格で不動産を譲り受けた際は、その不動産の時価と支払った額の差額分に贈与税がかかる場合があります。

□登記申請に必要な書類

所有権移転登記の手続きは司法書士に依頼した場合の一般的な必要書類をご紹介します。
以下の書類以外に、司法書士が作成した登記原因証明情報と委任状に署名押印が必要になります。
買主の場合

*住民票
*認印
*身分証明書

売主の場合

*当該不動産の登記済権利証、または登記識別情報
*印鑑証明書
*実印
*当該不動産の固定資産税評価証明書
*身分証明書

売主である所有者の「登記上の住所」と「住民登録上の住所」が違う場合、売買による所有権移転登記をする前提として、売主の住所変更登記が必要になる場合があります。

□所有権移転登記に伴う登録免許税とは

売買による所有権移転登記を申請する場合、必ず登録免許税を支払わなければなりません。
登録免許税は法務局へ申請する際に同時に支払わなければならず、登録免許税の納付がない場合は登記申請が却下されてしまい、登記することができません。
登録免許税の税率は、原則的に価額の2%ですが、土地については軽減措置により、平成31年3月31日までの間に登記を受ける場合、1.5%となっています。
価額は市町村役場で管理している固定資産課税台帳の価格がある場合はその価格です。
それがない場合は登記官が認定した価額になります。

以上、不動産を売買した時の名義変更の手続きについてご紹介しました。
司法書士への依頼をせずに、自力で所有権移転登記の申請をすることもできますが、かなりややこしく、トラブルが発生する原因の一つにもなりかねません。
何か不安がある場合やお困りの際は、ぜひ一度ごとう司法書士事務所までご連絡ください。

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.10.29更新

「相続した不動産を売却したいけれど、どうすれば良いかわからない。」
「不動産を売却する時に気をつけたほうが良いことはあるのか。」
このように相続した不動産を売却する際に不安に思っている方や悩んでいる方は多くいらっしゃるかと思います。
不動産を売却するという経験は、人生の中でなんども経験できることではないですよね。
不動産の売却には何千万円という大金が動くことになるため、失敗すると大きな損失になります。
そこで、今回は相続した不動産の売却についての注意点をご紹介します。

□相続登記をしておく

相続登記とは、不動産の登記名義を被相続人から相続人へ変更することです。
相続登記をするための期限はありません。
しかし、相続した不動産を売却する際には、売主から買主への名義が変更することになるため、名義が被相続人のままですと、売買契約自体ができないことが多く、慌てて相続登記をしなくてはなりません。
そうならないためにも、できるだけ早い段階から相続登記を済ませておきましょう。

□売却すると税金がかかる

不動産を売却して利益が出た場合は、その売却益に対して税金がかかります。
この税金のことを譲渡所得税と呼びます。
譲渡所得税を計算するためには、まず売却益を計算する必要があります。
売却した金額から、不動産の購入額と売却するのにかかった費用を差し引いた残りが売却益になります。
この売却益に税金の税率をかけて、譲渡所得税額を計算します。
さらに、相続した不動産を売却する際にも、相続税など税金の部分で大きな損をしてしまうことがあります。
一度税理士事務所などの専門家まで相談してみると良いでしょう。

□売買契約書の内容はきちんと確認しておく

売買契約書とは、売主と買主がどのような契約で売買するのか、という内容を書面で残したものです。
契約を一度結んでしまうと簡単に解約することはできません。
双方がトラブルなく納得して契約書を作成できるように、不動産会社に契約書を依頼したり、司法書士に依頼したりすると良いでしょう。
さらに、雨漏りやシロアリなど、不動産を売却して引き渡しが終わった後に欠陥が見つかった場合には、瑕疵担保責任が発生します。
この責任は売主の責任となってしまいますので、もし欠陥を見つけてしまった場合の対処法なども記載しておくと良いでしょう。

以上、相続した不動産の売却についての注意点をご紹介しました。
相続した不動産を売却するためには、一度相続登記などの相続関係の手続きを済ませてから売却を行うとスムーズにいくかもしれません。
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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.10.27更新

夫婦で協力して手に入れた不動産ですが、離婚して不動産をどうしようか悩んでいる方はいらっしゃいませんか?
離婚によって相手の手に渡ってしまった不動産は、所有権移転登記の手続きを行わなければいけません。
この登記は現在の所有者と譲り受ける者の共同申請により行います。
今回は、離婚して名義変更したい方へ、その手続きについてご紹介します。

□財産分与とは

財産分与とは、夫婦が婚姻中に取得した財産を離婚の際に分けることです。

□所有権移転登記に必要な書類とは

財産分与による所有権移転登記に必要な書類は、協議離婚の場合と裁判上の離婚の場合で異なります。

*協議離婚の場合

協議離婚の場合、財産分与をする者と財産分与を受ける者とで一緒に登記申請します。
この場合、登記申請は離婚届の提出後に行います。
離婚後に二人で会うことは少なくなるかもしれませんので、離婚前から準備は進めておくと良いでしょう。
財産分与をする者は、権利証、印鑑(実印)、印鑑証明書、固定資産評価証明書、離婚の記載のある戸籍謄本で、財産分与を受ける者は、住民票と印鑑(認印でも可能)を提出する必要があります。
これらの他に、登記原因証明情報、司法書士への委任状も提出しなければいけません。

*裁判上の離婚の場合

裁判上での離婚の場合、特別に財産分与を受ける者だけで登記申請をできるかもしれません。
単独での申請が可能であるのは、調停調書に特例の文章が記載されている場合のみです。
単独で登記申請する場合の必要な書類は、登記原因証明情報、司法書士への委任状、住民票、印鑑(認印でも可能)、固定資産評価証明書です。

□財産分与による所有権移転登記の注意点

*財産分与の日付

財産分与の協議が成立した日が財産分与の日付として登記されます。
離婚届の提出前に財産分与の協議が成立していた際には、離婚届を提出した日が財産分与の日になります。

*住宅ローンの債務者変更

財産分与される不動産に住宅ローンが残っている場合は、所有者が変わっても住宅ローンの債務者が同時に変更されることはありません。
もし債務者の変更をしたい場合は、借入先の承諾を得る必要があります。

以上、離婚後に名義変更したい方へその手続きについてご紹介しました。
どのようにして離婚するかによって、必要な書類や登記申請できる条件が変わってきます。
自分たちの離婚で所有権移転登記はできるのかどうか不安な方や、必要な書類が変わるのかわからない方は、一度司法書士事務所へ相談されてみてはいかがでしょうか。

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.10.25更新

「マンションを相続したけれど、どうやって相続登記すれば良いかわからない。」
「不動産を購入したけれど、名義変更はどうするの?」
このように不動産の名義変更について悩んでいる方は多くいらっしゃると思います。
不動産の名義変更にはたくさんの必要な書類や費用がかかり、大変複雑な手続きになります。
時間だけでなく労力もかかるため、面倒だと思っている方も多いのではないでしょうか。
今回は、マンションなどの不動産の名義変更の手続きについてご紹介します。

□名義変更の種類

不動産の名義変更には主に4つのケースがあります。

*遺産相続による不動産の名義変更
*生前贈与による不動産の名義変更
*財産分与による不動産の名義変更
*不動産売買による不動産の名義変更

□不動産の名義変更の主な流れ

*不動産の調査をする
名義変更する土地や建物の名義が本当に売主や被相続人なのかを調査します。
所有していた物件が土地と建物だけでなく、その前の道路も私有地である場合や近所との共有の物件である場合もありますので、しっかりと調査するようにしましょう。

*必要な書類を集める
中でも遺産相続による名義変更には戸籍謄本が必要です。
戸籍は本籍地の役所でしか取得することができません。
相続登記の場合、被相続人の戸籍がどこにあるのか調べる必要もあります。
転籍している場合は戸籍が全国に散らばっている場合がありますので、十分に時間を確保して調べることができるようにしておきましょう。
そのほかの名義変更はケースによって必要な書類が変わってきます。
かなり多くの書類を集める必要があるので、入念に注意しながら用意するようにしましょう。

*移転登記申請をする
法務局で登記申請をします。
登記申請書だけでなく、たくさんの必要な書類があります。

□不動産の名義変更にかかる費用とは

名義変更にかかる費用には、税金と登記事項証明書の取得にかかる費用が含まれます。
相続した不動産の登記を名義変更するには登録免許税という税金がかかります。
相続が原因で登記の名義変更する場合は、不動産の固定資産税評価額が課税標準となりその0.4%が登録免許税として課されます。

以上、マンションなどの不動産の名義変更の手続きについてご紹介しました。
個人だけで名義変更するにはかなりややこしく、時間もかかってしまいます。
必要な書類もたくさんありますので、ミスなくスムーズに申請したいですよね。
どうしても不安な方やすぐにでも名義変更をしたい方は、ぜひ一度司法書士事務所まで相談することをお勧めします。
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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.10.23更新

権利証とは、不動産を購入した時に渡される、不動産の名義が証明された書類のことです。 権利証は無くしてしまったら、再発行することはできません。
登記申請をする際には権利証を提示しなければいけませんが、権利証がなくても様々な手続きを済ませることで申請することは可能です。
そこで今回は、権利証が紛失してしまった時の対処法をご紹介します。

□権利証を無くしてしまった場合

所有権移転登記の申請をする際には、法務局へ権利証を提出することが必要になります。
そのため、本人確認書類である権利証がないと、本人であるかどうかが不明であるため、登記申請を受け付けてくれないのです。
もしも無くしてしまった場合には以下3つのうちのいずれかの手続きが必要です。

*登記官による事前通知

権利証を提出できない場合は、登記申請された後、登記官が現在不動産の名義をもっている人へ、登記申請されるという内容の事前通知を行わなければならないと法で定められています。
この書類を受け取ったら、登記の内容が真実であることを記載して、2週間以内に返送することで本人の確認をします。

*司法書士による本人確認情報の提供

登記申請が司法書士によって行われる場合は、司法書士等の資格者が本人と面談し、運転免許証やパスポート等の身分証明書で本人確認します。
本人であることが確認できれば本人確認情報の書類を作成します。
この書類を、登記申請する時に登記所に一緒に提出します。

*公証人による登記義務者であることの認証の提供

本人確認情報は司法書士等の資格者だけでなく、公証人も書類を作ることができます。
公証人役場で本人確認の証明書類を作成してもらい、登記申請する時に公証人の認証した文書を登記所に一緒に提出します。
公証人役場へ行く際には、司法書士に対する登記申請代理の委任状等を作成して持参します。
さらに、公証人の認証を得るためには、運転免許証やパスポート等の本人確認書類を用意しなければなりません。
公証人の手数料は確認手数料だけで済ませることができます。


以上、権利証が紛失してしまった時の対処法をご紹介しました。
権利証は、不動産を所有しているという本人確認の証でもありますので、盗まれたり紛失してしまったりしないように、厳重に保存しておくようにしましょう。
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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.10.21更新

「相続した不動産の相続登記って何をすればいいの?」
「初めて相続登記をするけれど、気をつけたほうが良いことって何?」
このように、相続登記について不安な方や悩んでいる方はいらっしゃいませんか?
人生において相続はそう何度も経験するものではありません。
中でも不動産の相続登記については気をつけるべき点が多く、どのようにすれば良いかわかりませんよね。
そこで今回は、相続登記について注意すべき点についてご紹介します。

□相続登記とは

相続登記とは、被相続人が所有していた土地や不動産の名義を相続人へ変更する手続きのことです。
相続登記をしなければいけない期限というものはありません。
しかし、相続登記をせずにそのままにしてしまうと、権利関係が複雑になってしまったり、登記に必要な書類が揃わなくなってしまったりと、様々な不都合が生じてしまう場合があります。
さらに、不動産の名義が被相続人のままであると、不動産の売却もすることができません。
そのため、相続登記はできる限り早めに手続きすることをお勧めしています。

□相続登記に必要な書類には期限がある

相続登記をしなければいけない期限というものはありませんが、相続登記に必要な書類には期限があります。
相続登記に必要になってくる主な書類は戸籍と住民票です。

*戸籍と住民票の保有期間

・除籍 除籍となった年度の翌年から150年間です。
・改製原戸籍 改製のあった年度の翌年から150年間です。
・住民票の除票 除票となった年度の翌年から5年間です。
・戸籍の附票の除票 改製または除籍となった年度の翌年から除票となってから5年間です。

□相続登記をするのに費用がかかる

まず、相続した不動産を調査するための費用や、登記の申請に必要な書類を集めるための費用がかかります。
さらに、相続登記を法務局に申請する際には、登録免許税もかかります。 中でも登録免許税は、不動産の評価額によって変わってきますので、きちんと計算をして予算を立ててから相続登記をするようにしましょう。

以上、相続登記について注意すべき点についてご紹介しました。
相続登記をするためには、必要な書類がたくさんありますし、費用もかかってきます。
時間と労力もかかりますので、なかなかご自分や家族の方の力だけで相続登記をするのは難しいと感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
相続登記について相談がある方やお悩みの方は、ぜひ一度お近くの司法書士事務所へ相談されてみてはいかがでしょうか。
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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.10.19更新

相続した不動産を売却するときに、「譲渡所得税」という税金がかかってしまうことをご存知でしょうか。
できれば相続した不動産を高く売りたいですし、譲渡所得税も節約したいですよね。
この税金を大幅に節約するためには、不動産の相続人の誰に名義を変更するかが重要になってきます。
そこで今回は、相続した不動産を売却するときにかかる譲渡所得税を控除するための条件をご紹介します。

□譲渡所得税とは


譲渡所得税とは、不動産を売却することで得られる利益に対して課される所得税のことです。
具体的には売却したときに課税譲渡所得金額が発生した場合に課されます。
譲渡所得税は、不動産の売却代金から不動産を購入したときの代金や費用、売却するときにかかった費用を差し引いた金額に課税されます。
実際の取得費の金額が譲渡価額の5%に満たない場合は、譲渡価額の5%相当額を取得費として計算することができます。

□3000万円の特別控除が受けられるかもしれない二つの特例とは


*マイホーム売却の特例

被相続人と同居していた家族が、自宅を相続した後に売却する場合は、居住用財産の特例が適用されて、最高3000万円の特別控除を受けることができます。
このとき重要になるポイントは、家族が相続し、名義変更することです。

*相続した空き家売却の特例
被相続人が居住していた実家を売却する場合、3000万円の特別控除を受けるには3つの条件があり、これらを満たすと被相続人居住用家屋としてみなされ、特別控除の対象になります。

1. 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
2.区分所有建物登記がされている建物でないこと。
3.相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

以上の3つの条件を満たしつつ、特別控除の適用のための要件を満たすことができれば売却の際に3000万円の特別控除を受けることができます。
適用のための要件には、

1.売った人がその不動産を取得したこと
2.指定された要件を満たした上での売却を行ったこと
3.相続が開始された日から数えて3年目の12月31日までに売却すること
4.売却代金が1億円以下であること
5.売った土地や建物に対して他の特別控除を受けていないこと
6.同一の被相続人から相続又は遺贈で取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。
7.特別な関係にある人に対して売却していないこと が挙げられます。

以上、相続した不動産を売却するときにかかる譲渡所得税を控除するための条件をご紹介しました。
特別控除を受けるためには様々な条件がありますが、複雑で難しいですよね。
「もしかしたら特別控除を受けられるかもしれない」と思われた方がいらっしゃいましたら、一度ご検討されてみてはいかがでしょうか。
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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.10.17更新

「相続した不動産が空き家のままでもったいないから、有効活用したい。」 このように、相続した不動産について困っている方はいらっしゃいませんか?
現在住んでいる土地からあまりにも遠い場所にある不動産を相続して引っ越せない場合や、
仕事が忙しくて相続した不動産を売却する時間がない場合など、不動産をそのままにしてしまっている方は多いかと思います。
しかし、空き家はそのまま放置してしまうことによって様々な問題を引き起こしてしまいます。
できることならば、せっかく相続した不動産を有効活用したいですよね。
そこで今回は、空き家になってしまった不動産の活用方法についてご紹介します。


□なぜ空き家は問題なのか


超高齢化が進んでいる日本において、近年大きな問題として話題になっているのが「空き家」です。
現在では、全国の空き家は820万戸に及び、住宅総数の13.5%を占めています。
どんどんと増加している空き家ですが、放置されることによってその家の所有者だけでなく、近隣の方々にも迷惑をかけることになってしまうのです。
例えば、放置されると倒壊する危険性が発生するほか、周囲に悪臭を放ったり、ホームレスなどが住み着いてしまったり、ゴミが不法投棄されやすくなってしまいます。

□空き家を活用する方法とは 

 

周囲に迷惑をかけるような状態になってしまう前に、何らかの方法で空き家を活用したいですよね。
空き家を活用する方法には2つあります。


*綺麗な状態を維持する
長年住んできた実家をなかなか手放すことができない方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。
現在は相続した不動産の空き家に住むことはできなくても、いつかは住むことになるかもしれません。
未来への投資だと思って維持管理をしてみてはいかがでしょうか。


*賃貸にする
賃貸として誰かに住んでもらうのも一つの方法です。
古くなってしまった不動産でもリノベーションをすれば、見違えるように綺麗になります。
自分で賃貸経営をするのは難しい、と悩んでいる方も、不動産会社の中には賃貸仲介だけでなく、物件の管理まで請け負ってくれる会社があるので、一度相談されてみてはいかがでしょうか。


以上、空き家になってしまった不動産の活用方法についてご紹介しました。
空き家を活用するには少し手間がかかってしまいますが、空き家をそのままにしておくことは周囲の方の迷惑にもなってしまうので、あまりよくありません。
ご自分に合った活用方法で資産として有効に活用されてみてはいかがでしょうか。
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