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2018.12.09更新

「不動産を相続したものの、仕事やプライベートで忙しくてなかなか手続きができない。もし期限があったらどうしよう」と不安をお抱えになっている方はいらっしゃらないでしょうか。
実は、不動産登記などの不動産の相続に必要な手続きには期限がありません。
しかし、不動産以外の遺産相続の中には、期限が設けられている手続きがあります。
今回の記事では、そういった悩みをお持ちの方々へ向けて、不動産を含む遺産の相続を行った場合の手続きにの期限について解説します。

□不動産を含む遺産相続の際の手続きの期限
期限があるのは、相続放棄・限定承認、被相続人の確定申告(準確定申告)、遺留分の請求、相続税申告の4つの手続きです。

*相続放棄・限定承認(相続することを知ってから3か月)
相続放棄とは、一切の遺産の相続を断ることです。
実は借金も相続の対象になることをご存知でしょうか。
借金を背負いたくない場合には、全ての財産を放棄することでその責任を免れることができます。
一方で限定承認とは、一部のプラスの遺産を相続すると同時に、そのプラスの範囲内の負債を相続することです。
どちらも遺産の中に借金を含む負債がある際に有効です。
これらは「自分のために相続があったことを知ってから3か月以内」に行わなければなりません。

*準確定申告(被相続人が死亡してから4か月)
被相続人が確定申告をしなければならない、義務を負っていた時に相続人が代わって行う確定申告のことを準確定申告と言います。
この手続きの期間は、被相続人の死亡後4か月と決められています。
準確定申告を行わなかった場合、税金が高額になる上に差し押さえを受ける可能性もあります。
必ず準確定申告は期間内に行いましょう。

*遺留分・遺留分減殺請求(被相続人の死亡後10年・相続開始時に減殺すべき遺贈があったことを知ってから1年)
遺留分は法定相続人に認められる最低限の取得分のことです。
遺言に指定されていなくても、被相続人と近しい関係にあった相続人には、遺留分が認められる制度です。
この請求を行うことを遺留分減殺請求と言います。
手続きの期限を過ぎてしまうと、請求が認められなくなります。

*相続税の申告(相続開始後10か月)
遺産の総額が「3000万円+法定相続人×600万円」の「相続税の基礎控除」を超える場合に相続税が発生します。
特に不動産の場合、遺産が現金ではないので、すぐに支払うことができない可能性もあるので注意しましょう。
期限以内に行わなかった場合、相続税が加算されていきます。

□まとめ
今回は、不動産を含む遺産の相続を行った場合の手続きと、その期限について解説しました。
不動産登記には期限がありませんが、後回しにしておくと相続人同士でのトラブルに発展してしまうかもしれません。
遺産相続の手続きは速やかに行うことを強くおすすめいたします。

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.12.07更新

「相続した空き家を売却したいけど、その時にどんな税金がかかってくるのかな」
このような疑問をお持ちの方はいらっしゃらないでしょうか。
不動産を相続する際、遠方にあるために活用の仕方がわからず、売却してしまった方が得をするとお考えになることがあります。
しかし、実は得ばかりではありません。
相続した不動産を売却する際には、時にはかなりの額を税金として払う場合があります。
今回の記事では、相続不動産を売却する際の税金についてご説明します。
少しでも参考になれば幸いです。

□相続した不動産の売却時にかかる税金:譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産を売却した際に利益が出た場合に支払わなければならない税のことです。
この譲渡所得税は、不動産の所有期間によって変わります。
所有期間が1月1日の時点で5年以下の場合は短期譲渡所得税、所有期間が1月1日の時点で5年を超える場合は長期譲渡所得税と呼ばれます。

以下が具体的な計算方法です。

*短期譲渡所得税の場合
売却価格-(取得費用+譲渡費用)×(所得税率30%+住民税9%)

*長期譲渡所得税の場合
売却価格-(取得費用+譲渡費用)×(所得税率15%+住民税5%)

この時、取得費と譲渡費を足したものが売却価格を上回った場合には、譲渡所得税を支払う必要はありません。

□譲渡所得税以外の税金
譲渡所得税以外の税金としては、印紙税が挙げられます。
印紙は不動産の売買契約書に貼ることが義務付けられているもので、印紙税は印紙を買う際に払う税金です。
印紙税は契約金額によって変動します。
契約金額が高ければ高いほど、印紙の値段も高くなります。

□譲渡所得税の控除
譲渡所得税は、ある一定の要件を満たす場合、控除を受けることができます。
その例を一部紹介します。

・公共事業のために土地建物を売却した場合(控除額5000万円)
・特定土地近く整理事業のために売却した場合(控除額2000万円)
・特定住宅造成の事業のために売却した場合(控除額1500万円)

以上が、譲渡所得税の特別控除と控除額についてです。
ご紹介した控除以外にも、様々な控除が設けられています。
ご自身に当てはまる特別控除があるかもしれないので、よくお調べください。

□まとめ
今回は、相続した不動産を売却する際にかかってくる税金についてご説明しました。
ご紹介した内容以外にも、登記の際にかかる登録免許税や、相続の際に相続税がかかる場合もあります。
相続税に関しても控除される例があるので、事前によく調べておくといいのではないでしょうか。
税金を払いそびれてしまうと、本来よりも多い金額を払うことになるかもしれません。
きちんと事前に把握しておくことをおすすめします。

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.12.05更新

「不動産の名義変更を保留しているけど、何かトラブルが起こったらどうしよう?」
このような疑問をお持ちの方はいらっしゃらないでしょうか。
不動産の名義変更のことを、所有権移転登記と言います。
不動産に関する手続きは、なんだかややこしそうで、専門的な知識をお持ちでない方にとってはあまり気乗りがしない手続きかもしれません。
そのため「所有権移転登記を先延ばしにしてしまっている」という方もいらっしゃるのではないでしょうか。
所有権移転登記を保留することによって、何かトラブルが起きるのではないかと不安に思っている方もいらっしゃると思います。
そこでこの記事では、不動産の所有権移転登記を行わないことにより、どのようなトラブルが起こり得るのかについてご説明します。

□所有権移転登記を行わないことによるトラブル
「不動産登記は必ず行わなければならない」と、登記を義務だと思われる方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、義務付けられているのは表示登記のみで、権利の登記に関しては任意の手続きであることをご存知でしょうか。
したがって、所有権移転登記も任意となり、必ずしなければいけないものではありません。
しかし、これを行わないことで思いもよらないトラブルが起きてしまう可能性があります。
そうしたトラブルを防ぐためにも、起こり得るトラブルの内容をご紹介します。

*権利を主張できない
所有権移転登記を行っていない場合の大きな問題点は、所有権を主張できないことです。
そのため、様々なトラブルが考えられます。
例えば、売主が自分以外にも不動産を販売して、二重売買が起こっていた場合にトラブルになってしまいます。
もしもう1人の買主が先に登記を行っていたら、所有を主張できるのは先に登記した方です。
そのため、いくら先に売買契約を済ませていたとしても、土地の所有権を主張できない事態に陥ってしまいます。
また、相続の際に遺言がなく、遺産分割協議で決定した場合にも起こり得るトラブルがあります。
例えば、不動産を共有して相続したとします。
この場合に所有権移転登記を行わないと、後から突然他の共有者との意見の不一致が起こったり、共有者が増えてしまい意見がまとまらなくなる事態が起こり得ます。
こうなってしまうと、所有権移転登記がスムーズに行えなくなってしまうかもしれません。
他には、金融機関から不動産を担保にして、お金を借りることができない問題もあります。
したがって、所有権移転登記に期限はないものの、できる限り早急に行うことをおすすめいたします。

□まとめ
今回は、所有権移転登記を行わず保留にしていた際に考えられるトラブルについてご紹介しましたが、参考になることができましたか?
所有権移転登記は、義務ではなく任意の手続きです。
そのため、「いつでもいいや」と保留にしている方もいらっしゃると思います。
しかし、登記がないと権利を主張できないので、様々なトラブルに巻き込まれる可能性があります。
トラブルを避けるためにも、所有権移転登記を保留にされている方は、できるだけ早く登記を行うことをおすすめいたします。

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.12.03更新

「不動産会社を介さずに土地や建物を売買したい」
「個人で不動産を売買したいけど、注意点がわからない」
このような悩みを抱えている方はいらっしゃいませんか?
不動産会社を介さない不動産の個人間売買は、仲介手数料を安く抑えることができる分、問題が起きてしまうことがあります。
そのため、十分に注意点を抑えた上で進める必要があります。
今回の記事では、不動産の個人間売買をお考えの方に向けて、個人間売買の際に気を付けたい注意点について解説します。

□不動産の個人間売買の注意点
個人間売買の際の注意点について、売買の手順に沿って解説します。

*登記謄本の取得
最初に登記謄本の取得を行い、不動産に関する権利関係の確認をしましょう。
登記謄本の取得は、最寄りの法務局で行うことができます。
事前に不動産の地番・家屋番号を調べてから法務局へ赴くことをおすすめします。
これらは住所とは違いますので、登記権利証や固定資産税の納税通知書に記載されている番号をきちんとメモしておくとよりいいのではないでしょうか。

*現地確認をする
取引する不動産が建物であっても土地であっても、設計図面や建物図面等を参考に現地確認を行います。
その際には所有者同伴で行い、必ず疑問に思ったことは質問するようにしましょう。
ここで疑問を解消しておくと、後々のトラブルに繋がる原因を事前に避けられるかもしれません。

*交渉する
物件調査の末に購入する物件が決まったら、売買価格や引き渡しの条件について話し合いましょう。

*売買契約書を作成
売買契約書は、売主と買主の双方で契約内容を確認しながら作成していきましょう。
この確認は現地確認同様、後々のトラブルを防ぐためにはとても重要な書類です。
契約書の隅まで確認し、お互いの認識をすり合わせましょう。

*売買契約の締結
売買契約をお互い再確認して納得したら、契約書に署名押印をして売買契約を締結しましょう。
買主がローンを利用する場合は、ローンの申し込みもしましょう。

*決済・不動産の引き渡し
ローンの利用がない場合は基本的に売買契約と同日に、ローンの利用がある場合にはローンの準備が整ったら、決済及び不動産の引き渡しを行いましょう。
また、書類に不備があると登記申請ができない場合があります。
そのため、書類はしっかりと確認しておくことを強くおすすめします。

□まとめ
今回は、個人間売買の際に気を付けたい注意点について解説しました。
冒頭でも述べましたように、個人間売買ではトラブルが起きてしまう場合があります。
事前にトラブルを防ぐためには、きちんと契約内容を確認してトラブルの原因を潰しておくことが大切です。
仮にトラブルになり解決が難しくなった場合は、専門的な知識を持つ人に助けを求めるのもひとつの手です。
今回ご紹介した内容が、少しでも個人間で売買を行う際の助けになれば幸いです。

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.12.01更新

「不動産を相続したけど、どのように活用していくのが良いだろう…」
このようなことでお困りの方はいらっしゃらないでしょうか。
「不動産をせっかく相続したものの、どのように活用していけば良いのかわからない」という方は少なくありません。
せっかく相続した不動産を空き家として放置しておくのも勿体ないですよね。
今回の記事では、不動産の活用方法でお困りの方へ向けて、名古屋の司法書士事務所が不動産の活用方法についてご説明します。

□不動産の活用方法

*建物を建てて貸す
利用していない土地がある場合、土地をうまく活用する方法として賃貸物件を建てることをおすすめいたします。
賃貸物件を建てることで毎月家賃収入が入ってくるため、非常にメリットが大きいです。
もし物件の管理が煩わしければ、管理会社に任せることができます。
また、既に建物がある場合には、賃貸として貸し出すのも良いかと思います。
建物が古くなっていれば、リノベーションすることで建物を生まれ変わらせることができます。
一から建物を建てるより、初期投資を少額に抑えることができます。

*土地を貸す
建物を建てる方法は長期的な収入が見込めますが、初期投資が大きい分リスクを伴います。
それに比べると、駐車場やコインパーキング、店舗に土地を貸す方法は少額の初期投資で始めることができ、リスクをより抑えることができます。
立地が良くなかったり、景気があまりいい時期ではないと土地を利用する人が現れにくいかもしれないので、収入に保証は見込めないかと思います。

*トランクルーム経営
トランクルーム経営とは、トランクルーム業者と共同で一般の利用者にスペースを貸し出す方式の土地活用です。
駐車場経営にも言えることですが、トランクルーム経営を行う場合は、水道・ガスの工事の必要が無いので、マンションの賃貸経営と比べると、初期投資が非常に少額で済む利点があります。
しかし、コンテナは継続的に使用することで建築物としてみなされるため、固定資産税が発生します。
また、土地を住宅用地として活用する場合は税制優遇措置を受けられますが、トランクルーム経営におけるコンテナでは受けられません。

□まとめ
今回は、不動産を相続した際の活用方法についてご説明しました。
少しでも活用できそうな情報をお伝えできたなら幸いです。
不動産を相続した際、そのままにしておくと維持費や税金で損をする可能性があります。
それを防ぐためにもしっかりと相続した不動産の活用を行うことをおすすめします。
もしかすると、生活を安定させることができるほどの収入を得ることができるかもしれません。
不動産を相続した際には、是非活用してみてはいかがでしょうか。

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投稿者: ごとう司法書士事務所