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2018.11.12更新

今お持ちである不動産を売却する際には「権利証」が必要です。
権利証は所有権を他の人へ移したりするときなどに使用されたり本人確認をする際に必要なため、かなり重要な書類の一つです。
しかし中には、「権利証っていつ発行されるものなの?」「権利証ってなに?」と権利証やその書類の重要性についてよく分からない方も多くいらっしゃるかと思います。
そこで今回は、権利証についてお伝えします。

□権利証とは

権利証とは、不動産登記をして所有権を取得したことを証明するための書類のことです。
平成18年まで法務局が「登記済権利証」として発行していました。
この登記済権利証は、不動産の名義変更を申請する際や、住宅ローンの借り換えをする場合に新たに不動産に抵当権を設定する際には、法務局へ提出しなければいけません。
登記済権利証は、法務局では不動産所有者である本人確認を行うために必要な書類として位置付けており、大変重要な書類の一つになっています。
平成18年以降は、「登記識別情報」が発行されるようになりました。
名前は変わりましたが、この書類の役割は、登記済権利証と変わりません。

□権利証を無くしてしまった場合

登記済権利証や登記識別情報は再発行することができません。
もしも無くしてしまった場合には以下3つのうちのいずれかの手続きが必要です。

*登記官による事前通知
本人確認の必要な不動産所有者へ、登記申請を本当にして良いのかという意思確認の書面が登記官から送られてきます。
この書類を受け取ったら、登記申請の内容が本当であり登記を実行して良いことを記載して、2週間以内に返送することで、本人の確認をします。

*司法書士による本人確認情報の提供
司法書士が本人と面談して確認したら、本人確認情報を作成して登記申請時に提出します。

*公証人による登記義務者であることの認証の提供
公証人が本人と面談して確認したら、本人確認情報を作成して登記申請時に提出します。

□権利証が盗まれてしまった場合

権利証が盗まれてしまったり紛失してしまったりした場合は、権利証の効力を失効させる手続きをすることができます。
この手続きを行いたい場合は、法務局や司法書士事務所まで相談しましょう。
今回は、権利証の概要や重要性についてお話ししました。
権利証は、不動産を所有しているという本人確認の証でもありますので、盗まれたり紛失しまったりしないように、厳重に保存しておくようにしましょう。

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.11.10更新

「相続した不動産を有効活用したい。」 このように、相続した不動産や土地について困っている方はいらっしゃいませんか?
現在住んでいる土地からあまりにも遠い場所にある土地を相続してお手入れができない場合や、仕事が忙しくて相続した不動産を売却する時間がない場合など、不動産をそのままにしてしまっている方は多いかと思います。
空き家にしてしまうと異臭などによって周囲の方々にも迷惑をかけてしまいます。
できることなら、せっかく相続した不動産を有効活用したいですよね。
そこで、今回は相続した不動産や土地の活用方法についてご紹介します。

□相続した不動産を活用する方法とは

相続した土地や一軒家、マンションなどの不動産をうまく活用する方法についてご紹介します。

*売却する
上述した通り、不動産の管理には手間がかかりますから、いっそ不動産を売却してしまい、現金化することも選択肢の一つです。
ただし、不動産を複数の相続人で共有している場合は、売却の際に全相続人の承諾が必要となるので注意しておきましょう。

*トランクルーム経営を行う
コンテナを土地に設置し、収納施設として一般の利用者向けに貸し出しを行う方法です。
トランクルーム業者に経営を任せて土地の所有者は賃料のみを得る方式や、自分でコンテナを設置して一部の業務をトランクルーム業者に任せる方式があります。

*駐車場経営をする
土地を相続した方は、その土地に新たな家を建てることになると費用がかかってしまいますよね。
駐車場経営ですと、新たに建物を建てる必要はなく、簡単に始めることができます。
しかし、車の多い商業地や住宅地の近くでないと、駐車場を利用してくれる人はいません。
土地の周辺を調査してから駐車場経営を行うか考えるようにしましょう。

*太陽光発電を建設する
太陽光設備を土地に設置し、電力を売却して収入源を得ることもできます。
決まった価格での買取が行われるため、収入の安定を測ることができます。
太陽光設備の初期投資には少しコストがかかりますが、電力を売却し続けることによって元を取ることができます。

以上、相続した不動産や土地の活用方法についてご紹介しました。
相続した不動産をそのままにして空き家にしてしまうと、腐敗が進むだけでなく、雑草が生えたり、倒壊による損害賠償の危険が発生したりするなど、思いもよらぬトラブルが発生する原因にもなります。
相続した不動産を空き家にせず有効活用して収入を得ることができれば、そういったリスクを回避して収入を得ることにもつながるため一石二鳥といえるのではないでしょうか。
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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.11.08更新

「不動産を個人間で売買したいけれど、名義変更の仕方がよくわからない。」
「不動産を個人間で売買したから不動産業者を介していないけれど、名義変更は不安だから誰かに依頼したい。」
このように、名義変更について悩んでいる方はいらっしゃいませんか?
不動産は大変重要な財産ですので、失敗なくスムーズに売買取引を終わらせるためにも、名義変更を不動産の専門家に依頼したいという方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産を個人売買した時の名義変更についてお話しします。

□名義変更の種類

実は不動産の名義変更には様々な種類があります。
名義変更をする理由によって手続きする方法も変わってくるのです。

*土地や建物を売買した時は売買の所有権移転
*土地や建物を生前贈与した時は贈与の所有権移転
*離婚の際に財産分与で土地や建物を受け取った時は財産分与の所有権移転
*土地や建物を所有する人が亡くなった時は相続の所有権移転
*住所を移転したり氏名が変わったりした時は所有権登記名義人表示変更

他にもより多くの種類があります。
名義変更の手続きをする時は、名義変更が必要になっている理由をよく検討して、その理由にあった手続きをしなければ二度手間になってしまうこともあります。

□名義変更の手続きの準備はお早めに

名義変更を完了させておかないと、その土地や建物の所有者が曖昧になり、時間が経つに従ってトラブルが起きやすくなってしまいます。
買主が売買の名義変更を済ませないまま亡くなってしまい、相続財産として相続の名義変更をする場合などといったケースもありますので、十分注意して早いうちから名義変更を済ませておくと良いでしょう。
さらに、買主が代金を支払った後、所有権移転登記に必要な書類を売主から受け取ったが書類に不備がある場合、登記申請を行うことができません。
売主が書類提供に協力せず、書類を準備してくれないということもありますので、決済が行われる前から名義変更の準備は進めておくことをおすすめします。
お金を払ったにも関わらず、不動産の名義は売主のままなどという自体が起こる可能性もあります。

以上、不動産を個人売買した時の名義変更についてお話ししました。
不動産の引き渡しの後、名義変更をし終わって初めて不動産売買の取引は完結します。
契約書の作成や名義変更の書類集めが不安な方はぜひ一度司法書士事務所へ相談されると良いでしょう。
ごとう司法書士事務所では、無料相談を承っております。

詳しい「個人間での不動産売買後の名義変更手続き」はこちら

投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.11.06更新

名古屋市にお住まいの方で、マンションを相続された方はいらっしゃいませんか?
被相続人が土地や建物などの不動産を遺産として残していた場合、相続登記をしなければいけません。
しかし不動産の相続は人生ではそう何度も経験することではありません。
相続登記では何をするのか、どんな書類を揃える必要があるのか、などと不安ですよね。
そこで今回は相続登記の注意点についてご紹介します。

□そもそも相続登記とは

相続登記とは法務局に不動産の名義変更を申請する手続きのことです。
登記申請書を作成し、添付資料と一緒に法務局の窓口に提出します。
相続した不動産は、遺産分割協議によって不動産の相続人を決められます。
相続登記は遺産分割協議が終わった後に行います。
遺産分割協議が終わる前でも、法律で定められた割合(=法定相続分)で相続登記をすることはできます。
しかしもし別の人が遺産相続をすることになった場合、後日に登記し直さなければなりません。

□必要な書類を揃えるために

添付資料の中には、相続人全員の印鑑証明書が必要となります。
遠方に住んでいる親族の方がいらっしゃる場合は、早いうちから資料を作成しておくと良いでしょう。
さらに、被相続人の住民票または戸籍の附票も必要となります。
亡くなった方の住民票の保存期間は5年と定められています。
また、戸籍が除籍や原戸籍になっている場合でも附票の保存期間は5年と定められています。
5年以上経ってから相続登記をする場合、亡くなった人の最後の住所が登記簿上の住所と同じであることを証明する書類を入手できないので注意しましょう。

□必ず相続登記をしないといけないわけではない

相続登記は必ずしもする必要のあることではありません。
しかし、相続登記をしていなければ不動産を売却することができず、他の相続人に勝手に不動産を処分されてしまうこともあります。
また、時間が経過してから相続登記を行う場合は、当時より相続人数が増えてしまい、相続人全員の意思統一が難しくなり、相続登記ができなくなってしまうことがあります。
資料を集めたりすることが面倒だと思われる方もいらっしゃるかと思いますが、相続登記は早いうちからしておくことをおすすめします。

以上、相続登記の注意点についてご紹介しました。 できることならば一度でスムーズに相続登記を終わらせたいですよね。
相続登記に関して何かお困りの際は、ごとう司法書士事務所までご相談ください。

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.11.04更新

一戸建ての家を友人に売却することが決まっているけれど、不動産会社や専門家の仲介を依頼すると手数料がかかってしまうため、個人間売買で済ませたいと考えている方はいらっしゃいませんか。
一般的に個人間で売買を行う場合、自己責任で契約を進めていく必要があります。
お互い納得のいく形で契約を締結するためには、かなりの時間が必要になりますし、トラブルが発生する可能性もあります。
不動産の売買では、不動産の知識だけでなく、法律や登記、税金など様々な情報に基づいて契約書を作成します。
そこで今回は一戸建ての家を売却する時の契約書作成における注意点をご紹介します。

□契約書の内容がなぜ重要であるのか

皆さんは契約書を作成する時、情報収集のためにまずはインターネットを使われる方が多いのではないでしょうか。
しかしインターネット上の情報は、情報元と情報鮮度の点で問題があることが多く、さらに一般的な内容が多いので、そのまま鵜呑みにして契約書を作成してしまうとかなり危険です。
不動産売買で何か問題が起きた時の拠り所になるのが契約書の内容です。
もしもの時のために一つ一つ吟味して契約書の内容を決めていくことをおすすめします。

□契約書に書いておく方が良い最低限の項目とは

*不動産の引き渡しの時期について
個人取引の場合は、売買契約、代金決済、不動産の引き渡し、所有権の移転登記は全て同日にしておくとスムーズに引き渡すことができるでしょう。

*銀行等の融資を予定している場合の特約
買主が購入資金で融資の利用を予定している場合、万が一融資の審査が通らなかった場合のことを考慮しておきましょう。
銀行等の融資がある場合は、不動産の引き渡しの際に司法書士の同席が金融機関から必ず求められます。
融資がない場合は司法書士の同席は必須ではありませんが、登記の依頼や決済の現場に同席させておくと、のちにトラブルが起きた時でもすぐに対応することができます。

*公租公課の負担について
固定資産税等は年度の途中で引き渡しをする場合、どの時点から日割り計算するのかを決めておきましょう。

*瑕疵担保責任について
念入りに物件調査をしても、外見ではわからないような瑕疵が出てくる場合があります。
引き渡しを受けた後に瑕疵が見つかった場合、その補償や修理はいつまで売主が責任を持つのかを決めておきましょう。

以上、一戸建ての家を売却する時の契約書作成における注意点をご紹介しました。
契約書を作成するときは、もしもの場合を考えて念入りに作成するようにしましょう。

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.11.02更新

「自分が今持っているマンションに、もう買い手が見つかっている。」
「マンションを個人間で売買したいけれど、手続きの方法がいまいちよく分からない。」
このようにマンションの個人間での売買について悩んでいる方はいらっしゃいませんか?
一般の方同士でのマンションの売買を行う場合、自己責任で契約を勧めていく必要がありますので、不安に思われる方も多いのではないでしょうか。
マンションの不動産売買は不動産の知識だけでなく、法律や登記、税金など様々な情報が必要で、かなり複雑です。
そこで今回は、マンションの個人売買をする時の手続き方法をご紹介します。

□マンションの権利関係を調査する

まず、所有しているマンションの登記簿謄本を取得して、そのマンションの権利関係の確認をしましょう。
マンションの名義人や銀行ローンの抵当権はあるのか、仮登記や差し押さえ等がないか念入りにチェックしておきましょう。

□現地確認する

マンションの現物確認を、所有者に立ち会ってもらい、念入りに確認しましょう。
資料でわからないところは所有者に逐一質問し、疑問点がない状態で確認を終わらせるようにしましょう。
自分で勝手に判断してしまうと、当事者間の思い違いや勘違い等で、後々取り返しのつかないことになるかもしれません。
不動産の個人取引は全て自己責任で行われるので、慎重に物件調査を行いましょう。

□交渉する

マンションの購入を決めたら、売買価格や引き渡しの条件など詳細を決めていきます。

□売買契約書を作成する

通常は売主がと買主の双方で売買契約書を作成します。
契約の内容は個人で自由に決めることができますが、のちに問題が起きた時の拠り所になるのが契約書です。
以下の条項は最低限入れておくようにしましょう。

*不動産の引き渡しの時期
*銀行等の融資を予約している場合の特約
*公租公課の負担について

□売買契約を締結する

売買契約書の内容をお互い確認した後、契約書に署名押印して売買契約を締結します。

□決済して不動産の引き渡しをする

決済するときに銀行等の融資がある場合は、司法書士の同席は必ず金融機関から求められます。
銀行等の融資がない場合は特に司法書士の同席は必須ではありませんが、登記申請の依頼などで問題が起きた時のために同席させておくと良いでしょう。

以上、マンションの個人売買をする時の手続き方法をご紹介しました。
個人間での手続き方法はかなりややこしいので、司法書士事務所などの専門家に一度ご相談することをおすすめします。

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.10.31更新

売買によって不動産の所有者が変わる場合、名義変更を行う必要があります。
これは、親戚や兄弟が買主になる場合でも必要なことです。
名義変更を行う際、必要な書類を揃えるために、インターネットや書籍で勉強して、書類を作成することもできますが、法的な解釈や不動産の専門用語なども理解しなければなりません。そこまで加味した上で今の自分の状況にあった書類を作成することは非常に困難であると言えるでしょう。
そこで今回は、不動産を売買した時の名義変更の手続きについてご紹介します。

□親族間における不動産の売買

不動産業者を通さず、親族間で不動産の売買をする場合、仲介業務を依頼せずに所有権移転登記の手続きを行うことができます。
しかし、不動産は重要な財産となりますので、不動産登記の専門家である司法書士に依頼しておくと安心できるかと思います。
また、親族間の売買でたとえ1円で売買したとしても、法的には売買とみなされます。
ただし、あまりにも低い価格で不動産を譲り受けた際は、その不動産の時価と支払った額の差額分に贈与税がかかる場合があります。

□登記申請に必要な書類

所有権移転登記の手続きは司法書士に依頼した場合の一般的な必要書類をご紹介します。
以下の書類以外に、司法書士が作成した登記原因証明情報と委任状に署名押印が必要になります。
買主の場合

*住民票
*認印
*身分証明書

売主の場合

*当該不動産の登記済権利証、または登記識別情報
*印鑑証明書
*実印
*当該不動産の固定資産税評価証明書
*身分証明書

売主である所有者の「登記上の住所」と「住民登録上の住所」が違う場合、売買による所有権移転登記をする前提として、売主の住所変更登記が必要になる場合があります。

□所有権移転登記に伴う登録免許税とは

売買による所有権移転登記を申請する場合、必ず登録免許税を支払わなければなりません。
登録免許税は法務局へ申請する際に同時に支払わなければならず、登録免許税の納付がない場合は登記申請が却下されてしまい、登記することができません。
登録免許税の税率は、原則的に価額の2%ですが、土地については軽減措置により、平成31年3月31日までの間に登記を受ける場合、1.5%となっています。
価額は市町村役場で管理している固定資産課税台帳の価格がある場合はその価格です。
それがない場合は登記官が認定した価額になります。

以上、不動産を売買した時の名義変更の手続きについてご紹介しました。
司法書士への依頼をせずに、自力で所有権移転登記の申請をすることもできますが、かなりややこしく、トラブルが発生する原因の一つにもなりかねません。
何か不安がある場合やお困りの際は、ぜひ一度ごとう司法書士事務所までご連絡ください。

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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.10.29更新

「相続した不動産を売却したいけれど、どうすれば良いかわからない。」
「不動産を売却する時に気をつけたほうが良いことはあるのか。」
このように相続した不動産を売却する際に不安に思っている方や悩んでいる方は多くいらっしゃるかと思います。
不動産を売却するという経験は、人生の中でなんども経験できることではないですよね。
不動産の売却には何千万円という大金が動くことになるため、失敗すると大きな損失になります。
そこで、今回は相続した不動産の売却についての注意点をご紹介します。

□相続登記をしておく

相続登記とは、不動産の登記名義を被相続人から相続人へ変更することです。
相続登記をするための期限はありません。
しかし、相続した不動産を売却する際には、売主から買主への名義が変更することになるため、名義が被相続人のままですと、売買契約自体ができないことが多く、慌てて相続登記をしなくてはなりません。
そうならないためにも、できるだけ早い段階から相続登記を済ませておきましょう。

□売却すると税金がかかる

不動産を売却して利益が出た場合は、その売却益に対して税金がかかります。
この税金のことを譲渡所得税と呼びます。
譲渡所得税を計算するためには、まず売却益を計算する必要があります。
売却した金額から、不動産の購入額と売却するのにかかった費用を差し引いた残りが売却益になります。
この売却益に税金の税率をかけて、譲渡所得税額を計算します。
さらに、相続した不動産を売却する際にも、相続税など税金の部分で大きな損をしてしまうことがあります。
一度税理士事務所などの専門家まで相談してみると良いでしょう。

□売買契約書の内容はきちんと確認しておく

売買契約書とは、売主と買主がどのような契約で売買するのか、という内容を書面で残したものです。
契約を一度結んでしまうと簡単に解約することはできません。
双方がトラブルなく納得して契約書を作成できるように、不動産会社に契約書を依頼したり、司法書士に依頼したりすると良いでしょう。
さらに、雨漏りやシロアリなど、不動産を売却して引き渡しが終わった後に欠陥が見つかった場合には、瑕疵担保責任が発生します。
この責任は売主の責任となってしまいますので、もし欠陥を見つけてしまった場合の対処法なども記載しておくと良いでしょう。

以上、相続した不動産の売却についての注意点をご紹介しました。
相続した不動産を売却するためには、一度相続登記などの相続関係の手続きを済ませてから売却を行うとスムーズにいくかもしれません。
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投稿者: ごとう司法書士事務所

2018.10.27更新

夫婦で協力して手に入れた不動産ですが、離婚して不動産をどうしようか悩んでいる方はいらっしゃいませんか?
離婚によって相手の手に渡ってしまった不動産は、所有権移転登記の手続きを行わなければいけません。
この登記は現在の所有者と譲り受ける者の共同申請により行います。
今回は、離婚して名義変更したい方へ、その手続きについてご紹介します。

□財産分与とは

財産分与とは、夫婦が婚姻中に取得した財産を離婚の際に分けることです。

□所有権移転登記に必要な書類とは

財産分与による所有権移転登記に必要な書類は、協議離婚の場合と裁判上の離婚の場合で異なります。

*協議離婚の場合

協議離婚の場合、財産分与をする者と財産分与を受ける者とで一緒に登記申請します。
この場合、登記申請は離婚届の提出後に行います。
離婚後に二人で会うことは少なくなるかもしれませんので、離婚前から準備は進めておくと良いでしょう。
財産分与をする者は、権利証、印鑑(実印)、印鑑証明書、固定資産評価証明書、離婚の記載のある戸籍謄本で、財産分与を受ける者は、住民票と印鑑(認印でも可能)を提出する必要があります。
これらの他に、登記原因証明情報、司法書士への委任状も提出しなければいけません。

*裁判上の離婚の場合

裁判上での離婚の場合、特別に財産分与を受ける者だけで登記申請をできるかもしれません。
単独での申請が可能であるのは、調停調書に特例の文章が記載されている場合のみです。
単独で登記申請する場合の必要な書類は、登記原因証明情報、司法書士への委任状、住民票、印鑑(認印でも可能)、固定資産評価証明書です。

□財産分与による所有権移転登記の注意点

*財産分与の日付

財産分与の協議が成立した日が財産分与の日付として登記されます。
離婚届の提出前に財産分与の協議が成立していた際には、離婚届を提出した日が財産分与の日になります。

*住宅ローンの債務者変更

財産分与される不動産に住宅ローンが残っている場合は、所有者が変わっても住宅ローンの債務者が同時に変更されることはありません。
もし債務者の変更をしたい場合は、借入先の承諾を得る必要があります。

以上、離婚後に名義変更したい方へその手続きについてご紹介しました。
どのようにして離婚するかによって、必要な書類や登記申請できる条件が変わってきます。
自分たちの離婚で所有権移転登記はできるのかどうか不安な方や、必要な書類が変わるのかわからない方は、一度司法書士事務所へ相談されてみてはいかがでしょうか。

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2018.10.25更新

「マンションを相続したけれど、どうやって相続登記すれば良いかわからない。」
「不動産を購入したけれど、名義変更はどうするの?」
このように不動産の名義変更について悩んでいる方は多くいらっしゃると思います。
不動産の名義変更にはたくさんの必要な書類や費用がかかり、大変複雑な手続きになります。
時間だけでなく労力もかかるため、面倒だと思っている方も多いのではないでしょうか。
今回は、マンションなどの不動産の名義変更の手続きについてご紹介します。

□名義変更の種類

不動産の名義変更には主に4つのケースがあります。

*遺産相続による不動産の名義変更
*生前贈与による不動産の名義変更
*財産分与による不動産の名義変更
*不動産売買による不動産の名義変更

□不動産の名義変更の主な流れ

*不動産の調査をする
名義変更する土地や建物の名義が本当に売主や被相続人なのかを調査します。
所有していた物件が土地と建物だけでなく、その前の道路も私有地である場合や近所との共有の物件である場合もありますので、しっかりと調査するようにしましょう。

*必要な書類を集める
中でも遺産相続による名義変更には戸籍謄本が必要です。
戸籍は本籍地の役所でしか取得することができません。
相続登記の場合、被相続人の戸籍がどこにあるのか調べる必要もあります。
転籍している場合は戸籍が全国に散らばっている場合がありますので、十分に時間を確保して調べることができるようにしておきましょう。
そのほかの名義変更はケースによって必要な書類が変わってきます。
かなり多くの書類を集める必要があるので、入念に注意しながら用意するようにしましょう。

*移転登記申請をする
法務局で登記申請をします。
登記申請書だけでなく、たくさんの必要な書類があります。

□不動産の名義変更にかかる費用とは

名義変更にかかる費用には、税金と登記事項証明書の取得にかかる費用が含まれます。
相続した不動産の登記を名義変更するには登録免許税という税金がかかります。
相続が原因で登記の名義変更する場合は、不動産の固定資産税評価額が課税標準となりその0.4%が登録免許税として課されます。

以上、マンションなどの不動産の名義変更の手続きについてご紹介しました。
個人だけで名義変更するにはかなりややこしく、時間もかかってしまいます。
必要な書類もたくさんありますので、ミスなくスムーズに申請したいですよね。
どうしても不安な方やすぐにでも名義変更をしたい方は、ぜひ一度司法書士事務所まで相談することをお勧めします。
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