個人間(知人・親族・ご近所同士など)の不動産売買

個人での不動産売買を検討している方へ

知人や親族間又はあらかじめ売主と買主が決まっている関係(ご近所同士の売買など)で、個人間の土地・建物売買をすることがあります。通常は不動産会社が間に入って売り手と買い手をそれぞれ見つけるため、手数料が発生します。しかし、個人間売買であれば不動産会社を通す必要がないため、この手数料を負担せずに済みます。ただし、その分、全て自己責任で契約を進めていく必要があり、お互いに納得のいく形で手続きを終えるためには、専門家に依頼するのがお勧めです。

 

なぜなら、不動産売買は不動産の知識にとどまらず、法律や登記、税金など様々な情報に基づき、判断し、書類を作成するものだからです。これを一般の方がすべてやろうとすると、簡単にはいきません。また、これで本当に大丈夫かなと不安を抱えてしまうことになりかねません。

 

また、不動産にはまったく同じ不動産がないのと同じように、まったく同じ取引もないのです。各不動産の特徴に基づく唯一の取引といってもよいかもしれません。

不動産は高額な買い物で、普通は誰もが何度も経験をしたことがないものです。数万円の買い物とは違い、何かトラブルになって権利を失うことになっても、勉強代と思って我慢できるものではなく、自分の人生さえくるってしまう可能性があります。

例えば、不動産の契約書には、通常何十条にも及ぶ条項があります。どこに注意すべきかパッとわかりますか?実は見るべきポイントがあるのです。自分が知らなくても相手は知っているかもしれません。対等な関係で契約は結ぶべきなのです。

 

 

 

不動産売買のトラブル

土地や建物は非常に高額な契約になるため、少しでもトラブルの可能性がある要素は排除することが重要です。そのためには、法律・不動産・金融・税金など、様々な専門性が必要となります。

 

近年、日本でも諸外国のように自分の権利を主張する人は増えています。特にインターネットの急速な発達により気軽に調べものができる時代です。六法全書を紐とかなくても簡単な法律は調べられます。ただし、一方、ネット上の情報は、情報元と情報鮮度の点で問題があることが多く、また一般的な記載内容が多いので、そのまま鵜呑みにして個別具体的に自分のケースに当てはめることはかなり危険です。

 

不動産売買で何か問題が起きた時、まずは契約書の内容によることが多いと思います。私的自治の原則がありますので、原則は当事者間で自由に契約内容を決定できますので。どのような内容の契約にするのか。それが一番大切です。何も知らずに一般的なひな形の契約書にお任せして本当に大丈夫ですか。

不動産の引き渡し後、土地の中からごみがでてきたらどうしますか?

売主様は知らないですまされるのでしょうか?

売買する土地が、どこからどこまでかはっきりわかっていますか(境界線を把握していますか)?

 

そういう一つ一つを吟味して契約内容を決定しなくてはいけません。契約書はもしもの時のよりどころになるものです。お守りだと思って売買の当事者として最重要視すべきものなのです。近い関係性の人との取引は、お互いに気持ち良く終えないと、後々の人間関係も大変です。一度失ってしまうと、なかなか修復できないのが人間関係ですから注意しましょう。 

買主様が銀行融資を受ける場合の注意点

不動産は、高額な買い物です。通常は売買代金が1000万円を超えることも多いでしょう。そうなると、現金で買える人は限られます。買えるとしても手元にお金を残したいからと銀行ローンを望むこともあるでしょう。そこで、銀行ローンについてお話をしたいと思います。

 

日本は、昔からいろいろな形で住宅取得を推進する動きをしてきました。わかりやすいものでは、マイホームの取得を税制面から優遇する制度があります。銀行融資の点でも国は、住宅支援機構のフラット35など、様々な条件で、民間の銀行ではなかなか融資を受けられない人のためにも受け皿を用意してきました。

 

銀行の融資の際には、通常「仮審査」があります。売買契約前に仮審査を受けて了解を得て、お金のあてを作ったうえで契約をします。その後、融資の本申し込みをして、審査後、「融資実行→売買代金支払い→物件引渡し」となります。順番としては、こうなりますが、実際は、これらは不動産決済の場ですべて同時に行われます。このケースでは融資が売買契約完結の条件となります。いわゆる売買契約上「融資特約」の話です。つまり、売買契約後、本申し込みをして、仮に融資の審査がダメだった場合、買主様は手付金を返してもらって売買契約を白紙にできるというような特約です。

 

銀行が融資をする際、他にも銀行が気をつけているポイントがあります。それは、お金の使途です。住宅資金の融資ですから、融資された資金は住宅購入資金に使われなくてはいけません。使う目的で貸付金利が違っているのをご存知でしょうか?お金の使い道を問わないフリーローンは、通常、住宅ローンやマイカーローンより高いことが多いと思います。

もう一つのポイントは、購入物件に第一順位で抵当権をつけることです。抵当権とは、不動産に設定する担保権です。何のためのものかというと、住宅ローンの返済ができなくなった時に、担保権者である銀行が、強制的に不動産を売ってしまい、売却代金から優先的に返済を受けることができるようにするためのものです。これを一般的には「競売」といいます。担保権者である銀行などの債権者が、裁判所に強制執行の申立てをして行われます。簡単に言えば、裁判所で行われる不動産の売買入札制度です。ちなみに、強制執行には、車や預金などもできます。強制執行がなされると、不動産登記上、差し押さえの旨の登記が入ります。これで誰でも強制執行中とわかるのです。しかし、これらの強制執行手続きは申し立てた人の負担もあり、面倒ですから、銀行にとっても最後の手段といえます。

 

この第1抵当権こそが、住宅ローンの生命線になります。日本の銀行はまだまだ人ではなく担保でお金を貸していることが多いです。早い者勝ちである登記制度ですから、抵当権設定の登記を買主様に名義が移ったと同時に取得しなくてはいけません。仮に、何か差し押さえや他の担保権や利用を制限するような権利の登記が入れば、上記の競売における優先弁済を受けられなくなったり、利用の制限からくる不動産の担保価値の下落により、融資額が回収不能になる可能性もあります。

 

つまり、通常、融資実行に絡む抵当権設定は司法書士がその登記を担当します。個人間売買においてもそれは同じです。むしろ、司法書士や仲介業者などの第三者の介入がない売買取引では、銀行融資の可能性は極めて低いといえます。他人同士ではない、近親者などの個人間売買は、緊張感がなく、お金の使途を含めて不正なことが行われる可能性が指摘されています。いくら担保があるからといっても、上記のとおり最終手段である競売に至るにしても、銀行には相応の負担が伴います。であれば、はじめから約束通りの住宅ローンの完済が見込める取引を優先します。わざわざ危険で手間のかかる取引には手を出したがらないのです。金融庁の監督下に置かれている銀行は、下手な審査で融資をして回収不能になれば、怒られてしまいます。

 

その点、当事務所では、「司法書士」としても「仲介業者」としても関与することは可能なので、融資手続きの状況に応じて関与の仕方を使い分けています。いずれにしても、どちらの立場からのアドバイスも可能ですから、どのような場合でも円滑に融資手続きを進めることができます。また、ご希望があれば、融資先の銀行を当事務所で手配することも可能です。その際、手数料等は当然頂きません。

 

まとめ

個人間売買では、売主様と買主様の当事者しかいないので、売買の公平性や妥当性を担保するために第三者となる司法書士などの専門家を関与させないと銀行は融資してくれない可能性が高い。

 

個人間の不動産売買の基本的な流れ

1売買する不動産に関する資料を集めます。場合によっては、測量した方が良いケースもあります。

2契約内容を決め、必要な書類(売買契約書など)を作成します。

3買主様、売主様より登記必要書類などを一旦当事務所でお預かりさせて頂きます。

4売買代金を支払います。

5支払いと同時に、不動産の名義変更を速やかに行います(法務局への登記申請)。

6買主様に、新しい登記識別情報(旧権利証)など各種書類をお渡しします。

当事務所の4つの特徴

当事務所には、4つの特徴があります。

①法律や登記手続き

司法書士は、もちろん法律と登記手続きの専門家です。法的に有効でトラブルになりにくい書類作成や安心できる登記手続きを進めていくことで、「安心売買」を実現します。

➁不動産

当事務所は不動産会社も併設しており、代表は宅建の資格も持っています。そのため、不動産売買の実務に即した専門的なアドバイスも行うことができます。

③金融

当事務所の代表は、銀行での勤務経験があり、住宅ローンや融資に関する専門的な知識も持っています。住宅ローンを有利に進める方法など融資手続きのアドバイスから融資先銀行のご相談まで何でもお任せください。

④税金

不動産に関するポイントとなる一般的な税金の知識はもちろんお答えしますし、さらに具体的で専門的な内容については、ご希望に応じて提携している税理士をご紹介させて頂くことも可能です。

つまり、不動産の個人間売買のことなら、当事務所へ全て一括でお任せ頂けます。賢く安く、かつ確実で揉めない売買取引を進めていくようにしましょう。

不動産取引には司法書士がお役に立てます!!

不動産の売買を行うには、法律と登記の知識が不可欠です。

法律だけを知っていても、肝心の名義を自分に変更するための登記手続きを知らなければ、お金を払ったのに書類の不備等で名義変更ができないくなるかもしれません。お金をもらった後、売主様が名義変更手続きに必要な書類の提供などで協力してくれる保証はないのです。

一方、逆も同じです。登記手続きだけを知っていても、実体法上の売買契約に不備があり、一旦自分の名義になったものが後から売主様や別の人に変更せざるを得ないことだってあります。

 

なぜ、売買代金の支払いの日(売買決済の日)に銀行は住宅ローンの融資を実行するのでしょうか。

それは、司法書士が登記書類のチェックをして大丈夫だとOKを出すからです。確実に買主様に名義が変更されて、第一順位で銀行の抵当権が設定できるからこそ、安心をして銀行は融資を実行します。ここで司法書士がOKを出さなければ、通常融資の実行はありません。銀行はお金の使途や担保には敏感です。お金の支払いと物件引渡し及び名義の変更が同時に行われてはじめて、売主様と買主様は安心ができるはずです。

 

不動産の取引は、売買契約時よりも決済時の方が、普通、重要になってきます。このように不動産の売買といっても、全体の流れの中で押さえるポイントがあるので必ず把握しておきましょう。

 

不動産取引において「司法書士」がお役に立てる場面は結構ありますので、お困りの際は是非ご相談下さい。

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