贈与の名義変更の話/相続の名義変更の話

贈与の際の不動産名義変更

不動産の贈与をする方/される方へ

金銭の授受を伴うことなく無料で土地や建物を譲ることがあります。典型的な例は、相続税対策のための親から子への譲渡です。こういったケースでは、ただ名義を変更するだけでなく、相続する場合と比較してどうするのが良いのかの判断や、税務署に説明できる正式な書類作成が必要になってきます。当事務所は、そういった不動産贈与に関する包括的な相談に対応しており、お客さんごとのご状況に合ったアドバイスや法的な手続きをさせて頂くようにしています。不動産の贈与をお考えの方は、まずは当事務所までご相談ください。

贈与に関する税金の基礎知識

贈与は税金対策として行うことが多く、本当に贈与した方がいいのか、それとも相続にした方がいいのかは、きちんと判断する必要があります。民法上の考え方と税法上の考え方は異なっており、税務署は形式よりも実質を見て判断する傾向にあります。当事務所は税理士とも提携しており、様々な角度から見て最も良い方法で、かつ後で揉めない進め方で贈与するためのアドバイスをしています。同じ窓口で全て相談すれば、説明は1回で済み、それぞれの専門家の間に立って調整をする手間も省けます。

相続の際の不動産名義変更

不動産を相続することになったら

~最近の相続事情~

 近年、自分の権利をきちんと知り、主張する方が増えてきています。相続に関しても、誰かが勝手に決めたものを受け入れるのではなく、きちんと法的な自分の権利に基づいて納得のいくように進めていきたいとご希望される方が、司法書士へご相談されることは珍しくありません。遺産相続に関しては、当事者が納得していればそれで問題はないのですが、残念ながら、実際には揉めてしまうことも多いのが現状です。そういったケースでは、法律の専門家が法的なルールと解釈を説明するだけで、驚くほどスムーズに話し合いが進んでいくこともあります。「揉めたら相談」ではなく、「揉めないための相談」をご検討頂ければと思います。

 

また、相続手続きをしないでおくと、次の相続(二次相続)が発生することもあります。例えば、祖父の所有不動産を父の兄弟がそのままにしている場合、その後兄弟が亡くなると、その妻や子供が相続人として登場します。父の兄弟間の約束事があっても、それがどこまで通用するかはわかりません。法定相続分を主張することもあり得ます。

 

相続の登記には、いつまでにしなくてはいけないという期限はありません。
しかし、放置することで権利関係がややこしくなったり、必要書類が保存期間の経過により破棄されて取得できなくなることだってあります。解決方法はあるかもしれませんが、余計な手間や費用がかかるかもしれません。相続は、自分たちの代で整理して、次の代にバトンタッチすることをおすすめします。

 

~相続した不動産の活用法や使い道は?~

 不動産をご相続されたらどうしますか?「なんだか面倒だな」「よくわからないからとりあえずそのままでいいか」などいろいろな印象を持たれると思います。不動産は所有するだけで税金や所有者責任が生じます。例えば、次のような使い道や活用方法をご参考にしてみて下さい。

 

①そのまま自分や他の相続人が住んで使う

もし利用される予定の方がいれば、その方が引き継いで使用することができます。これはシンプルでよいですが、実際は、皆さん自分でご自宅を購入等して持っていることが多いので、案外当てはまらないことが多いです。中にはお子様の大学の下宿として相続したマンションを使うという方もおられます。

②他人に貸す

そのままの状態で貸せればよいですが、普通はリフォームが必要なことが多いでしょう。自分たちで使うのと他人が使う感覚は全く違うので、このままで大丈夫だろうと思っても、水回りからクロスなど、フルリフォームしなくてはいけないこともあります。その場合、リフォーム代で何百万とかかることもあります。

また、相続した土地にアパートやマンションを作る方法は、通常は、銀行の借り入れでアパート等を建設することが多いので、多額の借金を背負うリスクがあります。いくら満室保証があっても、10年、20年後本当に保証が必要な時にどれだけ保証してくれるのか。問題はそこだと思います。新築で数年は満室で当たり前でしょうから。その期間の保証はあまり重要ではありません。建築するエリアの人口構成や駅からの利便性など、少子高齢化を想定したプランが必要です。検討されている方は、業者さん任せにしないで必ず自分で調査して判断しましょう。

次に、とりあえず、駐車場として利用する。最近よく目にするコインパーキングも、利用者が見込めるエリアであれば、検討してもよいでしょう。

③売却する。

とても分かりやすくスッキリします。不動産を現金化して、相続人で分配することができます。相続開始から計画的に売却をすれば、税金も軽減できる可能性もあります。不動産を保有することで負担する固定資産税や草刈等の維持管理費もいりません。税金等の費用に気をつけつつ、法的なトラブルなく進めれば賢い活用方法のひとつになります。

一般的には相続する財産で人気ナンバーワンは、「現金や預金」です。したがって、不動産として相続した場合は、現金化して相続人で分けるこういう方はかなり多いです。わかりやすく相続トラブルになりにくいのが特徴です。

④そのままにする。

何もしないで、そのままにされている方は結構おられます。亡くなってすぐに遺産相続の話を進めるのは何だか気が引けるでしょうから。ただし、そういう方でも49日、1周忌とある程度の期間が過ぎれば皆さん相続手続きに着手します。

 皆さんのお住いのエリアにも空き家になっている家はありませんか?その場合、このケースか、他には遺産分割でもめているなどが考えられます。

 

相続における不動産の名義変更

相続による不動産の名義変更は、以下の流れで進めていきます。

1相続する遺産を確認し、必要な書類(戸籍など)を集める。

まずは、亡くなっていた方が所有していた財産(不動産、預貯金、株式、車など)を調査して資料を集めます。それと同時に相続される方(相続人)を特定するため、亡くなった方の生まれてから亡くなるまでの除籍・戸籍を取得します。

2必要な書類(遺産分割協議書など)を作成し、相続人の方が印鑑を押印する。

確定した相続人全員で遺産の分け方の話し合いをします。話がまとまったら、合意書として遺産分割協議書を作成して、ご署名ご捺印(基本的には実印)などをしていただきます。

3法務局に相続の登記申請をする。

これらを滞りなく進めていくことが重要です。手間なく確実に手続きを進めていくためにも、当事務所へご相談ください。

遺産分割協議書などの必要書類の作成は当事務所で行います。戸籍なども当事務所で代行取得することができます。

相続による不動産売却

相続する不動産を売却することを検討されている方もいらっしゃるかと思いますが、売却できるのはその不動産の所有者のみです。つまり、まずは相続を確定させて、相続人への名義変更を行う必要があります。順番としては、①まず相続登記をする。②次に売買契約をする。という形になります。

買主様としても、きちんと権利のある人との契約を望みます。相続で誰が権利を取得したのかわからない状態では不安になります。売買契約までに登記をするのが原則になります。

実際に売れるまでの不動産の維持管理費用の負担(草刈、外壁塗装など)や利益(賃料収入など)の分配方法などもご説明します。

当事務所のグループに不動産会社もがありますので、相続・名義変更・売却と、全て最後までお任せ頂けます。
すべてひとりの司法書士(兼 宅地建物取引士)が担当します!!

 

【当事務所に依頼する5つのメリット

 コスト削減
相続登記から不動産売買までをご依頼頂ければ、個別で依頼をするより仕事が効率化できるので、その分費用がお安くできます。

 スピーディー
相続から売却までをひとりの司法書士が担当するので、全てを理解している分、対応や判断も早く、各種手続きがスムーズに進みます。また、各専門家同士の連係ミスもないく、間違いが起こりにくい。

 ストレスの軽減
ご依頼の全工程を、依頼者の方の代わりにひとりの司法書士が行いますので、質問や連絡はわかっている人にすればよく安心できる。いろいろな人に説明や連絡する煩わしさや、それぞれの専門家から聞いた情報を自分でまとめる必要がない。情報を集約できるので、シンプルにひとりの人から正確な回答がもらえる。それぞれの担当者が別々のことを言うことがない。

 情報漏洩の心配が少ない
ひとりの司法書士が情報を一括管理するので、情報が他にもれるリスクが少ない。不動産会社や司法書士など各専門家への重複する説明は不要です。ひとりの人に話せば大丈夫です。

⑤ 法律と手続きの専門家が「売買」までをしっかりサポート!
法律と手続きを専門にして、日々、売買の実務に携わっている司法書士が、責任をもってお手伝いします。大金が動く不動産売買には昔からトラブルがつきものです。いかにリスクを回避して売却代金を手にするか。抑えるべきポイントがあります。安心して取引を進めましょう。

 

相続した空き家を売却すると、譲渡所得税がかからないかも!?

相続した空き家を売ると、通常売る時に発生する「譲渡所得税」がかからなくなるかもしれないというお話です。

社会問題化している空き家の活用法を促すために、国が税金面から誘導する方法として設けられたのが、この「3000万円の特別控除の特例」です。

簡単に言えば、亡くなった方(被相続人)が居住用として使っていた戸建ての家(以下、「居住用家屋」といいます)を亡くなってから3年以内に売却すれば、受けられる特例です。

要件の概要は、以下のとおりです。

【主な適用要件の概要】

①昭和56年5月31日以前に建築されたもの

②亡くなる直前、被相続人のみが住んでいたこと

③相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。

④居住用家屋の譲渡、居住用家屋とその敷地の譲渡、居住用家屋を解体した後の敷地の譲渡のいずれかであること。

⑤譲渡額が1億円以下であること。

※詳細や最新の情報は、国税庁のHP等でご確認下さい。

 

該当しそうな方は、ご注意下さい。

上記のような売買をする場合は、相続後、一定期間で売却する必要があります。
いずれは売却を検討している方は必見です。

不動産はすぐに売れるとは限りません。買い手はすぐに見つかる時もあれば、1年以上見つからないこともあります。
また、時間がなくて売り急げば、売主に不利な条件で売買しなくてはいけないことだってあり得ます。不動産の査定額や評価額で売れる保証はないのです。いかに安売りせずに手元にお金を多く残すか。

相続発生から、相続人や遺産の特定、遺産分割協議、相続名義変更に売却と一連のしっかりとした計画が必要です。
計画的に賢い相続をしましょう!!

 

予約