不動産の売却入門

不動産の売却を検討している方へ

新しい不動産を購入するため、相続した不動産を現金化するため、借金を返済するため・・・様々な理由で不動産を売却するケースがありますが、実は「売ろうと思ったけど売れなかった」「買い主との間でトラブルが発生した」ということが多々あります。当事務所は法律と不動産の専門家として、不動産売却のサポートをさせて頂きますので、お気軽にご相談ください。

不動産仲介業者の存在意義とは

不動産を売る時には、一般的には不動産仲介業者が必要だと言われます。

 

間違っていません。ただし、本当にお役に立てる仲介業者が必要だと考えています。現代の買主の方は、昔のように不動産会社に足を運んで物件情報を得ません。インターネットで情報を集めます。またそういったことを可能にするインターネット環境が整いつつあります。つまり、かつてのように特定の不動産会社だけが持つ物件情報は原則ありません。また、これも誤解の多い点ですが、仲介業者は、売主と買主で別の会社になってもまったく問題ないのです。逆にその方が売主と買主の双方の利益を守れることも多く、本来の姿かもしれません。売主と買主は必ずしも利害が一致しません。例えば、売主は高く売りたいが、買主は安く買いたいんですから。

 

単に物件情報を持っている仲介業者ではなく、信頼できる仲介業者を選ぶ時代です。インターネットの出現で単純な情報自体に価値はなくなりました。「この物件を買いたいけど、あの人なら安心して仲介を任せられるからあの人にお願いしたい」とか「この物件を売りたいけど、あの人なら納得にいくように進めてくれる」など、「物件情報」ではなく、「人」で仲介業者を選べるのです。しかも、売主と買主それぞれの立場で自由に。

 

昔を知る方であれば、不動産会社に入ったら、買うと言うまで外に出られないのではないかというイメージをお持ちの方もいるかもしれません。そういう意味では今は透明性が高まり、売主の方や買主の方にとってやりやすい時代です。この流れを最大限生かさない手はありません。

 

では、そうなると仲介業者は何のために必要なのでしょうか。そこに仲介業者の選び方の答えがあると思います。

 

その部分で当事務所はお役に立てると思います。
司法書士としての法律や登記手続きの知識や経験、不動産仲介会社としての不動産取引の知識や経験、これをひとりの司法書士が併せ持つことで他にはないサービスを可能にします。クリーンで透明性の高い、「ひとつ上の安心できる不動産取引」を提供することができるのです。

 

不動産の評価額の目安

不動産の価格は何を参考にすればよいのでしょうか?

ここでは、自分の不動産の価格を考えるうえで参考となる3つの基準をご紹介します。

① 地価公示価格

 国土交通省の土地鑑定委員会が、毎年1月1日時点の全国の主要な土地の価格を公表するものです。標準的な土地をピックアップして価格を算出しています。国が決める価格ですから、信頼性も高く参考になります。ただし評価対象地が限定的なので、自分の不動産がその地域に該当しない場合は、公示価格を参考に類推して自分の不動産を評価する必要があります。また、公示価格は、評価時期の問題で、実勢価格より1年ぐらい遅いものとなり、タイムラグのある評価額になります。一般的には、不動産の時価の9割程度ともいわれています。

② 路線価

 相続税や贈与税の計算をする基礎となるものです。国税庁により毎年8月1日に公表されます。全国各地の道路を基準に細かく土地の価格が示されています。インターネットで簡単に調べることができるのでとても便利ですので、是非活用したい価格です。路線価は、地価公示価格の8割程度と言われています。この路線価と①の地価公示価格を使えば、都市部のおよその土地の価格はわかります。

③ 固定資産税評価

 総務省や市町村によって実施されるもので、固定資産税の計算をする基礎となる評価額として固定資産税評価額があります。これは、地価公示価格の7割程度だと言われています。

 

以上のような客観的な価格を基に、実際の取引価格(実勢価格)を考慮して、売買代金を検討することになります。不動産会社が出す査定書も同様の考え方です。中でも、直近の実際価格は、その不動産を評価するうえで、とても重要なものになります。

不動産を売却する際の注意点

自分の名義になっていますか?

亡くなった方のままの名義や、贈与してくれた方の名義のままになっている場合は、売却することができません。まずは名義変更を済ませましょう。

住所は最新の情報になっていますか?

町名や番地などが変更されていることがあります。最新の情報に修正する必要があります。

売ることが可能な状態ですか?

住宅ローンの担保になっている不動産や、差押えされている不動産は、売却することができません。

そのまま使える状態になっていますか?

土地に資産価値のない建物がある場合は、取り壊すかその分の費用を負担する必要があります。

税金のことまで考えていますか?

不動産売却によって得られた所得に対しては、「譲渡所得税」と呼ばれる税金がかかることがあります。当事務所では、提携している税理士の紹介もしておりますので、併せてご相談頂ければと思います。

土地の測量はできていますか?

土地の面積を正確に把握するためには、土地の測量をし、境界に杭があるなど、領域が明確になっていなければなりません。

敷地権はついていますか?

マンションのような集合住宅では、専有部分(建物の一室)とその建物が建っている敷地の利用権が一体化しており、これを敷地権と言います。古いマンションの場合は敷地権がついていないこともありますので、事前に確認しましょう。

売却不動産の登記上の所有者等が違うとき

売ろうと思っている土地や建物の登記名義人の住所や氏名が、現在の住所や氏名と違う場合どうすればよいのでしょうか。そのままで買主の方へ所有権移転登記などができるのでしょうか?また、登記上、亡くなった方の名義のままの場合はどうでしょうか?はたしてそのまま買主の方への登記名義の変更ができるのでしょうか?

 

実は、登記制度は時系列に沿って登記することが原則なのです。つまり中間を省略するような登記はできません。通常は、過去に住所変更をしていれば、まず登記情報を最新の情報に変更する必要があります。ではいつまでにこの変更登記をするのでしょうか?これらの変更登記等は売買代金を支払い、所有権移転するときまでにする必要があります。通常は、物件引渡しに伴う所有権移転登記等は司法書士が担当するので、その司法書士が物件引渡し当日にすべての登記申請を一気に行います。したがいまして、売主様は司法書士に任せておけば、特にご心配いりません。

 

ただし、登記上、亡くなった方の名義になっている場合は、注意が必要です。売買の所有権移転登記をする前に相続人の方への相続登記をする必要がありますが、すぐにこの相続登記ができないことも多いため(戸籍類等の必要書類の収集や準備に時間がかかる又は遺産分割の話し合いに時間がかかるなどのため)、ある程度の時間を要することを想定して早めに準備を進めていくことをお勧めいたします。また、売買契約の際の売主に誰がなるのか(誰が相続するのか)などの問題もありますので、基本的には、ご相続の問題を解決して、次に、売買の手続きに着手する形になります。この辺りは、法律的にも実務的にも専門的な知識や少し複雑な手続き・流れになるので、司法書士等の専門家へご相談されるとよいかと思います。

銀行の住宅ローンがある不動産を売るとき

銀行は、自宅の購入や事業用の運転資金の為などでお金を貸すときに抵当権などのいわゆる担保権を設定することが多いと思います。では、この状態で不動産を売却することはできるのでしょうか?そもそも担保権とは何でしょうか?

 

まず、抵当権などの担保権とは、将来、借入金の返済が滞った時に強制的に返済に充てるために設定するものです。銀行は、最終手段として担保権設定をした不動産に対して、強制執行手続き(競売手続き)をして、不動産を売却し、その売却代金からお金の回収を図ることができるのです。これは、不動産の所有者の意向はまったく関係ありません。強制的に実行され、回収されます。抵当権の登記をすれば、後から登場した抵当権者にも優先して弁済を受けることができます。

 

このような抵当権の設定が就いたままの不動産を買ったらどうなるでしょうか?買って名義を変更したはいいものの、その後、抵当権が実行されれば、上記のとおり、競売で強制的に売られて所有権を失います。ですから、通常は抵当権のついてる不動産を買うことはないのです。

 

抵当権付きの不動産を売却する場合、住宅ローンなどの債務の返済をして抵当権を外してもらう手続きも必要になります。売買代金で返済できればいいですが、無理なら自己資金等で補うなどして完済をしなくてはいけません。完済のめどが立っていれば、特に問題はありません。抵当権の抹消登記などは、不動産の決済当日、司法書士が責任をもって行います。決済を行う司法書士の言うとおりに準備をすればなにも問題ありませんし、難しいことではありません。

 

ちなみに、抵当権の抹消登記をするにも、所有者の住所の変更があれば、まず変更登記をしてから抵当権抹消登記をすることになります。

 

家の中のゴミ等の処分の必要性と時期

中古戸建として売却する場合、家の中のゴミはそのままではいけないのか?

解体を前提として土地として売却する場合、いつまでに家をきれいにすればよいのか。そのままではいけないのか?

 

家をご相続した場合などはご両親の衣類や布団、家具など様々なものがあふれていることがよくあります。この場合、売主としてはこの状態では物件の渡しができないので、何とかしなくてはいけません。方法としては次のいずれかです。

①自分で処分する。

家庭用のゴミとして小分けにして何回かに分けてゴミを回収してもらえる市区町村ではこの方法が費用は一番安く済みます。名古屋市では通常のものは無料です。粗大ごみとなっても費用は少額です。ただし、労力が必要となるので、家族などの協力者がいないとなかなか処分が進まないかもしれません。

②業者に処分を依頼する。

費用をかけて依頼をすれば、あとはゴミを運んでくれる日程だけ気をつければ、手間いらずでらくちんです。貴重品などだけを残してあとはそのままにしておけばよいので、労力は必要ありません。要らないものだけ残しておけばよい形です。なお、当事務所でも安くやってくれる業者さんをご紹介することは可能ですので、お気軽にご相談下さい。

 

上記①②のいずれかの方法で処分するとして、では、いつまでにしなくてはいけないのでしょうか?

家の内覧等が必要な場合は、やはり買主様に見ていただく前にきれいにして頂いた方がよいと言えます。中古戸建として売る場合は、最悪、物件引渡しまでにすべて契約に沿って処分等をして整えれば問題ありません。土地として売却する場合は、解体が必要となるので、解体に着手するまでに行う必要があります。例えば、売買契約後に解体に着手する場合は、売買契約ぐらいまでに処分をしてもらった方が安心できると思います。

 

家のゴミなどの処分の必要性とタイミングは、売買仲介業者さんにも相談をしながら進めるといいと思います。処分代金を少しでも安くするために売主様自身に動いてもらうか、費用を少しかけても処分をアウトソーシングしてしまうか。その辺りのご選択になります。

ちなみに、当事務所のご紹介する業者さんの場合は、物件引渡し時に買主様から頂く売買代金からゴミ処理費用を精算しますので、売主様から先行してポケットマネーとして別途ご負担をして頂く必要はございません。その他の売買にかかる諸経費も含めて、通常は、すべて買主様から頂く売買代金から精算をします。ご安心下さい。売主様が別途持ち出しでお支払いをしていただく必要はございません。

 

 

土地の境界線とは

土地の境目の線のことを境界線とよく言います。無限に広がる土地を区切る線が必要となるため、人為的に区画したものです。境界には大きく「公法上の境界」と「私法上の境界」があります。違いは以下のとおりです。

 

公法上の境界:国が設けた境界線です。租税徴収するために必要とされています。したがって、私人間で勝手に移動したり、変更したりすることはできません。

私法上の境界:隣地所有者間で自由に設定する境界線です。一般に契約自由の原則があるので、当事者で自由に所有権の範囲を定めることができます。

 

この「公法上の境界」と「私法上の境界」が一致していれば問題ないのですが、中には一致していない場合もあります。判例でも一筆の土地の一部に所有権が認められています。土地の一部時効取得だってあり得るのです。したがって、境界線と所有権の範囲とがいつも一致しているとは限らないのです。これらの公的な資料としては、「公図」「地積測量図」があり、その他には「住宅地図」もあります。

 

公図:法務局備え付けの地図。一般的には、土地のおよその形状や位置関係などの重要な手がかりになると言われるが、面積や土地の辺の長さなどは精度が低いことが多い。課税目的の歴史的背景や測量技術の未熟な時に作成されているものも多く、現況と必ずしも一致しない。

地積測量図:法務局備え付けの図面。地積の求積方法などが記載されています。分筆登記申請などに添付される書面であり、すべての土地について図面があるわけではない。境界杭も記載されていることが多い。

住宅地図:民間の会社が作成した現況に基づく地図。地図上に地番なども記載されている。全体的に精度の低い公図と住宅地図は必ずしも一致しない。現況を精密に測量した住宅地図と公図を照らし合わせながら対象地を特定したりする。居住者の氏名も記載されている(所有者ではない)。

契約上の面積と実測した面積が違うとき

売却対象の土地が、すでに測量が行われており、現地に杭も入っている場合は問題ありませんが、契約後に測量をして杭を入れる場合に注意が必要です。

 

通常、土地の情報を得るため登記簿を調査します。登記上の面積が記載されていますが、その面積が必ずしも現況の面積になっているわけではないのです。売買の際に改めて測量をして面積計算をすると、登記上と違うことがあります。通常は、このようなケースを想定して次の2つのうちいずれか内容で契約をすることがほとんどです。

① 公簿売買

登記上の面積で売買契約をする。その後の測量で実際の面積が登記上と違っていても、売買代金等の調整は一切行わない。お互いに文句を言わないとするものです。

② 実測売買

登記上の面積と実測の面積で差が生じた場合、差額を売買代金で後日調整する。登記上より少なければ、売買代金の減額。逆に登記上より多ければ、売買代金の増額をします。

 

実測の結果は、地域によってはある程度予測できることもありますが、通常は、面積が多くなるのか少なくなるのか実際にやってみないとわからないことが多いと思います。

法律上は、数量を決めて契約をしている場合は、足りない分につき代金減額請求等ができます。ここでいう数量とは、面積です。㎡単価や坪単価から面積をかけて売買代金を計算することがありますが、そのような場合のことです。しかし、単に土地を特定するためだけに登記上の記載を転記した場合は上記の取り扱いはありません。

いずれにしても、契約書でチェックすべき項目のひとつになります。㎡単価や坪単価が高い地域では、差額の精算金が100万円を超えることもありますので。仲介の担当者等にしっかりと確認するようにしましょう。

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