相続した不動産の名義変更をしないと起こる3つのリスク｜名古屋の相続登記

不動産は、登記上の所有者（名義人）と売主が一致していなければ売却できません。所有権そのものは相続が発生した瞬間に相続人へ引き継がれますが、第三者に対して「自分が正当な所有者である」と示すには、登記による公示が欠かせないのです。

日本の不動産取引は金額が大きく、居住の基盤にもなる重要なものです。古くから地面師によるなりすまし詐欺など、悪質な被害が後を絶たなかったことから、登記制度は厳格な書類審査のもとで運用され、嘘を見抜ける制度設計になっています。また登記手続き上、いわゆる中間省略登記は認められていません。被相続人名義のまま買主へ直接名義を移すことはできず、いったん相続人へ名義を移す「相続登記」を経る必要があります。

これは売却に限った話ではありません。相続した不動産を担保に融資を受ける場合や、第三者へ賃貸する場合にも、名義が一致していることが前提となります。相続した土地に新たに住宅を建てたい方も注意が必要で、土地をご自身の名義へ変更しておかないと金融機関の融資手続きが進みません。

そして相続登記には、ある程度の費用と準備期間がかかる点も知っておきましょう。費用は、登録免許税（固定資産税評価額の0.4％）、司法書士へ依頼する場合の報酬（1件あたりおおむね6〜9万円が目安）、戸籍謄本などの実費を合わせ、物件1〜2件で総額10〜20万円ほどが一般的です。被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍を集める必要があり、本籍地が各地に分かれていると収集に数か月かかることもあります。「売りたいときにすぐ動けない」とならないよう、計画的に早めの着手をおすすめします。

相続した不動産がアパートやマンションで、すでに入居者がいるケースです。建物を相続した相続人は、入居者から家賃を受け取る立場になります。

しかし相続登記をしていないと、売却の場面と同じく「自分が正当な貸主・所有者である」ことを公的に証明できません。入居者の側も慎重です。誤った相手に支払えば、本来の貸主から改めて請求を受け、二重払いになる危険があるためです。最悪の場合、家賃を支払ってもらえない事態にもなりかねません。

一般に、登記制度への信頼から、登記上の所有者は実際の所有者であると推定されます。これは、登記申請に厳格な書類審査があり、いい加減な書類では名義変更ができない仕組みになっているからです。

相続が発生したら、入居者へ所有者が変わった旨を知らせましょう。口頭でも構いませんが、後日の証拠として残るよう、書面での通知が望ましいといえます。なお、相続人が複数いて遺産分割が済んでいない間は、賃料は相続人全員が法定相続分に応じて受け取る扱いとなります。賃料の管理や確定申告をすっきり整理するためにも、早めに遺産分割と相続登記を済ませておくと安心です。

相続した不動産をめぐってトラブルが生じたとき、名義変更が済んでいないと話し合いがスムーズに進みません。

たとえば、土地の境界線をめぐって隣地の所有者と意見が食い違ったとします。相続人が所有者であることを公的に示せれば、当事者としてすぐに協議へ入れるため、迅速な解決につながります。逆に名義変更をしていないと所有権を証明できず、相手方との交渉に立ちにくくなり、問題が長期化・複雑化しがちです。

さらに見落とされがちなのが、「相続登記をしないまま次の相続が起きてしまう」二次相続の問題です。名義人のままだった方が亡くなると、相続人がねずみ算式に増え、会ったこともない遠い親族まで遺産分割協議に加わる必要が出てきます。世代をまたぐほど、戸籍の収集も話し合いも一気に難しくなります。

これは相続不動産に限らず、通常の不動産売買でも同じです。外部の人間には実際の所有者が誰かはわかりませんから、登記事項証明書などの公的書類によって、自ら所有者であることを示す必要があります。紛争性が高まるほど「誰が当事者なのか」は重要になります。主張すべき相手がはっきりしなければ、解決の糸口もつかめません。まずは権利関係を正確に登記へ反映させておきましょう。

名古屋の司法書士が、相続した不動産の名義変更を放置した場合の3つのリスクをご紹介しました。

ふり返ると、名義をそのままにしておくと「売れない・貸しても権利を示せない・トラブルが長引く」という不利益があり、世代をまたぐと相続人が増えてさらに複雑になります。加えて2024年4月からは相続登記が義務となり、放置にはペナルティのリスクも伴うようになりました。

すぐに遺産分割がまとまらない場合は、2024年4月に新設された「相続人申告登記」で、ひとまず義務を果たした扱いにする方法もあります。ただしこれは応急的な手続きで、売却や担保設定には結局、正式な相続登記が必要です。相続登記そのものは、戸籍を集めて相続人を確定し、遺産分割協議書をととのえ、管轄の法務局へ申請する、という流れで進みます。ご自身だけで進めるには負担の大きい手続きでもありますので、お困りの際は相続を専門とする司法書士へご相談ください。

ごとう相続手続き相談センター（運営：ごとう司法書士事務所・ごとう不動産事務所）では、ご家庭の事情をひとつひとつ丁寧にお伺いし、画一的な対応ではなく、その方に合わせたオーダーメイドの進め方をご提案しています。費用についても、ご依頼の前に分かりやすくご説明する明瞭会計を心がけております。司法書士であり宅地建物取引士でもある専門家として、相続登記から不動産の売却、その先の資産のことまで、プライベートな相談相手として寄り添ってまいります。

名古屋市中区・丸の内で、相続登記や相続した不動産の名義変更・売却をお考えでしたら、どうぞお一人で抱え込まずに、まずはお気軽にお声がけください。ご相談は無料で承っております。

※本記事は2026年6月時点の情報をもとに作成しています。相続に適用される法律や登記・税務の取扱い、登録免許税の税率や免税措置は改正や運用の変更があり得ます。費用は事案により異なり、個別の結論が本記事と異なる場合がありますので、手続きの際は専門家にご確認ください。