相続した空き家の賃貸経営｜後悔しないための 3 つの注意点【名古 屋の司法書士】

相続した家を他人に貸せる状態にするには、まず建物を「商品」として整える必要がありま す。自分や家族が住む分には気にならない不具合でも、家賃を払って住む入居者の目線では 話が変わります。 たとえば築 30～40 年の家を相続したケースでは、建具の建て付けの悪さ、天井に残った雨 漏りの跡、壁の生活キズなどが残っていることが少なくありません。自分たちが暮らすだけ なら我慢できても、第三者に貸すとなれば修繕は避けられません。雨漏りの補修に加え、古 い水回り設備の交換まで必要になると、状態の良い家でもリフォーム費用に 100 万円前後 かかることは珍しくありません。 しかも、リフォームの有無は「借り手が付くかどうか」を直接左右します。費用を惜しんで 最低限の状態のまま貸し出そうとしても、入居希望者は同じエリアの競合物件と必ず比較し ます。立地や狙う入居者層によって求められる水準は異なりますが、空室を埋めるには戦略 的に設備や内装を整える初期投資が前提になると考えておきましょう。

賃貸経営は、入居者と契約を結んだ時点がゴールではありません。むしろ、そこからが本番 です。 入居中には、給湯器の故障、台風で瓦が飛んだ、水回りのトラブルといった突発的な事態に、 貸主として対応しなければなりません。給湯設備や水回りの更新、外壁塗装などの定期的な メンテナンスも欠かせず、退去時には経年劣化部分の原状回復は基本的に貸主の負担です。 近年の賃貸借ルールは借主保護の傾向が強く、オーナーにとって負担が重くなりがちな点も 押さえておく必要があります。 こうした費用はまとまった金額になりやすいため、毎月の家賃収入から計画的に積み立て、 いざという時の修繕に備えておくことが欠かせません。「家賃がまるごと利益になる」わけ ではなく、管理・修繕コストを差し引いて初めて、手元に残る本当の収益が見えてくるので す。

賃貸経営で最も避けたいのが空室です。入居者がいない間も固定資産税はかかり続け、家賃 収入が得られた年は不動産所得として所得税の対象となり、毎年の確定申告も必要になりま す。空室が長引けば、収入ゼロのまま出費だけがかさんでいくことになります。 入居者がいつ退去するかはコントロールできず、退去後すぐに次の借り手が見つかる保証も ありません。さらに家賃は、築年数が経つにつれて下落していくのが一般的です。今の収支 だけでなく、数年後・十数年後まで黒字を維持できるかという長期目線での計画が求められ ます。 近年はアパート・マンションの建設が各地で進み、競合物件は増加傾向にあります。供給が 増えれば家賃は下がりやすく、新築の賃貸住宅や分譲住宅もライバルになります。たとえば ファミリー層や新婚世帯は、家賃と住宅ローンを比較して「借りる」か「買う」かを判断す ることも多く、賃貸需要は周辺環境に大きく左右されます。 新築直後の数年間は入居が安定しやすい反面、いわゆる「家賃保証（サブリース）」がこの 時期に意味を持つことはほとんどありません。本当に保証が効いてほしいのは、ローン返済 が進んで建物が古くなり、空室が増え始める後半の時期です。サブリースをめぐる不正融資 が社会問題化したように、業者任せにせず、物件調査から収支計画まで自分の目で確認する 姿勢が欠かせません。 そして収益物件は、保有中の家賃収入だけでなく「最終的に売却するときまで含めた損得」 で判断するのが賢明です。多くの不動産を持つ地主でも、保有している間は資金的にぎりぎ り、というケースは珍しくありません。出口戦略まで描いたうえで、活用方法を決めましょ う。

今回は名古屋市中区の司法書士／宅地建物取引士が、相続した不動産で賃貸経営を始める前に知っておきたい3つのデメリット――「初期費用」「継続する管理」「空室リスク」――と、その対策・選び方を解説しました。

賃貸経営は相続不動産の有力な活用法の一つですが、メリットだけを見て始めると後悔につながりかねません。賃貸に出すのか、売却するのか、あるいはそのまま保有するのか。ご自身の状況と今回のリスクを照らし合わせ、納得のいく判断をしていただければと思います。

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