名古屋で相続した不動産を売却するなら――価格下落時代に後悔しないための相続登記と売却戦略

不動産を売却するためには、売主として登記簿上の名義人になっている必要があります。
つまり、被相続人名義のままでは売却できません。

● 相続登記の義務化と罰則

2024年4月施行の法改正により、相続登記は義務となりました。正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

名古屋市内でも、昭和・平成初期に相続が発生したまま放置されている不動産が散見されますが、今後はそのままにしておくことはリスクとなります。

● 共有名義のまま売却できる？

たとえば、名古屋市瑞穂区のご実家を、相続人3人で共有したケース。
共有名義でも売却は可能ですが、売却には全員の同意が必要です。

遠方に住む相続人や、連絡が取りにくい親族がいる場合、手続きは想像以上に煩雑になります。結果として、売却のタイミングを逃してしまうことも少なくありません。

そのため、売却を前提とする場合は、

• 遺産分割協議で一人が取得する

• 代償金を支払って単独名義にする

• 早期に売却して代金を分ける

など、戦略的な設計が重要です。

● 名古屋市内でも二極化が進行

名駅・栄エリア周辺の利便性の高いマンション価格は、国内外の投資マネーの影響もあり比較的堅調です。一方で、郊外の戸建住宅や築古物件は、買い手が限られ、価格が伸び悩む傾向が見られます。

背景には、

• 若年人口の減少

• 団塊世代の高齢化による相続物件の増加

• 世界的インフレによる建築費高騰

があります。

新築価格が上昇する一方、実需層の所得が追いつかず、「買いたくても買えない」層が増えているのが実情です。

● 住居用と投資用は別物

不動産価格は一括りに語れません。

• 投資用マンション：収益性重視、立地最優先

• 住居用戸建：生活利便性、学区、駐車場の有無など重視

相続不動産の多くは「住居用戸建」です。今後、地方や郊外を中心に資産価値を維持できないエリアが増える可能性も否定できません。

「持っていれば安心」という時代ではなくなりつつあるのです。

● 取得費が不明なケース

相続した不動産を売却した場合、譲渡所得税が課税されます。

しかし、被相続人がいつ・いくらで購入したのか不明な場合、「概算取得費（売却価格の5％）」で計算することになり、税額が高くなることがあります。

古い名古屋市内の土地では、契約書が見つからない事例も少なくありません。

● 空き家特例の活用

一定の要件を満たせば、被相続人の居住用家屋については3,000万円の特別控除が使える可能性があります。

ただし、

• 昭和56年5月31日以前の建築

• 区分所有建物でないこと

• 耐震基準を満たすこと（改修または取壊し）

など細かな要件があります。適用の可否は慎重な確認が必要です。

● 境界未確定・未登記建物の問題

売却直前になって、

• 境界標がない

• 増築部分が未登記

• 接道義務を満たしていない

と判明するケースもあります。

売却を急ぐあまり、価格を大きく下げざるを得なくなることもあります。

名古屋のごとう司法書士事務所の司法書士後藤です。

私が、みなさまの相続登記の相談を担当させて頂きます。

私が、司法書士として独立し、ごとう司法書士事務所を立ち上げた頃、決めていたことがあります。

「難しいこと簡単に」してストレスなく法律手続きを依頼者の方に提供したいという理念です。

大学の法学部の時から感じていましたが、やはり法律用語は解釈が難しいです。一般常識の言葉と法律用語の言葉では同じ漢字でも意味合いが少し違うことが往々にしてあります。そういった誤解からトラブルに発展することもよくあります。

どうしたらストレスなく法律的な話を伝えられるか。いつも自問自答しながら試行錯誤を今でも繰り返しています。

常により良いサービスをしたいと思い、私自身が宅地建物取引士の登録をして不動産売買の仲介業務するようになりました。今では、法律や登記が得意な司法書士と不動産実務が得意な宅地建物取引士はとても相性がよいと感じています。間違いなく、不動産に関しては専門性や優位性を持つことができると感じています。

相続のやり方や進め方は、家族や相続人の方によってすべて異なります。みなさまに合ったやり方や進め方で臨機応変にかつスムーズに相続手続きを進めることを心掛けています。

また、司法書士業務のデジタル化にも積極的に取り組んでいます。最新の手法で便利にご利用していただけるように努めています。

相続、特に不動産の相続登記に関してお困りの方はどうぞお気軽に一度ご相談下さい。
相続に果敢に挑戦している司法書士がお困りの皆さまをお待ちしております。
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