【名古屋で投資用一棟マンションを相続された方へ】相続登記から売却・保有判断まで専門家がわかりやすく解説

■ 2024年4月から相続登記は義務化されています

令和6年（2024年）4月1日より、相続登記は法律上の義務となりました。
相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請をしなければなりません。

正当な理由なく放置すると、10万円以下の過料の対象となる可能性があります（※最新の法改正に基づく内容です。詳細は個別事情により異なります）。

一棟マンションのような高額資産の場合、登記を放置することによるリスクはそれ以上に大きくなります。

■ 登記をしないと、売却も融資もできない

投資用マンションの場合、以下の場面で相続登記が必須です。

• 売却する場合

• 借換えや修繕融資を受ける場合

• 建替えや大規模修繕を検討する場合

• 他の相続人と持分整理をする場合

登記名義が亡くなった方のままでは、金融機関も不動産会社も動いてくれません。

特に名古屋市内では、エリアによっては価格の動きが比較的堅調な地域（中区・東区・昭和区など）と、空室率が上昇している地域とで二極化が進んでいます。
タイミングを逃さないためにも、まずは相続登記を完了させることが第一歩です。

■ 名古屋の市場動向をどう見るか

現在、日本全体では

• 少子高齢化による人口減少

• 団塊世代の高齢化による相続物件の増加

• 建築資材高騰による新築価格の上昇

といった流れがあります。

名古屋市は三大都市圏の一角として一定の需要がありますが、すべてのエリアが安泰というわけではありません。

特に投資用一棟マンションの場合は、

• 実需向け住宅とは価格形成が異なる

• 利回り・入居率が価格に直結する

• 海外投資家や法人投資家の動向に左右される

という特徴があります。

■ 実際のご相談事例（名古屋市守山区）

あるご相談者様（60代女性）は、守山区の築28年・8戸の一棟マンションを相続されました。

当初は「家賃収入があるなら持っていた方がよいのでは」とお考えでしたが、

• 屋上防水工事が近く必要

• 2部屋空室

• 将来的に管理を続ける自信がない

という事情がありました。

収支を整理し、修繕費・将来の空室リスク・税金を含めてシミュレーションした結果、相続後早期に売却した方が総合的に有利と判断。
相続登記後に売却し、納得のいく形で資産整理ができました。

一方で、名古屋駅徒歩圏の物件を相続された別のご相談者様は、法人化して保有継続という選択をされています。

つまり、「正解」は物件とご家族の状況によって異なります。

■ 相続税評価と実勢価格は違う

投資用マンションは、相続税評価額が市場価格より低くなるケースも多く、節税効果が出ることもあります。

しかし、最近はタワーマンション評価の見直しなど、不動産評価を巡る税制改正も続いています。
税務の取り扱いは最新情報の確認が不可欠です。

※税務の詳細は税理士の判断が必要な場合があります。

■ 売却時の税金にも注意

相続した不動産を売却すると、譲渡所得税がかかります。
取得費の引き継ぎや、相続開始から3年以内の売却に関する特例（居住用不動産）など、検討すべき点は多岐にわたります。

一棟マンションは金額が大きいため、税金の差も大きくなります。

■ 今後の空室・価格下落リスク

今後、日本では高齢者の死亡数が増加し、相続不動産の供給が増えると予想されています。
地方エリアを中心に資産価値が維持できない地域も出てくる可能性があります。

名古屋市内でも、

• 駅距離

• 築年数

• 修繕履歴

• 周辺再開発の有無

によって将来性は大きく変わります。

感覚ではなく、データと実務経験に基づく判断が重要です。

名古屋のごとう司法書士事務所の司法書士後藤です。

私が、みなさまの相続登記の相談を担当させて頂きます。

私が、司法書士として独立し、ごとう司法書士事務所を立ち上げた頃、決めていたことがあります。

「難しいこと簡単に」してストレスなく法律手続きを依頼者の方に提供したいという理念です。

大学の法学部の時から感じていましたが、やはり法律用語は解釈が難しいです。一般常識の言葉と法律用語の言葉では同じ漢字でも意味合いが少し違うことが往々にしてあります。そういった誤解からトラブルに発展することもよくあります。

どうしたらストレスなく法律的な話を伝えられるか。いつも自問自答しながら試行錯誤を今でも繰り返しています。

常により良いサービスをしたいと思い、私自身が宅地建物取引士の登録をして不動産売買の仲介業務するようになりました。今では、法律や登記が得意な司法書士と不動産実務が得意な宅地建物取引士はとても相性がよいと感じています。間違いなく、不動産に関しては専門性や優位性を持つことができると感じています。

相続のやり方や進め方は、家族や相続人の方によってすべて異なります。みなさまに合ったやり方や進め方で臨機応変にかつスムーズに相続手続きを進めることを心掛けています。

また、司法書士業務のデジタル化にも積極的に取り組んでいます。最新の手法で便利にご利用していただけるように努めています。

相続、特に不動産の相続登記に関してお困りの方はどうぞお気軽に一度ご相談下さい。
相続に果敢に挑戦している司法書士がお困りの皆さまをお待ちしております。
お気軽にご連絡下さい。