名古屋でトラブルにならない遺産分割の進め方｜不動産相続で揉めないための実務ポイント

相続トラブルというと、財産が多い家庭で起こるものという印象を持たれる方もいます。しかし実務では、むしろ一般的な家庭の相続で起きるケースが多いと感じます。

理由は、相続財産の多くが不動産中心の構成になっているためです。

名古屋でも典型的な相続財産は次のような内容です。

• 実家の土地・建物

• 少しの預金

• 自動車や家財

このような場合、財産の大部分を占めるのが不動産です。

例えば、名古屋市内にある実家の土地建物の評価が3,000万円程度、預金が300万円程度というケースでは、相続人が3人いる場合でも、現金のように単純に分けることができません。

そこで次のような意見の違いが生まれます。

• 長男は実家を残したい

• 次男は売却して現金で分けたい

• 長女は公平な分割を希望している

このような状況になると、不動産の評価や分け方が大きな問題になるのです。

さらに相続は感情が関係することも多く、

「親の面倒を見ていたのは自分だ」
「昔から負担が偏っていた」

など、過去の事情が話し合いの中で出てくることもあります。

そのため、遺産分割では財産の金額だけでなく、家族関係や公平感を考慮した進め方がとても重要になります。

遺産分割で揉めないためには、まず相続財産の内容と価値を客観的に整理することが重要です。

特に不動産がある場合は、価格の考え方によって分割結果が大きく変わることがあります。

不動産の価格には、いくつかの基準があります。

例えば、

• 固定資産税評価額

• 相続税路線価

• 実際の市場価格

などです。

一般の方の感覚では「この家は〇〇万円くらいだろう」と考えてしまいがちですが、実際の売却価格とは大きく異なることもあります。

最近は日本全体で人口減少が進み、団塊世代の相続によって空き家が増えています。そのため、地域によっては今後不動産価格が維持できないエリアも増えると予想されています。

一方で、名古屋市中心部などでは、国内外の投資資金が入ることで価格が上昇している物件もあります。この場合、投資用不動産の価格と居住用の実需価格が必ずしも一致しないこともあります。

このような事情から、遺産分割では

• 感覚的な価格

• 固定資産税評価額

• 実際に売却した場合の価格

などを総合的に見ながら、現実的な価値で話し合いを進めることが大切です。

遺産分割の話し合いの中で、

「とりあえず兄弟で共有名義にしておこう」

という結論になることもあります。

一見すると公平な方法のように見えますが、実務上は共有不動産が将来のトラブルの原因になることも少なくありません。

共有不動産には次のような問題があります。

まず、不動産の重要な決定には共有者全員の同意が必要になります。

例えば、

• 不動産の売却

• 建物の建替え

• 大規模な修繕

• 担保設定

などです。

共有者のうち一人でも反対すると、手続きが進められないケースもあります。

さらに時間が経つと、次の世代の相続が発生します。すると共有者が増え、権利関係が複雑になり、不動産の処分が非常に難しくなることもあります。

実際にご相談を受けるケースでも、

「祖父の代から共有になっていて、権利者が10人以上になっている」

というような状況は珍しくありません。

そのため遺産分割では、

• 1人が取得する

• 売却して現金で分ける

• 代償金を支払う

といった方法を検討し、できるだけ共有を避けることが将来のトラブル防止につながることが多いと言えます。

以前、名古屋市内にある実家の相続についてご相談を受けたことがあります。

相続人は兄弟3人でした。

当初は長男が実家を相続する予定でしたが、話し合いの中で問題になったのが不動産の評価額でした。

長男は固定資産税評価額を基準に考えていましたが、実際の市場価格を確認すると、それよりもかなり高い価格で取引されているエリアでした。

そのまま長男が取得すると、他の相続人にとって不公平になる可能性がありました。

そこで、

• 近隣の売却事例を確認

• 売却した場合の価格を想定

• 長男が支払う代償金を調整

という形で遺産分割をまとめることになりました。

結果として、兄弟全員が納得する形で分割が成立し、相続登記もスムーズに完了しました。

このように、遺産分割では法律だけでなく、不動産の市場価格や将来の管理まで考えることが重要になる場合があります。

遺産分割は家族の問題でもあるため、「専門家を入れると大げさではないか」と思われる方もいるかもしれません。

しかし実際には、専門家が関与することで

• 法律関係の整理

• 相続人の権利関係の確認

• 不動産の扱い方の検討

• 相続登記の手続き

などを客観的に整理できるため、結果として話し合いがスムーズに進むことも少なくありません。

特に不動産相続では、

• 登記

• 不動産の評価

• 将来の売却

など、複数の専門分野が関わります。

司法書士は不動産登記の専門家であり、裁判所や法務局を相手とする法律実務に関わる国家資格者です。また宅地建物取引士として不動産取引の実務を理解している場合には、不動産の扱いについてもより現実的な判断がしやすくなります。

遺産分割は一度決まるとやり直しが難しいため、将来を見据えた形で整理しておくことが大切です。

名古屋のごとう司法書士事務所の司法書士後藤です。

私が、みなさまの相続登記の相談を担当させて頂きます。

私が、司法書士として独立し、ごとう司法書士事務所を立ち上げた頃、決めていたことがあります。

「難しいこと簡単に」してストレスなく法律手続きを依頼者の方に提供したいという理念です。

大学の法学部の時から感じていましたが、やはり法律用語は解釈が難しいです。一般常識の言葉と法律用語の言葉では同じ漢字でも意味合いが少し違うことが往々にしてあります。そういった誤解からトラブルに発展することもよくあります。

どうしたらストレスなく法律的な話を伝えられるか。いつも自問自答しながら試行錯誤を今でも繰り返しています。

常により良いサービスをしたいと思い、私自身が宅地建物取引士の登録をして不動産売買の仲介業務するようになりました。今では、法律や登記が得意な司法書士と不動産実務が得意な宅地建物取引士はとても相性がよいと感じています。間違いなく、不動産に関しては専門性や優位性を持つことができると感じています。

相続のやり方や進め方は、家族や相続人の方によってすべて異なります。みなさまに合ったやり方や進め方で臨機応変にかつスムーズに相続手続きを進めることを心掛けています。

また、司法書士業務のデジタル化にも積極的に取り組んでいます。最新の手法で便利にご利用していただけるように努めています。

相続、特に不動産の相続登記に関してお困りの方はどうぞお気軽に一度ご相談下さい。
相続に果敢に挑戦している司法書士がお困りの皆さまをお待ちしております。
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