名古屋で相続した空き家の活用方法｜放置リスク・賃貸・民泊・売却を司法書士が解説

相続した空き家を放置すると、まず問題になるのは建物の老朽化です。

人が住んでいる家は、日常的に窓を開けたり、水道を使ったり、雨漏りや破損に気づいたりするため、自然と最低限の管理がされています。しかし、誰も住まなくなった家は、換気も清掃もされず、異常に気づく人もいません。そのため、建物の劣化が一気に進みやすくなります。

特に木造住宅の場合、屋根や外壁の傷み、雨漏り、シロアリ被害、床の腐食などが進むと、修繕費が大きくなります。最初は少しの補修で済んだものが、数年放置したことで大規模な修繕や解体が必要になることもあります。

台風や強風の際には、屋根材、外壁材、雨どい、木片などが飛散する危険もあります。もし飛散物が近隣の建物や車を傷つけたり、通行人にけがをさせたりすれば、所有者として損害賠償の問題が生じる可能性があります。

空き家の問題は、建物の劣化だけではありません。

人の出入りがない家は、外から見ても「管理されていない不動産」と分かりやすくなります。郵便物がたまる、庭木が伸びる、雑草が増える、窓や外壁が壊れたままになると、不法投棄や不審者の侵入を招きやすくなります。

空き家にゴミを捨てられると、害虫や悪臭の原因になります。庭や空き地の草木が伸び放題になれば、蚊、蜂、ゴキブリ、ネズミなどの発生につながることもあります。これは所有者だけの問題ではなく、近隣住民にとっても深刻な生活環境の問題になります。

また、空き家で特に怖いのは火災です。

放置された空き家に、たばこの吸い殻が投げ入れられたり、不審者が侵入したりすると、火災につながる危険があります。空き家は発見が遅れやすく、火が広がってから気づかれることもあります。隣家に燃え移れば、取り返しのつかない事態になりかねません。

さらに、空き家を放置すると、不動産の価値にも影響します。

建物が古くなり、傷みが進むほど、売却時の評価は下がりやすくなります。本来であれば中古住宅として売却できたものが、放置した結果、解体前提の土地としてしか売れなくなることもあります。解体費用がかかる分、買主から価格交渉を受けることもあります。

相続した空き家が共有名義になっている場合は、さらに注意が必要です。

相続人の一人が管理しているつもりでも、他の相続人が費用負担に協力してくれないことがあります。売却しようとしても、共有者全員の同意が必要になり、話し合いが進まないこともあります。放置期間が長くなるほど、相続人の高齢化や二次相続によって権利関係が複雑になることもあります。

つまり、空き家を放置することは、単に「使っていない家をそのままにしている」というだけではありません。

建物の劣化、近隣トラブル、火災リスク、損害賠償、固定資産税の負担、不動産価値の低下、相続人間のトラブルなど、さまざまな問題につながる可能性があります。

相続した空き家は、早めに現状を確認し、管理・活用・売却のいずれかの方針を決めることが重要です。

一つ目は、相続した空き家を修繕して、借家として利用する方法です。

空き家を貸家として活用できれば、毎月の家賃収入を得ることができます。思い入れのある実家をすぐに売却したくない場合や、将来的に家族が使う可能性がある場合には、一定期間だけ賃貸に出すという選択肢もあります。

ただし、空き家を借家として貸す場合には、事前に確認すべき点が多くあります。

まず重要なのは、建物の状態です。

相続した家が古い場合、そのまま人に貸せるとは限りません。雨漏り、水回りの故障、床の沈み、外壁の劣化、給湯器やエアコンの不具合などがあれば、入居者募集の前に修繕が必要になります。

自分や家族が使うだけであれば気にならない傷みでも、賃料を支払って住む借主にとっては大きな問題になることがあります。借家として貸す以上、貸主には一定の修繕義務や管理責任が生じます。

次に重要なのは、立地です。

駅から近い、スーパーや病院が近い、学校区が良い、駐車場がある、周辺環境が落ち着いているといった条件があれば、借り手が見つかりやすくなります。名古屋市内でも、地下鉄駅や主要道路へのアクセス、生活利便性の違いによって、賃貸需要は大きく変わります。

一方で、駅から遠い、坂が多い、駐車場がない、建物が古い、周辺に空き家が多いといった場合には、借り手がつきにくいことがあります。その場合は、家賃設定を見直したり、駐車場を整備したり、ファミリー向け・単身者向けなどターゲットを明確にしたりする必要があります。

また、借家として活用する場合には、収支の見通しも重要です。

家賃収入が入る一方で、次のような費用がかかります。

・リフォーム費用
・設備交換費用
・固定資産税、都市計画税
・火災保険料
・管理会社への管理料
・退去時の修繕費
・外壁、屋根、水回りなどの将来の修繕費

最初に高額なリフォームをしたものの、思ったほど家賃が取れない、空室期間が長い、修繕費ばかりかかるというケースもあります。

そのため、相続した空き家を借家として活用する場合は、「貸せるかどうか」だけではなく、「収益として成り立つか」を冷静に判断することが必要です。

さらに、相続人が複数いる場合には、誰が貸主になるのか、家賃収入を誰が受け取るのか、修繕費を誰が負担するのかも決めておく必要があります。共有名義のまま賃貸に出すと、後で相続人間のトラブルになることがあります。

借家として活用することは有効な方法ですが、すべての空き家に向いているわけではありません。

建物の状態、立地、賃貸需要、修繕費、相続人間の合意を確認したうえで、無理のない計画を立てることが大切です。

その他にも、相続した空き家を民泊として利用する方法があります。

民泊とは、住宅の全部または一部を旅行者などに宿泊場所として提供する活用方法です。観光地に近い場所、交通の便が良い場所、名古屋駅や栄、大須、金山などへのアクセスが良い場所であれば、民泊としての利用を検討できる場合があります。

空き家を民泊として活用できれば、通常の賃貸よりも高い収益を期待できる可能性があります。短期滞在の旅行者や出張者を対象にできるため、立地や運営方法によっては魅力のある活用方法です。

しかし、民泊は単に空き家を貸せばよいというものではありません。

民泊を行うには、住宅宿泊事業法、旅館業法、消防法、建築基準法、自治体の条例など、さまざまな規制を確認する必要があります。名古屋市内で民泊を行う場合も、事前に行政への届出や確認が必要になることがあります。

また、民泊では近隣トラブルにも注意が必要です。

宿泊者の騒音、ゴミ出しのルール違反、夜間の出入り、駐車場の問題などが起きると、近隣住民との関係が悪化することがあります。相続した実家が住宅街にある場合には、特に慎重な判断が必要です。

さらに、民泊として活用するには、家具、家電、寝具、清掃、鍵の受け渡し、予約管理、問い合わせ対応など、通常の賃貸とは違う手間がかかります。管理会社や代行業者を利用する場合には、その費用も見込んでおく必要があります。

空き家を民泊として使う場合、建物の状態も重要です。

古い家をそのまま民泊にするのではなく、安全性、清潔感、設備、耐震性、防火対策などを整える必要があります。宿泊者が安心して利用できる状態でなければ、トラブルや低評価につながります。

民泊は、条件が合えば有効な空き家活用方法です。

しかし、法規制、近隣対応、管理体制、初期費用、運営の手間を考えると、誰にでも簡単に始められる方法ではありません。相続した空き家を民泊にする場合は、事前に行政、不動産会社、管理会社、必要に応じて専門家に確認し、実現可能性を慎重に判断することが大切です。

名古屋の司法書士が、相続などで空き家を取得した方に向けて、空き家を放置するリスクと活用方法についてご紹介しました。

相続した不動産は、すぐに使う予定がないと、そのまま放置されがちです。しかし、空き家を放置すると、建物の劣化、近隣トラブル、火災、不法侵入、固定資産税の負担、不動産価値の低下など、さまざまな問題が生じる可能性があります。

特に相続不動産の場合、名義が亡くなった方のままになっていたり、相続人が複数いたり、遺産分割協議がまとまっていなかったりすると、活用や売却をしたくてもすぐに進められないことがあります。

空き家の活用方法には、借家として貸す方法、民泊として利用する方法、売却する方法、解体して土地として活用する方法などがあります。ただし、どの方法がよいかは、建物の状態、立地、相続人の意向、管理費用、将来の利用予定によって異なります。

大切なのは、空き家になった後に長期間放置しないことです。

相続した空き家については、まず現状を確認し、相続登記を含めた権利関係を整理したうえで、活用するのか、売却するのか、保有するのかを早めに検討しましょう。

名古屋で相続した空き家、不動産の名義変更、相続登記、相続不動産の売却についてお困りの方は、ごとう相続手続き相談センターへお気軽にご相談ください。

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