相続した実家・空き家の売却にかかる税金を軽くするには｜名古屋 の司法書士が 3000 万円特別控除を解説

相続した不動産を売る前に確認したい、節税の選択肢

譲渡所得税とは、土地や建物などを売却して利益（譲渡所得）が出たときにかかる税金の総 称です。相続した空き家を売るときには、知っておくと税負担を抑えられる特例がいくつか あります。代表的なものを 3 つ見ていきましょう。

① 相続した空き家を売ったときの 3000 万円特別控除 増え続ける空き家問題を背景に国が設けた特例で、亡くなった方が一人で住んでいた戸建て を相続し、一定の期間内に売却すると、譲渡所得から最大 3000 万円を控除できる可能性が あります。主な要件は次のとおりです。 ・ 昭和 56 年 5 月 31 日以前に建築された家屋であること（区分所有マンションは原則 対象外） ・ 相続の開始直前に、亡くなった方がひとりで居住していたこと（老人ホーム入所など 一定の場合も対象になりえます） ・ 相続開始から 3 年を経過する日の属する年の 12 月 31 日までに売却すること ・ 売却代金が 1 億円以下であること ・ 一定の耐震基準を満たすか、家屋を取り壊して売却すること 2024 年（令和 6 年）からは使い勝手が良くなりました。これまでは売主側で耐震改修また は取り壊しを済ませる必要がありましたが、令和 6 年 1 月 1 日以降の譲渡については、買 主が引渡し後、翌年 2 月 15 日までに耐震改修または取り壊しを行う場合でも対象に含まれ るようになり、売却しやすくなっています。一方で、相続人が 3 人以上いる場合は、一人 あたりの控除上限が 2000 万円に引き下げられた点には注意が必要です。なお、この特例の 適用期限は令和 9 年（2027 年）12 月 31 日まで延長されています。

② マイホーム（居住用不動産）を売ったときの 3000 万円特別控除 こちらは相続に限らず、ご自身が住んでいた居住用不動産を売却する場合に、一定の条件を 満たせば譲渡所得から最大 3000 万円を控除できる特例です。適用が除外されるケースもあ りますので、利用をお考えの方は事前に国税庁の公式サイトで要件を確認するか、専門家に ご相談ください。

③ 相続税の取得費加算の特例 取得費とは、売却する不動産を取得したときにかかった金額のことです。相続で取得した不 動産を相続税の申告期限の翌日から 3 年以内（相続開始からおおむね 3 年 10 か月以内）に 売却した場合、納めた相続税の一部を取得費に加算できます。取得費が増えると譲渡所得が 小さくなり、結果として譲渡所得税を抑えられる仕組みです。

これらの特例は、いずれも被相続人が亡くなってから一定の期間内に売却することが条件に なっている場合があります。不動産の売却には時間がかかることも多いため、相続したら早 めに方針を決めて動くことをおすすめします。なお、空き家の 3000 万円控除と取得費加算 の特例は併用できないなど、特例同士の組み合わせにはルールがありますので、どの特例が 有利かは個別の判断が必要です。 

贈与税の落とし穴と、2024 年改正後の制度選びのポイント

相続税を避けるために、生きているうちに財産を渡しておこう（生前贈与）とお考えの方も いらっしゃいます。しかし、贈与にも税金がかかる場合があります。しかも贈与税は税率が 高めに設定されているため、特例などを使わないと、思わぬ高額な納税が必要になることも あります。

将来財産を受け取る可能性がある場合は、生前に贈与を受けた方がよいのか、相続まで待っ た方がよいのかを、税負担を比べたうえで検討することが大切です。判断材料となる主な制 度を整理します。

相続時精算課税制度

累計 2500 万円までの贈与について贈与時の税負担を抑え、相続時にその贈与財産を相続財 産に組み込んで精算する制度です。値上がりが見込まれる財産を、いまの低い評価額で固定 できる点にメリットがあるとされますが、不動産は将来の価格が読みにくく、振れ幅も大き いため、利用するかどうかは慎重に判断しましょう。 注意点として、一度この制度を選ぶと、その贈与者からの贈与について通常の贈与（暦年課 税）には戻せません。また 2024 年（令和 6 年）からは、相続時精算課税にも年 110 万円 の基礎控除が新設されました。この基礎控除の範囲内の贈与は、相続時に足し戻す必要がな く、申告も不要になるなど、使いやすさが増しています。

暦年課税（通常の贈与）と 110 万円の基礎控除

通常の贈与では、受け取る人ごとに年間 110 万円までの基礎控除があります。ただし 2024 年からは、相続が発生したときに相続財産へ足し戻す「生前贈与加算」の期間が、従 来の死亡前 3 年から 7 年へ段階的に延長されました（延長された 4 年分については、合計 100 万円まで加算しない緩和措置があります）。生前贈与による節税を考える場合は、こ の期間を意識した早めの対策が重要になります。

使える贈与の特例

直系尊属からの贈与、たとえば親から子への贈与には、税率がやや有利になる「特例税率」 が設けられています。また、婚姻期間 20 年以上の夫婦間で居住用不動産またはその購入資 金を贈与した場合は、基礎控除 110 万円とは別に、最大 2000 万円まで控除できる「配偶 者控除」を利用できます。 贈与や相続による不動産の名義変更でお困りの場合は、専門家に任せるとスムーズで確実で す。法務（登記）と税務の両面で間違いのないように進めることが、結果的にいちばんの近 道になります。

今回は、相続した空き家を売却するときに譲渡所得税の負担を抑えられる可能性があること、 そして生前贈与にひそむ注意点について、名古屋市中区の司法書士が解説しました。 不動産の相続には難しい論点が多く、特例の要件や期限を一つ見落とすだけで、受けられた はずの控除を逃してしまうこともあります。分からない点をあやふやにせず、確実に手続き を進めることが、後悔しない相続への第一歩です。判断に迷ったときは、お早めにご相談く ださい。