相続登記はいつまでにすればいい？義務化後の期限と過料【名古 屋のごとう司法書士事務所】

相続とは、簡単に言えば「人が亡くなったことにより、その方が所有していた財産のすべてを、民法の定める方法と順位に従ってご家族が引き継ぐ」ことをいいます。引き継ぐ財産には、預貯金や不動産といったプラスの財産だけでなく、借金などのマイナスの財産も含まれる点が、まず押さえておきたいポイントです。

民法では「法定相続」といって、一定の親族に相続人を限定し、その相続の割合（相続分）があらかじめ定められています。残されたご家族の生活を守るために設けられた仕組みです。この法律で定められた相続人のことを「法定相続人」と呼びます。

法定相続人のルールで大切なのは、配偶者がいれば必ず相続人になるという点です。配偶者以外は、子、父母などの直系尊属、兄弟姉妹の順で相続人が決まります。つまり、お子さんが相続人になる場合には、父母や兄弟姉妹は相続人にはなりません。

そして、相続する財産に土地や建物といった不動産が含まれているときに必要になるのが、不動産の名義を亡くなった方から相続する方へ変更する手続き、いわゆる「相続登記」です。

相続はいつ始まるのかというと、それは財産を所有しているご本人が亡くなったときです。相続人が何か手続きをすることで始まるのではなく、被相続人（亡くなった方）が亡くなった瞬間に、法律上当然に相続が開始されます。

一方で、不動産の名義は自動的には変わりません。法務局に自分で申請をして、はじめて名義が変更されます。これが相続登記です。

ここで「登記」について簡単にご説明します。日本には不動産の登録制度があり、これを登記制度と呼んでいます。国の機関である法務局が取り扱っており、登記簿には所有者の住所・氏名のほか、住宅ローンを組んでいれば銀行などの担保権者の情報も記録されます。この情報は手数料を支払えば誰でも取得でき、不動産取引に入ろうとする人が所有者を確認できることで、取引の安全を支える大切な仕組みになっています。相続登記が完了すれば、その内容も登記事項証明書で確認できるようになります。

相続登記の期限は「知った日から3年以内」です

では、相続登記の期限はいつまでなのでしょうか。

2024年（令和6年）4月1日に施行された改正不動産登記法により、相続登記は義務になりました。不動産を相続した方は、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日」から3年以内に、相続登記を申請しなければなりません。遺言によって相続人が不動産を取得した場合（相続人に対する遺贈や特定財産承継遺言）も同じです。

また、遺産分割協議（相続人全員での話し合い）がまとまって法定相続分を超える不動産を取得した場合には、その遺産分割が成立した日から3年以内に登記を申請する必要があります。「亡くなった日から」ではなく「知った日・分割の日から」数える点が、実務上の大切なポイントです。

過去の相続も対象です（多くの方は2027年3月31日が期限）

この義務化で特に注意していただきたいのが、2024年4月1日より前に発生した相続にもさかのぼって適用されるという点です。この場合は、施行日である2024年4月1日か、相続で不動産を取得したことを知った日のいずれか遅い日から3年以内、つまり多くの方にとって2027年（令和9年）3月31日が期限となります。「祖父の名義のままになっている土地」「何十年も前に亡くなった親名義の実家」のようなケースも対象ですので、心当たりのある方は早めのご確認をおすすめします。

期限を過ぎるとどうなる？｜10万円以下の過料

正当な理由がないのに期限内に申請をしなかった場合は、10万円以下の過料の対象となります。過料とは、罰金や科料のような刑事罰ではなく行政上のペナルティで、前科がつくものではありません。また、期限を過ぎたら直ちに科されるわけではなく、法務局（登記官）からの催告を受けてもなお申請されない場合に、裁判所への通知が行われる運用とされています。

「正当な理由」としては、相続人が極めて多数で戸籍関係書類の収集や他の相続人の把握に時間がかかる場合、遺言の有効性や遺産の範囲が相続人間で争われている場合、申請義務を負うご本人が重病である場合などが、法務省の通達で例示されています。とはいえ、該当するかどうかの判断は個別の事情によりますので、期限に間に合いそうにないときは自己判断で放置せず、専門家にご相談ください。

3年以内に話し合いがまとまらないときは「相続人申告登記」

「相続人同士の話し合いがまとまらず、3年以内に登記できそうにない」という場合のために、「相続人申告登記」という簡易な手続きも新しく設けられました。自分が相続人であることを法務局に申し出ることで、ひとまず登記の申請義務を果たしたものとみなされる制度です。戸籍の一部を提出すれば足り、他の相続人の関与も不要という手軽さが特長です。

ただし、相続人申告登記はあくまで「申請義務を果たした」ことになるだけで、不動産の名義が変わるわけではありません。そのままでは売却も担保設定もできず、その後に遺産分割で不動産を取得したときは、あらためて遺産分割の日から3年以内に相続登記が必要になります。一時的な対応と考えておくとよいでしょう。

相続登記にかかる費用と期間の目安

期限を考えるうえで、費用と期間の目安も知っておくと安心です。相続登記には、登録免許税という税金がかかります。税額は原則として不動産の固定資産評価額の0.4％です。たとえば評価額2,000万円のご実家なら8万円、評価額500万円の土地なら2万円という計算になります。なお、評価額が100万円以下の土地については登録免許税が免税される措置があります（適用期限がありますので、最新の情報をご確認ください）。このほか、戸籍謄本や住民票などの取得実費、司法書士に依頼する場合はその報酬がかかります。

期間については、戸籍の収集から登記完了まで、標準的なケースでおおむね1〜2か月程度、相続人が多い場合や本籍地の移動が多い場合はさらに時間がかかります。3年という期限は長いようで、書類集めや話し合いに手間取るとあっという間です。

なお、2026年（令和8年）4月1日からは、所有者の住所や氏名が変わったときの変更登記も義務化されています（変更から2年以内・5万円以下の過料）。不動産の登記をめぐるルールは年々厳しくなっており、最新情報は名古屋のごとう司法書士事務所でも随時配信していきます。

「3年もあるなら、まだ急がなくてもいいのでは」と思われるかもしれません。しかし、相続登記はできるだけ早く済ませることをおすすめします。期限とは別の問題があるからです。

相続が発生したまま放置している間に相続人のどなたかが亡くなってしまうと、その方の相続人が新たに話し合いに加わることになり（数次相続といいます）、相続関係が一気に複雑になった末にトラブルへ発展したケースも少なくありません。たとえば、お父様の相続を放置している間に相続人であるご兄弟が亡くなると、そのお嫁さんや甥・姪までが遺産分割協議に参加することになります。当初は3人で済んだはずの話し合いが、気がつけば10人近くの署名・押印を集める作業になっていた、ということも実際に起こります。

特に、口約束で遺産の分け方を決めていた場合は要注意です。「しばらく実家はそのままにしておいて、何年か後に長男が取得して自由に使う」といった約束は、書面も登記も残っていなければ、時間が経つほど守られにくくなります。

このほかにも、相続登記をせずに放置することで生じるデメリットはたくさんあります。名義が亡くなった方のままでは不動産を売却したり担保に入れたりすることができない、他の相続人が了解を得ずに自分の持分を処分してしまうおそれがある、いざ登記しようとしたときに必要な書類が集められなくなっている、手続きが複雑になった分だけ費用が高くついてしまう、といったことが挙げられます。空き家問題の背景にも、こうした相続登記未了の問題があります。

実際には、相続した不動産を売る段階になってはじめて、相続登記が済んでいないことに気づく方も多いのです。その時点で相続人にさらに相続が発生していると、疎遠な親族が遺産分割に関わらざるを得なくなり、売却に向けた話し合いが進まなくなります。また、相続登記のために戸籍を調査したら、聞いていなかったお子さんの存在が判明した、というテレビドラマのようなお話も実際にあります。再婚などをされている場合は特に注意しましょう。

義務化された今は、放置すれば過料のリスクまで加わりました。早めに相続登記を済ませることが、これらのデメリットを防ぐいちばんの方法です。当事務所は司法書士と宅地建物取引士を兼ねていますので、「相続した名古屋の不動産を将来売却するかどうか迷っている」という方にも、名義変更から売却までを一つの窓口で見通したご提案ができます。

以上、不動産の相続手続きである相続登記の期限について、名古屋の司法書士が解説しました。

相続登記は、2024年4月の義務化により「いつかやればよい手続き」から「知った日から3年以内にやるべき手続き」に変わりました。過去の相続にも2027年3月31日という期限が迫っていますし、期限より前に動くことで、数次相続や書類収集の困難といったトラブルの芽を摘むことができます。

「自分は相続のことがよくわからない」という方こそ、後回しにして複雑なトラブルに発展させないために、一度専門家である司法書士に相談してみてはいかがでしょうか。当事務所では、お客さまごとの事情に合わせたオーダーメイドのご提案を心がけており、ご相談は無料です。