相続登記とは？すぐにしないと起こる3つの問題を名古屋の司法書士が解説

登記簿は不動産の戸籍のようなもの。名義を書き換えてはじめて「あなたの財産」になります。

日本では、土地や建物の一つひとつについて、その所在地や広さ、所有者が誰かを記録した「登記簿」が法務局に備えられています。いわば不動産の戸籍のようなもので、誰でも手数料を払えば登記事項証明書（登記簿謄本）として内容を確認できます。

登記簿は3つの部分でできています。土地や建物の所在・面積などを記録した「表題部」、所有者が誰かを記録した「権利部の甲区」、抵当権などの担保を記録した「権利部の乙区」です。相続で問題になるのは甲区で、ここに亡くなった方の名前が残ったままになっているのが、いわゆる「名義がそのまま」の状態です。ご実家の現状を知りたい方は、法務局の窓口やオンラインで登記事項証明書を1通数百円で取得できますので、まず甲区の名義を確認してみることをおすすめします。

相続登記とは、この登記簿に記録された所有者の名義を、亡くなった方（被相続人）から相続人へ書き換える手続きのことで、正式には「相続を原因とする所有権移転登記」といいます。戸籍で相続関係を証明し、遺言書や遺産分割協議書で「誰が取得するか」を示して、不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。費用の中心は登録免許税（固定資産評価額の1000分の4）で、司法書士に依頼する場合はその報酬が加わります。

預貯金や株式と違い、不動産の相続手続きだけがなぜこれほど重視されるのか。それは、不動産が高額であるうえに、現金のように簡単に分けられない財産だからです。そしてなぜ登記が大切かといえば、登記には、自分が所有者であることを世の中に示し、第三者に対して権利を主張できるようにする「対抗要件」という重要な役割があるからです。登記簿の名義が亡くなった親のままでは、あなたがその家の本当の持ち主でも、売ることも、担保に入れることも、権利を対外的に守ることもできません。2024年4月からは、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が法律上の義務となり、正当な理由のない放置は10万円以下の過料の対象になりました。相続登記は「やったほうがよい手続き」から「やらなければならない手続き」に変わったのです。

期限より先に、現実的な問題が静かに進行します。

義務化された以上、期限内の申請は当然として、ここでは「なぜ3年を待たず、できるだけ早く済ませるべきなのか」を3つの注意点からご説明します。どれも、当事務所が日々のご相談で実際に目にしている、絵空事ではない問題ばかりです。ご自身のご家庭に当てはまるものがないか、確かめながらお読みください。

役所の保存期間と証明書の鮮度。書類は「集められるうちに」が鉄則です。

相続登記では、被相続人の出生から死亡までの戸籍、住民票の除票、相続人の印鑑証明書、固定資産評価証明書など多くの書類を使います。戸籍の収集は、2024年3月に始まった広域交付制度によって最寄りの市区町村窓口でまとめて請求できるようになり、以前よりずっと楽になりました。ただし、兄弟姉妹の戸籍やコンピュータ化されていない古い戸籍は対象外のことがあり、「便利になったから急がなくていい」わけではありません。このうち住民票の除票や戸籍の附票は、かつて保存期間が5年とされており、2019年の法改正で150年に延長されたものの、改正前に保存期間が過ぎて廃棄された古い記録は、今から請求しても発行されません。放置歴の長い相続では、登記簿上の住所と最後の住所のつながりを証明できず、権利証の写しや上申書といった代替資料の準備に余計な手間と費用がかかることがあります。「たかが書類一枚」が、放置によって「手に入らない一枚」に変わってしまうのです。

また、書類自体に有効期限がなくても、「鮮度」が問題になるものもあります。固定資産評価証明書は年度ごとに取り直しが必要ですし、遺産分割協議書に添える印鑑証明書も、古いものだと金融機関の手続きでは使えないことがあります。せっかく集めた書類一式も、手続きを先延ばしにしているうちに揃え直しになれば、費用も手間も二重にかかります。書類は集められるうちに集め、集めたら勢いのまま申請まで進む。これがいちばん経済的です。

先延ばしの間に次の相続が起これば、話し合う相手は倍々に増えていきます。

実務上、放置の弊害としてもっとも大きいのがこれです。具体例で見てみましょう。父Aさんが亡くなり、相続人は長男Bさんと二男Cさんの2人。本来なら2人の話し合いで済むはずが、登記をしないまま数年が過ぎ、その間にCさんが亡くなったとします。すると、Cさんの相続人である妻Dさんと子のEさん・Fさんが新たに加わり、Aさんの不動産の権利関係者は一気に4人へ。これが「数次相続」です。

Dさん・Eさん・Fさんは、Bさんにとっては義妹や甥・姪。日頃の付き合いが薄ければ、実印と印鑑証明書をお願いすること自体が気の重い交渉になります。Cさんが生きていれば「兄さんに任せるよ」のひと言で済んだはずの話が、Cさんの家族にとっては「義父の遺産の話を今さら持ち込まれた」という別の受け止め方になる。相続の話し合いは、当事者が一世代ずれるだけで温度感がまったく変わってしまうのです。さらに世代が進めば、会ったこともない相続人、海外在住の相続人、認知症で協議に参加できない相続人が現れ、不在者財産管理人や成年後見人といった家庭裁判所の手続きまで必要になることも。相続人は時間とともに増えることはあっても、自然に減ることはありません。「今の顔ぶれで話し合えるうち」が、最も簡単に、最も安く手続きできるタイミングなのです。

「まだ誰のものでもない」は誤解。全員のものだから、全員に義務があります。

「遺産分割協議がまだだから、実家は誰のものでもない」と思われがちですが、これは誤解です。協議がまとまるまでの間、不動産は法律上、相続人全員が法定相続分の割合で共有している状態にあります。つまり「誰のものでもない」のではなく「全員のもの」。だからこそ、話し合いを先送りしている間も、全員に義務と責任が生じ続けます。

まず固定資産税。相続人全員が連帯して納付する義務を負い、市町村から「相続人代表者指定届」の提出を求められます。代表者に選ばれた方が毎年の納税通知を受け取り、立て替え続ける形になりがちですが、他の相続人に精算を求めるたびに気まずい思いをし、不公平感が募って争いの火種になる。そんなご相談は決して珍しくありません。逆に、その不動産から家賃などの収益が生まれている場合、遺産分割までの家賃は法定相続分に応じて各相続人に帰属するとされており、「誰が受け取り、どう分けるか」もまた揉めごとの種になります。次に管理責任。空き家の瓦が飛んで隣家を傷つければ、所有者としての賠償責任は相続人全員に及び得ます。遠方に住んでいて実家に一度も行っていない相続人でも、共有者である以上は無関係ではいられません。さらに、実家に住み続ける相続人と住んでいない相続人の間で、家賃相当額や管理費用をめぐる不満が生まれることも少なくありません。この「宙ぶらりんの共有状態」を早く解消することこそ、相続登記を急ぐ本当の意味です。遺産分割協議で取得者を決め、その方の名義に登記する。そこまで終えてはじめて、不動産は安心して住める・活かせる・手放せる、本当の意味でのご自身の財産になります。

基礎を知った今が動きどき。書類集めの第一歩から専門家がお手伝いします。

相続登記とは、登記簿の名義を被相続人から相続人へ書き換える所有権移転登記のことで、2024年4月からは3年以内の申請が義務になりました。そして期限を待たずに急ぐべき理由が、書類が取れなくなること、相続人が増えて話し合いが難しくなること、そして遺産分割まで続く全員共有の宙ぶらりん状態に固定資産税と管理責任が伴うこと、の3つです。相続登記は、単なる役所手続きではなく、ご家族の権利関係を確定させて将来の争いの芽を摘む、暮らしの土台を整える手続きだといえます。

ごとう司法書士事務所は、司法書士事務所であると同時に宅地建物取引士として不動産事業も手がけており、法律と不動産取引の両方の実務経験を活かしたご提案ができるのが特徴です。「登記をして終わり」ではなく、その先の住む・貸す・売るまで見据えて、お客さまごとにオーダーメイドの道筋を描けるのが当事務所の強みです。相続登記の書類集めから遺産分割協議書の作成、登記完了後の売却や活用のご相談まで、名古屋市中区丸の内を拠点にワンストップでお手伝いします。女性やご高齢の方、外国籍の方にも、お一人おひとりの事情に合わせて丁寧にご対応します。

▶「何から手をつければいいか分からない」という段階のご相談こそ歓迎です。

名古屋のごとう司法書士事務所（フリーダイヤル0120-290-939）までお気軽にお問い合わせください。

※本記事は2026年8月時点の情報をもとに作成しています。法改正や登記実務の運用は変更される場合がありますので、実際のお手続きにあたっては司法書士などの専門家に最新の取扱いをご確認ください。