不動産売買の流れ

不動産の購入をするときの流れ

1希望する条件や予算を決める

エリア・広さ・向き・周辺環境などを決めておき、予算についても目安を考えておきます。

2不動産仲介業者に依頼する

当事務所は、不動産仲介業を行う会社を併設しています。ぜひご依頼頂ければと思います。この時点では、営業活動としての依頼(物件探しをする依頼)ですので、正式に売買の依頼をしているわけではありません。

3媒介契約を結ぶ

購入したい土地や建物が見つかりましたら、その不動産を売買する仲介を依頼するための「媒介契約」を、不動産仲介業者と正式に結びます。

4売買契約を結ぶ

今度は、その不動産の売り手と「売買契約」を結びます。その手続きは不動産仲介業者が間に入って行ってくれます。

5代金の支払い、不動産の引き渡し

代金を支払うと、購入した不動産が引き渡されます。速やかに登記を済ませるようにしましょう。

不動産の売却をするときの流れ

1売却できる状態かどうかチェックする

土地や建物を売却するためには、登記簿に不備がないなどの条件があります。
詳細はこちらをご覧ください。>>不動産売買について>>不動産を売却する際の注意点

2売却条件を決める

価格を始めとする、各種売却条件の目安を決めておきます。

3不動産仲介業者に依頼する

土地や建物を買ってくれる人を探すために、不動産仲介業者に依頼します。

4媒介契約を結ぶ

売り出している不動産の購入を希望する人が現れたら、売買の仲介を正式に依頼するための「媒介契約」を不動産仲介業者と結びます。

5売買契約を結ぶ

不動産仲介業者を通して、買い主との間に売買契約を締結します。

6代金の支払い、不動産の引き渡し

代金の支払いを確認して、その後、買い主に土地が引き渡されます。

不動産売却の際に登場する各専門家

不動産の売買を進める中で通常は一人の専門家だけですべての話が進められることはなく、さまざまな角度から取引の安全性を確保するために、時々で各分野の専門家が必要になります。では、具体的にはどのような専門家が登場するのでしょうか?ここでは、通常の不動産取引で関わる可能性の高い専門家をご説明します。

 

①不動産仲介業者(宅建業者)

不動産売買の買主様や売主様に代わって、売買の相手を探したり、契約や物件の引き渡しまで取引全体をサポートする役目です。以下のいずれかの媒介契約を交わして仲介業務を行います。
(1) 一般媒介契約
他の宅建業者にとも媒介契約をすることができる。依頼者自ら相手を見つけて売買ができる
(2) 専任媒介契約
他の宅建業者とは媒介契約をすることができない。ただし、依頼者自ら相手を見つけて売買することはできる。
(3) 専属専任媒介契約
他の宅建業者とは売価契約ができず、依頼者自ら相手を見つけて売買もできない。
 ※お互いを拘束する度合いに応じて、3種類の媒介契約の形式があります。目的に応じて使い分けましょう。

②司法書士

不動産売買の名義変更する手続きを担当します。売主様の抵当権抹消登記や住所変更登記及び買主様の所有権移転登記や抵当権設定登記など、物件引渡し時における登記書類の確認など登記手続きを責任もって行います。通常は、売買の最期の場面である物件引渡しや残代金支払いの決済時に登場します。

③土地家屋調査士

建物を解体するときは、登記された建物の滅失登記とって、登記簿をなくす手続きが必要です。また、土地の測量が必要な場合にも測量をして登記上の地積や地目の変更更正などの登記を行います。売買契約締結後、必要に応じて依頼をすることになります。

④税理士

不動産売買をする際の税務相談や申告を行います。不動産売買では、譲渡所得税や不動産取得税などが発生することがあります。納税額がいくらになるのか、売主様や買主様にとっての関心事についてサポートします。売買を検討する初期のころから売却後の申告まで様々な場面で必要に応じて登場します。

 

この中で、通常の売買では①の不動産仲介業者と②の司法書士は必ず登場します。③土地家屋調査士と④税理士は、必要に応じて依頼する形になります。

建物を壊して土地だけを売る時

中古戸建ての売却を検討するとき、建物の活用が難しい場合、売る際には建物を壊して土地を整地して買主様に引き渡すことがよくあります。

売ると決めた時にすぐに建物を壊して土地をきれいにして売却活動を開始してもよいですが、その場合、現況地目が宅地でなくなりますから固定資産税が上がる可能性があるので注意が必要です(宅地であることで税金が軽減されているので)。一方、現地がきれいだと、買主様が新しく建てる家など、購入後のイメージが持ちやすいため、売却に有利に働く面もあります。土地のある地域性や最寄り駅などを考慮して売却に要する時間を検討し、どうのように売却していくか計画を立てるようにしましょう。

 

では最悪いつまでに家を壊しておく必要があるのでしょうか?

通常は、最低でも売買契約締結後に建物解体に着手する必要があります。建物解体には、1~2週間かかることもあります。買主様の融資手続きや測量の有無などとの兼ね合いもありますが、契約後、物件の引渡しまでには少し時間がかかることも多く、実務上は売買契約締結後に進めることがよくあります。

 

仲介会社の担当者等と相談をして、どのタイミングで解体するかを決めるといいでしょう。

 

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