相続した不動産の売却で注意すべき2つのポイント｜名古屋のごとう司法書士事務所

名義を変えなければ売却は始まらない──買主に信頼される「売主」になるための第一歩です。

相続した不動産を売却する場合、まず必要になるのが相続登記です。いきなり不動産会社に売却の相談に行っても、名義が亡くなった方のままでは売買契約を安心して進めることができません。

理由はシンプルです。登記名義が被相続人（亡くなった方）のままだと、法律上「誰が売主なのか」が対外的に確定していないからです。買主が現れても、名義人でない人と契約を結ぶことには大きな不安が残ります。契約後に他の相続人から「その不動産は自分にも権利がある。勝手に売るな」と言われれば、買主は困ってしまいます。そのような不安定な状態の不動産を、あえて買おうという人はまずいません。

また、実務の面でも相続登記は避けて通れません。売買代金の決済の場では、司法書士が登記名義と売主の本人確認を必ず行います。名義変更が済んでいなければ、決済そのものが成立しないのです。

さらに見落とせないのが、冒頭でも触れた相続登記の義務化です。2024年4月1日に施行された改正不動産登記法により、相続で不動産を取得した人は「相続の開始と自分が所有権を取得したことを知った日から3年以内」に相続登記を申請する義務を負うことになりました。正当な理由なく怠った場合は、10万円以下の過料の対象です。法務省の通達（令和5年9月12日民二第927号）では、登記官がまず義務違反者に催告書を送り、それでも申請されない場合に裁判所へ通知するという手続きの流れも定められており、義務化は着実に運用が始まっています。

なお、簡易な手続きとして「相続人申告登記」を法務局に申し出れば義務を果たしたことにはなりますが、これはあくまで「自分が相続人です」と申告するだけの制度で、売却に必要な名義変更の効力はありません。売却を考えているなら、正式な相続登記まで済ませる必要があることに注意してください。

トラブル防止のためにも、法律上の義務を果たすためにも、そして何より売却をスムーズに進めるためにも、最初にしっかりと相続登記をして権利関係を確定させましょう。

不動産の名義を亡くなった方から相続人へ変える手続き──登記制度の仕組みから理解しましょう。

相続登記とは、相続を原因として、不動産の登記名義を被相続人から相続人へ変更する手続きのことです。

前提として、日本には不動産の情報を法務局に登録して公開する「登記制度」があります。登録された登記情報は、手数料を支払えば誰でも取得でき、不動産取引に入る前には必ずこの登記情報を確認するのが実務の常識です。

では、どのような情報が登録されているのでしょうか。土地であれば所在・地積・地目、建物であれば種類・構造・床面積といった物理的な情報に加え、権利関係として所有者の住所氏名、住宅ローンの抵当権などが記録されています。差押えの登記や、金融機関ではない個人名義の抵当権が残っていないかなど、取引の安全に直結する重要な情報ばかりです。私ども専門家は、違和感のある登記記録にはすぐに気がつきます。

つまり登記は「この不動産の所有者は自分だ」と社会に示すための制度です。いくら口頭で「自分が相続人だから所有者だ」と主張しても、登記名義が変わっていなければ、取引の相手方には信用されません。自分が正当な売主であることを示すためにも、相続登記は欠かせないのです。

タイミングとしては、遅くとも売買契約までに相続登記を済ませておくのが通常です。購入希望者から買付証明をもらってからでも間に合う場合はありますが、後述のとおり相続登記は準備に時間がかかることが多いため、売却の意思が固まったら早めに着手しましょう。

もう一つ重要なのが、義務化には経過措置があるという点です。2024年4月1日より前に発生した相続についても登記義務は適用され、「相続を知った日」か「施行日（2024年4月1日）」のいずれか遅い日から3年以内、つまり多くの場合2027年3月31日までに登記を済ませる必要があります。「ずっと前に相続した実家だから関係ない」とは言えないのです。費用面では、登録免許税は原則として固定資産評価額の0.4％ですが、評価額100万円以下の土地については免税措置（2027年3月31日まで）が設けられており、負担が軽くなるケースもあります。

戸籍の収集だけで2〜3か月かかることも──売却スケジュールから逆算して早めの準備を。

相続登記には、まず亡くなられた方に関する書類が必要です。具体的には、出生から死亡までの連続した戸籍謄本（除籍謄本・改製原戸籍を含む）、死亡時の住所を証明する住民票の除票または戸籍の附票です。これらによって「誰が相続人なのか」を法的に確定させます。

さらに、遺言がない場合には、相続人全員の戸籍謄本、不動産を取得する相続人の住民票、相続する不動産の固定資産評価証明書、登記情報（登記事項証明書）などが必要です。遺産分割協議を行った場合には、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書も加わります。司法書士に依頼する場合は委任状もご用意いただきます。

注意したいのは、これらの書類の収集には想像以上に時間がかかるということです。被相続人が転籍を繰り返していた場合、複数の市区町村から戸籍を取り寄せる必要があり、戸籍の収集だけで2〜3か月を要することも珍しくありません。相続人の中に海外在住の方や外国籍の方がいらっしゃる場合には、印鑑証明書に代わるサイン証明書（署名証明）や在留証明書の取得が必要になるなど、さらに手間と時間がかかります。当事務所では外国籍の方が関係する相続のご相談もお受けしていますので、該当する方はお早めにご相談ください。

また、遺産分割協議は相続人全員の合意が必要です。相続人の数が多ければ意見をまとめるだけでも時間がかかりますし、一度話し合いがこじれると修復は容易ではありません。調停や審判といった裁判手続きに進んでしまえば、その不動産は当面売れないと考えた方がよいでしょう。

だからこそ、売却するかどうか決めかねている段階でも、相続登記の準備だけは先に進めておくことをおすすめします。よい買主が現れたとき、市場が動いたとき、どのような展開になってもすぐに動ける状態にしておくことが、相続不動産売却の成功の鍵です。

売却の翌年に必ずやってくる税金の手続き──税率は所有期間で約2倍変わります。

相続した不動産を売却して利益（譲渡益）が出た場合、一般の不動産売却と同じく、譲渡所得税・住民税がかかります。これは相続税を納めたかどうかにかかわらず発生するため、注意が必要です。

譲渡所得は「譲渡価額－取得費－譲渡費用」で計算します。ここでいう取得費は、被相続人がその不動産を購入したときの金額を引き継ぎます。売買契約書などで取得費を証明できない場合は、売却代金の5％を取得費とみなす「概算取得費」で計算せざるを得ず、税負担が大きく膨らむことがあります。親御さんが購入した際の契約書や領収書が残っていないか、売却前に必ず探しておきましょう。

税率は所有期間によって大きく異なります。所有期間5年以下の「短期譲渡所得」は39.63％、5年超の「長期譲渡所得」は20.315％（いずれも所得税・復興特別所得税・住民税の合計）と、約2倍の差があります。ここで重要なのは、相続した不動産の所有期間は被相続人が取得した日から通算されるという点です。相続した直後に売却しても、親御さんが長年所有していた不動産であれば長期譲渡所得の税率が適用されます。「相続してすぐ売ると税金が高い」というのは誤解ですので、ご安心ください。

また、税負担を軽くできる特例もあります。相続税を納付した方が相続開始から3年10か月以内に売却した場合の「取得費加算の特例」や、亡くなった方が一人で住んでいた昭和56年5月31日以前建築の家屋を売却する場合の「空き家の3,000万円特別控除」（2027年12月31日までの譲渡が対象。相続人が3人以上の場合は控除額2,000万円）などが代表例です。適用には細かな要件がありますので、売却を急ぐ前に使える特例がないか確認することが大切です。

申告の期限は、売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。売却から申告まで期間が空くため、うっかり忘れてしまう方が実は少なくありません。申告漏れには無申告加算税や延滞税といったペナルティもありますから、相続不動産を売却したら「翌年に確定申告がある」ことを必ず覚えておいてください。

相続登記と税金の申告を制する者が、相続不動産の売却を制する──迷ったら早めに専門家へ。

以上、名古屋市中区のごとう司法書士事務所が、相続した不動産を売却する際の2つの注意点を解説いたしました。

ポイントは、売却の入口に「相続登記」、出口に「譲渡所得税の確定申告」があるということです。相続登記は2024年4月から義務化され、放置すれば10万円以下の過料のリスクもあります。書類の収集や遺産分割協議には数か月単位の時間がかかるため、売却の意思が固まる前からの準備が肝心です。そして売却後は、所有期間の引き継ぎや各種特例を正しく理解した上で、翌年の確定申告を忘れずに行う必要があります。

当事務所は、司法書士事務所であると同時に宅地建物取引士の資格を持つ不動産事務所でもあります。相続登記から不動産売却、その後の税務申告の税理士との連携まで、相続不動産の売却をワンストップでサポートできるのが強みです。お客様一人ひとりの事情に合わせたオーダーメイドのご提案を大切にしていますので、「何から始めればいいかわからない」という段階のご相談も大歓迎です。

※本記事は2026年7月時点の情報をもとに作成しています。法改正や税制改正により取扱いが変わる場合がありますので、実際の手続きにあたっては最新の情報を専門家にご確認ください。