相続不動産の売却にかかる税金一覧｜いつ・いくら払う？名古屋の司法書士が解説

税額を左右するのは「所有期間」。相続では亡くなった方の期間を引き継げるため、多くの場合は低いほうの税率で済みます。

相続した不動産を売却したときに、金額がいちばん大きくなりやすいのが譲渡所得税です。正確には、売却で出た利益（譲渡所得）に対して所得税・住民税・復興特別所得税がまとめてかかるもので、給与や年金とは別枠で計算されます。

税額のもとになる譲渡所得は、次の式で計算します。

売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）＝ 譲渡所得

取得費とは、その不動産を手に入れたときにかかったお金のことです。相続した不動産の場合は、亡くなった方（被相続人）が購入したときの代金や仲介手数料を引き継いで使います。譲渡費用は、売却のためにかかった仲介手数料や測量費、建物の取壊し費用などです。取得費と譲渡費用の合計が売却価格を上回れば利益はゼロですから、譲渡所得税はかかりません。

この譲渡所得に掛ける税率は、所有期間で大きく変わります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得として税率39.63パーセント、5年を超えていれば長期譲渡所得として税率20.315パーセントです（いずれも住民税・復興特別所得税を含む）。ここで大切なのは、相続で取得した不動産は、亡くなった方が所有していた期間を通算できるという点です。親御さまが何十年も住んだ実家なら、相続してすぐに売却しても長期の税率が使えるのが通常で、「相続後5年待たないと損」という心配は要りません。

注意したいのが、取得費が分からないケースです。何十年も前に取得した不動産では売買契約書が残っていないことも多く、その場合は売却価格の5パーセントを取得費とみなす概算取得費で計算せざるを得ません。たとえば実家の土地建物が2,500万円で売れ、契約書が見つからず概算取得費125万円、譲渡費用が100万円だったとすると、譲渡所得は2,275万円。長期の税率でも税額は約462万円にのぼります。もし親御さまの購入時の契約書が1,800万円で見つかれば、譲渡所得は600万円まで下がり、税額は約122万円。書類ひとつで300万円以上の差です。実家を整理する際は、古い売買契約書や領収書を捨てずに探すことを強くおすすめします。

なお、譲渡所得税は源泉徴収されません。売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に、ご自身で確定申告をして納税する必要があります。売却代金を遺産分割やローン返済に充ててしまう前に、納税分をあらかじめ取り分けておくことが、相続不動産の売却でいちばん大切な資金計画です。

また、不動産を相続人の共有名義にしてから売却した場合には、譲渡所得は持分に応じて各相続人に分かれ、確定申告もそれぞれが行うことになります。ごきょうだいで実家を相続して売却するケースでは、「誰がいくら申告するのか」を売買の段階から整理しておくと、翌年の申告で慌てずに済みます。

契約書に貼る印紙税、名義を整える登録免許税。金額は小さくても、支払う場面はやってきます。

譲渡所得税ほど高額ではないものの、売却の手続きの途中で必ず登場する税金があります。代表が印紙税です。

印紙税は、不動産の売買契約書に収入印紙を貼る形で納める税金で、契約金額が大きいほど税額も上がります。現在は軽減措置により、契約金額が1,000万円超5,000万円以下なら1万円、5,000万円超1億円以下なら3万円です（軽減措置は2027年3月31日までに作成される契約書が対象）。名古屋市内の戸建てやマンションの売買では、1万円か3万円に収まるケースがほとんどでしょう。印紙を貼り忘れると本来の税額に加えて過怠税がかかることもありますので、契約時に不動産会社・司法書士と一緒に確認しておくと安心です。

もうひとつ忘れてはならないのが、登録免許税です。相続した不動産は、亡くなった方の名義のままでは売却できません。売却の前提として相続登記（名義変更）が必要で、その際に固定資産税評価額の0.4パーセントの登録免許税がかかります。評価額2,000万円の不動産なら8万円です。相続登記は2024年4月から義務化されており、不動産の取得を知った日から原則3年以内（義務化前に発生した相続は原則2027年3月31日まで）に申請しないと、10万円以下の過料の対象になり得ます。売却のご予定がある方は、まず名義の確認から始めてください。

このほか、売却の場面では税金に準じた精算金として、その年の固定資産税・都市計画税を引渡し日を境に買主と日割り精算するのが実務の通例です。また、相続した財産の総額が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合には、売却とは別に相続税の申告が必要になっている点にもご注意ください。なお、事業者ではない個人の方がご自宅や相続した不動産を売却する場合、売却代金に消費税は原則かかりません。かかるとすれば仲介手数料や司法書士報酬などのサービス部分に対してですので、混同しないようにしましょう。

「知らなかった」がいちばん高くつく分野。使える控除がないか、売る前に必ずチェックを。

譲渡所得税には、政策的な目的で設けられた特別控除がいくつもあります。要件に当てはまれば譲渡所得から控除額を差し引けるため、税額が数百万円単位で変わることも珍しくありません。

まず、土地収用法などにもとづいて公共事業のために不動産を売却した場合には最高5,000万円、特定土地区画整理事業のために売却した場合には最高2,000万円、特定住宅地造成事業のために売却した場合には最高1,500万円の特別控除があります。道路拡張などで行政から買取りの打診があった場合は、この枠が使える可能性が高いといえます。

相続した不動産で特に出番が多いのが、いわゆる空き家の3,000万円特別控除（被相続人の居住用財産の特例）です。亡くなった方がひとりで住んでいた昭和56年5月31日以前建築の家屋を相続し、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、耐震基準を満たす形で、または取り壊して1億円以下で売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。2024年からは買主が翌年2月15日までに耐震改修や取壊しを行う場合も対象になり、使いやすくなりました（相続人が3人以上の場合の控除額は2,000万円。適用期限は2027年12月31日までの譲渡）。先ほどの例で譲渡所得2,275万円だった方も、この特例が使えれば税額はゼロになります。

このほか、相続税を納めた方が申告期限の翌日から3年以内（相続開始からおおむね3年10か月以内）に売却すると、相続税の一部を取得費に上乗せできる取得費加算の特例もあります。ただし、空き家の3,000万円控除とこの取得費加算は併用できません。どちらが有利かは金額次第ですので、売却前に税理士等の専門家と試算しておくことが大切です。控除の多くは「相続から3年」前後の期限付きである点も、早めに動くべき理由のひとつです。

かかる税金の種類と時期を押さえ、使える控除を確認してから売る。この順番が手残りを最大にします。

今回は、相続した不動産を売却したときにかかる税金について、中心となる譲渡所得税、契約や登記の場面でかかる印紙税・登録免許税、そして税額を大きく減らせる各種控除という順でご紹介しました。

税金は、支払う時期がばらばらにやってくるのが厄介なところです。契約時に印紙税、相続登記のときに登録免許税、そして売却の翌年に譲渡所得税。とくに譲渡所得税は金額が大きいうえ、確定申告を忘れると無申告加算税や延滞税が上乗せされ、本来より多くの税金を払うことになりかねません。逆に、売る前に全体像をつかみ、使える控除を確認しておけば、納税資金に慌てることも、受けられたはずの控除を逃すこともなくなります。

名古屋市中区丸の内のごとう司法書士事務所は、不動産事務所（宅地建物取引士）を併設し、相続登記から相続不動産の売却まで一つの窓口でお手伝いしています。税額の試算が必要な場面では提携の税理士とも連携し、お客さまごとの事情に合わせたオーダーメイドのご提案を心がけています。相続した不動産の売却と税金が気になり始めたら、どうぞお気軽にご相談ください。

※本記事は2026年7月時点の法令・情報をもとに作成しています。譲渡所得税の特例や印紙税の軽減措置には適用期限・要件があり、税制改正により変更される場合があります。個別の税額計算は税理士の業務となりますので、実際のお手続きの際は最新の運用を司法書士・税理士等の専門家にご確認ください。