相続した不動産を売りたい方へ｜相続登記から売却までの流れと注意点

相続した不動産を売りたいと考える方は、決して少なくありません。

実際に、亡くなったご両親の自宅、空き家になった実家、使う予定のない土地などを相続したものの、自分たちで住む予定がないため、売却を検討されるケースは多くあります。

相続人の方は、すでに自分の自宅を持っていることも多く、相続した不動産に住む予定がない場合、そのまま維持することが負担になることがあります。固定資産税、草木の管理、建物の老朽化、近隣への対応、火災保険、空き家管理など、所有しているだけでも費用と手間がかかります。

かといって、リフォームや修繕をして人に貸すとなると、初期費用や管理の手間がかかります。賃貸に出せば必ず安定して収益が出るとは限らず、入居者対応や将来の修繕リスクも考える必要があります。

そのため、相続した不動産を売却してお金に換えることは、現実的でわかりやすい選択肢の一つです。

不動産を現金化すれば、相続人間で分けやすくなります。相続人それぞれが、自分の生活に合わせて使うこともできます。子どもの教育費、車の購入、住宅ローンの返済、旅行、老後資金、投資資金など、使い道の自由度も高くなります。

ただし、相続不動産の売却は、通常の不動産売却とは少し違います。

売却する前に相続登記が必要になることが多く、相続人全員の合意、遺産分割協議、不動産の調査、売却価格の検討、税金の確認など、いくつもの手順を踏む必要があります。

 

ここでは、相続した不動産を売却したいと考えている方に向けて、司法書士であり宅地建物取引士としても実務に関わる立場から、相続登記から売却までの流れと注意点をわかりやすく解説します。

相続した不動産を売却する予定の方が、最初に確認すべきことは、相続登記が完了しているかどうかです。

相続登記とは、亡くなった方の名義になっている不動産を、相続人の名義に変更する登記手続きです。

たとえば、父が亡くなり、父名義の自宅を長男が相続して売却する場合、まず父名義のままになっている登記を、長男名義に変更する必要があります。そのうえで、長男から買主へ所有権移転登記を行うのが通常の流れです。

ここで、次のように考える方もいらっしゃるかもしれません。

「どうせ売るのだから、わざわざ相続人名義に変えなくてもよいのではないか」
「亡くなった親の名義から、買主へ直接名義を移せばよいのではないか」

一見すると合理的に思える考え方です。

しかし、不動産登記は、不動産の権利関係の移り変わりを時系列に沿って公示する制度です。原則として、亡くなった方から相続人へ、そして相続人から買主へという流れを登記上も明らかにする必要があります。

つまり、相続した不動産を売却する場合には、通常、

被相続人
↓
相続人
↓
買主

という順番で登記名義が移っていきます。

中間を省略するような登記は、原則として認められません。

このような仕組みがあるからこそ、不動産の権利関係を後から確認することができ、買主や金融機関も安心して不動産取引を行うことができます。

一方で、不動産売却で大切なのは、タイミングです。

不動産は、いつでも同じ条件で売れるわけではありません。好条件で購入してくれる買主が現れる時期は限られています。

「最初は買うつもりだったが、別の物件を購入した」
「住宅ローンの都合で購入できなくなった」
「家族の事情が変わって、購入を見送ることにした」
「気持ちが変わって、別の地域で探すことにした」

不動産売買では、このようなことがよくあります。

一度購入希望者が現れても、相続登記が終わっておらず、売主としてすぐに契約や引渡しに進めない場合、買主が離れてしまう可能性があります。

特に、相続人が複数いる場合、遺産分割協議がまとまっていない場合、戸籍の収集に時間がかかる場合には、相続登記の完了まで想像以上に時間がかかることがあります。

そのため、相続した不動産を売却する予定がある場合には、まず相続登記を進めておくことが重要です。

「まだ買主が決まっていないから後でよい」と考えるのではなく、買主が現れたときにすぐ売却できる状態にしておくことが、相続不動産の売却では大切です。

また、相続登記は単に名義を変えるだけの手続きではありません。

誰の名義にするのか。
共有名義にするのか。
売却代金をどのように分けるのか。
相続人のうち誰が売主として手続きを進めるのか。
将来の税金や売却活動に支障がないか。

こうした点まで考えたうえで、最初の相続登記を行う必要があります。

 

相続不動産の売却では、最初の相続登記の段階で、売却までの青写真を描いておくことがとても大切です。

相続登記と並行して考えるべきことが、売却計画です。

相続した不動産を売る場合、ただ不動産会社に依頼すればよいというものではありません。売却する目的、希望価格、売却時期、相続人間の合意、税金、解体の要否、荷物の整理など、事前に考えるべきことが多くあります。

まず確認すべきなのは、相続人全員の意思です。

相続人のうち一人が「売りたい」と考えていても、他の相続人が「まだ売りたくない」「思い出のある実家だから残したい」「価格に納得できない」と考えている場合、売却は簡単には進みません。

特に、実家の売却では感情面の問題が出やすくなります。

住む予定はなくても、親が暮らしていた家を売ることに抵抗を感じる方もいます。兄弟姉妹の中で、親の介護をしていた人と、あまり関わっていなかった人との間で、気持ちに差があることもあります。

そのため、売却活動を始める前に、相続人間で次の点を確認しておくことが大切です。

• 本当に売却することで合意しているか
• 売却価格の目安をどう考えるか
• いつまでに売りたいのか
• 誰が不動産会社との窓口になるのか
• 売却代金をどのように分けるのか
• 売却にかかる費用を誰が負担するのか
• 家の中の荷物を誰が整理するのか
• 解体して売るのか、現況のまま売るのか

この確認が不十分なまま売却活動を始めると、途中で話が止まることがあります。

たとえば、買主から購入申込みが入った後に、相続人の一人が「その価格では売りたくない」と言い出すことがあります。あるいは、契約直前になって、家の中の荷物の処分費用を誰が負担するのかで揉めることもあります。

売却計画では、価格だけでなく、売却までの段取り全体を考える必要があります。

また、相続した不動産の状態によっても売却方法は変わります。

建物が比較的新しく、そのまま住める状態であれば、中古住宅として売却できる可能性があります。
建物が古く、修繕費用が大きくかかる場合には、古家付き土地として売る方法があります。
建物の老朽化が進んでいる場合には、解体して更地で売却する方法もあります。
隣地との境界が不明確な場合には、測量を検討する必要があります。
私道持分や通行権の問題がある場合には、売却前に権利関係を確認しておく必要があります。

不動産は、同じ地域にあるからといって、同じように売れるわけではありません。道路付け、土地の形、建物の状態、近隣環境、用途地域、再建築の可否、境界、越境物の有無などによって、売却価格や売却のしやすさは大きく変わります。

相続不動産の売却では、相続登記の準備と同時に、不動産そのものの調査も進めておくと安心です。

売却計画を立てる段階で大切なのは、単に「高く売りたい」と考えることではありません。

もちろん、少しでも良い条件で売却することは大切です。しかし、相続不動産の場合には、価格だけにこだわりすぎると、いつまでも売れず、管理費用や固定資産税だけがかかり続けることがあります。

大切なのは、相続人全員にとって納得できる形で、無理のない条件で、できるだけスムーズに売却を進めることです。

 

そのためには、売却開始前に、相続登記、相続人間の合意、不動産の状態、税金、売却時期を整理しておくことが重要です。

相続不動産の売却活動は、一般的には次のような流れで進みます。

まず、不動産の調査を行います。

登記簿を確認し、所有者、地目、地積、建物の構造、床面積、抵当権などの担保権の有無を確認します。固定資産税の課税明細書や評価証明書も確認し、土地や建物の内容を把握します。

次に、相続登記を進めます。

亡くなった方の戸籍、相続人の戸籍、住民票、印鑑証明書、遺産分割協議書などを準備し、不動産を相続する人の名義に変更します。売却予定がある場合には、誰が売主になるのかを考えたうえで相続登記を行う必要があります。

その後、不動産会社に査定を依頼します。

査定は一社だけでなく、複数の会社に依頼することもあります。ただし、査定価格が高い会社が必ずよいとは限りません。高い査定額を出して媒介契約を取り、その後なかなか売れずに値下げを提案されることもあります。

査定額を見るときは、金額だけでなく、なぜその価格になるのか、どのような買主を想定しているのか、どのような売却戦略を考えているのかを確認することが大切です。

不動産会社と媒介契約を結ぶと、売却活動が始まります。

インターネットへの掲載、購入希望者への紹介、現地案内、価格交渉などが行われます。購入希望者が現れると、購入申込書が提出されることがあります。

購入申込みがあった場合、売主側では、価格、手付金、契約日、引渡日、住宅ローンの有無、解体や残置物処分の条件などを確認します。

条件がまとまれば、売買契約を締結します。

売買契約では、売買代金、手付金、引渡日、契約不適合責任、境界、残置物、固定資産税の清算、解除条件などを確認します。

相続不動産の場合、売主が複数人になることもあります。共有名義で相続登記をした場合には、共有者全員が売主として契約に関与する必要があります。

契約後、買主の住宅ローン審査や引渡しの準備を経て、決済・引渡しを行います。

決済日には、売買代金の残代金が支払われ、所有権移転登記が行われます。司法書士は、売主・買主の本人確認、登記必要書類の確認、登記申請の準備を行います。

このように、相続不動産の売却は、

相続関係の整理
↓
相続登記
↓
不動産調査
↓
査定
↓
売却活動
↓
売買契約
↓
決済・所有権移転登記

という流れで進みます。

ここで注意すべきなのは、相続登記と売却活動は別々の手続きではありますが、実務上は密接に関係しているということです。

相続登記の名義の入れ方によって、売買契約の当事者が変わります。共有名義にすれば、売買契約や決済の際に共有者全員の協力が必要になります。単独名義にすれば、売却手続きは進めやすくなりますが、その代わり相続人間で売却代金の分配方法を明確にしておく必要があります。

また、相続登記が完了していない状態で売却活動を始めること自体は可能な場合もありますが、契約や決済までに相続登記を完了させる必要があります。

買主や不動産会社、金融機関から見ても、売主の登記名義が整っているかどうかは重要です。

 

そのため、相続不動産を売却する場合には、売却活動を始める前、または遅くとも売却活動と並行して、相続登記を進めておくことが望ましいといえます。

相続した不動産を売却する場合、税金についても確認しておく必要があります。

代表的なものが、譲渡所得税です。

不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して税金がかかることがあります。ここでいう利益とは、単純に売却代金そのものではありません。

基本的には、

売却価格 － 取得費 － 譲渡費用

によって計算される利益が問題になります。

取得費とは、その不動産を取得するためにかかった費用です。相続不動産の場合、亡くなった方が昔購入したときの金額を引き継いで考えることがあります。

しかし、昔の不動産では、購入時の売買契約書や領収書が残っていないこともあります。その場合、取得費の計算が難しくなり、税金が高くなる可能性があります。

また、売却にかかった仲介手数料、測量費、建物解体費などが譲渡費用として考慮できる場合もあります。

相続不動産の売却では、税金の特例が使えることもあります。

たとえば、一定の要件を満たす場合には、相続した空き家を売却したときの特別控除が問題になることがあります。また、被相続人が居住していた不動産を売却する場合には、居住用財産に関する特例が関係することもあります。

ただし、税金の特例は要件が細かく、適用できるかどうかは事案によって異なります。

誰が住んでいたのか。
建物の状態はどうか。
相続開始から売却までの期間はどうか。
解体するのか、そのまま売るのか。
耐震基準を満たしているのか。
共有者がいるのか。
他の特例との関係はどうか。

こうした点によって、税金の扱いが変わることがあります。

そのため、相続した不動産を売却する場合には、売却してから税金を考えるのではなく、売却前に税金の見通しを確認しておくことが大切です。

また、相続登記の名義の入れ方が、税金や売却代金の分配に影響することもあります。

たとえば、相続人全員の共有名義にするのか、一人の単独名義にするのかによって、その後の売却時の手続きや税務上の確認事項が変わることがあります。

司法書士は税務申告そのものを行う専門家ではありませんが、相続登記や不動産売却の実務では、税金の問題を意識して進めることが重要です。必要に応じて税理士に確認しながら進めることで、後から想定外の税負担に驚くことを防ぎやすくなります。

相続不動産の売却では、売却価格だけでなく、手取り額を考えることが大切です。

売却代金から、仲介手数料、測量費、解体費、登記費用、税金などを差し引いた後に、実際にいくら残るのか。その金額を相続人間でどのように分けるのか。

 

ここまで考えておくことで、相続人全員が納得しやすい売却計画を立てることができます。

相続した不動産を売却することは、多くの方にとって現実的な選択肢です。

実家に住む予定がない。
空き家の管理が負担になっている。
相続人で不動産を共有したくない。
固定資産税や修繕費を払い続けたくない。
売却して相続人で分けたい。
子どもの教育費や老後資金に使いたい。

このような事情がある場合、相続不動産を現金化することは、生活設計の面でも、相続人間の公平感の面でも、有効な方法になることがあります。

ただし、相続不動産の売却は、単に不動産会社に依頼すれば終わるものではありません。

最初に相続登記を行い、誰が売主になるのかを明確にする必要があります。相続人全員の合意を整え、不動産の状態を確認し、売却価格や売却時期、税金、費用負担、売却代金の分け方まで考える必要があります。

特に大切なのは、最初の段階で全体の流れを見通しておくことです。

相続登記をどう入れるか。
売却活動をいつ始めるか。
相続人の誰が窓口になるか。
共有名義にするか、単独名義にするか。
売却代金をどのように分けるか。
税金や費用をどう考えるか。

これらを整理しないまま進めると、後から手続きが止まったり、相続人間で意見が分かれたり、買主との取引に支障が出たりすることがあります。

相続不動産の売却では、登記の知識と不動産取引の知識の両方が必要です。

相続登記だけを見ても足りません。
売却価格だけを見ても足りません。
税金だけを見ても足りません。

相続人の関係、不動産の内容、売却のタイミング、将来のリスクを総合的に考えることが大切です。

当事務所では、司法書士として相続登記に対応するだけでなく、宅地建物取引士としての視点も踏まえ、相続した不動産を売却したい方の手続きをサポートしています。

相続登記を先に済ませるべきか。
売却を前提に誰の名義にすべきか。
不動産会社に依頼する前に何を確認すべきか。
売却代金を相続人でどのように分けるべきか。
登記と売却をどのような順番で進めるべきか。

このようなお悩みがある方は、早めにご相談ください。

相続した不動産は、放置しているだけでも費用と管理の負担がかかります。一方で、準備を整えて売却すれば、相続人にとって使いやすい財産に変えることができます。

 

相続した不動産を売りたいとお考えの方は、まずは相続登記と売却計画を整理するところから始めてみてください。