名古屋の相続登記｜義務化後に失敗しない進め方と売却判断まで徹底解説

相続人の特定

最初に行うのは、戸籍調査です。

相続人は亡くなった被相続人との血のつながりによって法律で定まっています。これを法定相続人と呼びます。
この法定相続人を特定するためには、戸籍で親子関係や兄弟関係を調べる必要があるのです。

まず最初に、被相続人の出生から死亡までの記載がつながる戸籍類一式を揃えます。
さらに、法定相続人が誰になるかによってほかの戸籍類も揃えていきます。どこまで揃えるかは、相続の形ごとに異なります。

最終的には、法定相続人の現在戸籍まで取得しましょう。
この相続人の現在戸籍は、相続人が生きており相続できる状態である証明になります。

法定相続人が亡くなっていれば、被相続人より先に亡くなったか否かで、「代襲相続」か「数次相続」を検討していきます。ここの違いは小さくないので慎重に判断します。

相続対象不動産の把握

相続する不動産に関する情報は、登記簿（登記記録）を取得しましょう。
登記記録は、法務局で取得し、調べることができます。
最寄りの法務局で、登記事項証明書を取得して、相続不動産が誰の所有になっているかなどをチェックしましょう。「亡父の所有と思っていたら、おじいさんの所有だった」なんてこともあります。そのような場合は、おじさんからの相続登記が必要です。事実関係を正確に把握しましょう。

なお、不動産の登記記録の証明書を請求するには、いくつか情報が必要です。

土地であれば、所在と地番、建物であれば、所在と家屋番号です。
所在は、いわゆる住居表示（・・・番・・号）とは異なるので注意しましょう。地番と住居表示は別物です。
また、建物の家屋番号は、法務局に行ってもある程度調べることができます。どうしてもわからなければ、土地を特定しその地上建物として請求すれば大丈夫なこともあります。

もし権利証や登記識別情報がある場合は、そこに書かれている「不動産の表示」を見てみます。ほかには、固定資産税の納付書と一緒に送られてくる課税明細書などにも地番や家屋番号が書かれています。

また、実は昔の建物は登記されていないことも多いのです。その場合は、登記記録がありませんから、証明書の取得もできません。いわゆる「未登記」と呼ばれる状態です。この場合は、そのままでは相続登記はできません。まだ登記自体がありませんから。

相続後の活用法などの将来の予定によって、新たに建物登記をして相続人の登記を作ることも考えられます。費用のかかる話でしょうから、状況に応じてご判断下さい。

未登記で相続登記をしない場合でも、市区町村に対して、固定資産税の課税台帳の名義を変更する手続きはした方がよいでしょう。少なくとも固定資産税の書類の送付先を変更しておかないと、納付用紙が届かずに固定資産税を滞納してしまっては大変です。

遺産分割協議などによって誰が取得するかを決定する

相続人が特定し、相続不動産の情報も集めたら次はいよいよ誰が相続するかを決めます。

民法では、法定相続分が定められています。しかし、実際はこれは目安であり参考情報として、話し合いで特定の相続人が承継することが多いでしょう。特に不動産は、共有で所有してもあまり使い勝手がよくありません。不都合の方が多く、トラブルの原因になります。

なお、共有状態とは持分で当然分割されているわけではないので勘違いしないようにしましょう。
持分とは不動産全体に対する権利の割合であり、物理的に割合で分割する場合は、別途分筆登記という登記手続きが必要になります。

相続不動産を売却する場合は、すぐに売ってしまって共有関係を解消するので問題ありません。不動産売却に際しての税金発生の面からも実際に相続する人へ相続登記をすることが原則でしょう。

遺産分割協議をする場合は、必ず遺産分割協議書を作成し、すべての相続人に実印を押印してもらうようにしましょう。その際、各相続人の印鑑証明書も一緒に揃えます。遺産分割協議は、すべての相続人で行わなければ無効になるので注意しましょう。

また、遺産分割協議書は相続財産のうち、不動産だけのものを作成しても問題ありませんが、通常は、預金や投資信託など、すべての相続財産に関して分配方法を決定することが多いです。遺産分割協議書は必ずしも1通である必要はありません。事情があって、部分的な遺産分割協議を行うことはたまにあります。

相続人全員が集まって遺産分割協議をして、その場で遺産分割協議書も作成することがベストですが、実際は、なかなかできないことも多いでしょう。そのような場合は、遺産分割協議を持ち回りで行うことも実務上はよく行われます。郵送で順番に送っていき、署名捺印等をして遺産分割協議書を完成させます。
その辺りは、臨機応変に行うとよいでしょう。

相続登記の必要書類

相続登記申請に必要になる添付書類は、相続の形によって異なります。

一般的な必要書類としては、次のものを準備します。

①　被相続人の戸籍類一式（出生から死亡までつながるものすべて）
②　被相続人の住民票除票（本籍記載ありのもの）又は戸籍附票
③　相続人の戸籍（相続人の現在戸籍）
④　不動産を取得する相続人の住民票（本籍記載ありのもの）
⑤　遺産分割協議書及び相続人全員の印鑑証明書
　　※遺産分割協議をした場合に必要になります。
⑥　不動産の評価証明書又は固定資産税課税明細書等

その他にも兄弟姉妹が相続人となる場合などでは、先順位の子や父母等が亡くなっていることがわかる戸籍や兄弟姉妹を確定させる戸籍が必要です。このように、相続の形によって必要な書類は変化しますので、ご自身の相続に応じて検討する必要があります。

相続登記の申請書

相続登記をするには、法務局に申請するための登記申請書を作成しなくてはいけません。

登記の性格上、自分の権利を保全する役割もありますから、自己責任で行う手続きです。
登記申請書は、書き方が決まっています。
自由に書いて申請をすることはできません。所定方法に沿って作成します。

手書きやワードなどで作成しても大丈夫ですが、所定の書き方に基づき作成し、この場合もやはり相続の形に応じて記載する内容を考えて記載します。すべて書き方が一律というわけではありません。

例えば、数次相続の場合は、2つの相続登記をしてもよいですが、場合によっては1つの相続登記で行うことができる場合があります。1つの相続登記で行うことで、登録免許税の節約にもなります。

管轄の法務局へ相続登記申請をする

相続登記の添付書類と登記申請書を準備したら、いよいよ登記申請をします。

登記申請をする場所は、不動産を管轄する法務局です。
不動産の場所ごとに管理している法務局が決まっています。
例えば、名古屋市西区であれば、名古屋法務局本局になります。名古屋市熱田区であれば、名古屋法務局熱田出張所です。名古屋市名東区であれば、名古屋法務局名東出張所です。

郵送方法は窓口申請、郵送申請、オンライン申請などがあります。
当事務所では、基本的には相続登記はオンライン申請で行いますので、日本全国どこの不動産を管轄する法務局に対しても相続登記を行うことが可能です。全国の物件の相続登記を取り扱っております。

また、登記申請時には、登録免許税を納めなくてはいけません。
窓口で申請をする場合は、登録免許税相当の収入印紙を購入して何か印紙を貼る用意して貼ります。
相続登記の登録免許税は、税率0.4%です。
添付書類でご案内した⑥「不動産の評価証明書又は固定資産税課税明細書等」に書かれている不動産評価額に0.4%の税率をかけて登録免許税を計算します。
例えば、評価額2000万円であれば、「2000万×0.4％＝8万円」となり、登録免許税は8万円です。8万円分の収入印紙を所定の用紙に貼っておきます。

最終的には、登記申請書、印紙を貼った紙、添付書類をまとめてホッチキスでとめます。
この形で相続登記の申請をするのが一般的です。

ただし、添付書類の原本を戻してほしい場合は別途「原本還付」の手続きが必要です。
上記の一式ホッチキスでとめる際には、コピーを添付し（コピーに原本に相違ない旨の原本証明が必要です）、原本は別でまとめて一緒に提出します。原本は、登記完了後に返却されます。

完了後、書類を受け取る

無事、登記申請がされると、法務局で書面審査が行われます。
出された書類や登記申請書に不備がある場合は、別途、連絡が入り、修正をしなくてはいけません。

修正では難しいような誤りの場合は、一度相続登記を取り下げなくてはいけない場合もあります。

何も問題がなければ、通常は、登記後、1週間程度で相続登記が完了します。
名古屋市内の法務局では通常時は、1週間程度で相続登記が完了しています。

登記完了後は、登記完了証と登記識別情報が交付されます。
また、原本還付手続きをしている場合は、同時に提出した原本の返却も受けます。

これで相続登記完了です。

被相続人の方が再婚をしている場合、前の配偶者の方との間で子をもうけている場合があります。そのような場合、子である身分は離婚によってなくなりません。つまり、離婚後も、子としての身分を有します。

よって、法定相続人が「子」や「兄弟姉妹」の場合に前妻や前夫との間の子が法定相続人となる場合があります。

この場合、相続人同士が疎遠なことも多く、感情的に対立しているケースもあります。
いずれにしても、普通に話をすることもはばかられることもあるでしょう。

相続手続き時や遺産分割時に明らかに紛争性があるようなら裁判をするしかないかもしれません。
しかし、裁判をすることや弁護士を立てることは、必ずしも問題解決にとって最適な方法とは限りません。

うまく相続手続きを進めることで余分な時間や費用をかけずに円滑に手続きができることもあります。専門家の意見を聞きながらうまく進めるように努めましょう。

相続登記をするうえで、被相続人の最後の住所を証明するものである、「住民票除票」や「戸籍附票」は必要な書類です。

この被相続人の住所を証する書面は、登記上の所有者である被相続人と戸籍記載の被相続人をつなぐために必要なものです。今回相続登記をしようとしている戸籍に載っている被相続人が、不動宇さん登記に記載されている所有者と同一でなければ、当然、相続登記はできません。被相続人が所有者である不動産に対して相続登記はしますので。

しかし、これらの住民票除票と戸籍附票は、5年で破棄されます。実は保存期間が5年なのです。
亡くなってから5年で取得できなくなります。

また、登記されている住所がかなり古くその後転々と住所移転をしている場合は、上記の保存期間が経過する前でも登記上の住所から最後の住所までつながる、「住民票除票」や「戸籍附票」が取得できないこともあるのです。

戸籍附票でも、平成6年改正により電子化される前のものは注意が必要です。
電子化された現在の戸籍の附票には、それまでの全ての住所の経過が載っているわけではないからです（電子化前のものはすべての住所が載っていることが多いです）。
また、電子化されるとその前の改正前の附票は、保存期間が5年なのです。つまり、住所の移動が載っている改正前の戸籍附票も保存期間経過により取得できないことがあるのです。

戸籍の附票は、本籍単位で作成されるので、転籍されている場合もやはり転籍前の戸籍附票の保存は5年になります。
この場合も、やはり電子化されてから5年が経過すれば、電子化前の戸籍附票は取得できません。

しかし、いくら取得できない書類がある場合であっても相続登記をする方法は必ずあります。やり方はケースバイケースですので、お困りの方は一度司法書士へご相談下さい。

相続人が高齢者の場合は、判断能力の問題があります。

相続人が遺産分割協議をするためには、意思能力や判断能力が必要です。遺産分割協議は、相続財産の分配に関する合意ですから、契約をすることに似ています。つまり、何もわからない人がすれば意思能力がないものとして遺産分割協議が無効になります。代わりに署名捺印をすれば、偽造等と勘違いされるかもしれません。

このような場合は、後見制度を利用するしかありません。

高齢の相続人に成年後見人を選任してもらい、成年後見人が本人の代わりに法定代理人として遺産分割協議に参加し、遺産分割協議書に署名捺印をします。これで遺産分割自体は有効に成立します。

ただし、その場合でも、成年後見人は、本人の相続人としての法定相続分を確保する内容の遺産分割協議をすることを原則としますから、法定相続分を下るような遺産分割を予定している場合は注意しましょう。成年後見制度を利用すると相続税対策は難しいケースがほとんどです。

もし、相続人が高齢で認知症になりそうな場合は、不動産などの部分的な相続財産についてだけでも遺産分割協議をして遺産分割協議書の作成までしておくといいかもしれません。相続財産の一部についての遺産分割協議も有効です。間に合えば、不動産の相続登記だけでもできますし、相続不動産の売却も可能になります。

現金や預金は、割合できっちり分けたり、数字で分けることができます。

しかし、不動産は当然に持分で不動産の権利がわかれるわけではありません。
例えば、土地の場合、相続する持分割合で当然土地が分かれるわけではないのです。もし、本当に土地を物理的に分けたい場合は、別途土地分筆登記をして、分けた土地をそれぞれの単独所有にする手続きが必要なのです。たまに誤解のある点なので、間違えないようにしましょう。

持分を持つ人は、共有者と呼ばれ、土地全体に対して持分割合で権利を有することになります。

多数決的な要素もありますが、重要な決定は共有持分割合に関係なく共有者全員の同意が必要になることがほとんどです。代表的なものは不動産の売却です。不動産を売却する時には共有者全員が売主として売却をしなくてはいけません。つまり、共有者全員の同意が必要なのです。

持分だけでも、売却をすることは理論上は可能ですが、あまり現実的ではありません。
前述のとおり、共有状態の権利関係ですから、持分を取得しても不動産を自由に一人で使えるわけではありません。そのような持分を購入する人は限定的ですし、買取価格も相当下がる可能性が高いのです。そもそも買い手がつくかも不明な場合もあるでしょう。売れる場合は、一般の方は買わず、プロの買取業者が買い取ることになるでしょう。

よって、相続財産が不動産がほとんどの場合は、当該不動産を相続人の1人が買い取るか、相続不動産を売却して売却代金を相続人で分ける方法にすることが多いです。
いずれにしても、相続人全員の話し合いが必要ですから、紛争やトラブルにならないようなに注意をしなくてはいけません。

いくら不動産があり、相続登記が必要でも、注意すべき時もあります。

例えば、不動産の評価額より借金の方が大きい場合です。

不動産が地方の土地、田畑、山林等の資産価値がほとんどない場合は、やはり、債務の方が大きくなりやすいので、そもそも相続すべきかの判断が必要です。つまり、相続放棄をして相続人から離脱する方法も場合によっては有効なことがあるのです。

相続放棄は、原則、相続開始後、3カ月以内に家庭裁判所で手続きをしなくてはいけないので、気をつけるようにして下さい。

また、相続人の中に相続放棄をした者がいる場合で、他の相続人が相続登記をする際には、相続放棄の申述受理証明書等の相続放棄をしたことがわかる書類を提出する必要があります。このような場合には、遺産分割協議は、相続放棄をした相続人以外の相続人で行います。

よくある誤解として、「すぐに困らないなら問題ないのではないか」という考えがあります。確かに、住み続けているだけであれば、すぐに不都合が生じないこともあります。しかし実務では、**「いざ何かしようとした時に完全に止まる」**という形で問題が表面化します。

例えば売却の場合、買主は必ず登記名義を確認します。その時点で被相続人名義のままであれば、「まず相続登記をしてください」という話になり、そこから手続きをやり直すことになります。もし相続人が複数いて、そのうちの一人と連絡が取れない場合、その時点で売却は止まります。

さらに問題なのは、時間が経つほど相続人が増えることです。最初は2人だった相続人が、次の相続で4人、6人と増え、最終的には10人以上になることもあります。この状態になると、もはや合意形成そのものが困難になり、不動産は動かせなくなります。したがって、「困ってからやる」ではなく、「困る前にやる」ことが重要です。

相続登記以外にも関係する業務をご依頼頂くことは可能です。

例えば、預金や株式、投資信託の相続手続きなどもご依頼可能です。また、相続不動産を、相続登記後に売却する場合も司法書士兼宅地建物取引士が責任ともって、最初の相続登記から買主探し、売買契約、物件引渡し等の相続不動産売却手続きまですべて担当をしてお任せいただけます。

その他にも、相続手続きを行うに際して、調整役として、相続人の間に入って、意見の調整役を行うことも可能です。ただし、紛争性が生じた場合は辞任をすることになります。

その他、相続に関係することは網羅的にお受けすることが可能ですので、迷われましたら一度お気軽にご相談下さい。

相続登記は「急がなくてもいい」と思われがちですが、実務では早く動いた方が圧倒的に有利です。時間が経つほど、相続人の高齢化、連絡不通、意見の不一致などの問題が発生しやすくなります。

また、不動産の価値も時間とともに変化します。名古屋でも、中心部と郊外では価格の動きに差があり、特に郊外では需要が下がる傾向があります。そのため、「売れるうちに売る」「判断できるうちに決める」という視点が重要になります。

相続登記の申請を窓口で行う場合、多くの場合は収入印紙で自分で計算をした登録免許税を納付します。

しかし、計算が間違っていると、修正が必要になります。
不足していた場合は、不足分の収入印紙を追加では貼るだけで良いので、それほど手間ではありませば、払いすぎていた場合は、注意が必要です。

場合によっては、一旦相続登記を取り下げて、正しい登録免許税を納付して再申請をしなくてはいけないかもしれません。

登録免許税の計算には端数の切り捨ても部分があります。事前に確認をすることが大切です。

相続登記をするためには、戸籍集め、必要書類の作成、登記申請など時間と労力を要します。お勤めの方などが平日の昼間に時間をとって準備をしたり、勉強したりすることは大変です。

そのため、当事務所では、面倒な作業をすべて代行しています。

面倒な戸籍集めや戸籍の解読、必要書類の作成と準備をして、相続登記を申請し、最後に登記識別情報等の相続書類のご返却まで行っております。

また、相続不動産を相続後そのまま売却する方には、相続登記後の買主探し、不動産売買契約書の作成、物件引渡しなど相続不動産の売却までをまるっとお任せいただけます。司法書士が、宅地建物取引士として活動をしていますので、買主を探して、安心安全な不動産売買までをサポートしています。

相続登記をはじめ、およそ不動産登記を申請するときには、その不動産を管轄する法務局に対して登記申請を行います。

登記申請の方法は、いろいろありますが、当事務所では、オンライン申請を行いますので、法務局に行くことはありません。ネットと郵送を使ってすべて続きをしています。
これによって、北海道から沖縄まで、愛知県、三重県及び岐阜県などの東海三県に限らず全国どこの不動産の相続登記を行うことも可能です。

その点、一般の方がオンライン申請をすることは、通常、難しいことが多いので、司法書士に依頼をする方が便利といえます。

相続登記のご依頼後、最初に行うのは、戸籍集めです。

戸籍を集める方法としては、亡くなった被相続人の方の死亡記載の戸籍を確認します。この戸籍を取得するために亡くなった方他の本籍地の情報が必要になります。また、相続人の戸籍を準備していただいても大丈夫です。相続人であれば、必ずどこかで被相続人と戸籍がつながっていますから、たどっていけます。

その他にも住民票から本籍地を調べたりもできます。健康保険証などには住所が書かれているでしょう。そこから住民票を取って、本籍地を調べられるのです。

ご相談時には、何も書類がなくても大丈夫です。必要な情報をご案内しますので、それを教えて頂ければこちらで調査をします。

まず、相続登記には、登記申請時に登録免許税を納付します。登録免許税は、相続登記をする対象不動団の固定資産税評価額に基づき課税される税金です。
登録免許税は、不動産の登記事項（相続登記では「所有者」）を変更する際にかかるものです。

次に、相続税と贈与税ですが、これも別物の話です。

ある人の持っている財産を、生きている間に無償で移転させれば「贈与税」、一方、死んだ後に相続で財産を移転させれば「相続税」の話になるのです。よって、贈与税と相続税が一緒に課税されることはありません。そもそもこの2つの税は資産税で本来一体の税です。生前か死後の無償財産移転かでわけているものです。

よって、相続登記の登録免許税は、相続税や贈与税とは別で課税されますが、相続税と贈与税が二重に課税されることはありません。

相続登記の主な費用は登録免許税で、不動産の固定資産評価額の0.4％です。例えば評価額が2,000万円であれば約8万円になります。

ただし、実際にはこれに加えて戸籍取得費用や専門家への報酬が必要です。また、不動産の数が多い場合や、相続関係が複雑な場合には、費用が増えることがあります。特に未登記建物がある場合や、古い相続が絡んでいる場合は、追加の手続きが必要になることもあります。

相続登記の義務化は、令和6年以前に発生した相続にも適用されます。そのため、「昔の相続だから大丈夫」ということはありません。

むしろ、古い相続ほど問題が複雑になっていることが多いです。相続人が増えていたり、所在が分からない人がいたりすると、手続きの難易度は大きく上がります。実務では、10年以上前の相続を整理するだけで数ヶ月以上かかるケースもあります。気づいた時点で早めに対応することが重要です。

相続登記は「急がなくてもいい」と思われがちですが、実務では早く動いた方が圧倒的に有利です。時間が経つほど、相続人の高齢化、連絡不通、意見の不一致などの問題が発生しやすくなります。

また、不動産の価値も時間とともに変化します。名古屋でも、中心部と郊外では価格の動きに差があり、特に郊外では需要が下がる傾向があります。そのため、「売れるうちに売る」「判断できるうちに決める」という視点が重要になります。