相続登記とは

 

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった場合に、その土地や建物の名義を相続人へ変更する手続きです。

たとえば、亡くなった父名義の自宅、母が所有していた土地、祖父母から引き継いだ名古屋市内の不動産などがある場合、その不動産の登記名義を相続人へ変更する必要があります。

相続登記をしないまま放置していると、次のような問題が生じることがあります。

・相続した不動産を売却できない
・金融機関の融資や担保設定に支障が出る
・相続人が亡くなり、次の相続が発生して関係者が増える
・誰が不動産を管理するのか不明確になる
・空き家や共有不動産のトラブルにつながる
・相続人同士の合意形成が難しくなる

特に名古屋では、親が住んでいた実家、空き家になった戸建て、相続した土地、マンション、収益不動産などについて、「名義変更をするだけでよいのか」「売却まで考えた方がよいのか」というご相談が増えています。

相続登記は、単なる事務手続きではありません。

誰が不動産を取得するのか、その不動産を今後どう使うのか、売却するのか、共有にしてよいのか、将来の相続まで見据えてどう整理するのかを考える重要な手続きです。

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相続登記の流れ

 

名古屋で相続登記を行う場合の一般的な流れは、次のとおりです。

① 戸籍を収集する

 

まず、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を集めます。

相続登記では、誰が相続人になるのかを戸籍によって証明する必要があります。死亡時の戸籍だけでは足りず、原則として出生から死亡まで連続した戸籍を確認します。

本籍地が名古屋市内だけで完結していれば比較的スムーズですが、転籍、婚姻、離婚、養子縁組などがある場合は、複数の市区町村から戸籍を取り寄せる必要があります。

② 相続人を確定する

 

集めた戸籍をもとに、法律上の相続人を確定します。

配偶者、子、親、兄弟姉妹など、相続人になる人は家族構成によって異なります。また、代襲相続、前婚の子、認知された子、養子などが関係する場合には、慎重な確認が必要です。

相続人の確認を誤ると、遺産分割協議書を作り直す必要が出たり、登記申請が受理されなかったりすることがあります。

③ 遺言書の有無を確認する

 

相続登記では、遺言書があるかどうかも重要です。

遺言書がある場合は、その内容に基づいて不動産の名義を変更できることがあります。一方で、遺言書がない場合や、遺言書で不動産の取得者が明確に決まっていない場合には、相続人全員で遺産分割協議を行う必要があります。

自筆証書遺言、公正証書遺言、法務局保管制度を利用した遺言など、遺言書の種類によって手続きの進め方も変わります。

④ 遺産分割協議を行う

 

相続人が複数いる場合は、誰が不動産を取得するのかを相続人全員で話し合います。

相続登記では、相続人全員が合意した内容を遺産分割協議書にまとめ、実印を押印し、印鑑証明書を添付するのが一般的です。

ここで注意したいのは、不動産を安易に共有名義にしないことです。

共有名義にすると、一見公平に見えますが、将来売却するときや管理するときに全員の同意が必要となり、かえってトラブルの原因になることがあります。

⑤ 相続登記を申請する

 

必要書類がそろったら、不動産を管轄する法務局へ相続登記を申請します。

名古屋市内の不動産であっても、所在地によって管轄が異なる場合があります。また、相続する不動産が複数あり、名古屋市外や県外の不動産が含まれる場合は、それぞれの管轄を確認する必要があります。

登記申請後、法務局で審査が行われ、問題がなければ登記が完了します。

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相続登記の費用

 

相続登記にかかる費用は、大きく分けると次の3つです。

・登録免許税
・戸籍、住民票、評価証明書などの実費
・司法書士に依頼する場合の報酬

登録免許税は、原則として固定資産評価額の0.4％です。

たとえば、固定資産評価額が1,000万円の不動産であれば、登録免許税は4万円です。評価額が3,000万円であれば、登録免許税は12万円となります。

ただし、実際の費用は不動産の数、評価額、相続人の人数、戸籍の通数、遺産分割協議書の作成の有無、相続関係の複雑さによって変わります。

特に次のようなケースでは、手続きが複雑になりやすく、費用も変動します。

・相続人が多数いる
・兄弟姉妹が相続人になる
・数次相続が発生している
・不動産が複数ある
・名古屋市外や県外の不動産も含まれる
・遺言書がある
・相続した不動産を売却する予定がある
・被相続人の住所と登記上の住所がつながらない

相続登記の費用を正確に把握するには、固定資産評価証明書、登記事項証明書、戸籍関係の状況を確認する必要があります。

当センターでは、初回相談時に事情をお聞きしたうえで、手続きの内容と費用の見通しをできる限りわかりやすくご説明します。

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相続登記の必要書類

 

相続登記で必要となる主な書類は、次のとおりです。

・被相続人の出生から死亡までの戸籍
・被相続人の住民票除票または戸籍の附票
・相続人の戸籍
・不動産を取得する相続人の住民票
・固定資産評価証明書または評価額がわかる資料
・遺産分割協議書
・相続人の印鑑証明書
・遺言書がある場合は遺言書
・登記申請書

ただし、すべてのケースで同じ書類になるわけではありません。

たとえば、遺言書による相続登記なのか、遺産分割協議による相続登記なのか、法定相続分による相続登記なのかによって、必要書類は変わります。

また、外国籍の方が関係する相続、相続人が海外に住んでいるケース、被相続人の住所が登記簿上の住所と一致しないケース、古い抵当権や未登記建物が関係するケースでは、通常より慎重な確認が必要です。

相続登記は、書類を集めれば終わる手続きではありません。

その書類で相続関係が証明できるか、不動産の登記名義人と被相続人が同一人物であることを証明できるか、法務局に提出する書面として不足がないかを確認する必要があります。

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相続登記の期限と義務化

 

2024年4月1日から、相続登記は義務化されました。

不動産を相続したことを知った日から、原則として3年以内に相続登記を申請する必要があります。

正当な理由なく期限内に相続登記をしない場合、過料の対象となる可能性があります。

ここで大切なのは、「まだ売却しないから」「家族間でもめていないから」「固定資産税は払っているから」という理由だけで、相続登記を後回しにしないことです。

相続登記を放置すると、時間が経つほど手続きが難しくなることがあります。

たとえば、相続人の一人が亡くなると、その人の相続人も関係者になります。兄弟姉妹や甥姪が関係する相続では、数年放置しただけで関係者が大きく増えることもあります。

名古屋市内の実家や空き家を相続した場合でも、将来的に売却する、賃貸に出す、建て替える、担保に入れるといった場面では、相続登記が完了していることが前提になります。

相続登記は、できるだけ早い段階で進めることをおすすめします。