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不動産の基礎知識

土地や家など、不動産は身近にありますが、いざ詳しく聞かれるとなかなか口から言葉が出てこないことはありませんか?ここでは、改めて基本的なことから細かいことまで一通りと説明をいたします。

不動産は日本人の多くが所有する財産です。しっかりと理解して自分の財産を守るようにしますよう。また、不動産の相続や売買の場面では、不動産という財産を理解していることはとても大切です。損しない賢く不動産と付き合っていきましょう。

不動産とは?

不動産とは何か?

不動産とは、具体的にはどのようなものなのでしょうか?最初に法律の規定を見ていきます。

民法第86条(不動産及び動産)
「土地及びその定着物は、不動産とする。
2 不動産以外の物は、すべて動産とする。
3 無記名債権は、動産とみなす。」

土地が不動産であることは当然ですが、「定着物」も不動産としています。「定着物」とは、一時利用のような形ではなく土地にくっついているものを言いますが、例えば、建物が代表的な定着物です。土地と定着物は土地と一体になることが多いのですが、例外的に建物は、別個の不動産を構成します。また、樹木(立木)も独立したものとして取引の対象とすることができます(立木法による登記や明認方法などによる)

 

不動産を所有したとき

不動産という財産を守るために

不動産は財産です。ご相続や売買などで不動産を取得するタイミングがありますが、取得したら何に気をつければよいのでしょうか?

不動産を取得したら、最初に検討しなければならないものに後述する登記制度に登録する必要があります。登記制度とは、簡単に言えば、不動産に関する情報(不動産の場所、面積、構造、所有者など)を登録しておくものです。この登記に記録することで、一般的には所有者であることを認めてもらえます。登記事項証明書を見せて所有者として登記されていれば、一般的には所有者と推定されます。

実は、登記をすることで自分の不動産の所有権を守ることにもなるのです。登記をしないと、自分が不動産の所有者であることを他の人に言えなくなる場面がありますので、十分注意しましょう。

財産としての不動産とは?

不動産は、保有するだけでは利益を生みません。預貯金とは大きく違う点です。預貯金は利息が付きますが、不動産には利息のようなものはありません。そればかりか、維持管理する費用(固定資産税・都市計画税の納税、土地の草刈代や建物の外壁塗装など)がかかるので、預貯金のようにそのままにしていくということができないのです。

不動産は活用してはじめて所有する意味が生まれます。自分で住んだり、他人に貸して賃料収入を得たり、売却して売買代金を手にしたりといった具合に使用、収益、処分をすることで価値が生まれるのです。

したがって、何となく取得・保有するものではなく、目的をもって計画的に活用していくようにしましょう。

不動産の登記制度とは?

登記制度の概要
まず最初に

登記とは、国が管理している不動産の登録制度のことを言います。具体的には、各不動産の所在地を管轄する法務局が全国にあり、登記情報を管理しています。

登記は、①表題部と②権利部で構成されています。

①表題部とは、不動産の面積等の概要情報が記録される部分です。②権利部は所有者等の情報が記録される部分です。登記は申請手続きをする事ではじめて記録されます。申請人となる人が不動産を管轄する法務局に対して、申請書や添付書類を用意して手続きを行います。

ちなみに、法務局は、出された申請に対して形式的審査権しか持っていません。出された書面については厳格にチェックをして不備を正しますが、実体法上の問題点には関与できません。もし、実体法上の争いがある場合は、裁判をすることになります。つまり、法律上、つじつまが合う書類が添付されれば基本的には登記を受付して登記を完了させます。

では、なぜ人は、不動産に関する登記をするのでしょうか?素朴な疑問ですが本質的な疑問です。

実は、その答えが民法177条にあります。

民法第177条(不動産に関する物件の変動の対抗要件)
「不動産に関する物件の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。」

登記は自分の権利を守るためのもの

つまり、この民法177条は、売買契約の売主と買主のような当事者間では必ずしも登記をする必要はないが、他人に対して不動産に関して何か主張する場合には、不動産登記法等の登記に関する法律により登記をしないといけないと言っているのです。

売主と買主だけの信頼関係ですべてがうまくいく場合はよいですが、実際はそうもいかないことがあります。177条を知っている第三者が先に登記をすれば、買主の主張は負けるのです。よく出る例として「二重売買」があります。売主が2人の買主に不動産を売った時、どちらの買主が不動産の所有権を取得するのでしょうか。実は、早く契約した方が勝つのではなく、早く登記をした方が勝つのです。登記は早い者勝ちです。だから、売買契約をして代金を支払い物件引渡しが終わったら速やかに登記手続きもしなくてはいけないのです。

不動産に差押えの登記が入ったり、抵当権設定の登記が入ったり、場合によっては、所有権移転の仮登記が入ることもあります。差押え登記があることは売主も知らないことも多いでしょう。これらの登記が入った不動産を買っても意味はないのです。自分の自由にならない不動産を大金を出して買う人はいないでしょう。信頼関係だけで終わる話ではないのが現実なのです。

したがって、親しい中だからとか信頼関係があるからといった理由は登記しない理由にはならないのです。逆に、親しい中だからこそ、どのようなハプニングが起きてもお互いに不安にならない状態を提供することが本当の信頼関係ではないでしょうか。

不動産には昔から詐欺や地面師といった問題が起きています。このようなトラブルに巻き込まれないようにするためには不動産に関する法律や登記に関する知識は必須といえます。

表題登記とは

不動産の概要が記載されている部分

建物や土地が新たにできたからといっても、自動的に登記されるわけではありません。登記申請をすることで登記簿(登記記録)を作る必要があるのです。そして、最初に登記で作成する部分がこの表題部になります。

表題部の登記とは、不動産(土地、建物)の概要が記載される部分です。土地であれば、所在、地番、地目及び地積など、建物であれば、所在、家屋番号、種類、構造及び床面積などの情報を記載します。

この表題部を見ると、不動産の利用状況を把握できます。

権利の登記とは

権利関係が記載されている部分

表題登記が不動産の概要を把握するものであるのに対し、権利部は、その名のとおり、権利関係を記載する部分です。所有権に関する甲区と所有権以外の権利の乙区に分けられます。

甲区の所有者蘭には、所有者の住所氏名が登録されます。この住所は登記時点での住民登録上の住所です。また、取引安全のため、過去の所有者についても記載されます。つまり、その不動産の過去の所有者を調べることが可能になっています。時系列に沿って所有者の変遷が分かるのです。なお、所有者に差し押さえが入る場合は、この甲区に記載されます。

また、乙区には、抵当権などの権利が記載されます。住宅ローンを組む場合は、甲の乙区に銀行などの抵当権が記録されます。つまり、乙区を見ると、この不動産が担保に入っているのかを調べることができるのです。また、こちらも甲区同様に過去の抵当権者等を調べることができます。

なお、登記される住所氏名は、登記手続き上、住民票や戸籍上の住所氏名が記載されます。しかし、この登記記録は、法務局に手数料を払うと誰でも取得できるのです。したがって、これらの情報に基づき、営業目的にDM等を送ってくる会社もありますので、怪しいダイレクトメールや訪問営業には十分注意しましょう。

 

法務局で取得できる証明書とは

登記に関する情報は、法務局で手数料を払うことで取得できます。必要に応じて書面を取得するようにしましょう。

① 地図・公図

土地の場所と形状を明らかにするために作られた書面

➁ 地積測量図

地積やその求積方法が示された書面。すべての土地に地積測量図があるわけではない。

③ 地役権地面

土地に地役権が設定されている場合に、承役地の場所や地役権の範囲等を明らかにする書面

④ 建物図面・各階平面図

土地と建物の位置関係や建物の各階の形状と床面積を明らかにする書面。地積測量図と同様にすべての建物に建物図面・各階平面図があるわけではない。

〈その他〉

住宅地図

ゼンリンが発行している住宅地図ですが、各法務局にはその法務局管轄内の土について住宅地図を無料で閲覧することはできます。写しの取得はできませんが、情報を調べることは可能です。

登記申請の仕組みと流れ

登記申請は自分でする必要がある

登記事項の変更等をする場合、所有者等が自ら登記申請をする必要があります。通常は、共同申請といって、売買であれば、売主買主双方の共同での申請になります。

不動産の場所を管轄する法務局へ登記申請を出します。登記申請書を作成し、添付書類をつけて一緒に申請をします。この際には、登録免許税がかかる場合は、納付します。登記申請時に納付する必要があるので注意しましょう。

登記申請後は、法務局の内部で書面審査が行われて、問題なければ、登記事項に反映されます。そして、登記識別情報等の返却書類がある場合は、返却されます。

登記の専門家とは?

登記の専門家は司法書士

司法書士は国家資格で、今も昔も主に登記を中心として業務を行っている専門家です。国家試験も登記に関するものが中心であり、法律と登記などの実務に即した専門家といえます。

登記できる権利の種類

登記することができる権利は、どのようなものがあるのでしょうか?どのような権利でも登記できるわけではありません。不動産登記法によって定められたものだけが登記することができるのです。

①所有権
②地上権
③永小作権
④地役権
⑤先取特権
⑥質権
⑦抵当権
⑧賃借権
⑨採石権

ほとんど登記で見たこともないものもあります。主によく目にするものは①の所有権や⑦の抵当権ではないでしょうか?ちなみに根抵当権は抵当権の一種ですので、⑦の抵当権に含まれます。

登記をする理由・目的とは?

登記をする目的は、所有権、抵当権等の自分の権利を守るためにするものです。詐欺やトラブルの多い不動産取引において、安心安全に取引に入れるように国が管理している不動産情報ですので、信頼があるのです。

対抗要件とは?

民法では次のような定めがあります。

民法第176条
「物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみよって、その効力を生ずる。」

物権とは所有権等を含んだ権利のことです。少し難しい表現になっていますが、要は売買契約をする時は「売ります買います」というやりとりによって売買の効力が生ずると言っているのです。契約書の作成は必須ではありません。あくまで「売ります買います」の証拠資料なのです。これを「意思主義」と呼んでいます。

売主と買主との間では176条の意思主義によれば、登記は変更してもしなくでもどっちでもよいのです。登記が買主に変更していなくても買主は売買による所有権を主張できます。

しかし、売買の当事者以外の第三者が登場したらどうでしょうか?

実は自分も売主からその不動産を買ったという人が現れた場合、どちらが不動産の所有権を取得するのか。契約日が早い方でしょうか?いやいや違うのです。登記が早い方が勝つのです

このように第三者に対抗する要件である登記のことを対抗要件といいます。つまり、対抗要件である登記を先に備えた方が勝ちです。ただし、対抗要件で負けても、売主との間での契約はそのままですので、契約解除や損害賠償請求を売主にすることは可能です。その場合は、売主は連絡がつかなくなるなど代金を回収することは難しいことが多いでしょうから気をつけなくてはいけないのです。

対抗関係で登記を備えた方が勝つという理論は、資本主義における自由競争の原理に由来しているともいわれています。国が管理するのではなく、自己責任で行う必要があるのです。

不動産の売買と登記

A←←←←←甲→→→→→B

売主甲が、まずAと売買契約をして、後日、Bとも売買契約をしました。この場合、甲A間と甲B間の売買契約自体は有効です。無効ではありません。

では、AとBのどちらが不動産の所有権を取得できるのでしょうか?

答えは、登記を先に備えた方が勝ちます。この場合のAとBは対抗関係になります。Aは、登記なくしてB(第三者)に自己が所有者であることを主張できませんし、Bも同様にAに登記なくして主張できません。結局、登記を先に備えた方が確定的に所有権を取得するのです。

対抗関係で負けた方は、甲に対して、売買代金の返還や損害賠償請求等を行う形になります。

不動産の相続と登記

A ←←←甲(被相続人)
    ↓
    ↓
    乙→→→→→B
   (相続人)

被相続人甲が生前、Aに不動産を売却した場合で、登記変更をしないうちに亡くなり、相続人乙がBに相続不動産を売却した上記の図のような場合、ABのどちらが不動産を取得するのでしょうか?

この場合、AとBは対抗関係になるので、登記を先に備えた方が勝ちです。一方Aと乙(甲の権利義務を承継した相続人)は当事者同士ですから対抗関係にたちません。登記なくしてAは乙に物件の引き渡し請求ができます。

問題は、相続人が複数の場合です。

    甲(被相続人)
   ↙ ↘     
   乙   丙 →→→A

被相続人甲の相続人である乙丙のうち、丙が勝手に不動産をAに売買したとします。この場合遺産分割協議をしていなければ、乙1/2、丙1/2の共有状態のはずです。しかし、勝手に丙が自己が単独所有者としてAに売買をしたとき、乙は1/2の持分を主張できるのでしょうか?また、主張するためには対抗要件として法定相続分として自己の相続登記をしていなければいけないのでしょうか?

判例では、登記に公信力がない以上、乙とAは対抗関係に立たないといます。つまり、乙は1/2の持分をAに対して登記なくして対抗できるとしています。
※公信力:真実の権利者と異なる登記がされている場合に、公示されている登記を信頼して取引した者をに対して、登記通りの権利関係があったものとして保護すること。日本では登記に公信力まではないとされています。ただし、実質的には公信力があるのと変わらない保護を与える解釈がとられています。

しかし、状況によっては、必ずしも上記のようにならない場合もあり得ます。トラブルに巻き込まれないためにも相続登記をすべきでしょう。そうすれば、通常、Aは登記情報を確認します。誰が所有者かわかった上で取引に入るはずなのです。

 

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