不動産の基礎知識

不動産とは、具体的にはどのようなものなのでしょうか？最初に法律の規定を見ていきます。

土地が不動産であることは当然ですが、「定着物」も不動産としています。「定着物」とは、一時利用のような形ではなく土地にくっついているものを言いますが、例えば、建物が代表的な定着物です。土地と定着物は土地と一体になることが多いのですが、例外的に建物は、別個の不動産を構成します。また、樹木（立木）も独立したものとして取引の対象とすることができます（立木法による登記や明認方法などによる）

不動産という財産を守るために

不動産は財産です。ご相続や売買などで不動産を取得するタイミングがありますが、取得したら何に気をつければよいのでしょうか？

不動産を取得したら、最初に検討しなければならないものに後述する登記制度に登録する必要があります。登記制度とは、簡単に言えば、不動産に関する情報（不動産の場所、面積、構造、所有者など）を登録しておくものです。この登記に記録することで、一般的には所有者であることを認めてもらえます。登記事項証明書を見せて所有者として登記されていれば、一般的には所有者と推定されます。

実は、登記をすることで自分の不動産の所有権を守ることにもなるのです。登記をしないと、自分が不動産の所有者であることを他の人に言えなくなる場面がありますので、十分注意しましょう。

財産としての不動産とは？

不動産は、保有するだけでは利益を生みません。預貯金とは大きく違う点です。預貯金は利息が付きますが、不動産には利息のようなものはありません。そればかりか、維持管理する費用（固定資産税・都市計画税の納税、土地の草刈代や建物の外壁塗装など）がかかるので、預貯金のようにそのままにしていくということができないのです。

不動産は活用してはじめて所有する意味が生まれます。自分で住んだり、他人に貸して賃料収入を得たり、売却して売買代金を手にしたりといった具合に使用、収益、処分をすることで価値が生まれるのです。

したがって、何となく取得・保有するものではなく、目的をもって計画的に活用していくようにしましょう。

登記とは、国が管理している不動産の登録制度のことを言います。具体的には、各不動産の所在地を管轄する法務局が全国にあり、登記情報を管理しています。

登記は、①表題部と②権利部で構成されています。

①表題部とは、不動産の面積等の概要情報が記録される部分です。②権利部は所有者等の情報が記録される部分です。登記は申請手続きをする事ではじめて記録されます。申請人となる人が不動産を管轄する法務局に対して、申請書や添付書類を用意して手続きを行います。

ちなみに、法務局は、出された申請に対して形式的審査権しか持っていません。出された書面については厳格にチェックをして不備を正しますが、実体法上の問題点には関与できません。もし、実体法上の争いがある場合は、裁判をすることになります。つまり、法律上、つじつまが合う書類が添付されれば基本的には登記を受付して登記を完了させます。

では、なぜ人は、不動産に関する登記をするのでしょうか？素朴な疑問ですが本質的な疑問です。

実は、その答えが民法177条にあります。

登記は自分の権利を守るためのもの

つまり、この民法177条は、売買契約の売主と買主のような当事者間では必ずしも登記をする必要はないが、他人に対して不動産に関して何か主張する場合には、不動産登記法等の登記に関する法律により登記をしないといけないと言っているのです。

売主と買主だけの信頼関係ですべてがうまくいく場合はよいですが、実際はそうもいかないことがあります。177条を知っている第三者が先に登記をすれば、買主の主張は負けるのです。よく出る例として「二重売買」があります。売主が2人の買主に不動産を売った時、どちらの買主が不動産の所有権を取得するのでしょうか。実は、早く契約した方が勝つのではなく、早く登記をした方が勝つのです。登記は早い者勝ちです。だから、売買契約をして代金を支払い物件引渡しが終わったら速やかに登記手続きもしなくてはいけないのです。

不動産に差押えの登記が入ったり、抵当権設定の登記が入ったり、場合によっては、所有権移転の仮登記が入ることもあります。差押え登記があることは売主も知らないことも多いでしょう。これらの登記が入った不動産を買っても意味はないのです。自分の自由にならない不動産を大金を出して買う人はいないでしょう。信頼関係だけで終わる話ではないのが現実なのです。

したがって、親しい中だからとか信頼関係があるからといった理由は登記しない理由にはならないのです。逆に、親しい中だからこそ、どのようなハプニングが起きてもお互いに不安にならない状態を提供することが本当の信頼関係ではないでしょうか。

不動産には昔から詐欺や地面師といった問題が起きています。このようなトラブルに巻き込まれないようにするためには不動産に関する法律や登記に関する知識は必須といえます。

不動産の概要が記載されている部分

建物や土地が新たにできたからといっても、自動的に登記されるわけではありません。登記申請をすることで登記簿（登記記録）を作る必要があるのです。そして、最初に登記で作成する部分がこの表題部になります。

表題部の登記とは、不動産（土地、建物）の概要が記載される部分です。土地であれば、所在、地番、地目及び地積など、建物であれば、所在、家屋番号、種類、構造及び床面積などの情報を記載します。

この表題部を見ると、不動産の利用状況を把握できます。

権利関係が記載されている部分

表題登記が不動産の概要を把握するものであるのに対し、権利部は、その名のとおり、権利関係を記載する部分です。所有権に関する甲区と所有権以外の権利の乙区に分けられます。

甲区の所有者蘭には、所有者の住所氏名が登録されます。この住所は登記時点での住民登録上の住所です。また、取引安全のため、過去の所有者についても記載されます。つまり、その不動産の過去の所有者を調べることが可能になっています。時系列に沿って所有者の変遷が分かるのです。なお、所有者に差し押さえが入る場合は、この甲区に記載されます。

また、乙区には、抵当権などの権利が記載されます。住宅ローンを組む場合は、甲の乙区に銀行などの抵当権が記録されます。つまり、乙区を見ると、この不動産が担保に入っているのかを調べることができるのです。また、こちらも甲区同様に過去の抵当権者等を調べることができます。

なお、登記される住所氏名は、登記手続き上、住民票や戸籍上の住所氏名が記載されます。しかし、この登記記録は、法務局に手数料を払うと誰でも取得できるのです。したがって、これらの情報に基づき、営業目的にDM等を送ってくる会社もありますので、怪しいダイレクトメールや訪問営業には十分注意しましょう。