不動産売買の流れと仕組み

相続で不動産を売却する場合、確認すべきことがあります。

①遺産分割協議は完了しているのか
②相続人全員が売却計画に同意しているのか
③売却代金や分配方法に同意しているのか

以上の①②③を満たしていなければ、売却することはできません。また、登記名義も不動産を取得した相続人に変更する必要があります。この登記手続きを「相続登記」と呼んでいます。

また、売却に要する諸費用や税金をチェックして手元に残るお金もも大まかに把握しておきましょう。

売主としては、「できるだけ高く売りたい」と思います。
一方、買主は「気に入った物件を少しでも安く買いたい」と思います。これは当然のことです。

まずは、不動産取引市場で売却をしようとしている地域の相場を調べて、自分の不動産の売却イメージをつかみましょう。相場とあまりにもかけ離れていては売却は難しいものになります。

なお、不動産の評価額を調べる方法としは、不動産会社が算出する価格査定で十分です。不動産鑑定士による鑑定評価もありますが、こちらは、裁判の証拠資料となったり、遺産分割調停などで評価が必要な場合に用いられるものです。費用がかかりますので、売却をするためにわざわざ鑑定評価までは必要ないでしょう。

不動産の売買の仲介を不動産会社に依頼するために、「媒介契約」を交わします。

依頼を受けた不動産会社は、一般的には主に次のような販売活動をおこないます。

①　レインズへの登録
②　自社の見込み客等への物件紹介
③　不動産情報サイト（アットホーム等）への物件掲載

現在の不動産売買は、ウエブサイトが中心です。買主の方は自分でインターネットで調べてほしい物件を探します。したがって、上記の販売活動のうち、③が中心になってくることが多いでしょう。

販売活動によって、購入希望者が現れるとまずは、不動産購入申込書（買付証明）を売主に提出してもらいます。これによって、購入希望額や購入条件の概要を提示し、売主がこれに承諾をする事で具体的な売買契約に向けて準備を開始します。なお、通常、この段階では、売主と購入希望者の間には何らの法的拘束力もありませんので、契約前に交渉次第で白紙撤回になることもあります。

不動産会社が「不動産売買契約書」を準備しますので、署名捺印をする前に契約内容をチェックします。

通常は、契約の段階では買主は売主に対して手付金を支払います。残りの残代金は後日物件引渡し時に一括して支払います。

売買契約後は、契約内容に沿って、土地の測量や建物の解体、買主の融資の本申し込みなどの準備を経たのち、最後の代金支払いの決済と物件引渡しを行います。

通常は、売買代金残金という大きなお金が動くので、買主が指定する銀行や信用金庫などの金融機関で代金決済と物件引渡しを行います。ここでは、書類のやり取り等の事務的な作業が中心になります。

不動産の価格はどのように決めて売り出すものでしょうか？
また、そもそも不動産の売買の価格はどうやって決まるのでしょうか？

実は、不動産の価格には、絶対的な価格はありません。
極端な言い方をすれば、1円でも対価が伴えば、それは売買といえます。売買契約が成立し、違法でも何でもありません。※ただし、税務上、贈与とみなされる可能性がある点は注意が必要です。

つまり、売主としては、自分の好きな価格で売り出せばよいのです。
「不動産の価格の決め方は？」という問いに対して、あえて答えるならば、「売主と買主が合意した金額が、売買価格となる」と言えるのです。
しかし、そうはいっても何か参考となる価格がないといくらで売り出せばよいのかわかりません。そこで不動産の価格の相場を知る必要があるのです。

参考となる価格には、地価公示価格、路線価、固定資産税評価額、不動産会社の査定価格があります。
これらを総合的に参考にしますが、あとは直近の実際の売買事例が参考になります。

この辺りの不動産の価格の相場は、やはり不動産売買の経験値がものをいう部分です。
不動産会社等の不動産取引のプロの意見を参考にした方が相場は理解できるでしょう。不動産は、需要と供給のバランスで価格が決まる部分があります。最新の不動産取引事情や社会情勢など総合的な判断が必要なこともあります。

売買代金を融資する銀行は、買主に完全な所有権が移転されることに一番注意をしています。

具体的には、買主が所有権を移転させたと同時にその不動産を担保にとることにしているのです。

買主の与信審査をすることは当然ですが、人はその後どうなるのかわかりません。何かの影響で急に収入が途絶えることだってあるのです。

そこで、金融機関は、住宅ローンでは必ず購入する自宅を担保にとるのです。

不動産会社や司法書士を不動産売買に入れずにする不動産取引に、基本的に金融機関は融資をしない理由はそこにあります。

銀行などの金融機関がもつ上記の懸念材料を、不動産売買の実務では司法書士がカバーしています。

司法書士は、不動産売買の有効性を確認し、法的な所有権移転を確認します。そのうえで、売主から買主への登記名義の変更（所有権移転登記）と銀行等の金融機関の抵当権（担保権）の登記が確実にできることを銀行に伝えて、融資は実行されるのです。一連の不動産取引の最後に司法書士が最終チェックをする事で、不正な不動産売買が行われることを未然に防いでいます。

不動産売買の現場では、取引の安全を確保するために最後の砦として司法書士が関与しています。売買代金を支払う前に、司法書士は、売買契約書の有効性や所有権移転に関してチェックします。そのうえで、買主への登記名義の変更が確実にできることを確認します。

以下、順を追って説明します。

買主は、買う予定の不動産が手に入るから高額な売買代金を支払うと思います。

では、手に入るとはどのよう状態をいうのでしょうか？
売買契約をしたときでしょうか？それとも物件の引渡しを受けたときでしょうか？

実は、法的には所有権を移転するときなのです。
そして、所有権移転を確実にするための方法が所有権移転の登記をする事なのです。
所有権の登記名義を誰かに先に変更されると、不動産の所有権を主張できなくなる場合があるのです。

通常の不動産売買契約では、所有権移転の時期は、売買代金を全額支払ったときに移転するとされていることが多いのです。そこで、実際に実務上重要なことは、登記できるか否かということになります。

所有権移転登記をするためには、売主の書類が必要です。印鑑証明書や実印、権利証（登記識別情報）等が必要です。つまり、これらの登記書類が完全にそろっていること及び登記申請が不備なくできることが、売買代金を支払う条件となるのです。

この登記申請を完璧に行うのが司法書士です。売買代金決済の際に、書類や本人確認等をして売買契約の有効性チェック及び登記書類の確認・書類を預かり、買主サイドに代金の支払いのゴーサインを出します。この時点で司法書士は、登記書類を預かっていますので、確実にその後にすぐ登記申請をすると約束しますので、安心して代金を支払えるのです。代金支払いと登記名義の変更は、時間的な完全な同時履行ではありませんが、司法書士が関与することで事実上、その辺りを保証することになるのです。

一方、決済に司法書士がいなくて、あとから実は登記申請ができなかったりすると、その後売主と連絡がとれない又は登記申請に非協力的になったりしてトラブルになることがあります。最悪、二重売買とされて、別の買主と名乗る人に先に所有権移転登記をされてしまい、買った不動産を手に入れることができなくなる可能性もあるのです。
 

司法書士の立場で、不動産売買で気をつけているポイントは、2つあります。

一つ目は、不動産売買の成立と所有権移転が起こることの確認です。これは、売主と買主の本人確認も含みます。今も昔も不動産売買には、地面師などの詐欺事件が絶えません。

司法書士は、売主が登記上の所有者であることを長年の経験や本人確認書類をチェックします。個人的には、怪しい人はある程度違和感をすぐに感じることが多いです。何件も不動産売買の現場に立ち会っていると、普通ではない空気はある程度わかっていしまうのです。

二つ目は、買主への所有権移転登記と銀行などの金融機関の抵当権設定登記が確実にできるようにする点です。

登記制度は緻密にできており、少しの間違いが登記申請の却下につながります。登記は、早い者勝ちですので、登記申請が却下されれば、再び申請をするまでに変な登記を入れられてしまうこともあり得ます。結果として、買主へ所有権移転登記ができず、買主及び金融機関に多大な損害を与えてしまう可能性があるのです。

例えば、売主の方の住所や氏名が登記上から変更していれば、変更登記が必要ですし、住宅ローンなどの抵当権がついている不動産を売却するときには、既存の抵当権を解除してましょうする登記も必要です。いきなり、買主へ登記名義を変更することができないのです。登記は時系列に沿って一つ一つ申請をしなくてはいけません。登記上と整合性のない登記は却下の対象になりますので、中間を省略する登記はできないのです。