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不動産に関係する税金の話

不動産にまつわる税金をご紹介します。

不動産は高額な財産です。税金も高額になることが多く、気をつけないと予期せぬ負担になることがあります。

ここでは、不動産との接点を持つタイミング別にご紹介したいと思います。
不動産との付き合い方のヒントにしてみて下さい。

 

税金のかかるタイミング

1 不動産を購入するとき

特例等のチェックを忘れずに!

不動産を買うときは、物件選びに目がいきがちですが、税金の負担もしっかりチェックするようにしましょう。

政策的に国が購入をサポートしていることが多く、特例等を使って税金の負担が軽減されることが多いからです。昔から国は税制面から持ち家を促しています。

自動的には、特例等は適用されないこともあるので、忘れずに税の軽減手続きをしてしっかり節約しましょう。

1-1 印紙税

不動産を購入する場合、通常は、売買契約書を作成します。
この不動産売買契約書には、税法上、収入印紙を貼ることになっています。これが印紙税です。

納める印紙税は、不動産売買代金に応じて決まっています。
以下参照下さい。

契約書に記載された売買代金

印紙税(収入印紙)            
契約金額の記載がないもの 200円            
50万円以下 200円            
50万円を超え、100万円以下 500円            
100万円を超え、500万円以下 1,000円            
500万円を超え、1000万円以下 5,000円            
1000万円を超え、5000万円以下 1万円            
5000万円を超え、1億円以下 3万円            
1億円を超え、5億円以下 6万円            

※5億円を超える場合は省略しています。
※ご利用の際は、最新の情報を確認して下さい。

 

通常は、契約書に貼付して、その上から契約印などで消印をします。消印は特に方法が定まっていないので、契約印出なくても大丈夫ですし、実務上、二本線などで消印の代わりにすることもあります。
消印はあくまで貼付した収入印紙が再使用されないようする目的(趣旨)ですから、上記のようにしても問題はないのです

1-2 登録免許税

登録免許税とは、不動産を購入の際に行う、不動産登記の申請に必要な税金です。
ちなみに、登録免許税は、国が徴収する国税です。


具体的には、売主から買主への所有権移転登記をする時に登録免許税を納めることになります。

通常は、司法書士がこの不動産の所有権移転登記を行います。したがって、実務上は、司法書士が買主の方から登録免許税を預かり登記申請時に代わりに納める形になっています。

 

登録免許税のおおまかな計算方法は、次のとおりです。

【土地】
固定資産税評価額×15/1000
【建物】
固定資産税評価額×20/1000

※固定資産税評価額とは、毎年4月以降に送られてくる固定資産税等の納付書と共に同封されている物件に関する詳細が書かれた課税明細書等に係れている評価額です。この評価額は、役所で評価証明書として取得することもできます。
固定資産税評価額は、固定資産税の計算をする際の対象不動産の評価額として定めた金額です。登記申請ではこの固定資産税評価額を計算の基礎に採用しています。

 

なお、居住用で住宅を購入した場合は、登録免許税の減税措置があります。
「住宅用家屋証明書」を取得して登記申請書に添付することで登録免許税の減税が受けられます。しかし、これらの手続きはすべて司法書士が行いますので、通常は買主の方は心配をする必要はありません。

1-3 不動産取得税

土地や家を購入したり、家を新築すると、不動産取得税がかかります。

こちらは、都道府県が課税する地方税です。

 

基本的な計算方法は以下のとおりです。

不動産の価格 × 税率 = 不動産取得税

※不動産の価格
固定資産税評価額です。ただし、宅地等は、特例で固定資産税評価額の1/2とされています。

※税率
土地は3%、家屋は3%又は4%です。

 

なお、実際の計算は、最新の情報を確認するようにして下さい。

また、この不動産取得税は、原則、都道府県に不動産取得税の申告をしなくてはいけませんが、申告をしない場合でも、不動産の所有権移転登記後、都道府県から納税通知書が送られてきます。これに基づいて申告をすれば問題ありません。

しかし、軽減特例を受ける場合は、申告をする必要がありますので、手続きを確認するようにしましょう。

 

 

2 不動産の保有時

何もしなくても税金がかかる

不動産は、保有するだけで定期的に税金を納める必要があります。固定資産税等です。

また、土地を駐車場にしたり、貸家として賃料を得ていれば、所得になります。場合によっては事業になります。

所得であれば、給与などと同様に所得税を納める必要があるのです。

2-1 固定資産税及び都市計画税

固定資産税とは、毎年1月1日の所有者に課税される税金です。

ポイントは、あくまで1月1日の時点での所有者に課税される点です。年度の途中で所有者が変わっても税の徴収としては変わらず1月1日の所有者です。ただし、それでは一般常識に合わないので、通常の不動産売買では固定資産税は物件引渡しを境に日割計算をして精算をすることがほとんどです。

固定資産税の大まかな計算方法は以下のとおりです。

【固定資産税の計算方法】
課税標準 × 1.4% = 固定資産税
※課税標準とは、原則、固定資産税評価額のことです。

 

固定資産税は、住宅用地については特例があります。
小規模住宅用地と一般住宅用地で軽減措置がとられています。

区 分 課税標準
小規模住宅用地 住宅の敷地で住宅1戸につき200㎡までの部分 評価額×1/6
一般住宅用地 住宅の敷地で住宅1戸につき200㎡を超え、住宅の床面積の10倍までの部分 評価額×1/3

 

また、新築住宅にも一定の要件を満たすものには、減免があります。対象となる不動産を管轄する市区町村に確認をしましょう。

2-2 所得税等

個人の方の所得に課税される税金は、所得税と住民税です。

不動産の賃料収入は不動産所得となり、他の所得類型である給与所得、一時所得などと同じように確定申告が必要になります。

 

駐車場や貸家などの賃料収入は不動産所得ですが、その他にも給与所得などの他の所得があれば、原則は、それら所得を合算して課税されます。

所得税の計算イメージは以下のとおりです。

【所得税の計算】
(収入金額 - 必要経費 - 所得控除) × 税率 = 所得税

以下、令和2年度の所得税速算表です。
参考にしてみて下さい。

課税される所得金額 税率 控除額
1000円から1,949,000円まで 5% 0円
1,950,000円から3,299,000円まで 10% 97,500円
3,300,000円から6,949,000円まで 20% 427,500円
6,950,000円から8,999,000円まで 23% 636,000円
9,000,000円から17,999,000円まで 33% 1,536,000円
18,000,000円から39,999,000円まで 40% 2,796,000円
40,000,000円以上 45% 4,796,000円

※実際に所得税の計算をされる際には、必ず最新の情報を確認して下さい。

3 不動産を売却するとき

譲渡したら売却益に課税されます

不動産を売却すると、譲渡所得税が発生する場合があります。必ず発生するわけではありませんが、発生することも多いので、チェックしておきましょう。

 

譲渡所得税とは、不動産を売却することで得る売却で気に対して課税されるわけですが、一言で言えば転売益のようなものです。

不動産を最初に取得した費用より高く売れれば、利益が残ります。これが売却益というわけです。

 

ただし、特例等で譲渡所得税がかからないこともありますので、特例等も必ず確認しておきましょう。

3-1 印紙税

不動産を売却する時にも、購入するとき同様に印紙税がかかります。

不動産購入するときにも説明しておりますが、この印紙税は、不動産売買契約書に貼る印紙代です。売買代金によって印紙税の額は定められています。

 

※不動産購入時の印紙税の内容も同様ですので、以下、参考にしてみて下さい。

3-2 譲渡所得税等

不動産を譲渡(売買)すると、その譲渡により利益を得ていると(譲渡益が発生していると)、その利益に対して課税されます。この利益は所得とみなされます。

この譲渡所得は、給与などの給与所得や不動産賃料収入などの不動産所得と並んで、所得の一類型になります。つまり、原則他の所得と一緒に確定申告をする必要があるのです。

 

よって、不動産を売却した場合、翌年の3月に確定申告をして譲渡所得があれば、譲渡所得税を納める必要があります。

また、後述する特例等で譲渡所得税がかからない場合でも、特例等を使って税金がかからない旨の確定申告をする必要があるので注意しましょう。

譲渡所得税等の計算方法

譲渡所得税の大まかな計算方法は、以下のとおりです。

 

(譲渡所得 = 収入金額 - 取得費 - 譲渡費用) × 税率 =譲渡所得税等

【収入金額】

収入金額とは、売買代金等の総額のことです。
この売買代金等の総額には、固定資産税等の精算金を受領した場合はその金額も含めますので、忘れないようにしましょう。

【取得費】
土地は、購入した金額です。
建物は、購入した金額から減価償却費相当額を控除した金額です。
なお、この取得費がわからない場合は、譲渡収入(上記の収入金額等)×5%相当額を取得費として計算することになります。当初の契約書や領収書等により購入金額等を判定しますが、実際は残っていないことも多く、その場合は上記の概算取得費を計算するので、譲渡益が発生しやすくなります。

【譲渡費用】
不動産会社への仲介手数料、不動産売買契約書の印紙代などです。

 

長期譲渡と短期譲渡

譲渡(売買)した年の1月1日までの所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡」とされ、逆に5年以下の場合は「短期譲渡」になります。

この長期譲渡か短期譲渡で税率が以下のとおり分かれています。

  長 期 短 期
所得税 15% 30%
住民税 5% 9%

※なお、実際の税金の計算の際には、最新の情報で税率や計算方法を必ず確認をするようにしましょう。

4 不動産を相続するとき

かかる可能性のある税金は「相続税」です

不動産を相続する場合、相続による譲渡にかかる税金は、「相続税」です。ただし、相続税はすべてのケースでかかるものではありません。

相続税が発生する場合だけ、税金を納める形になります。

 

相続税とは別で贈与税などの他の税金は通常かかりません。

ただし、不動産を相続する場合、相続登記といって不動産の登記手続きをする必要があります。この登記手続きにおいては、登録免許税がかかります。

4-1 相続税

相続が発生して、相続税の申告が必要な方はどのような方でしょうか?

以下の基礎控除額を超える相続財産を相続する場合は、相続税の申告が必要な可能性がありますので、ご注意下さい。

 

【相続税の基礎控除額】
3000万円 + (600万円×法定相続人の数) = 基礎控除額

例えば、相続人が配偶者と子2人が相続人となる場合の基礎控除額は、以下のとおりです。

3000万円 + (600万円×3) = 4800万円(基礎控除額)

 

例えば、名古屋市内に自宅の土地建物をお持ちの場合、他の預貯金を合わせると一般のご家庭でも基礎控除額に達する可能性は十分あるので注意して下さい。

相続税の詳細はこちらへ
4-2 登録免許税(相続登記)

相続登記は、不動産を相続で取得した相続人が行う登記手続きです。

この相続登記は、不動産を管轄する法務局に対して申請します。
相続登記の際には、登録免許税も納めなくてはいけません。申請後に納付用紙が送られてきて税金を納める形ではないので間違えないようにしましょう。

 

相続税の登録免許税は、おおまかに以下のように計算をします。

【相続登記の登録免許税】
不動産評価額 × 4/1000 = 登録免許税

※不動産評価額とは、固定資産税の納付書と一緒に入っている課税明細書等又は役所で取得できる評価証明書に記載されているものです。固定資産税を計算するうえでの評価額を登記手続きでも使用します。


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