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不動産の名義を変えるとは!?

よく「不動産の名義変更」と言われます。

なんだか簡単そうな響きですが、よくよく話を聞くとそう簡単ではないケースが少なくありません。
名義変更というと、AさんからBさんに変更するというようなイメージですが、そう単純ではないのです。

 

登記の名義人を変更するには原因が必要です。原因とは、売買や贈与など例えば法律上の原因が代表例です。しかも、この登記原因は、登記手続きにおいて、きちんと証明していかなくてはいけません。いい加減な書類では手続きができないような仕組みになっているのです。しかも、一度下名義変更をあとから変更するのは難しいことが多く、後戻りができない可能性もあります。

 

ここでは、「不動産の名義を変えるとは?」について考えてみたいと思います。

不動産の名義を変えるとはどういうことか?

名義変更には原因(理由)が必要!

登記名義の変更とは、登記手続き上、所有権移転登記を指します。
不動産の名義人は、所有者という形で記載されます。つまり、不動産の名義を変更するとは、所有者の変更のことです。

さらに財産権である不動産の所有権を変えるとは、財産権の移転です。

そこで、不動産の名義変更をする場合、登記手続き上、「登記原因」が必要になります。所有権を変更する原因です。

この「登記原因」とは具体的には、何でしょうか?

 

登記原因とは、字のごとく登記の原因です。なぜ名義変更(所有者を変更)をすることになったのか、それを特定する必要があります。

 

単純に名義変更だけをする場合であれば、何らの対価の伴わない不動産という財産権の移転ですから、法律上、登記の原因は「贈与」と構成されます。これは、贈与のつもりでなくても関係ありません。行う事実関係を法律上説明すれば贈与になってしまうのです。

逆に、金銭の対価が伴う不動産という財産権の移転の登記原因は、「売買」です。

 

何だかややこしいけど、どれでもよいのではないか?
そう思った人もいると思います。
親子間や親族間で不動産の名義変更を検討されている方は、特にそう感じるかもしれません。
そんな堅苦しいことをしなくてもトラブルにはならないと考えているでしょうから。


しかし、不動産名義変更の登記原因によって、税金の発生があることが多く、どのように名義を変更するかはよく検討しなくてはいけない重要なことなのです。
 

名義変更の主な種類

贈与

何ら対価もなく、単純にあげる場合は、「贈与」になります。

法律上は、あげる側と受け取る側の合意で成立します。
つまり、あげる側の一方的な意思表示で成立するわけではありません。当然、受け取りを拒否することも考えられますので。

このように贈与は、あくまであげる側と受け取る側の契約です。

 

また、贈与で不動産の名義変更をする場合、手続きよりも贈与税に気をつけましょう。贈与税は、一般的に税率が高く納税額が大きくなることが多いのです。

知らずに贈与で不動産の名義変更をして、あとから贈与税の納税に四苦八苦してはいけません。

贈与税には、特例等を利用して税を軽減できることもあります。

 

売買

不動産の所有権(名義)を渡す代わりに相手が金銭を支払う場合は、「売買」になります。

この売買も売主と買主の契約です。

 

契約の際は、設定する売買代金には注意しましょう。
売買契約自体は、少額でも成立します。ただし、あまりに安すぎると税務上の課税対象になる可能性があります。

 

相場よりかなり安い金額で売買すれば、不動産を手に入れた方は特をします。この得をした分を贈与をみなして課税される可能性があります。節度のある売買代金を設定する必要があります。

相続

所有者の方が亡くなると、相続人へ当然承継されます。
亡くなった被相続人から相続人への不動産の名義変更です。

 

相続は契約ではありませんから、相続開始時点で当然に不動産の所有権が移ることになります。相続放棄をする場合は、相続人にはなりませんから、その場合は、相続開始時点から不動産等の一切の財産を承継しません。

 

遺産分割をする場合でも、その効果は相続開始時点にさかのぼりますので、相続開始時点で遺産分割協議によって不動産を取得した相続人が取得をする形になります。

 

相続が発生した後は、遺産分割協議で法定相続分を修正するしかありませんので、相続税が発生する場合でも、節税方法は限定的になることが多いでしょう。

交換

不動産の名義変更における「交換」とは、A土地とB土地を交換するといった形を言います。

この場合、A土地とB土地の登記名義を変更することになります。

 

交換も契約です。当事者間で合意して交換契約書を交わすことが一般的です。

 

交換をする互いの不動産の価値に差がある場合は、税金には注意しましょう。等しい価値の不動産同士を交換する、いわゆる「等価交換」であれば問題ないですが、価値に差がある場合は、差額分を金銭で支払うなどしなければ、一方が得をするので贈与とみなされて課税される可能性もあります。

 

あまり多くはないですが、交換によって不動産の名義変更をする場合もあります。

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