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不動産売買の仲介契約は3種類!

不動産を売ろうとしたとき、どうしますか?

一般の方が買主を探して自分たちだけで契約をして物件引渡しまでをやってしますことはなかなか難しいかもしれません。そこで、ほとんどの場合は、専門家の力を借りることになります。

不動産を売却する専門家は、「不動産仲介会社」です。不動産会社にもいろいろな業務をやっている会社がありますが、売買をする専門は「仲介会社」です。仲介会社は、売主や買主を探して、売買契約書の作成や不動産に関する重要な事項を説明したりしてお互いに問題のこらない不動産取引をサポートします。また、お金の授受や物件引渡しなど不動産取引のすべてを取り仕切ってくれます。

 

この不動産仲介会社に依頼をする場合、実は3つの依頼の仕方があります。

今回は、事情によって使い分けたい3つの契約について解説しますので、ぜひご参考にしてみて下さい。

不動産仲介会社に依頼する際の3種類の契約

不動産会社に売却を依頼する際に取り交わすのが、「媒介契約」です。

媒介契約には、3種類あり、それぞれ特徴が異なります。違いをチェックして自分に合った媒介契約を交わすようにしましょう。

 

媒介契約は、具体的には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。順番に見て④いきましょう。

3種類の媒介契約書
1 一般媒介契約

複数の不動産会社に売却の依頼ができる形態の媒介契約です。

この場合、A社、B社、C社といった具合にいくつかの不動産会社に売却の依頼をすることができます。

 

また、媒介契約後も、自分自身で買主を見つけた場合は、不動産会社を介さずに買主と直接売買契約をして進めることも可能です。

 

3つの媒介契約の中で、一番不動産会社の拘束力が弱い契約です。

ただし注意点もあります。
たくさんの不動産会社に依頼をした方が、一見すると競争して早く、高く売却できそうです。だから、単純に一般媒介契約をすればよいと思いがちです。

 

しかし、必ずしもそうとは限らないのです。
不動産会社は、他社に奪われるかもしれない案件には、営業活動等に消極的であり、責任感も低くなりがちだからです。不動産会社の報酬である仲介手数料は、少なくとも売買契約をしなくては通常発生しません。つまり、成功報酬なのです。

あからさまに営業活動をさぼるとまではいかないまでも、すぐに売買が成約できそうになければ、他の案件を優先して後回しにするかもしれません。成約できればラッキーぐらいに思うかもしれません。

 

このように一概に一般媒介契約が有利というわけではないのです。
後述の「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」も検討して、自分に合った契約をするようにしましょう。

2 専任媒介契約

依頼する不動産会社は、1社だけです。
しかし、自分で買主を探してくれば、媒介契約をした不動差会社を介さずに直接売買契約をすることができます。

 

また、不動産会社には、2週間に1回の状況報告義務があります。

 

この専任媒介契約をすると、不動産会社は1社ですから、不動産会社は他社に案件を奪われる心配がないので、安心して営業活動に取り組みます。つまり、仲介手数料が得らえる可能性が高いので積極的になります。時間とお金を使って営業活動をして、買主を探すでしょう。

ただし、不動産会社は1社だけなので、間違った不動産会社に依頼をすれば、なかなか売れないこともあり得ます。しかし、信頼できる不動産会社1社に選任で任せられれば、複数の不動産会社との連絡対応も面倒でなく、責任感を持って早く売却してもらえるかもしれません。

 

一般媒介契約に比べると、不動産会社のやる気が違いますが、どちらにもメリットデメリットがあります。
ご事情に応じて使い分けましょう。
 

3 専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約とほとんど同じですが、多少異なります。

依頼できる不動産会社が1社な点は同じですが、自分で買主を見つけた場合でも、媒介を依頼した不動産会社に仲介をしてもらって売買契約をしなくてはいけません。

その分、不動産会社には販売状況の報告義務が1週間に1度課せられています。

 

この専属専任媒介契約が、不動産会社との拘束力が一番強い契約です。その分、不動産会社としては、責任をもって売却活動を行うでしょう。

よくあるご質問

1 媒介契約によって、仲介手数料は違いますか?

1 違いません。仲介手数料は同じです。

一般的には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約のどの契約をしても仲介手数料は変わりません。仲介手数料の上限は、法律で決まっています。

通常は、その上限の仲介手数料になることがほとんどです。


ただし、仲介手数料は、上限が決まっていますが、一律決まっているではありません。心配であれば、依頼をする不動産会社に事前に確認をしましょう。

仲介手数料の上限の速算表
売買代金 仲介手数料の上限
200万円以下 売買代金×5%+消費税
200万円を超えて400万円以下 売買代金×4%+2万円+消費税
400万円を超える 売買代金×3%+6万円+消費税

2 媒介契約は更新されますか?

2 合意により更新することができます。自動更新ではありません。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、媒介の契約期間が3ヶ月以内です。

必要に応じて、お互いの合意により契約を更新することができます。この場合、新たに専任媒介契約や専属専任媒介契約書を交わすこともあれば、更新の合意書を作成することもあります。

 

いずれにしても、媒介契約が自動更新されるわけではありません。

3 媒介契約は解除できますか?

3 解除できます。

解除できますが、契約期間の途中で解約をする場合、それまでの販売活動や営業活動に要した宣伝広告費等の費用を請求される場合があります。

ただし、売却時代を中止する場合は、上記費用を請求しないことも多いので不動産会社に確認をしてから契約解除をするようにしましょう。また、解約期間の途中で、他の仲介会社への乗り換え等による解約の場合も同様です。上記費用を請求するか否かは依頼をした不動産会社次第です。

 

なお、当センターで不動産売却のご依頼を受けた場合で中途解約をする時は、原則、解約理由の如何を問わず広告費等の実費請求をしておりません。

4 仲介手数料はいつ支払うのですか?

4 売買契約締結時又は物件引渡し等の取引完了時です。

不動産会社へ支払う仲介手数料の支払い時期は、特に法律で決まっているわけではありません。

媒介契約の内容によります。
不動産会社が受け取る仲介手数料は、成功報酬です。つまり、売買契約の成立してはじめて仲介手数料を請求することができます。

 

通常は、売買契約時に半金、取引完了時に半金で受け取る場合と取引完了時に全額受け取るパターンが多いです。媒介契約書をよく確認しましょう。

 

当センターが不動産売却の依頼を受ける場合は、後者の取引完了時に仲介手数料全額を頂くパターンです。
この方が、売主の方は、買主の方からもらう売買代金で仲介手数料を支払えるので、一旦自己資金で支払う必要がなく、売主の方の負担が少ないと言えます。

5 結局、どの媒介契約にすればよいのですか?

5 ご事情によって使い分けましょう。

一般媒介契約は、やはり依頼を受ける不動産会社の本気度がやや下がります。それでも高額な不動産などは一社に依頼をするのは不安なこともあるでしょう。また、ある程度売れるような物件であれば、依頼を受ける不動産会社も成約の可能性が高いので動きやすいかもしれません。

 

一方、専任媒介契約や専属専任媒介契約は、不動産会社は1社だけですので、じっくりと腰を据えて取り組むことができます。不動産会社は営業活動もしやすいですし、不動産会社と依頼者の方の信頼関係も生まれやすいです。

 

このようにご事情等によって使い分けるわけですが、一般的には専任媒介契約又は専属専任媒介契約がおすすめされます。安心して任せられる不動産会社を見つけて依頼をするのがよいでしょう。

 

6 そもそも仲介業者は本当に必要ですか?

6 仲介会社なしでも売買契約は有効ですが、基本的には仲介会社又は売買専門家を入れることが安全です。

仲介会社は、不動産売買が成立する必須の要件ではありません。

つまり、仲介会社なしの個人間売買のような形で不動産売買が行われることもあります。例えば、兄弟間や親族間、知り合い同士の不動産売買などで行われるます。さすがに知らない第三者との不動産売買で仲介業者を入れない場合は、売主と買主が不動産のプロである場合などです。

 

不動産売買の仲介業務は、買主や物件探しだけではありません。
不動産取引の安全を確保すべく、売買契約書作成、物件調査や物件引渡しまでの段取りなど、スムーズに不動産売買が進むようにコーディネートしてくれるのです。

これらをすべて当事者だけで行おうすると、トラブルになることもあります。例えば、買主が妥当だとする金額の提示があったとして、売主は自分で金額の妥当性を検討しなくてはいけません。買主が高めに買ってくれるケースなどはないと考えていいでしょう。
つまり、交渉です。対等な知識や経験での交渉であれば、公平性が保たれますが、通常はこれらに格差があり、一方に有利な契約で話が進んでしまうこともあるのです。嘘をついて騙せば詐欺ですが、自己責任で契約をする以上は、基本的には自分で契約をすべきか判断します。

 

したがって、仲介なしの個人間だけでの不動産売買は法律的には有効だが、取引の安全性には気をつけなくてはいけないのです。

 

 


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