不動産売買をする前に準備すること

不動産を売却するためには実は準備が必要なことがあります。また、売却に先立ちまず考えておきたい場合もあるのです。

「単に売るだけだからそんな難しく考えなくてもいいのではないか」
そのように考える方もいるかもしれませんが、実務では、不動産取引は思っている以上に緻密に行われています。通常の不動産売買は間に、不動産仲介会社や司法書士が関与しますので、売主の方や買主の方は、あまり意識しないかもしれませんが、安心安全に不動産売買が行われるように様々なところに配慮して後々トラブルにならないようにしなくてはいけないのです。

通常の不動産売買では、不動産会社や司法書士が問題ない取引かをチェックしています。

ケースバイケースによって、不動産売買に必要な準備は異なります。
ここでは、ケース別で必要なことや検討したいことを一緒に見ていきましょう。

亡くなった被相続人の方の登記名義のままでは、売却することはできません。

売却前に、正しい相続人等の所有者へ登記名義を変更する必要があります。

買主の方にとっては、不動産の真の所有者を判断する材料は、登記名義です。登記名義を取得するには、法務局の調査や審査を経なくてはいけません。相続Nや遺言の受遺者であることの証明書類を添付して登記名義の変更申請をしているはずです。

したがって、相続により登記名義が変わっていれば、その人が真の所有者であると思うのです。逆に、登記名義人ではない人がいくら自分が真の所有者であると言っても、相手にしてもらえません。真の所有者である問いのであれば、まずは登記名義を自分に変更する必要があるのです。所有者の判断を登記以外で買主の人にしてもらうことはなかなかできない事です。

不動産の売買は法律行為です。法律行為をするには、意思能力が必要です。
そこで、高齢となり判断能力が衰えている方が売主となり不動産の売買をするには注意が必要なのです。

既に、認知症等で会話もままならないようでは意思能力があるとは言い難い可能性が高いです。字が書けることや話ができることが必須ではないですが、自分の意思を何らかの形で伝えることができなければ、難しいでしょう。

では、意思能力がない状態では絶対売却することはできないのでしょうか。

元気なうちに信託契約をしているなど特別な場合は別ですが、何も対策をしていない場合は、後見制度を利用するしかありません。

後見制度とは、ご本人様の状態で「後見」「保佐」「補助」の3類型がありますが、それぞれの類型で代理人等（後見人、保佐人、補助人）が選任されて代わりにご本人様の不動産を売却する契約や手続きを代わりにやるなどのサポートをします。

注意点としては、一度後見人等が選任されると、原則ご本人様が亡くなるまでずっと続く点です。不動産を売却することだけのスポット代理人のようなことは想定されていません。後見人であれば、不動産売却以外にも、ご本人様の収入や支出、不動産以外の財産管理も行います。

いずれにしても、不動産売買の契約等が可能かどうかは、専門家の判断を仰ぐ必要があります。
売主の方に意思能力がない場合は、売買契約が無効となり、買主の方とトラブルになる可能性もあります。
ご家族等が考える意思能力と通常の不動産売買に耐えうる意思能力は異なる場合があります。高齢の方が売主となり、不動産を売却する場合、専門家に一度相談をすることをお勧めします。

不動産登記には、基本的には、申請期限がないものがほとんどです。そのひとつが、「所有者の住所氏名の変更」です。

不動産を購入して、売買の所有権移転登記を経ると、所有者として住所氏名が登記されます。その後、引っ越しや結婚、離婚、養子縁組等により住所氏名が変更になる場合があります。

そのような場合、都度、住所氏名を変更する方がよいですが、変更登記をしない場合も多いのではないでしょうか。

ではどのような場合にしなくてはいけなくなるのでしょうか？

それは、売買をして売却する時や銀行などから融資を受ける際に必要になる抵当権を設定するなどの時です。

まず、登記制度は変更等がある場合、時系列に沿って変更登記をしていくことが原則です。途中を省略して必要な登記だけをすることはできないのです。どうせ売って登記名義をなくすからといって住所氏名変更をしなくてもいいわけではないのです。

では、住所氏名変更がばれないのではないか？と考える方もいるかもしれません。

しかし、わかってしまうのです。

不動産を売却したり、抵当権の設定登記をする場合、売主の方の印鑑証明書を添付して登記申請をします。発行後3ヵ月以内の印鑑証明書を添付しますから、現在の住所氏名が印鑑証明書に載ります。そこで、登記上の住所氏名と整合性がとれないことがわかってしまうのです。

このような場合は、不動産売買の所有権移転登記や金融機関の抵当権設定登記の際に一緒に住所氏名変更登記をしていきます。

住所や氏名の変更登記は、上記のように必要に応じて登記する方が多いのではないかと思います。

不動産を売却する時、抵当権がついたままでは売却できません。
抵当権とは、不動産を購入するときに、銀行などの金融機関から融資を受ける場合に設定される担保のこです。

通常、日本の金融機関は、住宅購入資金等の融資をする時には購入対象の土地や建物といった不動産に購入と同時に抵当権を設定します。抵当権設定の登記も同時に行います。

そこで、住宅ローンが完済すると、抵当権抹消の登記手続きをすることになるのですが、住宅ローンが残ったままの状態で不動産を売却する時には、当然、金融機関の抵当権は残ったままです。

そこで、住宅ローンを売買と同時に返済しなくてはいけないのです。売却時に受け取る売買代金で完済できる場合は、よいですが、売却代金では足りない場合は別途検討が必要です。いわゆるオーバーローンの状態です。

この場合は、任意売却として債務整理の問題として処理する必要があります。

任意売却は一般的に複雑で難しいものなので、不安な方は専門家に一度ご相談されることをお勧めいたします。

当事務所でも任意売却を扱っていますので、お困りの際はお気軽にご相談下さい。

不動産に差押えが入っている時も、そのままでは売却することができません。

差押えとは、不動産の所有者の債権者が、返済がされないために不動産から優先的に債権回収を図るために行う、他の関係者に対する警告です。

通常は、不動産の売買などの不動産取引を行う人は、必ず登記簿をチェックします。つまり、そこで差押えがあることを知るのです。差押えが入っているということは、その物件を買っても競売にかけられてしまう可能性があるのです。

そこで、差押え登記は、売却時には抹消してもらわなくてはいけません。

ただし、上記のとおり、差押えは売主の借金等の債務の問題です。債務にもいろいろあります。社会保険料や固定資産税の未払いなど。

このような債務整理が伴う不動産の売却は、法律問題が絡むことが多く、「任意売却」と呼ばれる売却になる可能性が高いのです。

差押えの解除などの債権者との話し合いが必要であり、なかなか通常の不動産売買仲介会社では扱えない売却です。専門性が高いので、自分だけで何とか解決することも難しいことが多いので、お困りの際は専門家に相談をされることをお勧めします。

当事務所でも「任意売却」を扱っております。
お困りの際は、お気軽にご相談下さい。