権利証の役割は「本人確認」。相続登記は戸籍が証明してくれるから、原則不要なのです。

まず、言葉の整理から。昔ながらの「権利証」（正式には登記済証）は、登記が済んだことを示す紙の証書です。不動産登記法の改正により、現在は権利証に代わって登記識別情報という12桁の英数字の符号が通知される仕組みになりました。書面で受け取る場合は、符号の部分に目隠しのシールが貼られた通知書が交付されます。お手元にどちらがあるかは登記をした時期によりますが、法律上の役割は同じ。「この登記の名義人本人である」ことを示す、いわば不動産の合言葉です。

では、なぜ相続登記には原則不要なのか。権利証の出番は、名義人が自分の意思で権利を手放す登記（売買や贈与、抵当権の設定など）のとき、「申請しているのが名義人本人に間違いない」ことを確認するためです。ところが相続登記は、亡くなった名義人に代わって、相続人が戸籍一式で「自分が相続人である」ことを証明して申請する手続き。本人確認の役割は戸籍が果たしてくれるため、権利証の添付は求められないのです。「親の権利証が見つからないから名義変更ができない」というのは、最も多い誤解のひとつです。

ただし、例外があります。代表的なのは、亡くなった方の登記上の住所が古いままで、住民票の除票や戸籍の附票をさかのぼっても、登記上の住所と最後の住所のつながりが証明できないケースです。除票や附票の保存期間は現在150年に延長されましたが、それ以前に保存期間（当時は5年）を過ぎて廃棄された古い記録は、今からでは取得できないことがあります。このような場合に、「登記名義人と被相続人が同一人物である」ことを補うため、権利証のコピーの添付や、相続人全員の上申書（印鑑証明書付き）の提出を求められることがあるのです。つまり相続登記では、権利証は「必須書類」ではなく「困ったときの助け船」。見つかったら捨てずに、戸籍と一緒に保管しておいてください。

そもそも「どれが権利証かわからない」という方も多いはずです。探すときの目印をお伝えします。古い権利証なら、司法書士事務所の名前が入った厚紙の表紙に綴じられ、中の申請書に法務局の「登記済」の朱印が押された書類。登記識別情報なら、「登記識別情報通知」という表題で、下部に緑や銀の目隠しシール（または折り込み式の目隠し）が付いた1枚ものの書類です。仏壇の引き出し、金庫、銀行の貸金庫、購入時の書類一式の封筒。この4か所で見つかることがほとんどです。それでも見つからなければ、無理に探し続ける必要はありません。前述のとおり、相続登記はそのまま進められます。また、遺言で相続人以外の方に不動産を遺贈する場合の登記は、遺言執行者等と受遺者との共同申請となり、亡くなった方の権利証が必要になります（相続人への遺贈は、法改正により受遺者が単独で申請できるようになりました）。

権利証は再発行されません。でも、代わりの道が3つ用意されています。

権利証・登記識別情報は、紛失しても再発行されません。それでも心配は要りません。本当に必要になる場面、たとえば相続した実家を売却するときや、担保に入れるときには、権利証に代わる3つの方法が法律で用意されています。第一に、事前通知制度。権利証なしで登記を申請すると、法務局から名義人宛てに本人限定受取郵便で通知が届き、一定の期間内に実印を押して「申請は間違いない」と申し出ることで登記が実行される仕組みです。費用はかかりませんが、期間内の対応が必須で、買主側の金融機関から敬遠されることもあります。第二に、司法書士など資格者代理人による本人確認情報の提供。司法書士が運転免許証などで本人確認のうえ書類を作成する方法で、売買の実務ではこれが標準です（数万円程度の費用がかかります）。第三に、公証人による認証を受ける方法もあります。どれを使うかは取引の内容と日程次第ですから、売却をお考えの段階でご相談いただくのが確実です。

「なくした権利証を誰かに悪用されないか」というご心配もよく伺います。権利証だけでは登記はできず、実印・印鑑証明書などとそろって初めて意味を持ちますから、直ちに名義を奪われるものではありません。ただ、盗難の疑いがあるなど不安が残る場合には、法務局に不正登記防止の申出をする制度や、登記識別情報を失効させる申出の制度があります。状況に応じた守りの手当ても可能ですので、抱え込まずにご相談ください。ご高齢の親御さんの権利証について、離れて暮らすお子さんから「実家に置いたままで大丈夫か」というご相談も増えています。ご家族での保管ルールづくりも一緒に考えます。

そして、相続登記が完了すると、今度は相続人であるあなた宛てに、新しい登記識別情報通知が交付されます。ここからは、あなたがこの「合言葉」の管理者です。実務でお伝えしている注意は3つ。①目隠しシールは剥がさない（剥がして符号を見られると、コピーやスマホ撮影だけで情報としては流出します。シールを剥がさなければならない場面は、日常ではまずありません）。②不動産ごと・名義人ごとに1通ずつ交付されるため、共有で相続した場合は各自が自分の分を保管する。③保管場所は、実印や印鑑カードとは別の場所に。すべてを一つの引き出しにまとめると、万一の盗難時にそろって持ち出されるリスクがあるためです。貸金庫や耐火金庫など、ご事情に合わせた保管方法もご提案しています。

なお、この「住所のつながりが取れない」問題は、名義変更を先送りするほど深刻になります。転居の記録は時間とともに取得できなくなり、証明の穴は広がる一方だからです。相続登記は義務化され、取得を知った日から3年以内に申請しないと過料の対象にもなります。権利証があるうちに、記録がたどれるうちに。早めの着手が、結局いちばんの節約になります。

実例のイメージを挙げましょう。お父様を亡くされた60代の女性のご相談で、実家の権利証がどうしても見つからないケース。相続登記自体は戸籍と遺産分割協議書で問題なく完了しました。ただ、登記上の住所が昭和の転居前のままで、除票のつながりが取れなかったため、相続人全員の上申書で補いました。その後、実家の売却の際には、司法書士の本人確認情報で対応。「権利証がない」ことは、手間を少し増やしましたが、名義変更も売却も、何ひとつ諦める必要はありませんでした。権利証が見つからなくても、道は必ずあります。

名義変更から、その先の売却まで。権利証の扱いも含めて、一気通貫でお手伝いします。

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当事務所は、相続と不動産を中心業務とする司法書士事務所であり、代表は宅地建物取引士として不動産事務所も経営しています。不動産では法的なトラブルが昔から絶えません。日々の不動産取引の実務で権利証・登記識別情報を扱っているからこそ、紛失時の対応も、売却を見据えた段取りも、具体的にご案内できます。

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