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不動産登記で名義変更を保留した場合のトラブルとは?|名古屋市の司法書士が解説

相続登記について知っておくべきこと

「不動産に関するトラブルを未然に防ぎたい」

そんな思いをお持ちではないでしょうか。


不動産は、贈与や相続、売買によって、その所有権が新たな持ち主に移転します。
しかし、所有権が移転したことを登記簿に記載しておかないと、「この不動産は私の所有物である」という主張ができなくなる場合があります。


そこで今回は、名古屋の司法書士が、相続登記(名義変更)を保留した場合に起こるトラブルについて解説します。

1 相続登記(名義変更)とは

相続登記とは、不動産の名義人が亡くなった際に、相続人へ不動産の名義変更をする手続きのことを言います。
本来の名称は、「所有権移転登記」です。

では「登記」とはいったい何でしょうか?

登記とは不動産の情報を国が管理している制度のことです。自宅を買ったりしたときには必ず所有者の登記をしているはずです。銀行から融資を受ければ、たいてい抵当権等がとうきされています。このように、登記とはその不動産がどのような状態かを一覧的に知ることができる便利なものなのです。

一方、この話を聞いて不安になった人もいるかもしれません。なぜなら、特定の土地の所有者を誰でも知ることができることを意味しているのです。しかも、登記には所有者の住所氏名が記載されます。でも、登記の考え方は逆です。むしろ公示されることで不動産取引が健全に行われることを期待しているのです。

不動産取引は、残念ながら昔からトラブルが絶えません。昨今も大手不動産会社が地面師に騙されて何十億もの大金を失ったとニュースが流れました。大きな大金が動く不動産売買は取引にかかわる人間も多くなり、複雑でなかなか一般の人が理解をする事が難しくなっています。

そういった中で、登記記録を見ると不動産の概要(地積や床面積など)や所有者の特定、差し押さえや抵当権の有無、所有権を制限するような権利が設定されていないかをチェックできるのです。しかも、登記は厳格な手続きで行われるので、登記の内容は正確です。

日本では、現在、所有権移転などの不動産登記申請は義務になっていません。しかし、諸外国では登記は義務になっていることが多く、日本とは事情が異なります。昨今日本で問題になっている諸州者不明土地の問題は日本特有のものなのです。諸外国は登記の義務化や不動産を公共の財産と考えるので都市計画の徹底等により建築や土地の分筆等が制限されています。

なお、相続登記の専門家としては、司法書士になります。戸籍など書類の収集から遺産分割協議書など各種書面作成、相続登記の手続きの代行を専門的に行っています。

2 相続登記(名義変更)の期限

相続登記に関することで、「いつまでに名義変更をしなければならないか」というご相談をよく受けます。
結論から申し上げますと、前述のとおり、相続登記に期限はありません。
また、相続登記を保留したからといって、罰金が発生するということもありません。

 

しかし、次のようなトラブルが起こる可能性があるので注意が必要です。
相続登記になぜ期限がないのか。登記自体が、不動産に対する自分の権利を自己責任で守るためのものだからです。国が強制するようなものではないと考えられています。

3 相続登記(名義変更)を保留した場合に起こるトラブルとは

相続登記は面倒だから、いざというときにやればいいか。
このように考える方は次の点に注意しましょう。

実は、相続登記をしないことで不都合な点もあるのです。
あとから相続登記をしようと思っていても、できなくなる可能性もあります。

気をつけるべきポイントを見ていきましょう。

3-1 不動産を売却できない

相続不動産を他人に売却する契約を結ぶと、同時に購入者への所有権移転登記に協力する義務を負うことになります。

 

しかし、相続登記(名義変更)をしておらず、あなたが名義人となっていない場合、購入者へ登記を移転することができません。
そのため、売買をする前に相続登記(名義変更)を完了し、当該不動産があなたの所有物であることを公的に証明することが必要になります。

登記制度の信頼から、通常は登記名義がない人を所有者とは考えないのです。一般的にはいくら遺産分割協議書等を提示してもそれだけでは話が進まないことが多いです。少なくとも、売買契約をするまでにはこの相続登記を済ませる必要があるのです。相続登記が済まないと売買契約ができないと思った方が良いでしょう。

3-2 相続登記に必要な書類を受け取れなくなる

相続登記に必要になる書類として「住民票」や「原戸籍」などがあります。
住民票は5年、戸籍には150年という保存期限があるので、特に「住民票」には注意が必要です。

3-3 遺産分割でもめることがある

登記には、その不動産の権利関係を確定させる効果があります。
逆に言うと、たとえ一度は遺産分割協議で合意ができたとしても、すぐに相続登記(名義変更)を済ませなかった場合、後から不満を持った他の相続人と再び揉めることになりかねません。

遺産分割協議書の作成前に相続人が亡くなると、そこでまた相続が発生してしまいます。次の相続人が遺産分割の話し合いまで承継してくれるとは限らないのです。以前はできていた話し合いが振り出しに戻ることになりかねませんので、十分注意しましょう。

3-4 相続人が高齢になり、遺産分割協議が行えなくなる可能性がある

相続人が高齢になり、認知症などを患って判断能力が低下してしまうと、裁判所を通じて相続人の代わりになる「成年後見人」を選ばないと、遺産分割協議が行えなくなるのです。
さらに、相続人のうち誰かが亡くなってしまうと、不動産の相続権が複雑になり、遺産分割協議がスムーズに進まなくなる可能性もあります。

成年後見人は、家庭裁判所への選任申立てに始まり、成年後見人の選任を経てやっと遺産分割に入れます。すぐに遺産分割ができるわけではないので気をつけましょう。また、成年後見人は、一度選任されるとご本人様が亡くなるまで続きます。遺産分割だけの為だけといったピンポイントだけの役割ではないので、間違えないようにしましょう。

最後に

名古屋の司法書士が、今回は、相続登記(名義変更)を保留した場合に起こるトラブルについて解説しました。


不動産などの相続登記(名義変更)を長期間保留しておくと、上記のようなトラブルが発生してしまい、時間と労力、さらには費用が余分に必要になってしまうこともあります。

 

また、相続を受けた不動産を売却する際にも、相続登記は必要になってくるので早めに計画しておくことをおすすめします。
不動産の登記は、「早いもの勝ち」ということを覚えておくと良いでしょう。

 

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