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相続時などで、空き家や空き地になるとき

相続など様々な理由で、空き家、空き地になってしまっている不動産があります。皆さまの町にも、突然、土地だけポツンと空き家や空き地になっているような光景を見たことはないでしょうか?

そのような眠っている不動産を活用して、経済を活性化しようと政府が様々な政策をとっています。そのひとつは税制改正により不動産を流動化させようとしています。知らないでは済まされない空き家・空き地問題。他人事ではないこの問題について、しっかり理解しておきましょう。

空き家や空き地をめぐる法律問題

空き家・空き地の問題点

① 建物倒壊の危険
建物は、人が利用しなくなると痛みも早く、劣化が進んでしまいます。昨今の大雨、台風及び地震などによる自然災害の発生により、倒壊する危険は高まります。ブロック塀なども崩れ落ちます。

近隣住宅や通行人等への危害が考えられます。

➁ 木や雑草の手入れ
草木が生い茂ると、害虫の発生、繁殖により周辺環境への影響は避けられません。また、たばこの吸い殻やポイ捨てによる火災も懸念されます。

③ 不審者のたまり場等の危険
長期にわたり放置されている建物は、犯罪の温床となることがあります。建物内に入って不審者が寝泊まりをするようになっては大変です。地域の治安悪化も懸念されます。

④ 放火
いたずらやたばこのポイ捨てなどによって、いつでも放火にあう危険があります。

⑤ ゴミ不法投棄等による不衛生
家電製品等の不法投棄や家庭用のゴミの不法投棄が考えられます。ネズミや猫などの繁殖によって、衛生上もよくありません。悪臭を放つようになることもあります。

⑥ 景観の悪化、不動産価値の下落
空き家は、地域住民にとっても良いことはありません。治安の悪化、景観の悪化等により周辺住民の所有する土地や建物といった不動産の評価額にも影響を与えかねません。

空家対策特別措置法

平成27年5月26日に「空家対策特別措置法」が全面的に施行されていいます。

この法律によって、問題があるとされた「特定空家等」に該当すると、市町村長が所有者等に対し、必要な改善をとるように助言又は指導、勧告、命令をすることができるようになりました。

また、これらの改善措置をとらないと、市町村長は、行政代執行として、所有者等に代わって改善措置をすることができます。

第2条 この法律において「空家等」とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地(立木その他の土地に定着する物を含む。)をいう。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。
2 この法律において「特定空家等」とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう。
相続した空き家・空き地の対処法

相続財産の中に空き家・空き地がある場合、どうすべきでしょうか?昨今では、地方の過疎化した集落で相続が発生した場合、子供たちは都会で暮らしているため実家が空き家・空き地になってしまうケースも多いようです。

空き家・空き地の対象となる遺産を承継する場合の対処法として、主に3つの方法が考えられます。

① 相続放棄する
空き家・空き地以外に承継すべき財産がない場合は、いっそのこと相続放棄を家庭裁判所に申し立てて、なにも相続をしない方法があります。

➁ 遺産分割をして利用者を決める
空き家・空き地の取得者を決めて、その者に管理を任せる方法です。この場合は、空き家・空き地の負担分を他の財産の取得などでバランスをとる方法も考えられます。

③ 売却等で譲渡する
売れる不動産又は贈与を受け取ってくれる人がいる場合は、譲渡して手放す方法があります。ただし、空き家・空き地となるものは、利用価値がない場合も多く、引き取り手がいないのが現状です。

市区町村等への寄付もできなことがほとんどです。

【注意点】

特定空家等に該当して、急に空き家の解体やごみ処分をしようとしても多額の費用がかかりますので気をつけましょう。

空き家・空き地の所有者に管理能力がない場合

成年後見制度の利用

空き家・空き地の所有者に既に管理能力がない場合で、判断能力もないときは方法は一つしかありません。成年後見制度を利用するしかありません。裁判所から選ばれた成年後見人に、空き家・空き地の売却、譲渡、活用等をしてもらう方法です。

民事信託や任意後見制度の利用

一方、判断能力がある場合は、対応策があります。管理を任せるために民事信託契約を締結して、不動産の管理を正式に息子様などに任せて、自分は賃料収入を得るといった形がとれます。また、任意後見契約を締結して、将来後見状態になった時に備えて、自分の望む人を予め後見人として選んでおくことができます。

空き家や空き地をめぐる税務

空き家・空き地を維持する場合の税金

①固定資産税・都市計画税
不動産は保有するだけでは価値を生みません。利用してこそ生かされるものです。住まないし、人にも貸さないとなれば、税金を納税するだけの負の財産となってしまいます。

また、特定空家等の該当すれば、固定資産税の住宅用地に係る課税標準の特例を受けることができなくなり、固定資産税が上がる可能性があります。場合によっては6倍にもなることがあります。

➁庭木や草の手入れ等の管理費用
草木を放置すれば、害虫の発生やネズミや猫の繁殖など不衛生で周辺環境が急速に悪化してしまいます。定期的な草刈等が必要となりますので、業者に依頼をすれば費用がいくらかかかってしまいます。

空き家・空き地を売却する場合の税金

土地や建物を売って、利益が出た場合、その利益に対して課税されます。譲渡所得となり課税されるのです。

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    譲渡所得税の概要

空き家・空き地における譲渡所得とは、不動産を譲渡(売買等)する時の所得をいいます。譲渡所得には不動産の所有期間によって次のとおり区分されます。

譲渡所得の税率
譲渡した年の1月1日時点の所有期間 所有期間 税率

【短期」

5年以下

30%(所得税)

9%(住民税)

【長期】

5年超

15%(所得税)

5%(住民税)

また、譲渡所得の計算式は次のとおりです。

譲渡所得金額×税率=税額

 

 

  • 2
    譲渡所得税の計算

譲渡所得の計算は次のとおりです。

譲渡所得金額×税率(短期・長期)=税額
※長期・短期の税率は、1⃣譲渡所得税の概要をご覧下さい。

さらに、譲渡所得金額の計算は次のようにします。

収入金額-必要経費(取得費+譲渡費用)- 特別控除 = 譲渡所得金額

1⃣収入金額とは?
土地や建物の売却代金等のことです。

2⃣取得費とは?
売却した不動産の購入代金、購入時の仲介手数料等です。
※建物の場合、「購入代金等-減価償却費の累計=取得費」になります。

3⃣譲渡費用とは?
売却時の仲介手数料、測量費用等のことです。

4⃣特別控除とは?
一定の要件を満たす譲渡の場合に適用されるもので、特別控除を受けることができる場合があります。

  • 3
    譲渡所得税の特例(特別控除)

空き家・空き地の関する相続・譲渡について、特別控除として認められているものは次のようなものがあります。

空き家譲渡の3000万控除

相続によって、被相続人の居住用家屋や敷地を取得した場合で、その後その不動産を譲渡(売買)した場合、譲渡所得金額から3000万円を控除することができるものです。

つまり、譲渡所得が3000万円までは税金がかかりません。

主な適用要件は次のとおりです。

①昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
※マンションは適用されません。
➁相続開始直前において、被相続人の居住の用に供されていたものであること
③相続開始時から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
④相続時から譲渡時まで事業の用、貸付けの用、居住の用に供されていないこと
⑤譲渡額が1億円以下であること

相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例

相続等により財産を取得した方が、相続税を払っている場合に適用されるものです。

相続開始日の翌日から相続税申告の提出期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡した場合に、支払った相続税の一部を譲渡所得の計算において、取得費に加算することができるものです。

ただし、3000万円控除の「空き家譲渡の特例」と併用はできません。したがって、相続税の取得費加算より空き家譲渡の特例を利用する方がお得になることが多いかもしれません。

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